クーラー直さない家主 組合が管理会社に連絡し修理させる

さいたま市借組にはコロナ禍での生活困窮相談が次々と寄せられています。

今年６月、インターネットで組合を知った３０歳の青年から「何度頼んでも家主がクーラーを直してくれません。暑さで体調を壊して困っています」と相談が寄せられました。体調を壊し、失業給付中の中で、暑さでめまいがする状況でした。組合は事情を聴き不動産管理会社に数回連絡し、「家主の借家に対する管理義務」を伝え、至急対応を要請しました。数日後「大家さんがクーラーを新しくしてくれました」と連絡があり解決しました。その後も組合は、青年が仕事を探しても見つからず、失業給付も切れ生活も困窮する中で「住居確保給付金」「生活総合支援金」の申請をアドバイスし、それぞれ申請も受理され、就職活動と生活再建へ希望をつなげました。

９月に入り、「借家人組合に入ります」と青年から連絡があり、「借地借家の勉強をします」と加入の決意を語ってくれました。さいたま市借組は、生活困窮に直面している青年に組合の存在を知らせ、組合員の拡大に取り組んでいます。

(全国借地借家人新聞より）

アパートの修理箇所多発でも修理しないアパマンショップ

　小平市栄町のアパートを４年前にアパマンショップの仲介で入居しました。

　入居当初から風呂の電球、換気扇がスイッチを入れての反応しない状態で、Ｋさんはアパマンに電話をしても、「電気がつかないはずはない。そのまま使って下さい」と言われました。
　入居後、２・３ヶ月して、入口や流し台の前のクロスやクッションフロアが所々黒くなってきました。また収納庫も腐ってきました。カビが原因であるとクロス屋さんから指摘を受け、アパマンに伝えると「今はどうにもならないから、このまま使ってくれ」と言われました。Ｋさんは我慢して使っていたところ、昨年夏収納庫を開けると、収納庫の床が破けて穴が開いていました。ドアの開け閉めも難しく、アパマンに修理を依頼しましたが、ドアを直したものの、流し台の下の修理は写真を撮るだけで、「修理は入居者の負担になる。カビも入居者の責任になる」、「入居者も修理代を４割負担してもらう、入居者の方で１５万程度負担してもらうことになる」と話にならない対応でした。

　Ｙさんは、アパマンの対応に不信感を強め、４月の契約更新をせずに、２か月前に退去を申し入れました。

今後、退去後に室内の傷んだ箇所の修理代をアパマンから求められないか心配して組合に入会しました。

組合では、アパマンとの交渉はＹさんを全面的に支援していく予定です。

　アパマンの契約書や保証会社の保証委託契約書も見たところ、賃料以外に毎月「２４時間安心サポート」２７５０円、「月額保証委託料」８６４円を支払っています。保証会社も２社の共同保証の契約になっていました。最近、こうした大手の賃貸住宅の不動産屋は家賃以外に、様々なオプション契約を付けないと契約できない仕組みになっています。賃借人から甘い汁を吸っていると言わざるを得ません。（東京多摩借組ニュースより）

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風呂の修理をしてくれない家主と管理会社

　足立区梅島で数年前から一軒家を賃借する小野尾さん（仮名）は、春から入浴のため浴槽にお湯をはっても子供が仕事から帰って風呂に入る頃になるとお湯の量が減ってしまう。家主や管理会社に水漏れを直して要求しても浴槽のパッキンを交換するだけで水漏れは直らなかった。水道代がもったいないので、夏場はシャワーで済ましていたが、冬を迎えてシャワーでは体が温まらないで、再度家主と管理会社に修繕を依頼した。管理会社の「水道代はたかが知れている金額だろう。文句があるなら出て行け」と言われ組合を訪ねた。小野尾さんは家賃も遅れることなく払っているのに悔しい。家主や管理会社に修繕させる方法はないか組合に尋ねた。組合では家主宛に内容証明郵便で「浴槽の水漏れを何日以内に直してください。直していただけない場合は業者に修繕を依頼し、修繕費用を（家主に）請求します。払わない場合は家賃から差し引きます」と通知するよう助言した。

(東京借地借家人新聞より）

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地主のお寺と粘り強く交渉し、息子名の建物を新築を承諾させる

　昭島市東町の西立川駅の近くで借地をしているＹさんは、借りている１４６・６８坪の内、公道側の７１坪は地主の許可を受け駐車場として貸しています。

　駐車場部分に今回息子さんが建物を建てるために地主のお寺と今年の初めから交渉してきましたが、中々地主に会うことができず、代理人を通じ契約書が昭和４４年以来作成していないので作成して欲しいとの要望があり、何回か話し合いを重ね、平成２６年１２月１日から平成４６年まで２０年とすることで合意し、同時に建物の新築に関する合意書を締結しました。建物新築については承諾料を１１０万円を支払うことで新築工事を承諾することが明記されました。今回更新料なしで承諾料１１０万円はこの地域の地価相場の２％弱と妥当な承諾料であることからから了承しました。契約書には「契約期間満了の場合は、借主は貸主に対し、更新料を支払い更新するものとする」と書いてありますが、組合役員から「更新料をいくら支払うかも定かではなく、更新料の条項は不明確であり、次期更新に際しても支払わないことも可能であり、十分に交渉ができる」とアドバイスがありました。（東京多摩借組ニュースより）

地主と代理人が裁判所で決めた建て替え承諾料の受領拒否？ 借地人が供託し 半年後に地主が受領

大田区の池上本門寺の門前を流れる呑川に隣接する宅地約６０坪を賃借している佐々木さん（仮名）は、親から継承した建物を新築して７年余の月日が経過した。

　佐々木さんは、地主から契約期間満了に伴い高額な更新料を請求され、支払を断ると、地代の受領拒否されて供託に移行した。数年経過すると地主は、自己使用を理由に更新拒絶・契約解除土地明渡しを求めて来た。

　佐々木さんは、これを機会に古くなった建物の建替えを決意して、組合と相談。地主とのこれまでの経過を考慮すると、建物建替えに関する非訟手続きを顧問弁護士に依頼することにした。

８カ月後、裁判所から建替え承諾料８０万円が示された。しかし、地主代理人の弁護士が受領を拒否したので、佐々木さんと組合役員が地主宅を訪ねて提供する。地主自身は面会を拒否してきたが奥さんを呼んで、承諾料の金額を見せて主人（地主自身）の意向を確認するが、拒否の意思が明らかなので持ち帰る。佐々木さんはこれまで通り、地代に続き建替え承諾料の供託手続きも自ら行う。地主は約半年後に供託中の地代と承諾料は還付し、今後の地代は銀行口座に振込でほしいと書面で口座番号を知らせてきた。いまでも忘れられない感動的な展開の解決となった。

賃貸住宅の欠陥・故障放置、住人けが相次ぐ 死亡例まで

２００９年９月の発足以来、消費者庁には、賃貸住宅の建物や、給湯器など備え付けの設備によって生命や身体に危害を及ぼす情報が計６５３件寄せられた。けがが発生した事案は３２３件で、そのうち死亡事故は１件、１カ月以上の重傷も２５件あった。

　死亡事故は１１年５月に札幌市内にある社員寮で発生。換気扇が故障し、防寒のために換気口にも目張りをした状態で給湯器を使用したことで、一酸化炭素中毒で住人が死亡した。

　民法では、賃貸住宅の貸主側は建物や付属設備について「必要な修繕をする義務を負う」と規定されている。しかし、寄せられた情報の約２割にあたる１４７件は「貸主に修繕を求めたが対応してくれない」という訴えだった。

　借り主、貸主双方の相談に乗っている日本賃貸住宅管理協会は「古い物件は賃料は安い一方で修繕費はかさむため、トラブルになりやすい。入居時の内見と修理が必要な場合の対応について事前に確認することが不可欠だ」としている。

　消費者庁は「物件に異常があったら貸主側に連絡して、対応を求めてほしい。貸主側が応じない場合は消費者ホットライン（電話１８８）に相談を」としている。（重政紀元）

（朝日新聞　３月２４日）

地主の相続人が２０年前の建て替えで建物が越境で取り壊しを請求

　足立区内環七通りの内側に位置する中央本町で宅地１５坪を賃借する長谷さん（仮名）は、２０年前地主の承諾を得て建替えた経緯がある。その時、地主の厚意で隣地土地を使う許可を得て建物を建築した。

　昨年、突然地主が死亡すると相続人の一人の弟が敷地を測量。地主の相続人は建物が越境していると文句を言い、直ちに土台と建物を壊すよう要求してきた。知人に相談し組合を紹介してもらった。組合では地主が許可していなければ建築時に建築禁止の仮処分を申し立てている筈で、建物を壊すことはなく、壊すのであれば次回建替え時にすればよいと助言した。
(東京借地借家人新聞より）


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借家の雨漏りを放置し、修繕しない家主

　足立区常東地区で建物を賃借中の有馬さん（仮名）は一昨年、家主に口頭で雨漏りの修繕を要求した。数日後、家主は下見に来て、早速知合いの業者に見積もりさせると帰っていった。

　その後、家主の代理人弁護士から相続問題で相続人の一人が判をつかないので修繕することができないと、言い訳としか取れない回答があった。

　１年経っても一向に修繕されず、有馬さんは地元区議に相談し組合を紹介された。話を聞くと、北千住の法テラスの弁護士から修繕義務があるとの通知文の下書きを書いてもらったにも拘らず内容証明郵便を送らず、困ったでは解決しないと諭す。直ぐに家主に通知し、修繕しない時は家賃を一部減額して支払うよう助言した。

（東京借地借家人新聞より）

自宅を修繕しただけで地主が増改築と因縁 地代の増額も請求

　足立区西部地域で４０坪の宅地を賃借し、地代供託中の堀内さん（仮名）は自宅修繕で地主に挨拶に行くと、数日後内容証明郵便で「工事は増改築に当る」との文書が届く。堀内さんは直ぐ組合に相談。組合は「今回の工事は建物の保全維持するための修繕で増改築には当たらない」と通知するよう助言した。

工事を開始すると地主の代理人の弁護士から「工事の中止と地代４万円に増額するので指定口座に振り込むよう」に内容証明郵便が届く。今回は組合の顧問弁護士に相談し、土地賃貸借契約書を確認し、地代を１０００円増額する回答を出し、様子を見ることにした。

(東京借地借家人新聞より）


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家主が屋根の雨漏り修繕 内容証明で修繕請求の効果

　足立区内で借家をして１０数年になる岩木さん（仮名）は更新料問題で組合に入会し、その後法定更新になった。

　今回は不動産屋に雨漏りの修繕要請をしても、一向に履行してくれないので組合事務所に夫婦で相談に行った。

　組合では建物賃貸借契約書を吟味し、岩木さんからも話を聞き、民法６０６条１項の「賃貸人は賃借物の使用及び収益に必要な修繕をなす義務を負う」と定めていることを説明した。その上で、家主は借家人が契約通りに建物を使用できるよう修繕する義務があると付け加え、まずは直接家主宛てに期日を区切り雨漏りの修繕を要求し、修繕が行われなければ借家人が業者に依頼し、家主に修繕費用を請求し、支払がない場合賃料から修繕費用を相殺する旨を内容証明郵便にして送った。

　しばらくすると家主が業者に依頼したのか修繕の下見に来た。２週間後には工事が終了し、岩木さんからお礼の電話が組合に寄せられた。今回は不動産屋に無視されてもあきらめず、家主に内容証明郵便で修繕請求を申し入れたことが好結果につながった。(東京借地借家人新聞より）

家主との積年のトラブルが代替わりで円満合意解約に

大田区大森西地域で４０年余、賃借中の木造瓦葺２階建１棟１戸建の内、階下約13坪の店舗兼居宅を先日明渡した。当日現地で借主のＭさんも家主も笑顔で残金の精算に立ち会われた。

　永い月日に中には、貸主とのトラブルも２、３度は生じたという。平成４年には大雪と地震で壁の一部が欠落し、補修を求めたが家主は応じず、借主が行なうも家主代理人弁護士より、工事中止の書面が送付されたが最小限の工事を実行する。

また、同18年には家賃の増額と更新料の請求を受けて、永年据え置いてきたことや、近隣の家賃等と比較して８割増額でも家主は応じず、供託することになった。しかし、家賃の供託は長期にならず短期間で持参払いなった。時の流れは家主側に変化が生じて、息子らが相続することとなった。

長期の遺産相続の協議も整え、同一建物の２階に住む新たな家主との関係は友好なものとなった。東日本大震災の老朽化の建物への影響は大きく、昨年夏頃家主より建替えたいとの打診があり、後日工事を依頼された建築業者との協議となった。有田さんは自分も高齢であり、この建物では地震の怖いと明渡しに応じることにした。協議は順調に進み、補償金に明渡猶予期間（６カ月）の家賃の支払免除、処理に経費の係る残置物の処理は家主の責任で行なうとの内容で合意した。（東京借地借家人新聞より）

借地の増改築の承諾料の目安は

（問）借地上の建物が築後５０年経過し、建替えの時期が来ました。建替えの承諾料はどのように計算するのでしょうか。契約書には無断増改築禁止の特約がある場合とない場合でどう違うのでしょうか。また、全面改築でなく増築する場合の承諾料はどのくらいですか。

（答）借地上の建物を増改築する場合には、土地の賃貸借契約書に「賃借人が本件土地上に所有する建物を増改築する時は事前に賃貸人の書面による承諾を受けなければならない」との条項がある場合には、地主の承諾を得て増改築を行うこと必要です。

　地主が承諾してくれない時や莫大な承諾料を請求され話し合いがつかない時は、借地人は借地借家法第１７条に基づき裁判所に増改築の許可の申立てをすることができます。「土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わない時は、裁判所は借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者（地主）の承諾に代わる許可を与えることができる。」とされています。

　裁判所が代わって許可する付随処分としては、全面改築の場合で更地価格の３％～５％、増築の場合には程度に応じて１％～３％の承諾料が増改築の許可の条件になる場合が多いようです。

　増改築禁止の特約が契約書に一切なければ、地主の承諾は一切必要ありません。なお、土地が借地の場合には金融機関によっては建築資金の融資を受付けないところがありますので注意が必要です。借地の融資条件を改善させることが必要です。

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借地上の建物の建て替えが裁判所で認められる 現地調査で地主も代理人もあらわれず

ＪＲ大森駅より羽田空港バスで25分余の糀谷地域で、約35坪の土地を賃借し木造平屋建を築造していた平林さん（仮名）は、これまで平穏にお付き合いしていた地主より明渡しを求められて、地代を供託して今年で約37年余の歳月が経過する。係争が長期に渡ると歳月の経過とともに家屋の老朽化が進み、建替えの必要性が平林さんに新築を決意した。

　係争中の地主宅を訪ねるが相続したという地主は移転し移転先は知らされず、人を介しての捜査で移転先を確認した。平林さんは、弁護士に依頼して建物の建替えの非訟手続に着手した。大地主の一族でいろいろと知恵を付けられたのか、地主は弁護士を立てて、建物の朽廃により土地の賃貸契約解除を執拗に主張されるに至る。

建物の現状確認の現地調査をすることになったが、当日、平林さんと弁護士、組合の役員等が立ち会った。裁判官が到着しても、地主もその代理人の弁護士も姿を見せず、呆れた対応であった。裁判官は異議を述べた地主も弁護士も来ていないのだから調査するまでもなく、契約の継続と建替えが認められた。それから10数年地主の連絡はなく、地代の供託は継続している。（東京借地借家人新聞より）

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屋根の雨漏り修繕しない家主に対し借家人が修繕し、家賃から回収

　葛飾区金町に住むＢさんは、賃借中の家屋の雨漏りの修繕を組合を通じて家主に要求した。家主の代理人弁護士より組合に「修繕の実行については回答を保留する」との回答があった。雨漏りの修繕を拒否されたＢさんは、やむなく工務店に修繕を依頼し、工事を完了させた。当然その工事見積書は家主に送付した。修繕費の支払を家主に拒否されたので、毎月支払う家賃の半額を家賃から相殺し、修繕費が回収されるまで家賃からの相殺を続ける予定だ。(東京借地借家人新聞より）


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地デジ工事を拒否した家主に借家人が自ら工事をすると主張

　相模原市に住むＷさんは、テレビのアンテナを地上デジタル用に交換してほしいと貸家を管理している不動産屋に要求した。ところが不動産屋の返事は「家主は工事をしたくないといっている。娘に住まわせたいので明渡してほしい」という内容だった。Ｗさんは、以前更新料の請求を断り、契約書の訂正を求めたところ、突然東京地裁に家屋明渡しの訴訟を起こされ、組合の支援を受けながら自力で裁判を闘い、家主には明渡しの正当事由はないと全面勝訴した。３年後、そのことに懲りずに再び明渡しの請求をしてきた。Ｗさんはキッパリ明渡しを断り、「こちらで工事費用を立て替えて、工事を実施します」と不動産屋に伝えたころ、数日後工事は家主が行なうと回答してきました。


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