更新料は不動産屋の手数料かせぎのため、払うのはやめよう

　京都地裁の更新料無効判決は、社会的に大きな影響を与えているようです。大家さんのブログで面白いものを見つけたのでご紹介します。

　更新料は、実は不動産会社の手数料を稼ぐためのものだということを告白されています。更新料なしの契約にしてくれといっても、不動産屋が受け付けないようです。私たちの組合でも、不動産屋と更新料のことで交渉すると半分だけでも払ってくれといってきます。更新料をなくすためには、更新の手続きを不動産屋を介さないで家主と借主でやるのが一番です。契約書は国土交通省の標準契約書を国土交通省のホームページからプリントすればいいのです。
　
　更新料など訳のわからないお金を支払うのはやめましょう。どうしても請求してきたら、合意更新しないで法定更新すれば更新料はなくせます。やり方は組合に入会して勉強して下さい。


更新料無効の判決が京都地裁で出た件

　

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賃貸マンション：家主に更新料の返還を命令 京都地裁

　京都府長岡京市の男性会社員が家主のマンション経営者（京都市中京区）に賃貸マンションの更新料１１万６０００円の返還を求めた訴訟で、京都地裁は２３日、借り主である男性の訴えを全面的に認め、全額を返すよう家主に命じた。辻本利雄裁判長は「両者の賃貸契約は借り主の利益を一方的に害するもので消費者契約法に反し無効だ」と述べた。更新料の返還を命じた判決は初めて。

　判決によると、男性は０６年４月、同市下京区のマンションの１室を１カ月５万８０００円で借りる契約を結んだ。期間は２年で、男性は家賃２カ月分の更新料１１万６０００円を支払い、０８年３月に更新したが、５月には解約して引っ越した。

　男性は昨年１０月、更新料条項が「借り主には賃料の支払い義務しかないのに、正当な理由もなく費用負担を強いるものだ」として提訴。家主側は更新料について、▽家賃を補充する性質がある▽更新を拒絶する権利を放棄する対価でもある－－などと反論していた。

　判決は、「使用期間の長短にかかわらず支払わねばならない更新料を賃料の一部とは評価できない」と判断した。更新拒絶権放棄の対価とする家主側の主張についても「合理的理由がない」と退けた。

　辻本裁判長は「男性が家主側から、更新料特約の趣旨について具体的かつ明確な説明を受けたとは認められない」とも述べた。

　男性は敷金３５万円の返還も求め、全額認められた。

　同様の訴訟では、京都地裁と大津地裁が「更新料は賃料の補充であり契約条項は有効」として請求を棄却、共に大阪高裁で係争中。

　男性側の谷山智光・主任代理人は「消費者保護の理念からすれば当然の判断。家主側は更新料など不当な条項をすぐに排斥すべきだ」と話した。家主側代理人は「十分な審議をせず、拙速な判決が出され遺憾」としている。【熊谷豪】

(毎日新聞　７月２４日）


　判決文全文掲載


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賃貸トラブルに防止法 国、家賃保証・管理業を規制方針

　増加する賃貸住宅の滞納・明け渡しトラブルを防止するため、国土交通省が検討している規制の概要が明らかになった。一部業者による追い出し行為が批判されている家賃保証業に加え、不動産管理業に対象を広げた規制法を作り、登録制を柱に違反業者への行政処分や罰則を盛り込む方針だ。次期通常国会への法案提出を目指す。

　０８年度に国民生活センターに寄せられた賃貸住宅の相談は約３万３７００件。原状回復や敷金返還をめぐる紛争のほか、昨秋以降は、一部の管理業者や保証業者らが家賃を滞納した借り主宅の鍵を交換したり、家財を処分したりする「追い出し屋」被害の相談が目立つ。

　賃貸住宅の関連法には、借地借家法や宅地建物取引業法があるが、対象は家主や不動産仲介業者などに限られ、管理業と保証業の規制法はない。このため、国交省は法令による規制がトラブルの解決や予防に有効と判断している。

　国交省によると、不動産管理業に従事する事業所は全国に約２万８千（０６年）。民間の賃貸住宅は全住宅の約３割を占める約１２００万戸あり、家主が業者に管理委託する物件は７割超に達している。一方、保証業者は約７０社あり、国交省は約３０社の契約書で違法性の高い記載を確認している。

　管理業について、賃料徴収、契約更新、解約などを主な業務範囲と定め、過剰な取り立て・明け渡し行為の禁止や契約時の書面交付、重要事項の説明などをルール化する。違法な業者の排除を目的に無登録の営業を禁じ、違反時には登録を取り消す。

　保証業についても、あわせて家賃回収に対する夜間の訪問禁止などを並べたガイドラインをまとめ、借り主が入居前に契約内容を確認できるシステムもつくる。

　今秋以降、国交省は有識者や消費者団体などから聞き取り調査をし、管理業と保証業の規制を１本の法案にするか二つに分けるかを含め、詳しい中身を詰めたいとしている。国交省は３１日に開く社会資本整備審議会の部会でこうした考え方を示す方針。

　賃貸住宅トラブルをめぐっては、各地で追い出し行為を受けた借り主の訴訟支援に取り組む「全国追い出し屋対策会議」も独自に規制法案をまとめている。（室矢英樹）

（朝日　7月29日）

東借連第５回理事会 更新料無効の京都地裁の判決を学習し、更新料根絶の運動の強化を

　東借連第５回理事会が７月２８日午後６時から豊島区東部区民事務所において１１名の参加で開催された。

　理事会は、生駒副会長の司会で佐藤会長の挨拶に続いて、細谷事務局長が前回理事会以降の活動報告、拡大集計報告、新規相談実態調査の特徴が報告された。桜井会計より、６月の収支報告と上半期の収支報告が行なわれた。

　討議事項では、①借地借家法改悪反対全国連絡会主催の９月５日に開催される「定期借家制度の学習交流集会」について、各組合３名以上の参加動員に取り組むことを確認した。②地代実態調査を９月末まで実施する。③国土交通省民間賃貸住宅部会の「中間とりまとめ」素案は、追い出し屋の規制と同時に賃借人の信用情報の入手する仕組みや定期借家制度の普及促進など問題のある見解が打ち出されていることから、７月３１日の「中間とりまとめ」に対しよく検討し、意見を提出していくことを確認した。

　④更新料を無効とする京都地裁の判決は消費者契約法が適用された画期的な判決であり、判決を学習し、更新料の根絶に向けた運動を一層強化することが議論された。その他組織の強化拡大では秋以降月間の取り組みを総括し、抜本的な拡大強化策を検討していくことを確認した。

敷金返還裁判が確定しても返還に応じないたちの悪い家主

　アパート住まいのKHさんは、アパートを退去し、家主へ敷金を求めたところ、「敷金は受け取っていない。リフォーム費用を支払え」と逆に請求されました。

　KHさんは、家主を相手に「敷金返還請求」を静岡簡裁へ提訴しました。同簡裁は、２回のの口頭弁論後の5月下旬「家主は借家人へ敷金の９３．６％を支払え」と仮執行を付してKHさんへ勝利判決を下しました。

　家主は、仲介業者が発行した敷金２２万５０００円の領収書に対してもその金額を仲介業者から受け取ってないと主張したが、簡裁は、「家主は仲介業者に対し、賃貸に関する一切の代表権を授与していたものと推認し、仮に、仲介業者が越権行為を行い借家人が代理権を信じた場合は、委任者本人である家主が責任を負う」（民法第１１０条）との判断を示した。

　家主は、この判決確定後もなお敷金を返還しようとしないことから、KHさんは家主へ「１週間後までに返還のない場合は、強制差押えも辞さない」旨の内容証明郵便で督促しましたが、７月上旬になっても支払おうとしていません。

　なお、KHさんは静岡借地借家人組合の会員さんです。


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０８年の空き家率、過去最高の１３・１％

　総務省が２８日発表した「２００８年住宅・土地統計調査（速報）」によると、０８年１０月１日時点の全国の総住宅数は５７５９万戸で、このうち空き家の割合（空き家率）は１３・１％と過去最高を更新した。

　総住宅数が前回調査（０３年）より６・９％（３７０万戸）増加した一方、総世帯数の伸びは５・８％（２７３万世帯）増にとどまったことに加え、入院や老人ホームへの入所などで、独り暮らしの高齢者の自宅が空き家となるケースが増えたことも、空き家率（前回１２・２％）の上昇につながった。

　住宅・土地統計調査は、１９４８年から５年ごとに実施されている。 (読売　７月２８日）

「追い出し屋」 ２度目の全国一斉提訴

　家賃滞納を理由に退去を迫る「追い出し屋」による被害をめぐり、大阪府内の男性３人が２４日、家賃の連帯保証を請け負う保証会社や不動産会社などを相手取り、１人あたり１４０万～４００万円の損害賠償を求める訴えを大阪地裁などに起こした。

　名古屋と福岡でも同日、男性１人ずつが提訴した。全国一斉提訴は今年４月に続き２回目。

　大阪の原告は４１～５７歳。訴状などによると、財布の盗難や病気で家賃を滞納したところ、保証会社社員らに別の鍵をかけられ閉め出された。このうち２人は無断で家財道具を破棄されたという。（産経ニュース　７月２４日）

特定優良賃貸物件のメリット、デメリットを教えてください

（Ｑ）　現在、引越しを考えているのですが、「特定優良賃貸物件」という選択肢があることを知りました。特徴や普通の賃貸物件との違い、メリット、デメリットなどを教えてください。

（さいたま市　男性　33歳　会社員）


（Ａ）　普通の賃貸物件と比べてメリットは大きいですが、条件などがありますのでご注意ください●特優賃の特徴


　「特定優良賃貸物件」（以下、特優賃）は、優良な民間賃貸住宅をストック（蓄積）していくという目的で２００３年度からスタートした制度です。その特徴を以下の５つで説明しましょう。


（１）住宅のグレードが高い

　特優賃として認定されるためには、さまざまな基準をクリアーしなければなりません。たとえば、専有面積は５０平方メートル以上で、専有面積の９％以上の収納スペースを確保していること、耐火または準耐火構造を備えていること、バリアフリーに対応していること、十分な駐車台数があることなどです。


（２）家賃が安い

　特優賃の大家さんには建設費の一部が、入居者には家賃の一部が国と自治体から補助されます。つまり、相場より安めの家賃設定がされているのに加え、入居者はその契約家賃から補助金を差し引いた金額のみを負担家賃として支払えばよいことになります。


（３）仲介手数料が不要

　特優賃は、仲介手数料などの契約時の余分な費用がかかりません。


（４）敷金は３か月分で礼金は不要

　特優賃は、契約時に敷金として契約家賃の３か月分を貸主に預託します。また、礼金はありません。契約期間終了時に更新する際に要する更新料も不要です。


（５）快適な管理体制

　各自治体・公社もしくは認定基準を満たした指定法人が入居者ならびに建物の管理を行っているので、安定した管理体制のもとで安心・快適な暮らしが期待できます。



●制度適用の条件


　特優賃の制度の適用を受けることができる人については、以下の３つの規定があります。


（１）日本国籍の人、または外国人登録をしている人

（２）入居する人数が２人以上で、夫婦または親子を主体としていること

（３）基準以上の収入があること（収入の額により補助金に差がある）


　他に各都道府県によっては、現在の住まいが同じ都道府県である人という基準があるところもあります。


●特優賃のデメリット


　特優賃の考えられるデメリットとしては、以下の５つが考えられます。


（１）独身者は不可であること

（２）一定以上の収入が求められること

（３）物件に数量面で限界があること

（４）取り扱い業者が一般物件ほど多くないこと（物件がどこにでもあり、どこの業者でも取り扱っているわけではないこと）

（５）家賃補助がいつまでもあるわけではなく、年々家賃減額の幅が少なくなること


　以上のメリット、デメリットを考慮し、十分に検討してみてください。


財団法人　日本賃貸住宅管理協会
http://www.jpm.jp

（2009年6月1日 読売新聞）

更新料判決―「不合理な慣行」への警鐘 (朝日社説 7月26日）

　地域ごとに複雑な慣行が残る不動産取引をめぐっても、消費者の意識は確実に高まっている。そんな流れを反映した司法の判断が出た。

　賃貸住宅の契約を更新するときには更新料がかかり、退去時には敷引（しきびき）として保証金から一定額を差し引かれる。そんな契約慣行について、京都地裁は「借り主に負担させる合理的な理由はなく無効だ」として、全額を借り主に返すよう家主に命じた。

　敷引特約を無効とする判決は、すでに各地で続いているが、首都圏や京都などでみられる更新料について、０１年施行の消費者契約法に基づいて無効とした判決は初めてだ。

　この法律は「消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効」と定めており、その趣旨に沿った判決といえる。賃料以外にも、さまざまな理由をつけた支払いを求められることの多い借り主にとっては朗報だ。

　訴えていたのは、３年あまり前に京都市内で家賃が月５万８千円のマンションに入居した男性だ。

　保証金が３５万円で、そのうち３０万円を敷引として負担する。２年ごとの更新時には賃料２カ月分の更新料を支払うという契約だった。その通りに１１万６千円を払って更新したが、２カ月後に解約して引っ越した。

　裁判で男性側は「借り主には賃料の支払い義務しかない」と訴えた。

　家主側は、更新料には家賃の補充、家主が更新を拒絶する権利を放棄することへの対価といった性格があると反論した。敷引特約についても、同じような主張だった。

　判決は家主側の言い分をひとつずつ「合理的な理由はない」と退け、「敷引や更新料は高額で、借り主の負担が大きい」と男性側の主張を認めた。

　ふつうに住んでいる限り、契約書にあるからといって理屈の立たない支払いを求められることはない。そんなメッセージを感じさせる判決だ。一般の人の感覚にも合っているだろう。

　家主や仲介業者の中には「契約書に借り主もハンコをついた」と反発する人もいるに違いない。だが判決は、契約書にあるだけでは不十分で、貸主は賃料以外の負担についても具体的に説明し、借り主にきちんと理解させなければならない、と指摘した。

　更新料をめぐっては、これまで京都地裁の別の訴訟や大津、東京地裁などで借り主側が敗訴していた。「更新料は賃料の補充や前払いといえる」などという理由からだ。

　今回の判決によって、地裁レベルの判断が割れたことになる。上級審で早く統一した判断を示してほしい。

　「不合理な慣行」はもうやめる時期ではないか。この機会に、賃貸住宅の契約と支払いの仕組みをより分かりやすいものに整理してはどうだろう。

追い出し屋対策会議が「賃貸住宅追い出し屋被害110番」常設

私たち「首都圏追い出し屋対策会議」は、弁護士、司法書士、市民有志などで構成し、「敷金礼金ゼロ、保証人不要」をうたい文句に賃借人を勧誘するいわゆるゼロゼロ物件賃貸住宅などで起こっている強制的追い出し被害について、被害救済を目的とする団体です。

ゼロゼロ物件の保証会社の中には、家賃を少しでも滞納すると、「鍵を勝手に交換し居宅に立ち入る」、「不当な違約金を取り立てる」、一定期日までに違約金を支払わないと「家財道具を全部勝手に処分し追い出す」などの約束をさせ、脅しを繰り返したり、約束を理由に本当に追い出したりということが行われています。また、深夜、未明を問わずに家にやってきたり、一日何十回も電話をかけてきて、無理矢理に家賃を取り立てる被害が多発しています。

そもそも、こうした約束をしたとしても無効であると考えられます。また、無断で居宅に立ち入り、家財道具を勝手に処分し、強制的に退去させる行為は、刑法上の住居侵入罪・不動産侵奪罪にあたると考えられ、このような行為を許しておくわけにはいきません！これらの被害や家賃の過酷な取り立てでお困りの方は下記にご相談下さい。司法書士や弁護士がすぐ対応致します。



首都圏追い出し屋対策会議
代表　弁護士　宇都宮健児　　　　　　　　　　　　　　　　　　
相談受付電話　０３－３３７９－５２１１（朝10時から夕５時まで）
代々木総合法律事務所内　事務局長　弁護士　戸舘圭之まで

賃貸住宅の更新料は無効 借り主勝訴の初判断 京都地裁

　賃貸住宅の契約更新時などに家主が更新料の支払いや保証金の敷引（しきびき）特約を借り主に強いるのは消費者契約法違反だとして、京都府長岡京市の２０代の会社員の男性が家主に計４６万６千円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は「更新料などを借り主に負担させる合理的理由はなく、契約は無効だ」として全額返還を家主に命じた。

　原告側の京都敷金保証金弁護団によると、更新料をめぐる訴訟は東京地裁などで借り主側の敗訴が続いていた。０１年施行の消費者契約法に基づき更新料について無効とした判決は初めてで、「消費者保護の動きを加速させる画期的な判断だ」と評価した。

　訴えによると、原告の男性は０６年４月に京都市内のマンションに入居する際、保証金３５万円を支払い、月５万８千円の賃料と、２年ごとの更新時に賃料２カ月分の更新料を支払う契約を締結。０８年１月に更新料１１万６千円を支払い、同年５月に解約を申し込んだ。保証金の大半は敷引特約で返ってこなかった。

　訴訟で男性側は「借り主に賃料以外の金銭負担を強いることは、消費者に二重の義務を負わせるもので違法だ」と主張。被告の家主側は「更新料には家主が契約更新を拒絶する権利を放棄することへの対価などが、敷引には物件の損傷回復費などが含まれ、いずれも賃料の補充・前払いなどの性格がある」と反論した。

　判決は「基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」と指摘。そのうえで、「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、入居期間と関係なく一定の金額を負担させている。賃料の補充の性質があるとはいえない」などとして家主側の主張を退けた。

　契約書には更新料や敷引特約の記載があるが、借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」と判断した。

　家主側の弁護士は「十分な審理をせず拙速な判決を出されたことは遺憾だ」と述べた。（中川竜児） (朝日　７月２４日）



更新料無効の判決がついに出ましたね！

消費者契約法で更新料の請求をなくせる時代がやってきたようです。

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マンション更新料は「無効」 京都地裁が初判断

　賃貸マンションの更新料や敷引（しきびき）の特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都府長岡京市の２０代の男性会社員が、家主に支払った保証金と更新料計約４７万円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は特約について「借り手の義務を不当に重くし、利益を一方的に害するもので無効」として、家主に全額返還を命じる判決を言い渡した。

　原告側代理人によると、消費者契約法に照らして更新料特約を無効とした判断は初めて。

　判決によると、男性は平成１８年４月、家主と２年の賃貸借契約を締結。この際、保証金３５万円のうち３０万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約と、契約延長の際は賃料（５万８千円）２カ月分の更新料を支払う条項がつけられた。原告は更新料支払い後の２０年５月、契約を解除した。

　被告側は、更新料について「賃料の補充的要素がある」と妥当性を主張したが、辻本裁判長は「更新後の使用期間の長短にかかわらず一定額を支払う契約となっており、賃料の一部とは評価できない」と判断。「趣旨が不明瞭で（全国的に）更新料が慣習化しているとも認められない」と指摘した。

　敷引特約も、「物件劣化の対価」などとする被告側の主張を「自然劣化の費用は賃料に含ませて回収すべき」などとして退けた。(産経　７月２３日）

収入半減、住宅ローンが支払えなくなりました

（Ｑ）収入半減、住宅ローンが支払えなくなりました　

　３か月前に突然会社が倒産してしまいました。転職先は意外に早く見つかりましたが、収入は半減しました。困るのは住宅ローンが払えなくなることです。銀行に月々の返済額を減らしてほしいと掛け合いましたが、もともとぎりぎりの条件で組んだローンなので無理だということです。クレジットローンの返済額も１００万円近く残っているし、借金を頼めそうな身内もいません。４年前に買ったマンションは、とっくに評価割れしていて、仮に売ってもローンの残金のほうが多いです。自分はまだ独身ですし、諦めて自己破産するしかないのかと考えています。でも、まだ試用期間中で正社員ではないので、今の会社にもいられなくなるかもしれないという不安もあります。どうすればよいでしょうか。


（東京都豊島区　男性　34歳　会社員）

（Ａ）なるべく早く自己破産の申し立てをすることをおすすめします　

　まず、「破産の申し立てをすると現在の会社を辞めなければいけないか」という質問にお答えします。まだ試用期間中で正社員ではないのですから、不利ではないかというご心配があるようです。しかし、まず辞めさせられることにはならないでしょう。なぜなら、一般に会社の就業規則などは破産の申し立てを退職事由や解雇事由にしていないからです。


　また、現実的にもあなたが口外しない限り、破産の申し立てをしたことが会社に知られることもありません。破産の申し立てをして破産者になると官報に公告されます。しかし、自己破産の申し立て件数は減少してはいるものの、まだ１年間で約１３万件もあります。一般の会社の担当者が官報をいちいちチェックしていることはまずありません。


　幸い、意外に早く転職先が見つかったとのことですが、収入が半減、住宅ローンの支払いもままならなくなったということです。そこで、「銀行に返済の条件変更を申し入れても、月々の返済額の減額の申し入れが認めてもらえなかった」というのが２つめの心配のようです。その他にも、クレジットのローンが１００万円近くあるとなると、支払い不能に至ることはよくあることです。さらに身近な人たちの支援も期待できない、極め付けは４年前の購入マンションも評価割れしていて、仮に売却してもなおかつローンがかなり残ってしまうという窮状です。結局は、まさに自己破産するしかない事態といえるでしょう。


　自己破産の申し立てをすると、あなたにローンを提供していた銀行は抵当権を有していますから、競売をして売却した代金から回収することができます。しかし、いわゆる担保割れの物件ですから、かなりの回収漏れになります。ですから、あなたの弁済すべきローンは残るということになります。その他、クレジットローンが１００万円近くある債務も同様に、あなたが弁済すべきマイナス分となります。


　あなたには、もはや弁済できる財産はありませんから、これらの債務残額は破産の申し立てによってすべて帳消しになります。破産宣告を受けると、これらの未払い債務の支払義務も、裁判所はあなたの申し立てにより免責決定を出してくれます。そうしないと、いつまでたっても破産者の再起ができなくなるからです。


　破産の申し立て費用にも事欠くときは、法テラス（日本司法支援センターという国の機関）で、審査を経てから費用を立て替え、弁護士などを紹介してくれます。


　なお、個人再生手続きのうち、住宅ローン債権を約束通りに支払うことが困難となった債務者には、住宅を保持し続けることができるように住宅ローンの支払い猶予を認める制度があります。しかし、あなたにはおすすめしません。なぜなら、この制度は住宅ローンの支払額のカットはできず、支払いを繰り延べる制度にすぎないからです。何よりも、あなたのように担保割れしたマンションよりもかなり多額のローンを支払っていくことは、経済的にもマイナスを増やすだけのことでしょう。その他に、１００万円近くのクレジットローンもあります。前述のように、破産申し立てと免責を得ることが最善といえるでしょう。（６月２９日　読売新聞　住まいの相談室）

無断転貸した賃借人は転借人が投棄した廃棄物の撤去義務を負う

最高裁判決　平成17年3月10日
（判例時報　1895号　60頁）
（判例タイムズ　1180号　187頁）

《要旨》
　転借人が不法に投棄した大量の産業廃棄物について、無断転貸した賃借人は賃貸借契約の終了時に撤去すべき義務を負うとされた事例


(１)　事案の概要
　Ｘは、県の許可を得て産業廃棄物最終処分場として使用していたが、平成７年10月以降は使用を中止した土地につき、平成9年10月、Ａに対して、資材置場として賃貸し、また、Ｙは、Ａが本件賃貸借契約に基づき負担する債務につき連帯保証をした。
　しかし、Ａは、本件賃貸借契約の3日後、Ｘに無断で本件土地をＢに転貸し、Ｂは、本件土地を産業廃棄の処理場として使用して、コンクリート魂や解体資材等の廃棄物を投棄し始め、それを知ったＸは、平成9年11月、Ａに対して、本件賃貸借契約を無断転貸及び用法違反を理由として契約解除し、本件土地の明渡しの催告をした。
　その後、Ａは本件土地を明け渡したものの、投棄された産業廃棄物を放置したため、Ｘは、Ａの連帯保証人であるＹに対して、本件連帯保証契約に基づき、本件賃貸借契約終了に基づく原状回復義務の不履行による損害賠償を求めて提訴し、原審で請求が棄却されたため、上告に及んだ。

(２)　判決の要旨
　①原審は、Ａは、犯罪行為である産業廃棄物の投棄についてまで、賃貸借契約の解除に伴う原状回復義務として責任を負うものではないので、Ａの連帯保証人であるＹがこの点につき責任を負う余地はないとしてＸの請求を棄却した。しかし、賃借人は、賃貸借契約上の義務に違反する行為により生じた賃借目的物の毀損について、賃貸借契約終了時に原状回復義務を負うことは明らかであり、Ａは、本件賃貸借契約上の義務に違反して、Ｂに対し本件土地を無断で転貸し、Ｂが本件土地に産業廃棄物を不法に投棄したというのであるから、Ａは、本件土地の原状回復義務として、投棄された産業廃棄物を撤去すべき義務を免れることはできないというべきである。
　②原審の判断には、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。原判決を破棄し、更に審理を尽くさせるため、原審に差し戻す。


(３)　まとめ
　一般に、賃借人は、賃貸借契約の終了に伴う目的物の返還に際しては原状回復義務を負うとされており、また、賃借物が自然にまたは、使用収益の正常な過程において損傷した場合や、不可抗力により毀損した場合には、これを原状のまま返還すれば足りると解されている。本判決は、賃借人の契約違反により生じた賃借目的物の毀損であり、賃借人における賃貸借契約終了時の原状回復義務は免れないと判示されたものである。



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原状回復義務を借主が負担する旨の合意は、消費者契約法10条に該当し無効

東京簡裁判決　平成17年11月29日
（ホームページ下級裁主要判決情報）

《要旨》
　貸室明け渡しの際、自然損耗等についての原状回復義務を借主が負担する旨の合意は、消費者契約法10条に該当し無効とした事例


(１)　事案の概要
　Ｘは、平成8年3月、Ａ株式会社との間で、マンション一室（以下「本件建物」という。）の賃貸借契約を締結、平成14年3月に最終の更新となる賃貸借契約を締結し、期間満了後の平成16年3月に法定更新した。その後、Ｙが、平成16年7月に本件建物の所有権を取得し、貸主の地位をＡ株式会社から承継した。Ｘは、平成16年9月23日に賃貸借を終了したため、Ｙに対して預け入れた敷金13万円余の支払を求めた。
　上記請求に対しＹは、ＸとＡ株式会社間の平成14年3月の更新契約において、Ｘが本件建物内の汚損や破損による損害を賠償する義務を負うことが約され、また、ＸＹ間には、平成16年9月22日に原状回復に関する費用負担の合意があることから、これら合意に基づいてＸが負担することになった原状回復費用18万円余を敷金から控除すると、Ｘに返還すべき敷金はなく、更に、ＸのＹに対する敷金を控除した原状回復費用残額が４万円余あるとしてその支払を求める反訴を請求した。

(２)　判決の要旨
　①貸主において使用の対価である賃料を受領しながら、賃貸期間中の自然損耗等の原状回復費用を借主に負担させることは、借主に二重の負担を強いることになり、貸主に不当な利得を生じさせる一方、借主には不利益であり、信義則に反する。借主に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされた合意は、借主に一方的に不利益であり、この意味でも信義則に反するといえる。そうすると、自然損耗等についての原状回復義務を借主が負担するとの合意は、民法の任意規定の適用による場合に比べ、借主の義務を加重し、信義則に反して借主の利益を一方的に害しており、消費者契約法10条に該当し、無効である。
　②Ｙの供述及び合意書から、ＸがＹとの間で費用負担の合意をしたと認めることはできず、他に合意をしたと認めるに足りる証拠はない。そうすると、Ｘの負担すべき原状回復費用を認めることができないから、Ｙの抗弁事実及び反訴請求原因事実は認めることはできず、Ｘの本訴請求は理由がある。


（３）まとめ
　本判決は、賃貸借契約書に自然損耗等に係る原状回復義務を借主が負担すると定められていても、借主に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされた合意は、消費者契約法第10条に該当し無効であると判断したものである。実務上も参考にすべき事例である。



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