＜地価動向調査＞混乱収まり落ち着きも 関東圏は依然低調

国土交通省が２４日発表した今年７月１日時点の地価動向報告によると、全国主要都市の調査対象１４６地点のうち、地価が上昇したのは前回調査（４月１日時点）より５地点多い７地点だった。横ばいは７地点多い５３地点で、下落したのは１２地点少ない８６地点だった。前回は東日本大震災の発生直後で不動産市場が低迷、混乱していたが、３カ月経過して、全体として「落ち着きがみられる」（同省）結果となった。

　ただし上昇、横ばい地点が増えたのはほとんどが名古屋以西の西日本で、活発なマンション用地取得や九州新幹線の全線開通効果などで、上昇、横ばいは合計で前回より１１地点多い３８地点だった。

　一方、東京圏は上昇（前回ゼロ）が１地点、横ばいは１地点少ない１８地点、下落は前回と同じ４５地点。震災の影響で上昇が６地点減り、下落が１４地点増えて沈滞ぶりが鮮明となった前回と、ほぼ同様の結果となった。【三島健二】

(毎日　８月２４日）

賃貸住宅、原状回復指針を改定 契約時の明確な合意促す 国交省

　国土交通省は８月16日、賃貸住宅退去時の原状回復トラブルを防止するため、貸主・借主が理解しておくべき一般的なルールを示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の改定版を公表した。契約書に添付できる、貸主と借主の修繕負担分担など原状回復の条件に関するひな形の様式を追加したのが特徴。退去時トラブルの未然防止に向け、契約時の明確な合意を促進する狙いがある。

　また、修繕費用清算の透明化も重要視。費用請求の際の清算明細書のひな形も示している。

（住宅新報　８月２３日号）

更新料のない賃貸借契約を普及させよう！

先月の７月１５日に最高裁は、更新料特約が消費者契約法に照らして無効か有効かで争った３件の上告審について、更新料特約は「有効」との初めての判断を下した。判決では、契約書で更新料の支払いに関する明確な合意が成立している場合には、その金額が賃料などと比べ高額でなければ消費者の利益を一方的に害するとはいえないとした。

今回争われた３件の裁判は、いずれも京都の事例で１年契約で２・２カ月分のケースもあり、最高裁は「契約書に定めているのだから払うのが当然だろう」と言わんばかりだ。借家人が不動産屋の店頭で「更新料のない物件を借りたいのですが」もしくは「更新料を支払いたくないので、特約を削除してくれませんか」と言って賃貸物件を紹介してくれる業者はいるだろうか。家賃の２・２カ月分の更新料特約が「高過ぎない」とは、庶民の懐事情を無視した判決と云わざるを得ない。

ただ、不動産業者の中には今回の裁判のように「いったん合意して支払った更新料を返せといのはおかしい」が、「更新料はなくした方がいい」という人もいる。住宅・不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ〝Ｓ」に加盟の会員企業の調査では、最高裁判決を受けて「更新料下げる」５・３％、「更新料なくす」３・４％いることが分かった。これからは更新料をなくしていく運動を強めていきたいものだ

屋根の雨漏り修繕しない家主に対し借家人が修繕し、家賃から回収

　葛飾区金町に住むＢさんは、賃借中の家屋の雨漏りの修繕を組合を通じて家主に要求した。家主の代理人弁護士より組合に「修繕の実行については回答を保留する」との回答があった。雨漏りの修繕を拒否されたＢさんは、やむなく工務店に修繕を依頼し、工事を完了させた。当然その工事見積書は家主に送付した。修繕費の支払を家主に拒否されたので、毎月支払う家賃の半額を家賃から相殺し、修繕費が回収されるまで家賃からの相殺を続ける予定だ。(東京借地借家人新聞より）


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地主が借地更新料拒否に地代の大幅増額請求

　目黒区自由が丘の借地の３１坪を借地しているＦさんは、更新料を支払って更新するよう地主から求められましたが、２０年前から法定更新しており、更新料の支払って更新契約を結ぶ必要はないと拒否したところ、地主から地代を４月分から１・８３倍の値上げを請求されました。地代は毎月銀行振替で送金していますが、地主から４月分からの請求地だの差額金と７月分の領収書に「７月分賃料の一部として」と書いて送ってきました。

　Ｆさんは、組合と相談し、「現在支払っている地代は賃料全額であり、一部ではない」と反論した文書を地主宛に配達証明郵便で送りました。Ｆさんは地主の嫌がらせに負けないで、頑張る決意です。


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期間満了後に地主が借地の契約書作成を連絡

　足立区興野で土地を賃借している馬場さん（仮名）は、今年７月に昨年１１月に死亡した地主の相続人から「新しく契約書を作成したいので」という通知をもらった。

すぐに２軒隣の組合役員に相談。役員が契約書を見てみると、契約は平成２２年３月で期間が満了し、法定更新に入っているとの説明を受けた。また、組合では更新期日後も地代を受け取っている事実を含め、地主側に内容証明郵便で通知するよう助言した。

（東京借地借家人新聞より）

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不動産業者の底地・借地権の売買交渉決裂で業者が撤退

　大田区池上地域に約30坪の土地を賃借中の池山さんは、父親の代からの組合員で、約
20年前の入会している。

　当時組合事務所を訪ねた池山さんは、契約更新を控えて地主から土地を返還してほしいので、「一代限り」の契約にしたいといわれての相談だった。横暴な地主の請求を拒否し、借地法に基づき引続き20年期間の更新契約を求め、従前通り更新契約書を締結させることが出来た。池山さんは11年前に死去されて息子さんが借地権を相続した。

　この程、地主の死去に伴い相続問題により、土地（底地）の買取、借地権の売却を不動産業者を介して申し込まれた。池山さんは、組合役員との相談に基づき、売るか買うかと迫る業者に、売値や買値を明らかにさせて交渉するが合意に至らず、従来どおり借地権を継続することと、「今後の交渉は組合を通して頂きたい」と申し入れた。

　後日、組合役員に不動産業者より電話があった。「池山さんが賃借権の継続を主張することは当然の権利で、売買等の交渉は打ち切ったのでご理解頂きたい」と言ってきた。
　

地主作成の契約書の更新料支払特約の削除を要求

　八王子市平岡町で１６６坪を借地をしているＫさんは、地主から土地賃貸借契約書の作成を要求されています。契約は平成１０年の８月末で法定更新されていますが、地主側は今後のために契約書を作っておきたいと、不動産屋を介して地主の署名・捺印のある契約書を持ってきて、賃借人の欄に署名捺印を求めてきました。

　Ｋさんは、早速組合に相談に行き、契約書を組合事務局に見てもらったところ、契約書の最後の条文に「賃借人は賃貸人に更新料を支払うことにより、本契約を２０年の期間で更新することができる。その場合に賃借人より更新料の額は、賃貸人と賃借人で協議のうえ決定するものとします」と明記されています。Ｋさんは、あと７年間の契約を平成１０年に溯ってやる必要はない。平成２３年から２０年間とし、更新料支払の特約など借地人に不利な特約を削除するよう地主側に回答しました。


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組合が地上げ屋を撃退させる

　北区東十条の組合員である藤山さんと山下さんは、同じ地主と借地契約を結び各々結婚以来５０数年、この地で生活してきた。１年以上前に突然関西の不動産業者（地上げ屋）が来て、地主より委任を受けたとのことで土地の明渡しを要求してきた。

　両人は組合へ全て依頼をしているという事で明渡しを拒否。その後業者は組合と話し合いを数回行い、明渡しの条件を提示。条件は①マンションに建替えるので完成後各々好きな部屋で一生生活してほしい。②それが不満であるという事であれば底地を買い上げたいというもの。組合としては両人とも高齢で住み慣れた場所を離れるわけにいかない。これ以上無駄な営業活動をしても無意味であると通告し、話し合いを終了させた。


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更新料・敷引の最高裁判決で 全借連が抗議声明

　全国借地借家人組合連合会（河岸清吉会長）は、７月１５日の更新料特約及び７月１２日の敷引特約（原状回復費用として一定額を敷金から差引く）の判決（敷引特約は本年３月にも同様な判決が下されている）に対して７月２７日付で以下の抗議声明を竹最高裁判所長官宛に送りました。


　　　更新料・敷引特約に関する最高裁判決に抗議する

　賃貸住宅の契約更新時に支払う「更新料の特約」及び入居時に預けた保証金を退去時に一定額を差し引いて返還する「敷引特約」に関し、最高裁は今年７月、「信義則に反し借りての利益を一方的に害するものとはいえない」と、両特約は有効との判決を下した。賃貸住宅の借主団体である当会は、以下の通り最高裁判決に抗議する。
1、賃貸借契約の更新料は、住宅難の時代に「契約を更新したければお礼を払え」とばかりに、借主の弱みに付け込んで請求したのが始まりで、そもそも法的な根拠の不明な金銭が授受されている。旧借地法・旧借家法、及び借地借家法では、賃貸借契約の更新時に貸主には明渡しを求める「正当事由」がなければ、契約の更新を拒絶することはできないことになっている。賃貸借契約の更新料を支払わなくても、契約は「法定更新」ができることになっている。今回の判決では、更新料を支払わなければ契約の更新を認めないというもので、借主を保護する借地借家法の根幹を揺るがすものであり、断じて許されない。非正規雇用の勤労者や低所得者の多くは借家住まいであり、毎月の家賃を支払うのが精一杯で、更新料を支払う余裕がないのが実態である。今回の判決によって、特約で約束した更新料を支払えない借主は、住み続けることすら困難になるなど借主保護に逆行した判決である。

２、最高裁判決では「高過ぎなければ有効」と、家賃の３・５倍の敷引特約や１年契約で２ヶ月分余りの更新料特約も「高過ぎるとはいえない」と判断したが、借主の事情を全く知らないか「契約したのだから払うのが当然」という、消費者保護の精神をかなぐり捨てた事業者である貸主擁護の判決といわざるを得ない。
空室が多くなり、「借主＝弱者」ではなくなったのでないかとする見方があるが、現在は、貸主の多くが賃貸建物の管理を不動産会社に委託し、サブリース契約で不動産会社が貸主になっている事例が増えている。不動産会社は、貸主がお客であり、借主は事業収益の拡大の対象としか見てない。不動産会社の賃貸借契約はお客である貸主に有利な契約書を作成し、更新料や敷引特約が横行する大きな理由になっている。プロである不動産業者と賃貸借契約の知識や法律知識の乏しい借主とでは、情報力・交渉力でも大きな格差があり、不動産会社に更新料のない物件を紹介してもらうことはほとんど不可能である。インターネットなどでは賃貸借契約の詳細な条件の情報は掲載されておらず、正確な情報を事前に知ることは困難である。

３、更新料の性質について「賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的性質を有するもの」と解しているが、意味不明な説明で到底理解できるものではない。不動産会社や管理会社が、契約更新料の中から一定額を更新の報酬として受け取っているのが実態である。従って、これまで不動産会社が更新料や敷引について明確な説明ができなかったのは、法的に根拠のない金銭を徴収するために、意味不明にしてきたのである。
　更新料は「事実たる慣習ではなく」、関東や京都などごく一部の地域的だけに限定されている。今回の不当判決によって、従来更新料特約の慣例のない地域へも波及することが十分考えられ、賃貸借をめぐる紛争が激化する恐れがある。更新料の特約のない契約では、更新料の支払い義務はなく、更新料を請求できない。特約で借主をしばり、強引に徴収してきたのが更新料であり敷引契約である。仮に、更新料の特約がある契約は、更新料の特約がない契約と比べ、家賃が割安であるという事実があるというのであれば、賃料補充の説明がつくかもしれないが、そのような実態はなく、更新料の有り無しで家賃の額に差があるという根拠もない。更新料が前家賃であるならば、契約の途中で借主が解約したならば、更新料を経過日数で返還する規定を設ける必要があるが、不動産会社は更新後１ヶ月後に解約しても更新料を返還したことはなく、賃料補充とする根拠はなく、判決は「複合的性質」と苦しまぎれな説明をしているのにすぎない。

４、借主は賃貸建物を使用収益する対価として「賃料」を支払っている。貸主は、礼金・更新料・敷引契約などによって、説明することができない、根拠の不明な金銭を請求すべきではない。世界的にも更新料など意味不明な一時金を徴収しているのは日本だけであり、こうした悪習慣を蔓延させているのは、日本の不動産業界の古い体質そのものにある。今回の最高裁判決は、消費者に説明の出来ない不当な契約を見直し、透明性のある賃貸借契約に改善させていかなければならないという時代の要請にも逆行するものである。
私たちは借主団体として更新料や礼金、敷引を廃止し、不透明な賃貸借契約を公正で透明性のある賃貸借契約を改善させるために、引き続き運動を継続していくことを表明する。