１５年間の地代不払いも組合に入って命拾い

調布市富士見町で借地をしているSさんは、6月初めに群馬県の地主の代理人の弁護士から今年の4月に前所有者から土地を購入し所有権移転登記を経由し、賃貸人の地位の移転を受けたとし、「貴殿は平成元年5月以降、前所有者に対する地代の支払いを怠っておりますので、本書面をもって本件土地の賃貸借契約を解除する」として、１ヶ月以内に居宅を収容し、土地を明渡すよう請求された。
　Sさんは、弁護士に相談したりしてやっと７月に組合に相談にきて入会した。新地主の代理人が地代の督促も無しにいきなり契約解除はひどい、とりあえず１５年間の地代を地主の代理人宛に送金し、内容証明郵便で地代の受領を要求した。Sさんが、地代の不払いになったのは平成元年５月に地主が変わって、地代を集金に来なくなって、どこに払っていいかわからなかったもよう。今回登記簿謄本を取り寄せて初めて事実を確認した。Sさんも「もっと早く組合を知って組合に入っていたら」と後悔しきり。地主の代理人は土地を買ってほしい言い一旦は地代を受け取ったが、その後返してよこした。Sさんは、とりあえず今年の４月から６月分の地代は東京法務局に供託した。前所有者は会社が倒産状態で、住宅金融債権管理機構から八王子地裁に差押、競売開始決定がされたが、なぜかその後抹消され新地主に売買されている。一旦は明渡しも覚悟したSさんだが、今後は組合と相談しながら頑張っていく決意だ。(東京多摩借組組合ニュースより）

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借地借家法問題で定例学習会開催

東京多摩借組の「第４回定例学習会」が２月２５日午後２時から組合事務所において９名の参加で開催された。　今回の学習会のテーマは、「借地借家法のパートⅡ」で細谷事務局長より、①借地借家に関する法律の沿革②借地借家法の主要な改正点③新借地借家法と既存の借地借家契約との関係④既存の借地借家関係にも適用されない新法の規定等について報告された。平成３年の借地借家法改正の重要な特徴として、既存の借地借家関係との関係では、「附則に特別な定めのある場合」と「廃止前の建物保護に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない」と２点にわたり実質旧法が適用される仕組みになっていることが明らかにされた。

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通常損耗は貸主が負担とした最高裁判決の意義

建物賃貸借で普通に暮らしていて生じた床や壁の汚れ、傷等の所謂「通常損耗」を賃借人の費用負担で行なう「原状回復特約」が有効かどうかで争われた敷金返還請求訴訟で最高裁は、通常損耗の修繕費用を賃借人に負担させる特約は原則として許されないという画期的な判断を示した。
　最高裁の判決は、通常損耗に関して「建物の賃貸借においては賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行なわれている」と指摘し、通常損耗の修繕費用は家賃に含まれるという原則が確認された。
　この原則に反して、これらの修繕費用を賃借人に負担させる特約を「原状回復特約」という。賃借人にとっては、この特約は家賃の二重払いを強いるものであり、賃借人には不利益な特約と言える。
　最高裁は、この「原状回復特約」が認められる条件として「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸契約書では明らかではない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」とされた。最高裁は、それらの条件が認められない場合は通常損耗を含む原状回復義務を賃借人に負担させることが出来ないという初判断を示した。
　これらに関しては従来からか下級審で通常損耗を含む明文化された「原状回復特約」が成立するためには、（1）客観的理由の存在が必要（2）特約による修繕義務を負うことを認識していること（3）義務負担の意思表示をしていること、以上の要件を具備し、自由意思に基づき契約をしたことが必要であるとしていた。このような意思表示論によって「特約」の成立に制約を設け、これらの要件を充たしていない場合は「特約」の有効性を否定し、その特約を無効とした。
　今回の最高裁の判決は、これら下級審の判例理論を追認したものであるが、更に特約の成立に厳しい制限を加えた例外的な基準を設け、不当な「原状回復特約」による費用負担から賃借人を幅広く救済する効果が期待される。

与党事業用定期借地権の期間延長で今国会に法案提出

与党は事業用の定期借地権の設定期間を10年以上であれば、自由にできるようにするために、借地借家法の改正案を今国会に議員立法で提出する。現在は「10年以上20年以下」と「50年以上」が認められており、その中間である「20年超50年未満」の設定はできなかった。設定条件を緩和することで、物流センターなど事業用の建物を建てやすくする。

　自民党は近く「定期借地権に関するプロジェクトチーム」で法案内容を確認。民主党にも賛同を呼び掛け、今国会での成立を目指す。 (07:01)

借地借家法全国連絡会が国土交通省へ要請を

借地借家法全国連絡会は、２月２２日午後３時から全国公社自治協事務所において、全借連・東借連・公社自治協・公団自治協から５名の役員が参加して開催された。
　会議では、国会請願署名の残りを国会会期中に提出する。
国土交通省に対して、定期借家制度の廃止を求め要請行動を行い、国土交通大臣宛の要請書を３月中に提出することを確認した。
　自民党の定期借家権等特別委員会が廃止され、借地借家法「改正」の議員立法の動きが一旦中止となったことを受け、全国連絡会では３月２９日にこの２年間の運動を総括する会議を開催することが決まった。全国連絡会は２００４年７月に再発足し、この間２回の国会請願と３５万名の署名を提出する等の運動が、自民党の法案の提出を阻止する力になった。

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ビルの明渡しで家主が借家人の営業を妨害

杉並区桃井の青梅街道沿のビルを借りて音楽教室を営業している町田さんは、家主から昨年１１月に突然建物の老朽化に伴い建替えを行うので今年の５月３１日を以って賃貸借契約を終了するとの通知を受けた。
　町田さんは、以前も他の教室の明渡し問題で組合に相談にのってもらい解決した経験があるため、今年に入り相談に行った。組合を通じて明渡しの条件の提示を求めたところ、家主は２月に入り突然「お知らせ」の通知を各戸に配布した。「当ビルの建物及び設備の経年劣化が進み┉┉６月以降当ビル内において事故が発生する恐れがありますが、万一事故が発生した場合にも、当ビルでは責任を負いかねますので、ご利用者の皆様に通知いたします」とのショッキングな内容。さらに、エレベーターの中や入口の傍に張り紙をした。町田さんは直ちに「営業妨害に当り極めて遺憾」と厳しく抗議し、直ちに協議に応じるよう要請した。

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日本弁護士連合会が「安全住宅基本法」制定を求め決議

　日本弁護士連合会は、昨年１１月１１日の人権擁護大会において「安全な住宅に居住する権利を確保するための法整備・施策を求める決議」を採択した。決議では、国に対して次の内容の法整備・施策の実現を求めている。
１、安全な住宅に居住する権利が基本的人権であることを宣言し、関係者の責務や安全な住宅の確保のための基本的な施策を定める「住宅安全基本法」（仮称）を制定すること。２、建築士の監理機能の回復のために、建築基準法、建築士法の改正を含め、建築士について、その資質向上を図り、かつ、施行者からの独立性を担保するための具体的措置を講ずること。
３、建築確認、中間検査、完了検査制度の徹底及びその適正確保のため、一層の制度改善を図ること。
４、建築物の耐震改修の促進に関する法律を改正し、住宅を含め耐震基準を満たない建物について、耐震改修促進のための施策を充実させること。

家主の一方的な明渡し請求に怒り心頭

大田区大森南２丁目所在の木造瓦葺２階建一棟共同住宅の内、階上２部屋面積約47・９㎡を家賃６万３千円で長年賃借中の金田さんは、家主（の家族含む）から「昨年より伝えてあるように建て替えるので明渡してほしい」と、伝えられた覚えもなく呆然とする金田さんに対して、さらに「２ヶ月もあれば移転先も探せるだろう」という。金田さんも負けてはいません、「出るところに出たらどうなるの」と回答した。
　家主は、４月になると書面で５月分からの家賃を免除する条件で、９月末までに明渡せとの内容であった。相談を受けていた組合は直ちに、内容証明郵便にて明渡し拒否を通告した。家主の代理人弁護士と交渉が行われる。交渉内容を含みこれら全て想定通りで、充分ではないものの金田さんも了承するところです。
　建物は古く階段も急で、過去に転んでケガをしたこともあり、明渡しはやむを得ずと考えていた、金田さんの怒りを呼んだのは家主の言動が原因です。格言に「口は災いの元」とあります。

更新で頑張り地代月額300円値下げさせる

板橋区大谷口に住む大沢さんは、勤めている会社の社長が所有する土地に借地して40年が経過しようとしている。20年前には、地主が社長ということで言われるとおりの更新料を支払って更新した。定年退職し、年金生活の中で更新の時期を迎え、更新料の支払いと地代の値上げをいってきた。そのうえ、地主の代理人から更新に際して「更地価格×借地権割合×４％」を更新料として支払うよう通知書がきた。組合と相談したところ、特約に「更新料を支払って更新することが出来る」と記載されていた。同時に調べてみると地代が近隣よりあまりにも高いので地代の値下げを中心に交渉することにした。公租公課の三倍程度にしてほしいと請求したところ坪九百円の地代を六百円に値下げした。又、更新料についても若干の値下げをしてきた。地代の値下げで年間約十四万円の値下げになるため合意することにした。大沢さんは「組合と相談し、充分満足する合意が出来ました。これも組合のおかげです」と語った。

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借地の明渡しで納得のいく解決

文京区で親の代から商売をしていた樫山さんは、昨年の夏頃に地主の代理人でマンション建設業者から更新を拒絶され、借地の明渡しを求められていた。借地借家人組合に更新料の問題で長年組合員だった樫山さんは直ちに組合に相談した。親の代から住んでいるものにとって明け渡しには到底応じられないとの返事をすることにした。その後、組合と相談しながら、何回かの話合いをマンション業者と行なってきた。その中で、マンション業者の代理人は、以下の条件を示してきた。（1）引き続き借地のままで住み続ける。（2）借地権と新しいマンションとの等価交換。（3）明渡しに応じるならば借地権分の金銭補償に応じる。
　樫山さんは親の代からの商売もあるが、自らの年齢も考慮し、明渡しに応じることにした。最初の金銭補償の話合いは双方隔たりがあったが、条件その他を組合の助言に基づいて行なう中で、樫山さんの希望する金額に近い補償を得ることが出来た。長年の組合員である樫山さんは「組合に入会していたおかげで最期まで自分の納得できる解決が出来ました。」と語った。　（東京借地借家人新聞０６年２月号より）

九条の会シンポジウムで自民党の改憲案批判

九条の会は11月27日、シンポジウム「自民党改憲案は日本をどこに導くか」を東京都内で開催し、260人が参加しました。
シンポジウムでは、最初によびかけ人の加藤周一さんがあいさつ。昨年発足した九条の会の運動には、①９条改憲に反対する一人ひとりが自分はなぜ反対なのかという原点を訴え、広げてきたこと、②憲法の専門家から学び自分の考えを深めてきたこと――の二つの側面があることを紹介、自身の９条に関する想いを語りました。
つづいて奥平康弘・東京大学名誉教授が報告。奥平さんは、自民党新憲法草案は保守的内容をトーンダウンしているようにみえるが、入れるべきものは全部入れていると指摘して前文などを批判するとともに、改憲派が「現実を変えるのではなく現実に憲法をあわせる」などと述べていることの危険性を、戦前の治安維持法などの例をあげて明らかにしました。
これを受けて報告した山内敏弘・龍谷大学教授は、９条１項が残されたことで平和主義が維持されたという見方があることへの批判から入り、９条２項を削除して自衛軍の保持を明記したことの危険性をさまざまな角度から明らかにしました。また、人権にたいする抑圧や首相の権限強化など多面的に「戦争する国」をめざす方向がうちだされていることも指摘しました。
会場では熱心にメモをとりながら聞き入る姿が目立ち、２人の報告に寄せられた質問用紙は40通を超えました。そして、「憲法９条があるからこそできることは何か」、「憲法学者の動きはどうか」などの質問に奥平、山内の両氏は丁寧に回答しました。
地域・分野別の会が3600突破
　シンポジウムの閉会にあたって、九条の会の小森陽一・事務局長から、11月26日現在で、全国の地域・分野別の「会」が3614に達したことが報告されました。７月に有明コロシアムで講演会を開いていらい、毎月100を超える勢いで「会」が広がっていることになります。なお、事務局では今後都道府県ごとの地域・分野別「会」の結成数を毎月発表することを検討しています。（９条の会ニュースより）

９条の会アピール

日本国憲法は、いま、大きな試練にさらされています。
　ヒロシマ・ナガサキの原爆にいたる残虐な兵器によって、五千万を越える人命を奪った第二次世界大戦。この戦争から、世界の市民は、国際紛争の解決のためであっても、武力を使うことを選択肢にすべきではないという教訓を導きだしました。
　侵略戦争をしつづけることで、この戦争に多大な責任を負った日本は、戦争放棄と戦力を持たないことを規定した九条を含む憲法を制定し、こうした世界の市民の意思を実現しようと決心しました。
　しかるに憲法制定から半世紀以上を経たいま、九条を中心に日本国憲法を「改正」しようとする動きが、かつてない規模と強さで台頭しています。その意図は、日本を、アメリカに従って「戦争をする国」に変えるところにあります。そのために、集団的自衛権の容認、自衛隊の海外派兵と武力の行使など、憲法上の拘束を実際上破ってきています。また、非核三原則や武器輸出の禁止などの重要施策を無きものにしようとしています。そして、子どもたちを「戦争をする国」を担う者にするために、教育基本法をも変えようとしています。これは、日本国憲法が実現しようとしてきた、武力によらない紛争解決をめざす国の在り方を根本的に転換し、軍事優先の国家へ向かう道を歩むものです。私たちは、この転換を許すことはできません。
　アメリカのイラク攻撃と占領の泥沼状態は、紛争の武力による解決が、いかに非現実的であるかを、日々明らかにしています。なにより武力の行使は、その国と地域の民衆の生活と幸福を奪うことでしかありません。一九九〇年代以降の地域紛争への大国による軍事介入も、紛争の有効な解決にはつながりませんでした。だからこそ、東南アジアやヨーロッパ等では、紛争を、外交と話し合いによって解決するための、地域的枠組みを作る努力が強められています。
　二〇世紀の教訓をふまえ、二一世紀の進路が問われているいま、あらためて憲法九条を外交の基本にすえることの大切さがはっきりしてきています。相手国が歓迎しない自衛隊の派兵を「国際貢献」などと言うのは、思い上がりでしかありません。
　憲法九条に基づき、アジアをはじめとする諸国民との友好と協力関係を発展させ、アメリカとの軍事同盟だけを優先する外交を転換し、世界の歴史の流れに、自主性を発揮して現実的にかかわっていくことが求められています。憲法九条をもつこの国だからこそ、相手国の立場を尊重した、平和的外交と、経済、文化、科学技術などの面からの協力ができるのです。
　私たちは、平和を求める世界の市民と手をつなぐために、あらためて憲法九条を激動する世界に輝かせたいと考えます。そのためには、この国の主権者である国民一人ひとりが、九条を持つ日本国憲法を、自分のものとして選び直し、日々行使していくことが必要です。それは、国の未来の在り方に対する、主権者の責任です。日本と世界の平和な未来のために、日本国憲法を守るという一点で手をつなぎ、「改憲」のくわだてを阻むため、一人ひとりができる、あらゆる努力を、いますぐ始めることを訴えます。

2004年6月10日
井上 ひさし（作家）　　　梅原 猛（哲学者）　　　大江 健三郎（作家）
奥平 康弘（憲法研究者）　小田 実（作家）　　　　加藤 周一（評論家）
澤地 久枝（作家）　　　　鶴見 俊輔（哲学者）　　三木 睦子（国連婦人会）

小額訴訟で敷金返還させる

杉並区今川でマンションを借りていた石垣信幸さんは退去後、家主から修繕費34万円を払えという請求を受けた。石垣さんの敷金は42万円。
　石垣さんは、一ヶ月間だけ友人から頼まれて猫を預かった。その時の、僅かなキズを拡大解釈した請求。石垣さんの交渉も決裂し、少額訴訟に。　東京簡裁の裁判長は「6年以上住んでいれば、減価償却を考え、請求額の10％だ」と裁判所の資料を見せながら家主を戒めた。その結果、３３万９千円が返還されることになり、その日の内に返還された。(東京借地借家人新聞より）

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憲法問題で共産・社民両党が党首会談

社民党の福島瑞穂党首は十三日、同党大会（十二日）で再任された渕上貞雄副党首、又市征治幹事長、重野安正国対委員長とともに国会内の日本共産党控室を訪れ、新任のあいさつをしました。日本共産党からは志位和夫委員長、市田忠義書記局長、穀田恵二国対委員長が応対しました。

　福島党首は、「小泉構造改革への批判、平和の問題でぜひ共闘をしていきたい」とあいさつ。志位委員長は、「共闘をすすめることを願っています」と応じました。

　福島党首は、日本共産党が一月二十三日に申し入れた憲法問題についての両党の党首会談について、「お受けします」と返答しました。今後の日程等については、日本共産党の穀田恵二国対委員長、社民党の日森文尋副幹事長が担当者となり、調整することになりました。（しんぶん赤旗より）

更新事務手数料を勝手に請求する不動産業者

渋谷区代田2丁目で平家建ての一軒家を借りている石丸勝一さんは、今年の4月３０日が契約の満了日。　家主の代理の不動産業者から更新契約請求が送られてきた。内容は①新家賃は、現行家賃と同額（八二〇〇〇円）②更新事務手数料が二五〇〇〇円というもの。　石丸さんは、更新事務手数料はいままで一度も支払ったことが無くビックリ。　不信に思い、家主に問合わせたところ、家主も『エッ！』と驚いていた。その後、更新事務手数料の請求もなく更新契約を家主とおこなった。

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