建物が独立して建っていて、誰かが居住している場合には「朽廃」とは認められない

建物の朽廃とは？

　旧借地法第２条第１項但書は、借地契約の期間満了前でも建物が「朽廃」したときは借地権が消滅すると定めています。これに基づき、地主の側から、古い家屋に対し、「朽廃」を理由に建物を収去して土地を明け渡せという主張がされます。しかし、建物の「朽廃」というのはどういった状態をいうのでしょうか。建物の「朽廃」を否定した参考事例となる判例を紹介します。

最高裁判所昭和４２年７月１８日判決

「本件建物は、昭和１６年頃建築されたものであって、昭和４０年９月１日現在における建物の状態については、これを部分的にみるときは、その骨格部分ともいうべき土台、柱脚部及び外廻り壁下地板、屋根裏下地板等に相当甚だしい損耗があり、また、屋根瓦にも同程度の損耗があり、内部造作材も老化しているが、同時に、また１個の構成物である建物全体としてみるときは、自力によって屋根を支え独立して地上に存在し、その内部への人の出入りに危険を感ぜしめることはなく、局部的応急修理の上、維持保全の処置を講じるならば建物としての耐久力は安定且つ平衡性を維持し、場合によっては増大される状態にあって、いまだ社会経済的効用を失う程度に至っていない、というのであるから、本件建物は借地法にいう朽廃の程度には達していないものと解すべき」

この判例の建物は、部分的にはだいぶ損耗が著しい状態にあったと推測できます。ただ、「自力によって屋根を支えて独立して（建物として）存在している」、「建物内部に入る際に、危険を感じることがない」といった点を理由に「朽廃」を否定しています。例えば、建物に誰かが居住している場合、居住している人は危険を感じながら居住を続けているということは通常あり得ませんし、建物が独立してきちんと建っていないと居住できませんので、建物に人が居住している場合、朽廃にはならない可能性が高いといえると思います。

他方、人が住まないまま建物が長期間放置されていたり、基礎や柱、屋根といった建物の主要構造部について全面的な補修が必要だったりする場合に、「朽廃」を認めているのが判例の傾向だと思います。（弁護士西田穣）

高齢者の住まい探し（下）入居後は 社協が見守り

https://yomidr.yomiuri.co.jp/article/20180718-OYTET50054/

安否確認 家財処分…大家の理解促す

　孤独死などを懸念し、高齢者への賃貸に二の足を踏む大家や不動産会社に対し、入居後の見守りから、
葬儀や家財処分まできめ細かく対応する枠組みを示すことで、転居先探しを支援する取り組みもある。
　福岡市の賃貸アパートで、独り暮らしをする女性（８３）のもとには、毎朝９時５０分になると、安否
確認の電話が掛かってくる。「体調はいかがですか？」。オペレーターの問いかけに、女性は「快調です
よ。今日はプールに泳ぎに行くんです」と元気に応じた。
　安否確認は、福岡市社会福祉協議会が中心になって運営する「住まいサポートふくおか」が用意した
サービスの一つ。転居が必要になった６５歳以上の住まい探し支援のため、２０１４年１０月に始まっ
た。安否確認は福岡市の委託を受けた民間会社が無料で行う。ほかのサービスには、葬儀、入居者が亡く
なった後の清掃・原状回復、納骨などの有料のものもある。
　女性は１６年４月、経済的な事情で現在のアパートに転居した。家賃は月３万円。それまで住んでいた
マンションの家賃は月７万円で、「月１３万円の年金生活では負担が重かった」。それでも、貯金を取り
崩しながら暮らしていたが、ついに、借金までするようになり、転居を決意した。しかし、「不動産会社
には、年齢を理由に相手にしてもらえなかった」。
　せっぱ詰まった女性は福岡市に相談。市から連絡を受けた福岡市社協が支援に乗り出した。担当者は面
談を通じ、女性には子供がなく、親戚とも疎遠であることを把握。独り暮らしの高齢者でも新居を見つけ
やすくするため、用意したサービスのうち、安否確認と緊急通報機器の利用を提案した。
　その上で担当者は、女性の置かれた状況と社協による支援態勢を不動産会社に説明。不動産会社は、
「見守りがあるので安心できる」と、大家を説得した。家探しから３か月後、女性は希望通り、住んでい
た地域で部屋を見つけ、家賃も従来の半分以下に抑えることができた。
　社協の取り組みに、協力を申し出ている不動産会社は福岡市内に計４１店舗（７月６日現在）ある。ガ
ンツ不動産もその一つで、１７年１１月以降、立ち退きなどの理由で転居を迫られた３人に対し、物件探
しから入居まで支援した。
　同社の森田光俊社長は、高齢者の入居をリスクと捉える大家が多いとする一方、「今後も増える高齢者
に転居先を紹介する事業はビジネスとして成り立つ」と協力の狙いを話す。「見守りや死後の家財処分な
どの支援があるため、大家の理解も得やすい」という。
　支援を始めて間もなく４年。この枠組みを利用して、８０歳代を中心に約１８０人が転居することがで
きた。福岡市社協の担当者、栗田将行さんは、「家族や親族の関係が希薄になる中、転居に困る高齢者は
今後も増えるだろう」とした上で、「地域にあるサービスを組み合わせ、その役割を代替していくことが
必要だ」と話す。

高齢者向け賃貸専門会社登場

　高齢者向けの賃貸物件を専門にする会社もある。都内を中心に約４００室を扱う「Ｒ６５不動産」（東
京都杉並区）だ。
　同社の特徴は、入居希望者への詳細な聞き取り。その内容は、希望する部屋の間取りや家賃はもちろ
ん、年金収入や貯蓄、健康状態、通院先まで及ぶ。社長の山本遼さん（２８）は、「そんなことまで聞か
れるの？と言われることもありますが、大家さんの不安を軽減して、入居の理解を得るには大切なこと」
と話す。
　ほかにも、独り暮らしの入居者に介護が必要になった場合、地域にどんな窓口があるかや、見守り用の
機器の利用などについても大家に丁寧にアドバイスする。「学生などに比べて、長く住んでくれる、入居
マナーも良いなど、高齢の入居者ならではのメリットもある」と山本さん。２０１５年の事業開始以降、
相談件数は増えており、昨年は約１００人が、同社の仲介で転居したという。（この連載は、社会保障
部・板垣茂良が担当しました）

更新料には相場はない 契約期間が満了しても更新できる

　葛飾区小菅で宅地約１１坪を賃借する下垣内さん（仮名）は、本年２月地主からの通知書で６月末の更新に際し、更新料１００万円を請求されたと娘さんから電話相談があり、更新料に相場があるのかというものだった。

　組合では更新料に相場も計算式もなく、法律は期限を迎えても契約は終了するのではなく、自動的に更新する。土地賃貸借契約書に更新料支払い約束が明記されていなければ更新料を支払う義務はないと説明する。心配なら組合事務所に土地賃貸借契約書と通知書を持ってくるよう伝えた。

　数日後、組合事務所に下垣内さんと娘さんが訪ねてきた。土地賃貸借契約書に更新料の記載はないが、前回更新の時に更新料を支払った経緯があり、今回も１００万円の更新料を支払ってほしい旨の通知書を送付してきた。契約書には一義的かつ具体的な更新料支払い合意がなく、前回の更新時に更新料を支払っているからといって、今回の更新時に支払う義務はないと説明する。

　組合の入会は保留されたため「更新料解決マニュアル」本を買ってもらい例題を参考に回答書を内容証明郵便で出すよう助言した。

（東京借地借家人新聞より）

高齢者の住まい探し（上）年齢理由 部屋借りられず

https://yomidr.yomiuri.co.jp/article/20180718-OYTET50046/
孤独死、家賃滞納恐れる大家

　老朽化した賃貸住宅の建て替えや、経済的な事情で転居を迫られた高齢者が困難に直面している。新た
に部屋を借りようとしても、孤独死や家賃滞納を恐れる不動産会社や大家に入居を拒まれることが多いか
らだ。課題や解決に向けた試みを追った。
　「年寄りというだけで、もう全然、物件を紹介してもらえませんでした。長生きなんてするもんじゃな
いです……」。東京都葛飾区で独り暮らしをする女性（８９）は、６月下旬に引っ越したばかりの賃貸ア
パートで、２年近くに及んだ転居先探しを振り返った。
　転居の理由は立ち退きだ。「損傷が激しいため、取り壊したい。賃貸契約を解除していただきたい」。
２０１６年１０月、女性が住んでいたアパートに帰宅すると、大家からの退去通知が玄関の郵便受けに投
げ込まれていた。
　築５０年近い木造２階建てで、風呂も付いていなかったが、１ＤＫで家賃は月４万５０００円。ＪＲ新
小岩駅に徒歩約５分と近いのも便利だった。「ここで最期まで暮らすつもりでした……」。弁護士とも相
談したが、大家の方針は変わらなかった。
　千葉県で育ち、助産所や小料理屋などで７０歳まで働きながら、独身を続けてきた女性が受け取る年金
は月７万円弱。生活費を穴埋めするため、細々と取り崩してきた貯金が底をついた２年前からは生活保護
に頼る。部屋探しを始めたものの、住居費にかけられるお金は限られていた。
　２０年近く住み慣れた地域を離れたくないとも切実に願っていた。女性の楽しみは、近所の銭湯で顔を
合わす友人たちとのおしゃべり。「引っ越し先で知り合いを作るのは、９０歳近い私にはつらい。どんな
ぼろアパートでも近所がいい」
　「駅に近く、今の部屋と同じくらいの家賃」という女性の希望に当てはまる物件は、５０件ほど見つか
り、不動産会社に問い合わせた。ところが、実際に会社を訪ねると、「年齢が年齢なので……」と内見さ
せてもらえなかった。契約直前までこぎ着けた物件もあったが、結局は断られた。「大家の気が変わっ
た」と言葉を濁す担当者。女性の転居を手伝う知人（７０）は、「孤独死を恐れたんだと思う」と話す。
　公営住宅への入居も考えた。ただ、約４００戸の区営住宅はほぼ満室。そもそも入居条件は２人以上の
世帯で、独り暮らしは対象外だった。「建て替えなどで家を失う人への支援は大切です」。区の担当者は
そう言うが、人口の減少が見込まれる中、区営住宅の新設計画はないという。「地元の不動産会社と協力
し、高齢者の入居を拒まない物件を増やしていきたい」とも話すが、区に協力しているのは、まだ１店舗
だけだ。
　ようやく入居できた新居は築４２年。部屋が広くなり、浴槽も付いているが、駅まで徒歩約２０分と遠
くなった。「今度こそ、ここで最期まで暮らしたい。でも、また転居を迫られたら……」。真新しい畳の
香りがする部屋で、女性は少し不安げな表情を見せる。

入居断らない賃貸 支援

　公益財団法人「日本賃貸住宅管理協会」の調査（２０１７年度）では、単身高齢者や高齢者のみ世帯へ
の賃貸に拒否感のある大家は約６割に上る。ＮＰＯ法人「日本地主家主協会」によると、孤独死に伴う室
内の清掃や家財処分は、１００万円ほどかかることもある。保証人らと連絡が取れない場合、費用は大家
が自腹で負担することも少なくない。手塚康弘理事長は、「葬儀など、死後の手続きまで大家がせざるを
得ないこともある」と打ち明ける。
　総務省の調査（１３年）によると、木造の民間賃貸住宅は約４３８万戸。うち、約１１６万戸は１９８
１年以前の旧耐震基準で建築された古い物件で、今後、建て替えなどが必要になる可能性がある。
　国土交通省は２０１７年１０月に施行された住宅セーフティネット法に基づき、高齢者らの入居を断ら
ない賃貸住宅を増やす制度を始めた。
　制度では、低所得者、お年寄り、障害者、子育て世帯などの「住宅確保要配慮者」を積極的に受け入れ
る賃貸住宅を、大家が自治体に届け出る。行政からの補助を受け、手すりを付けるなどのバリアフリー改
修を行ったり、家賃を低減したりすることもできる。
　ただ、全国の登録戸数は約１０００戸で、目標の１７万５０００戸（２０年度末）に遠く及ばない。

大阪府北部地震で関西の組合 借地借家・住まい緊急１１０番

６月１６日に発生した大阪府北部地震では死者７名、負傷者３６０人、住宅の全壊９戸、半壊１２７戸、一部損壊２８６６９戸、非住宅被害６８６戸と大きな被害をもたらしました（７月１１日現在）。

大借連・兵庫借組・京借連・生活弱者の会・全国追い出し屋対策会議の５団体は７月１２日に借地・借家・アパート・マンション居住者のための住まい緊急１１０番が実施され、関西のテレビでも報道され、「地震で屋根瓦が崩れたので家主に修理を依頼したら、立退きを求められた」等の切実な相談が寄せられました。　また、６月２８日以降の台風７号や梅雨前線の影響により、西日本を中心に全国的に広い範囲で発生した豪雨「平成３０年７月豪雨」は、１２府県にまたがり死者・行方不明者は２００人を超え、住宅被害も３万９千棟に広がるなど深刻です。今回の豪雨は、新しい気候災害の局面に足を踏み出したといわれ、日本中どこに住んでいてもいつ大規模な災害が襲ってくるか分からない状況を迎えています。

現状の国の被災者生活再建支援制度では建物が全壊で１００万円、再建で２００万円（補修１００万円）合計３００万円しか支援金がでないなど、支援制度の抜本的な見直しが必要です。なお、災害救助法では住宅の応急修理の制度があり、「災害のため住居が半壊、半焼の被害を受け、そのままでは居住できない場合であって応急的に修理すれば居住可能となり、その者の資力が乏しい場合には、自治体が必要最小限の修理を行う」ことができる制度です。先の相談のように家主が修理してくれない場合には、借家人が「現に居住する場所がない場合には、応急修理を行って差し支えない」とされています。自治体が補助する応急修理費用の限度額は５４万７千円以内です（平成２５年１０月１日内閣府告示）。

　大規模な災害の被害にあった場合には、災害救助法に基づく様々な支援制度がありますので、日頃から知っておくことが必要です。

7月28日（土）第9回講座 「東京の住まいの貧困と住宅政策を考える」

２０１８年夏季研修会》　　（住宅セーフティネット第９回講座）

２０２０年東京オリンピック・パラリンピック開催を前に
『東京の住まいの貧困と住宅政策を考える』

☆　と　き　　２０１８年７月２８日（土）　午後１時３０分～４時３０分

☆　ところ　　新宿区・大久保地域センター・３階・会議室Ａ　
　　　新宿区大久保２－１２－７　（ＪＲ「新大久保」駅徒歩８分）　アクセスマップは、こちら。

東京都は今年３月、改正住宅セーフティネット法（昨年１０月施行）による「賃貸住宅供給促進計画」を策定しました（２０２５年度までの８年間）。この中で「公営住宅の供給目標１３万８千戸（空き家募集など）」、「登録住宅の供給目標３万戸」などとしています。（裏面参照）

東京の住まいの貧困はより拡がり、深刻になっています。その実態を明らかにし、首都東京の住宅政策の現実と抜本改革を考えます。多くの方々の参加をお願いします。

資料代５００円・払える人のみ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
《講　演》　　
「子どもの貧困と住居―東京都子供の生活実態調査などから」
　　小田川華子さん（首都大学東京・客員教授）

《報　告》　　
１．「５０年を経て様変わりした借地借家問題と民間賃貸住宅制度の問題点」
―東京借地借家人組合・事務局長・細谷紫朗さん

２．「後退続ける東京の住宅政策をどう転換するか」
―東京住宅運動連絡会・事務局長・北村勝義さん

３．「都有地をタダでデベロッパーに売り渡す都政の危険」
―新建築家技術者集団・常任幹事・鎌田一夫さん
　　　　　　　　

《討　論》　　会場から公共住宅、民間住宅の住まいの貧困の実情を発言予定
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
〔開催団体〕
　国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）、住まいの貧困に取り組むネットワーク、日本住宅会議・関東会議、新建築家技術者集団、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
〖連絡先〗
ＮＰＯ住まいの改善センター　℡　03-3837-7611 FAX　03-6803-0755


　（参考）
「東京都住宅確保要配慮者賃貸住宅供給促進計画」（２０１８年３月３０日策定）

・住宅確保要配慮者に対する公的賃貸住宅の供給の促進
　「都営住宅ストックの活用と管理の適正化」―都営住宅は、市場において自力で適正な水準の住宅を確保することが困難な世帯への住宅供給を行う施策の中心的役割を担っており、既存ストックの有効活用を図りながら、引き続きその役割を担っていきます。今後とも、社会経済情勢の変化に応じ、管理戸数を抑制しつつ、真に住宅に困窮する都民に的確に供給します。

・住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進
　「登録住宅の普及に向けた施策」―登録住宅の普及を図るため、区市町村や不動産関係団体等を通じて、民間賃貸住宅の貸主に対して、登録制度の内容やメリット（国や地方公共団体による補助等）などに関する広報活動を実施します。
―登録住宅については、区市町村が実施する住宅相談や入居あっせん等を通じて、入居を希望する住宅確保要配慮者に情報提供します。

原状回復の暴利的特約は認められない、敷金の一部返還を請求

　八王子市に住む加藤さん（仮名）は、中野区のアパートを今年２月４日に退去した。２年６か月ほど入居し、以前から申し込んでいた都営住宅に当選したため転居した。管理会社からクリーニング費用、エアコンの内部洗浄費用、クロスの張替え費用として１０万５千円を請求された。６月末になって入居時の紛争防止条例に基づく説明書と写真を送ってきた。説明書には借主の負担内容として退去時に汚損の程度・入居期間の長短に係わらず、貸主の指定業者による住宅の内部各部のクリーニング、エアコンの内部洗浄、喫煙等の汚れが発生した場合、特別清掃費用、クロスの張替え費用が加算されると明記されていた。組合では管理会社に対し、清掃は不十分なところがあり室内クリーニングは認めるが、特約については借主に不利な暴利的特約は認められないとして敷金の一部を返還するよう督促した。

（東京借地借家人新聞7月号より）

借家で被災、どうすれば・・・無料の電話相談 １２日午後４時まで受け付け

大阪北部で発生した地震や豪雨災害によって借家に損害を受けた人などを対象に、無料の電話相談が行わ
れています。
この電話相談は賃貸トラブルの相談を扱う借地借家人組合などが行っていて、午前１０時に受付が始まる
と電話が次々になりました。
主に借り主からの相談が多く、「先月の地震で屋根瓦が崩れたため貸し主に修繕を依頼したところ、不当
に立ち退きを求められた」といった悩みが寄せられているということです。
【堀泰夫司法書士】
「権利がありますよ、住む権利がありますよというのを情報提供するために。
ちょっとしたことでもお電話いただければと思います」
この電話相談は１２日午後４時まで、無料で受け付けています。
「大阪府北部地震水害借地借家人１１０番」
０６－６３６１－０５４６


https://www.ktv.jp/news/articles/f51e72c406b3408a9c6ea3b872025944.html

東借連夏季研修会 ９月２日に開催

日時　９月２日（日）午後１時３０分開会
会場　学びピア２１　５階研修室１
（ＪＲ・東武線・地下鉄北千住駅西口徒歩１５分）
講師　東借連常任弁護団　西田　穣弁護士
テーマ　「親子で学ぶ借地の相続対策～実践事例を学ぶ」
※講演終了後質問受付けます
定員　６０名
申込み　東借連本部・各組合まで
主催　東京借地借家人組合連合会

２０１８年住まいは人権デー シンポジウム「居住支援の実践と課題」

　２０１８年「住まいは人権デー」が６月１６日午後１時３０分から台東区上野区民館で５０名の参加で開催されました。
今年の住まいは人権デーは、住宅セーフティネット講座を兼ねて「居住支援の実践と課題」というテーマで、実際に居住支援を行っている団体の３名の代表から居住支援の課題と問題点など多面的な報告を受けて活発な討論が行われました。

　人間居住の意味とは
住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人の稲葉剛氏がコーデネーターを行い、住まい連代表幹事の坂庭国晴氏が開会挨拶を行い、「住まいは人権デーは１９９６年の国連の『住宅人権宣言』を受けて、毎年運動が行われている。国連の人間居住の意味は人間居住支援であり、居住の権利は居住支援と密接な関係がある」ことが強調されました。

　　住み手の人権の尊重を
　ＮＰＯコレクティブ社理事の狩野三枝氏は「多様なセーフティネットの形成を包摂する居住支援の提案」とのテーマで、つながりを作り出せる仕組みを持つ住まい、あるいは孤立化を防ぐ支援やネットワークとも繋がっている住まいを「新たな社会的住宅」と位置付け、増加する空き家・空き室を活用し、セーフティネット形成のための地域資源として活用すること等が提案されました。同時に住み手の人権や生き方を尊重する支援の在り方が強調され、市場原理の下で低廉で質の良い住宅の提供には無理があり、ＮＰＯ団体が行う居住支援活動への公的支援の予算が足りない点等が指摘されました。

　　豊島区空き家活用条例
　豊島区居住支援協議会事務局の露木尚文氏より国の制度に先行して空き家活用による居住支援を取り組んできた経験が報告されました。空き家活用には建築基準法の適合や不動産業界の商慣習などいくつものハードルがあり、４年間でわずか２件（４戸）の実績しかありません。今年制定された豊島区の空き家活用条例では、空き家の利活用促進に向け、「家族的住まい方認定制度」として、一戸建ての空き家をシェア居住に利用する場合、一定の条件を設けた上で寄宿舎への用途変更を不要とする制度を設け、登録をしやすくしたことが指摘されました。

　高齢者と若者のホームシェア
　最後にＮＰＯ法人ハートウォーミングハウス代表の園原一代氏から「高齢者と若者のホームシェアなどの実践と多様な暮らし方」と題して、子供が独立して空いた部屋に学生や若者を間貸しさせるように、空き家を有効活用して自宅オーナーと入居者が同じ家で一緒に住み暮らすホームシェアの実践事例が報告されました。「一人暮らしの寂しさが解消され、誰かがいるお陰で日々の生活に安心感が持てる」、「シェアの暮らしの経験を通じ自分のキャパシテイを広げることができる」等のホームシェのメリットが述べられました。

（全国借地借家人新聞より）