NHKクローズアップ現代「独立する富裕層～アメリカ 深まる社会の分断～」を見て

　アメリカの自治体で今異変が起きている。会社経営者・医師・弁護士などの富裕層が州の下の行政区分である群から独立した市の境界線を決め、州議会を動かし住民投票を実施に「富裕層だけの市」を独立させる動きについてＮＨＫの「クローズアップ現代」で放送していた。

ジョージア州のサンディ・スプリング市では市のほとんどの業務を民間企業に委託し、市の運営コストを半分以下にカットし、浮いたお金を市民の治安や安全の費用に使っている。お金持ちの都市の周辺の群では、税収が減りゴミの収拾もできなくなり、子供たちが勉強する図書館は２時間も短縮。貧困層の治療を行う公立病院は医師の数が減り、満足な治療も行なわれていないという。

　ジャーナリストの堤未果氏の話では富裕層の都市の誕生で公教育にお金を出す概念が無くなり、公立学校が切り捨てられ、教育難民、学校に行けなくなった子どもたちが、全米各地であふれているという。日本でも自治体の仕事を民間委託する動きが強まっている。自治体を株式会社化してもいいのか。考えさせられた番組だった。


http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3488.html

借地人に不利な特約削除させる

　町田市で宅地３０坪を借りているＹさんは、地主の代が変わり、昨年７月に代理の不動産業者から土地の賃貸借契約が平成２５年８月末に満了するので更新契約の手続きをするよう連絡を受けました。

　Ｙさんに送られた契約書は、前回の契約書に無かった条文として「本契約が期間満了、解約、解除等で終了する場合は、乙は、本件土地の建物及び付属建物一切を自ら収去し、本件土地を甲に返還するものとします。万一、乙が本契約の終了時に前記建物及び付属物の収去を完了していないときは、甲にその処分を委ねることに同意するものとします。但し、この場合の収去に必要な費用は、乙の負担とします。」、「乙は、本契約において、造作買取請求権、有益費用償還請求権を一切放棄するものとします。」以上の２項目がありました。疑念を抱いたＹさんは、不動産業者に問い合わせたところ、「民法上の規定で、こちらはプロそちらは素人」という態度をとられました。協議がつかないまま、その後、Ｙさんは更新料約９２万円を支払いましたが、契約書の作成に至らないまま今年３月に組合に相談し、組合に入会しました。組合から不動産業者に対し、「第９条及び第10条につきましては、前契約書にはなく、賃借人に一方的に不利益な内容であり、削除を求めます」と通知したところ、「不動産業者は契約書を削除します」とあっさり削除に応じ、４月に入りＹさん宅に削除した契約書が送られ、このほど更新契約書が作成されました。(東京多摩借組ニュースより）

借地借家問題学習交流会 ４月２６日 昭島市中神自治会館で開催

──こんな問題で悩んでいませんか──

■アパートの退去後、高額な原状回復費用を請求された！
■地震で危険と突然アパートの明渡しを請求された！
■借地の契約更新で高額な更新料を請求された！
■借地上の建物を増改築したいが地主が許可しない！
■近隣より高過ぎる地代・家賃の減額をしたい！
■借地権を相続したいがどうしたらよいか！
■借地の契約期間が満了で突然明渡しを請求された！

　◉参加無料　終了後、質疑応答・経験交流会を行います。

◎日時　４月26日(土)午後1時半開会
◎会場　中神自治会館（中神坂、昭島消防団第１分団隣）
◎講師　東京多摩借地借家人組合　事務局長　細谷　紫朗
◎講演　「借地借家人の役に立つ法律知識」

《問合せ・連絡先》　

　東京多摩借地借家人組合
立川市柴崎町４－５－３いわなビル1階　　
☎042（526）1094 ＦＡＸ　042（512）7194

東借連加盟組合の行事と催し物

■城北借組「西武デパート相談会」
　５月１３日(火)・１４日（水）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで西武デパート７階。連絡・（３９８２）７６５４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１から組合事務所。
「第４２回定期総会」
４月２７日（日）午後１時半から学びピア２１。連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者は要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■多摩借組「定例法律相談会」
　５月１０日（土）午後
１時３０分から組合事務所。相談者要予約。
　「学習交流集会」
　４月２６日（土）午後１時３０分昭島市中神自治会館。連絡・０４２（５２６）１０９４。

借地人に不利な特約組合の交渉で削除させる

　町田市で宅地３０坪を借りているＹさんは、地主の代が変わり、昨年７月に代理の不動産業者から土地の賃貸借契約が平成２５年８月末に満了するので更新契約の手続きをするよう連絡を受けました。

　Ｙさんに送られた契約書は、前回の契約書に無かった条文として「本契約が期間満了、解約、解除等で終了する場合は、乙は、本件土地の建物及び付属建物一切を自ら収去し、本件土地を甲に返還するものとします。万一、乙が本契約の終了時に前記建物及び付属物の収去を完了していないときは、甲にその処分を委ねることに同意するものとします。但し、この場合の収去に必要な費用は、乙の負担とします。」、「乙は、本契約において、造作買取請求権、有益費用償還請求権を一切放棄するものとします。」以上の２項目がありました。疑念を抱いたＹさんは、不動産業者に問い合わせたところ、「民法上の規定で、こちらはプロそちらは素人」という態度をとられました。協議がつかないまま、その後、Ｙさんは更新料約９２万円を支払いましたが、契約書の作成に至らないまま今年３月に組合に相談し、組合に入会しました。組合から不動産業者に対し、「第９条及び第10条につきましては、前契約書にはなく、賃借人に一方的に不利益な内容であり、削除を求めます」と通知したところ、「不動産業者は契約書を削除します」とあっさり削除に応じ、４月に入りＹさん宅に削除した契約書が送られ、このほど更新契約書が作成されました。（東京多摩借組ニュースより）


賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

更新した１年後に３年前の大震災で危険な建物と明渡し請求

　台東区谷中でアパートを借りている本多さんは、宮嶋さんの２人は、Ａ不動産を通じて１昨年の１２月に契約を更新した。

ところが昨年１２月に違う不動産屋が来て「３年前の東日本大震災で外壁のモルタルの一部にヒビが入り危険だから立退いてほしい」と言われ、組合に入会した。

本多さん達は、地震が起きたのは契約を更新した１年前で承知のはずで、未だ残存期間も１年あると反論した。

　Ａ不動産屋にも確認を求めたところ「敷金を返せばいつでも契約解除できる」と言われ困惑してしまった。本多さん達は不動産屋が何か言ってきても、今後は組合立会でなければ話し合いには応じないと突っぱねるつもりで頑張る決意でいる。

（東京借地借家人新聞より）

ころころ変わる地主の主張 地代増額から４か月分の地代で立退け！

　足立区内を横断する環状７号線の北側で３０坪の宅地を賃借する坂倉さん（仮名）の息子さんが組合事務所を訪問した。

　内容は父親が亡くなり地主にどう伝えたらよいかという相談だった。　組合では借地の相談は、借地上の建物登記の所有者名義を相続人に変更するだけでよい。その際、地主の承諾は不要で地主に対しては「私が借地権を引き継ぎました」という通知だけでよいと説明。

　数日後、坂倉さんから報告があり、地代を持参した際、地主から地代増額を言われた。次の日には電話で借地の返還を、また次の日には４ヵ月分の地代額を立退料として支払うので更地で返却してくれと、ころころ内容が変わり勝手なことを言ってきているとの話があった。組合は簡単に要求に応じず、地主には「文書で通知するよう言いなさい」と助言した。

（東京借地借家人新聞より）

家賃値下げを条件に定期借家契約に切り替えられる

豊島区要町で喫茶店を営業していた村田さん(仮名)は二年前の更新時に家賃の値下げを請求した。家主の代理不動産屋は、値下げに応じる代わりに２年の定期借家契約に切り替えることを条件にした。１年半後に家主から定期借家契約の期間満了で明渡すことを請求された。あわてて知人の紹介で組合事務所に相談来た。組合で定期契約書と定期契約であることを証する書類があることから明渡しに応じざるを得ないことを説明した。

村田さん「不動産屋から説明を受けたときに重大性を感じなかった。いい勉強になりました」と語った。組合ではこのような相談事例が増えてきていることから注意を呼び掛けている。(東京借地借家人新聞より）


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電話　０４２（５２６）１０９４

耐震性に問題がある建物の明渡し請求には「相応の代償措置」がなければ正当事由は認められない

　耐震性に問題がある建物と明渡請求の正当事由　東京地裁立川支部平成２５・３・２８判決（判例時報２２０１号）

１．この事件の建物は、昭和４６年に建築された地上１１階建、２５０戸の集合住宅で、当時の法律で定められた耐震性能を有していたが、阪神大震災などを契機とする法改正によって所要の耐震性を欠くに至り倒壊の危険ありと診断された。そこで賃貸人の独立行政法人都市再生機構（原告。もとを質せば日本住宅公団）は、耐震改修工事をすると居住性が低下し、改修費用は総家賃収入の約５年分、７億５０００万円もかかるとして耐震改修を断念して建物を除却する（取壊）こととし、明渡の代償措置を提示して対象者２０４世帯と交渉して１９７世帯とは合意に至ったが、あとの７世帯（被告）に対し正当事由を根拠とする更新拒絶をして明渡訴訟を提起した。
　被告は、賃貸人には修繕義務があり、耐震改修工事を行なう義務があるから除却はこの義務に違反して許されない、などと争った。

２．（１）判決はまず、原告の除却の判断について次のように述べる。「耐震改修をしない限り耐震性に問題がある場合、どのような方法で耐震改修を行うべきかは、基本的に建物所有者である賃貸人が決定すべき事項であり、その結果、耐震改修が経済合理性に反するとの結論に至り、耐震改修を断念したとしても、その判断過程に著しい誤びゅうや裁量の逸脱がなく、賃借人に対する相応の代償措置が取られている限りは、賃貸人の判断が尊重されてしかるべきである。」
（２）次いで、被告の修繕義務の主張に対しては、「民法の定める修繕義務は、賃貸借契約の締結時にもともと設備されているか、あるいは設備されているべきものとして契約の内容に取り込まれていた目的物の性状を基準として、その破損の為に使用収益に著しい支障の生じた場合に、賃貸人が賃貸借の目的物を使用収益に支障のない状態に回復すべき作為義務をいうのであって、契約締結時に予定されていた目的物以上のものに改善することを賃借人において要求できる権利まで含むものではない。本件建物は建築当時は法の定める耐震性を満たしていた以上、その後法改定があったからといって契約において予定されていた目的物の性状が失われたとみる余地はない。したがって、耐震改修は賃貸人の修繕義務の範囲外である。」と判示した。

（３）そして、判決は、「建物の除却（取壊）は居住者に立退きを余儀なくするものであるから、相応の代償措置を講じることによって明渡請求の正当事由が補完される」とした。そして、原告がとった代償措置は、確実に移転先が確保でき、移転費用が支払われたり、移転先家賃の減額・補助が受けられるなど、経済的負担等に十分配慮した内容となっているから正当事由の補完として評価できる旨、判示した。

３、この判決から汲み取るべきは、耐震性に問題があれば即取壊しが認められるわけではないこと、右の（１）、認められたとしても明渡請求には賃借人に対する「相応の代償措置」がなければ正当事由は補完されないこと、右の（３）である。（なお、同種事案について本紙５５８号参照）
　
　　（弁護士　白 石　光 征）

住まいの貧困に取り組むネットワーク ５周年の集い・映画祭

　　　宇都宮健児弁護士来る！！　　３本立て映画上映 と 住宅・貧困問題を語る

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

と　き：２０１４年４月２７日（日）午後１時３０分～４時３０分　（午後１時開場）

ところ：新宿区・保育プラザ・２階研修室（新宿区納戸町２６－３）　
　　　市谷駅・徒歩１０分、牛込神楽坂駅・徒歩８分　
http://www.hoiku-zenhoren.org/about/info.html


「住まいの貧困に取り組むネットワーク」（世話人：稲葉剛、坂庭国晴）が結成されて５年を迎えます。住まいの貧困（ハウジングプア）の解決に向けた活動を粘り強く進めていますが、「脱法ハウス」など新たな問題も生まれています。

私達は「人が大切にされる住まいと暮らし」の実現をめざし、多くの皆さんと力を合わせ、たたかっていきます！

【上映作品】

「乙女ハウス」　
住宅に困っている女性に空き家を提供し、固定資産税分のみ月１万円の家賃として払う、ユニークな仕組みの家。この試みは、現代日本の住宅・貧困問題の解決に一石を投じるのか。（早川由美子監督・作品／2013年・43分）

「ホームレスごっこ」
いつから公共の場所は、私たちが自由に使える場所でなくなってしまったのだろう。公共空間を自分たちの手に取り戻す、小さな抗いの記録。（早川監督・作品／2014年・16分）

「野宿者の排除問題に迫る」（仮題）
昨年起きた東京・渋谷区の宮下公園でのテント排除のドキュメンタリー映像の初公開。（遠藤大輔監督・作品／最新作・約20分）

【座談会】

　「住宅問題・住宅政策と貧困問題を語る（仮題）」　

宇都宮健児弁護士、早川由美子監督、遠藤大輔監督、稲葉剛（世話人）　
司会：坂庭国晴（世話人）

（主　催）　住まいの貧困に取り組むネットワーク　
http://housingpoor.blog53.fc2.com/

（連絡先）　ＮＰＯ住まいの改善センター　
TEL：０３－３８３７－７６１１　FAX：０３－３８３７－８４５０　　　　

借地借家・学習交流集会のご案内

─こんな問題で悩んでいませんか──
　■アパートの退去後、高額な原状回復費用を請求された！
　■地震で危険と突然アパートの明渡しを請求された！
　■借地の契約更新で高額な更新料を請求された！
　■借地上の建物を増改築したいが地主が許可しない！
　■近隣より高過ぎる地代・家賃の減額をしたい！
　■借地権を相続したいがどうしたらよいか！
　■借地の契約期間が満了で突然明渡しを請求された！

　◉参加無料　終了後、質疑応答・経験交流会を行います。

◎ 日時　４月26日(土)午後1時半開会
◎ 会場　中神自治会館（中神坂、昭島消防団第１分団隣）
　　　　（ＪＲ青梅線中神駅南口から徒歩１０分）
◎ 講師　東京多摩借地借家人組合　事務局長　細谷　紫朗

◎ 講演　「借地借家人の役に立つ法律知識」
　《問合せ・連絡先》
　　　東京多摩借地借家人組合
立川市柴崎町４－５－３いわなビル1階　　
☎042（526）1094 ＦＡＸ　042（512）7194

東京弁護士会シンポジウム「不安定化する住まい～賃貸住宅の現状から」開催

　東京弁護士会主催によるシンポジウム「不安定化する住まい～賃貸住宅の現状から」が３月２８日午後６時から弁護士会館２階講堂クレオＡにおいて１４０名の参加で開催された。

　菊地裕太郎東京弁護士会会長の開会挨拶後に、ＮＰＯ法人自立サポートセンター・もやい理事長の稲葉剛氏より「進行する住まいの不安定化」と題する基調講演があり、脱法ハウス問題の背景には民間賃貸住宅の高家賃と初期費用、高齢者・失業者等への入居差別、家賃保証会社によるブラックリストづくりや住宅セーフティネットの欠如等があることが指摘された。

　現状報告では、弁護士・ＮＰＯ法人・借地借家人組合など住まいの運動にかかわっている５人から、「追い出し屋対策の成果と課題」、「脱法ハウスの現状と対策」について現場の実態を反映した報告がされた。東借連の細谷紫朗事務局長は老朽化・耐震不足を理由とする明渡し問題の多発等について資料を示しながら報告した。パネルディスカッションではシェアハウスの実態調査の結果や国や自治体の対応の問題点が議論された。