シンポジウム「不安定化する住まい－賃貸住宅の現状から」

3/28（金）東京弁護士会シンポ「不安定化する住まい－賃貸住宅の現状から」


http://www.toben.or.jp/know/iinkai/syouhisya/news/post_8.html

シンポジウム「不安定化する住まい－賃貸住宅の現状から」


数年前から、賃貸人、不動産管理業者、家賃債務保証業者が、家賃滞納を理由に、法的手続によらず、鍵交換、荷物の撤去などを行う「追い出し屋」行為による被害が社会問題となりました。現在も、不当な取立てや、脅迫的・暴力的追い出し行為は後を絶ちません。


加えて、ごく最近では、本来住居に利用される目的ではない倉庫、貸しオフィスなどを細かく仕切り、建築基準法に違反する１～２畳程度の狭小な空間を「シェアハウス」と称して貸出し、家賃を滞納すれば即時に退去させる「脱法ハウス」の存在も明らかになりました。


住居の不安定化は、ここ数年でさらに進んでいることになります。住まいは生活の基盤であり、住まいが不安定では安定した生活を築くことはできません。このような不安定化する住まいへの対策を立てるためにはその原因を分析することが必要です。そこで、賃貸住宅を中心に、
①住まいが不安定化している現状を把握し、
②その原因を多角的に分析し、
③あるべき対策を構想する
ことを目的として、シンポジウムを開催いたします。


●日　時：2014年3月28日（金）午後6時～午後8時
●場　所：弁護士会館２階　講堂クレオＡ
　東京メトロ丸ノ内線、日比谷線、千代田線「霞ヶ関駅」B1-b出口より直通


●入　場：無料・申込不要　先着１００名
●主　催：東京弁護士会


●プログラム内容


◆基調講演「進行する住まいの不安定化」　　　　　　　　
　稲葉剛　氏（ＮＰＯ法人自立生活サポートセンター・もやい理事長）


◆現状報告①「追い出し屋」対策の成果と課題


Ａ　「5年間で確立した裁判例と現状」
　戸舘圭之　弁護士（全国追い出し屋対策会議）
Ｂ　「悪質業者の告発による業務改善」
「老朽化・耐震強度不足を理由とする明け渡しの多発」
　細谷紫朗　氏（東京借地借家人組合連合会事務局長）
Ｃ　「被害者の新たな住まいの確保」
　安藤周平　氏（ＮＰＯ法人ワーカーズコープ新宿総合相談事業所所長）
　林治　弁護士（東京弁護士会人権擁護委員会格差問題部会部会長）


◆現状報告②「脱法ハウス」の現状と対策


Ａ　「脱法ハウスの実情と住民の防御」
　林治　弁護士（東京弁護士会人権擁護委員会格差問題部会部会長）
Ｂ　「国交省による規制開始後の脱法ハウスの実情」
　坂庭国晴　氏（国民の住まいを守る全国連絡会代表幹事）


◆パネルディスカッション「住居不安の原因分析と対策－シェアハウスの登場を視野にいれて－」


コーディネーター　　増田尚　弁護士（全国追い出し屋対策会議代表幹事）
登壇者　稲葉剛　氏（ＮＰＯ法人自立生活サポートセンター・もやい理事長）
　　　　林治　弁護士（東京弁護士会人権擁護委員会格差問題部会部会長）
　　　　小田川華子　氏（首都大学東京講師）
　　　　坂庭国晴　氏（国民の住まいを守る全国連絡会代表幹事）

アパートの明渡しで早期解決

　国分寺市西恋ヶ窪の共同住宅（下記写真）の１室を借りているＡさんは、昨年９月末に家主が代わった直後、建物取壊すので明渡しを請求されました。新家主はＳ会社に明渡しを依頼し、担当者がＡさんを訪問し、立退料を提示してきましたが、Ａさんは障がい者で車いす生活のため、移転先を確保できても借家を改造するためには費用がかかるために提示した金額では移転ができません。困っていたところ、知人の紹介で昨年１１月に組合に入会しました。

　Ｓ会社の社員はアパートの住民を立ち退かせ、Ａさんだけが残ってしまいました。Ａさんは一人だけで暮らすことは不安もあり、組合を交渉の窓口に早期解決を望んでいました。幸い国分寺市内で移転先が見つかり、１月に入って組合役員がＳ社の社員と交渉し、敷金を含め家賃の約２年分の補償で和解が成立し、２月末までに移転することになりました。Ｓさんは「組合のお蔭で安心して移転ができます」と喜んでいます。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

地主の代理の不動産屋「法定更新は認めない」と脅す

　足立区内西部で２０坪の宅地を賃借する後藤さん（仮名）は昨年１０月に電話で更新料問題を相談した。組合では賃貸借契約書で支払うべき更新料の金額について具体的な定めがなければ支払いは発生しない旨を説明した。

　年末になり、地主の仲介人を名乗る不動産業者の担当者から内容証明郵便で「１２月３１日までに更新手続きをしない場合は、地主との信頼関係が既に無くなったものとして、契約期間満了までに借地の明渡しを通知する。法定更新は認めない」と通知してきた。驚いた後藤さんは組合事務所に来て組合に入会。早速、契約更新請求と更新料支払い拒否を内容証明郵便で伝えた。（東京借地借家人新聞より）


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脱法ハウスから あるべきシェア居住の育成へ ～9.6通知後のシェアハウスのゆくえ～

と　き：2014年3月2日（日）　午後1時30分～午後5時

ところ：新宿区・保育プラザ・２階研修室（新宿区納戸町２６－３）

（都営大江戸線・牛込神楽坂駅徒歩８分、東京メトロ・市ヶ谷駅徒歩１０分、ＪＲ市ヶ谷駅徒歩１５分）　　　　　　　

http://www.hoiku-zenhoren.org/about/info.html

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【趣旨説明】




一連の「脱法ハウス」問題に対応して、2013年9月6日に国土交通省が出したいわゆる「9・6通知」は、シェアハウス運営業者に衝撃をもたらした。戸建ての空き家住宅などを活用したシェアハウスが「寄宿舎」となるため、格段に厳しい建築基準のクリアが必要になり、事実上、事業者が運営するシェアハウスが困難となるためである。




この通知には、この間、脱法ハウスを社会に問うた毎日新聞の加藤隆寛記者も「角を矯（た）めて牛を殺す」ことではないか、すなわち、危険な脱法ハウス排除のための手段の度が過ぎ、健全なものも潰してしまうと疑問を呈している（毎日新聞2013/10/31）




シェア居住にはさまざまな可能性があることは、これまで住宅・建築研究者、住宅運動団体、建築家、事業者も認め、これまで研究も蓄積もなされ、「コレクティブ・ハウジング」「共生型住まい」などの実績も増えつつある。「シェア居住」は今後の住まい方としても有望であり、推進すべきことはもはや共通認識と言え、多言を要さないだろう。




本シンポジウムでは、9・6通知を受け、「脱法ハウス」のような居住環境上、特に安全性という観点から問題を抱えた物件を排除し、さらに未来を拓く「あるべきシェア居住」を育てるためにどうしたらよいか、ということを考えたい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　

◆趣旨説明：前田昭彦（司会・日本住宅会議理事、都留文科大学教授）

　

◆基調講演：「既存住宅のシェアハウス活用をめぐる課題と展望」

　　　小林秀樹（千葉大学教授）　




◆報告　




「民間事業者の行うシェアハウス市場の整備～ひつじ不動産のこれまでの取り組み」

　　　北川大祐（株式会社ひつじインキュベーション・スクエア代表取締役）




「住み手から見たシェアハウスの管理・運営」

　　　ハウス元入居者




「建築技術的視点からシェア住宅を考える」

　　　平松朝彦（日本住宅会議理事）




質疑応答とディスカッション

　　　　　　　　　　

資料代：５００円




〔開催団体〕　日本住宅会議・関東会議

〔協賛〕　国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）、新建築家技術者集団、住まいの貧困に取り組むネットワーク　　　　　　　　　　　

〔連絡先〕　NPO住まいの改善センター　電話：03-3837-7611



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稲葉　剛　INABA Tsuyoshi
E-mail：　inaba@moyai.net　 inatsuyo@gmail.com
twitter： http://www.twitter.com/inabatsuyoshi/
facebook：　http://www.facebook.com/inatsuyo

NPO法人自立生活サポートセンター・もやい　http://www.moyai.net
住まいの貧困に取り組むネットワーク　http://housingpoor.blog53.fc2.com/
生活保護問題対策全国会議　http://seikatuhogotaisaku.blog.fc2.com/

地主の代理の不動産業者の撃退法 「借地借家人組合に入会しています」

　大田区西六郷で宅地約二十坪賃借中のKさんは、知人の紹介でこの程組合に入会した。
契約期限を目前にして地主から依頼されたという不動産業者より契約解除明渡しを通告された。拒否するが執拗な請求に困惑しての相談。地主の自己使用の理由には、広い敷地に自宅を持ち多くの同一借地人がいるのに驚くばかりとKさん。業者の担当者に何度も拒否の意志を伝えるが、諦めない業者に困り果てた。地主の明渡し請求には法律的に正当と認められる理由がないこと。さらに、契約解除請求の時期に問題があって違法行為であることを確認した。

　業者からの問合わせには、Kさんは「組合に入会したので、今後の交渉は組合を介して行う」ことを伝える。その後、業者から組合事務所に連絡はない。業者の執拗な行為は止まったのか。この不動産業者は別件の借地人との間でトラブルが生じている。組合の役員が業者に連絡しても事務所に訪ねても担当者は忙しいとの理由で交渉を避けているようだ。また、Kさんの件も同様の状況になっている。(東京借地借家人新聞より）


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借地の売買契約を締結しても借地を利用させない間は無断譲渡ではない

「借地人が第三者との間で、地主の承諾を得ずに借地の売買契約を締結したとしても、現実に第三者に借地を利用させていない間は、売買契約を締結したことだけをもって、借地契約を解除することはできない」（大審院昭和１３年４月１６日判決）

　ちょっと古い判例ですが、最近の裁判で問題となったので紹介します。民法６１２条１項は、「賃借人は、賃貸人の承諾を受けなければ、その賃借権を譲り渡す」ことはできないと定めています。つまり、契約書に何も書かれていなくても、法律で借地権を譲渡する場合は賃貸人である地主の承諾が必要とされているわけです（この点、増改築に関しては、契約書等で禁止されていない場合、自由にできるのと異なります）。ただ、借地人が借地権を売りたいと考えた場合、地主が承諾してくれるかどうかも重要ですが、高く買ってくれる人がいるかどうかも重要な問題です。借地権を処分したいと考えた場合、まず地主に買い取りを求める事例が多いと思いますが、借地権を買いたいという人が先に見つかる事例もあります。ただ、このように良い買い手が見つかったとしても、地主の承諾をもらうまで、買主・売主双方がずっと待っていられるかどうか怪しい場合があります。このような場合、借地権を買ってくれるという第三者との間で、売買契約を結んでおいて、約束を取り付けておきたくなるところです。ただ、法律上、売買契約は合意の時に成立するため、売買契約を結んでしまうと、「譲渡」になってしまい、民法６１２条１項によって契約違反とされてしまうのではないかという問題があります。これに対して、契約を結んだだけでは「無断譲渡」になりませんとしたのがこの判例です。私が担当した事例は、不動産業者が買主で、借地人が売りたいとの話であったため、契約書を交わした上で、買主の不動産業者と借地人の方が一緒に地主の方に承諾をもらうためにお願いに行ったところ、無断譲渡だと言われてしまった事案でした。地主だけでなく、地主の弁護士ですら、売買契約を結んだだけなのに「無断譲渡」を主張して裁判を起こしてきていましたので（但し、他にも解除理由はありました）、判例の理解が十分にされていない事例として紹介します。（弁護士　西田穣）

（東京借地借家人新聞から）

東借連第８回理事会 都知事選挙 宇都宮候補推薦

　東借連第８回理事会は１月２２日午後６時から豊島区内で１０名の参加で開催された。理事会では、報告事項に続いて１２月の拡大集計報告・収支報告が報告された。

　討議事項では、①２月９日投票の都知事選挙について宇都宮健児候補の掲げる基本政策と住宅政策は東借連の要求と全面的に一致し、連合会として宇都宮候補を推薦し、支持を広げていくことを確認した。

　②全借連第３０回定期総会は３月１５日・１６日に東京で開催されることから総会の成功に向けて、総会代議員１１名を推薦し、２月１３日の第２回評議員会で確認する。総会評議員については３０名以上の参加をめざして、各組合で取組みを強め、２月末までに参加確認することを決定した。

　③組織の拡大強化の取組みでは、拡大月間の後半（２月～３月）に拡大目標１００名の達成をめざし、組合員の紹介活動、賛助会員の拡大等について各組合で立てた目標に全力を上げることを確認した。その他では、３月２８日に日弁連と住まいの貧困に取り組むネットワーク等の共催で住宅問題でシンポジウムが開催される。