３５年間修理もしてもらえず、おまけに新規入居者より家賃が高い

　佐藤さん（匿名）が住んでいる共同住宅は、新規の空家募集ではリフォームを行い家賃月額５万円で貸し出しています。
　ところが佐藤さんたち古くからの借主には３５年前に入居以来、風呂釜、水洗トイレ、浴槽取替え費用など、家主は修理を怠り佐藤さんたちは５５万円の負担を強いられてきました。しかも、家賃は月額６万６千円で１万６千円も高くなっていることがわかりました。
　家主に家賃値下げを申し出ても応じてもらえず尼崎借組に相談してきました。佐藤さんは内容証明郵便で値下げしてもらいたいとの意思を伝えましたが、家主は値下げの意思はないと拒否回答をしてきました。
　話し合いがダメなら調停を申し立てるしかなく、今年の７月から家賃月額４万５千円に減額するよう調停を申し立てました。２回の調停で１０月分から月額８３００円の値下げで和解しました。申立ての通りにはなりませんでしたが、家賃が５万円台になり了解しました。やはり声を上げなければと語っています。

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地主が転々、最後に勝った新地主地代４倍に値上げ請求

豊島区池袋に１４坪の借地をしている佐藤さんの土地は、バブルの頃から土地転がしにあって、地主が入れ替わり変わってきました。最後に土地を取得したＨ会社が、債務が払いきれず、競売になると昨年の秋に、裁判所から通知が来ました。　ところが今年に入り、競売をやめて新しくＮ会社が地主になったという通知を受けました。佐藤さんは組合のアドバイスにもとづいて、法務局にいって土地の登記簿を取り寄せたところたしかに新しい会社に登記が移っていることを確認しました。　その後、新地主の代理人という弁護士から「１ヵ月分の賃料相当額は、１平方メートルあたり１０００円はする」という、現行賃料の４倍に相当する値上げを通告してきました。　組合と相談し、現行賃料は、「土地の価格、公租公課、又、近隣の相場からして妥当なものである」という通知をして、地代の値上げには応じられないので現行どおり振込むことにしました。
佐藤さんは「弁護士さんから内容証明の通知書をもらって、その通りにしなければいけないと考えていました。しかし、こんな大幅な値上げにはとても応じられないのでどうしようかと眠れませんでした。やっと落ち着くことが出来ました」と話していました。

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地主の代理人が無断増改築で法外な請求で脅かす

　西武多摩湖線一橋学園駅近くで約３１坪を借地している山本さんは、地主に無断で２階部分の一部を増築し、屋根の改修工事を行なった。
　契約書では、地主に書面で承諾を受けることになっていた。地主の代理人から、承諾料として更地価格の５％の２３６万円と、地代現在坪８００円を一挙に１５００円に値上げするよう請求を受けた。山本さんは、地主に無断で増築したことを謝りに行ったが、地主からは代理人と話し合うよう言われ、代理人の不動産業者と何度か会って書面のやり取りを行なった。
山本さんは、新築でもないのに５％はあまりにも高額で路線価の２％程度の承諾料は支払う旨条件を提示したが、地主の代理人は承諾料の条件を譲らず、支払わないと契約を解除すると脅かしてきた。山本さんは、１９年前の更新時に２５０万円の更新料を支払っている。山本さんから相談を受けた組合は、増築に関しては無断であるが、軽微の契約違反で契約を解除されるような、信頼関係を破棄する重大な違反ではないので、地主の代理人の請求は法外であり、地代も固定資産税等が月額坪２２０円なら、現行地代でも３・６倍と高額でこれ以上値上げする必要はないとアドバイスした。
この不動産業者は、この近くの別の借地でも不当な請求をして、借地人から総すかんに会っている。組合から「軽微な違反に対する賃借人の提案した範囲内で話し合いによる解決を望んでいる」旨の通知を出したが、地主の代理人から何の返事もない。


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風呂付きと家主がウソの調停申立書

練馬区上石神井に住む橋本さんは今年五月に明渡しを家主から求められた。橋本さんは二年前に賃貸借契約を結びこのアパートに住み始めたばかりだった。六六歳という年令の事も考え引越先などの問題もあったが、適切な補償があれば明渡してもよいと返事をしていた。
　しかし、家主側は、引越料は二○万円以上は出せないと通告してきた。これに対し橋本さんは、組合や弁護士に相談した上、内容証明郵便の通知書を出した。
　家主は、簡易裁判所に明渡請求の調停をかけてきた。調停申立書には、建物は三五年経過した古い建物で二○年前に風呂、トイレを設置したが、最近は修繕費ばかりかかってしまうので改築することにした、とその正当事由を主張している。
　二年前の賃貸借契約書によれば、築一六年の建物で風呂もないという状況にもかかわらず、申立書には平気で嘘をつく家主の態度に橋本さんは調停の場で堂々とその不当性を主張していきたいと言っている。

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賃料増額で貸主から内金なら賃料を受領するといわれた

（問）賃料の増額を請求され、貸主のところに従来の賃料を持参したが「内金として受け取る」と言われた。賃料を持ち帰って供託してもよいか。（板橋区 会社員）

（答）賃料の増額請求をされた場合、借主が相当賃料として従前の額を提供し、貸主がこれを賃料の内金（一部）として受領するという事例は多い。このように貸主が内金として受領する旨を申出たことが民法494条の受領拒否に当るかということで争われた事例では、「賃貸人が賃料を弁済の提供を受けた際内金（賃料の一部）として受領する旨述べることは、特段の事情のない以上、賃料の全額として提供されるのであればその受領を拒絶する趣旨を含むものと解することができる」（東京高判㍼61・１・29同趣旨の判例は名古屋高裁㍼58・９・28及び東京地裁㍻５・４・20がある）として貸主が受領拒絶を認め、借主の弁済供託を有効とした。即ち、貸主が「内金（賃料の一部）として受け取る」という趣旨の申出は、賃料の受領拒絶の意思表示と認定され、借主が賃料を持ち帰って供託したことは適法な供託であるとした。
　７月26日の東借連弁護団会議で、この東京高裁の判例―貸主の内金受領が受領拒絶にあたるかが検討された。弁護団会議の最終結論は、10月８日に発表された。貸主の内金受領が受領拒絶の意思表示であると一般化するのは問題があり、これを実行することには危険が伴うので、従来通りの見解でいくというのが結論であった。
即ち「貸主が、内金であれ、賃料として受け取ると言った場合は、受領を拒否したものではないので支払わなければならない。それを、賃料全額としては受領を拒否したのだからと考えて供託するのは、供託理由がなくて供託することになるので、その供託は無効となり、賃料未払いとして、契約解除の危険がある。したがって、借主としては、従来賃料を支払い、念の為貸主に対して、その賃料額が全額であることを意思表示すればよいのである。（この意思表示は、内容証明郵便で出すのがのぞましい。）なお、受領証に、「内金として」と記載されても、それだけでは、賃料を増額されたことにはならない」

（地代・家賃の供託―東京借地借家人組合連合会パンフレット）


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家主からマンションを建てたいので明渡しを請求され、家賃を受け取ってもらえないが

（Ｑ）最近、賃貸人から現在の建物を壊してマンションを建てたいから出て行ってくれと一方的に言われ、賃料を受け取ってくれません。今後どうすればよいですか。

（Ａ）賃貸人の都合によって契約の一方的な解除をすることは認められません。しかし、賃借人は建物に居住し続けている以上は賃料を支払続ける義務があります。そこで、賃貸人が賃料を受け取らない場合には、先ずは、最寄の供託所に毎月赴いて賃料を供託する手続きを取る必要があります。建物を明渡す義務はありませんが、立退き料の支払を条件に明渡すことを賃貸人と交渉することも考えられます。
　具体的な対応は、組合にご相談下さい。適切なアドバイスを致します。

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賃貸住宅の備え付けの換気扇が壊れたが家主が修理してくれない

（Ｑ）借りている部屋に備え付けてある換気扇が壊れたので賃貸人に修理を頼みました。しかし、賃貸人は、賃借人が使用していたのだから修理する義務はないといって修理しようとしません。換気扇の修理は誰がするべきなのですか。

（Ａ）賃貸人は、賃借人に部屋の使用収益させる義務があり、部屋に備え付けた換気扇の修繕する義務を負っています。賃借人が換気扇を自分の費用で修繕すればその費用を賃貸人に請求できます。但し、修繕が必要になった原因が賃借人にあるときは賃借人が修繕をしなければなりません。
　また、契約書には、「修繕は賃借人が行う」とする特約を規定していることも多いのですが、このような特約のある場合でも賃借人に通常の使用による範囲を超えて修繕が必要になったわけでもない場合にまで賃借人に修繕費用を負担させる趣旨ではないとするのが裁判例の立場です。

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隣人の深夜の騒音で夜も眠れません。

Ｑ　隣の部屋の住民が深夜になると音楽を鳴らすので眠ることができません。注意しましたが、騒音が止みません。どうすればよいでしょうか。

Ａ　賃借人は、建物に住んでいる間は、賃料を支払う義務を負うだけでなく、建物に住むに当たり通常の利用方法をする義務もあります。この注意義務には、部屋を乱暴に使用したりして内部の備品を壊したりしないことのみならず、隣人に迷惑をかけることをしないというも含まれます。

　まずは、賃貸人に対して隣人に注意するよう要求してください。賃貸人は、隣人に迷惑行為を止めるように注意し、それでも止めない場合には、契約を解除して隣人に建物から出て行くようにすることができます。隣人の騒音により他の賃借人が正常な生活ができない場合にもかかわらず賃貸人が何もしないときは、賃貸人に損害賠償の請求ができることもあります。

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営業用物件でも原状回復特約の成立を否定

大阪高裁平成１８年５月２３日判決は、営業用賃貸物件で原状回復特約の成立を否定しました。最高裁平成１７年１２月１６日第二小法廷判決について、営業用物件にも射程を及ぼした点が注目されます。

　判決文を参照してください。

借地権を譲渡で非訟手続きの申立てすると地主が先買い権行使し和解成立

　桑田さんは借地（65・２坪）を地代１か月６万1300円で借りている。平成13年３月の更新の際に、建物を担保にして更新料615万円を支払った。
　借金までして更新料を払ったことに疑問を感じ、組合員の紹介で台東借組に加入した。負債を整理するため、借地権を売却するにしても建物の抵当権を抹消しなければならずその資金の目途も無い。それに加えて借地に対しては地主の債務に関する抵当権が設定されているので、第三者への譲渡は難しい。当事者間の協議で桑田さんは地主に対して借地権と建物の買取を要請し、6285万円を買取要求額として希望したが、地主は4300万円の買取額を提示して来た。
　結局当事者双方の妥協点が見出せなかった。そこで組合の顧問弁護士と相談して債務整理のために、台東借組組合員の「住宅監修業（株）力建」の協力を得て借地借家法19条１項による借地権譲渡許可申立書を2005年１月26日東京地裁に提出した。すると地主側は３月25日の答弁書で借地借家法19条３項の「介入権」行使の申立をして来た。これは地主の先買権と呼ばれるもので地主が第三者に優先して借地上建物と借地権との譲受を認めるものである。地主の土地所有権回復の手段とされている。借地人は投下資本の回収を図ることが出来るのであるから買受人が地主であっても特に不利益はない。
　裁判所の調停で、地主の提示より110万円高い5690万円で借地権を地主に売却することで2005年５月24日和解が成立した。

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敷金返還の訴訟を起こすための必要な書類は

Ｑ９　訴訟に必要な証拠としてどのようなものを用意したらよいでしょうか。
１、賃貸借契約書

　全部を複写しておく必要があります。「しおり」や「賃借人心得」のように注意事項が別紙になっている場合は、それも必要です。

　 もし手許になかったり、家主に返還した場合は、賃借年月日、賃貸借期間、家主の氏名・住所、賃借物件の所在、賃料額（振込送金している場合は、その明細書や通帳の写し）、敷金（または差入保証金及び返戻金）の金額（領収書、振込明細書等）などを必須事項として主張します。

　 また、いわゆる公庫物件や特優賃物件については、その制度を利用していることを示す文書（賃貸借契約書にその旨明示してある場合もあります）を提出すべきでしょう。

２、改装費用の請求書・見積書

　家主が見積りを出さない場合は、強く要求してください。少なくとも、どこの箇所を工事したのか、単価と数量、金額を明示させる必要があります。明細が分からない場合は、訴状にその旨を記載し、家主に見積書を出させるよう裁判所に要求する言葉を入れておきましょう。

３、改装工事箇所の写真

　明渡時に立ち会った場合、改装工事が必要として家主が指摘した場所を写真撮影しておくべきです。できれば、図面（賃貸借契約書に添付されていることが多い）に工事箇所を記載しておくとよいでしょう。

４、陳述書

　少額訴訟の場合は、第１回期日までに、事件の経緯と要点を記載した「陳述書」を提出しておくと、争点が明確になってよいでしょう。

５、登記簿謄本

　公庫物件かどうかを確認するためには、登記簿謄本を法務局で交付してもらい、住宅金融公庫の抵当権が設定してあるかをみて下さい。

６、証拠書類が手もとにないとき

しかし、実際は、契約書や見積書、写真等がないことが多いと思います。そのときは、家主や管理会社からこれらの文書を強制的に提出させる方法もあります。それをさせるためには、少額訴訟手続ではなく、通常の訴訟でする必要があります。

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借地借家法の改悪に反対しよう

大正１０年に制定された借地法・借家法は昭和１６年に「正当事由制度」ができて、戦後の住宅難時代、または依然として経済的に弱者で借地借家人の居住の権利、営業の権利をまもることができる唯一の法律として、今日も大きな役割を果たしています。
ところが、日本経団連は今年の６月２０日に「２００６年規制改革要望」を発表し、「借家における正当事由制度は、借家が十分に存在する現在においては既に社会的使命を終えている」等の理由を上げて、「正当事由制度を廃止すべきである」と主張しています。また、家主が立退きを請求すると、借主の請求する立退き料が家主がそれまで得た収入を上回る場合がるなど、家主は著しく経済的に不利益状況もおきている。などと極端な事例をあげて、立退き料については上限を設定すべきとして、僅かな立退き料で家主に正当事由がなくても簡単に追い出しが可能な制度にすべきとしています。
また、既に６年前に導入された期限が来れば借家人は無条件で追い出されてしまう定期借家制度については、普及しない原因は「既存の借家契約から定期借家契約への切り替えができないため」等と称して、家主と借家人が合意すれば定期借家契約へ切替を自由に認められるように制度の見直しを要求しています。
日本経団連は、法務省に対し上記の借地借家法の見直しを要求し、法務省では自民党の議員立法の動きを見守る構えです。安倍内閣の内閣総理大臣補佐官に選ばれた根本匠衆議院議員は、自民党の借地借家法「改正」プロジェクトチームの座長で定期借家推進協議会など不動産業界との太いパイプのある人物であり、近いうちに国会に議員立法が上程される可能性があります。長い運動ですが、もう一度ふんどしを締めなおして運動を強化することが必要です。東借連では、年内までに１万名の署名を目標に署名を集めます。みなさんに署名用紙を御送りしますので、ご家族・ご友人も連記の上ご返送下さい。
また、街頭宣伝行動を都内駅頭で実施します。三多摩からは遠いのですが、参加可能な方を奮ってご参加下さい。当日は、チラシの配布と署名を呼びかけます。
◎１０月２３日（月）午後４時３０分から５時３０分まで。山手線大塚駅南口。
◎１１月１２日（日）午後１時から２時、北千住駅丸井前。


　　借地借家法改悪反対の署名にご協力下さい

地主と家主が合意解約、借家を明渡さなければいけないのか

（Ｑ）家主から借家の明渡しを請求されました。事情を家主に聞きましたら、借家は他人の土地を借りて建てたもので、地主と借地契約を合意解除したので土地を返還しなければならず、そのために借家を明渡しして欲しいとのことでした。借地権が消滅すると、借家権も消滅するのでしょうか。

（A）一般に借地権が消滅すれば、借地人はその借地上の建物を収去して土地を地主に返還する義務があります。借地上の建物を賃借している者も、その建物の敷地を占有する権限はありませんから、地主の明渡し請求を拒否することはできません。
　新法によれば、地主と家主の合意で借地契約が解除された場合は、地主も借地人（家主）も、借家人に対してこのことを主張できません。しかし、借地人が地代を払わないので借地契約を解除された場合は、地主は借家人に建物の明渡しを請求できます。更新拒絶による借地契約終了の場合、正当事由により、地主が家主の立場を引き継いだときは（建物買取）、正当事由により借家の明渡しも請求できるケースもあるでしょう。
　そこで、新法では、不充分ながら次のように、この借家人を保護する規定（同法３５条）を作りました。
　借地権が、その期間満了で終了する場合、借地上の借家人が借地権の期間満了日の１年前までに知らなかったときは、裁判所は、借家人の請求に対し、１年を超えない範囲で明渡しに猶予期間を与えることが出来ます。この３５条は、新法の施行前、または施行後１年以内に借地契約が満了する場合には適用しません。

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新入居者より高い家賃を抗議したら減額に

足立区花畑に住んでいる中田さんは、現在のアパートを借りて15年になる。
　最近どうしても許せない事があり悩んでいた。と言うのは、最近、新しく入居する人の家賃が自分より安い事に気がついてしまった。、管理会社に抗議したところ、皆さんいろいろ事情があり条件も違うと、抽象的な返事。これはなめられてると思い相談する所を探しまくった。そして、組合にたどり着き交渉に入った。組合で管理会社に連絡をとったら「来年3月の更新時期までにオーナーを説得しておきますので待って頂きたい」と低姿勢だった。ところが、3日後に本人に連絡が入り10月から皆さんと同賃料でいいですという事になった。

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旧法と新法間違えて、地主が期間１０年の借地契約書を提示

練馬区旭丘で借地して40年を経過した酒井さんは、この10月で期間が満了し、更新の時期を迎えた。
　地主から今回、更新後の契約書が送られてきた。契約書案には、その第2条で、契約期間を10年とするというものであった。組合の新聞その他で、借地借家法が改定される以前に契約したものは旧借地法が適用されると聞いていた酒井さんは、心配になった組合事務所に相談に来た。
　組合では、酒井さんが賃借している借地は旧借地法が適用されること並びにその期間については20年以上とすること。それ以下の期限を定めた場合はその条項は無効となり、期限の定めのない契約となって、堅固でない木造の場合は20年となることを説明した。相手の地主は、平成4年に施行された借地借家法で2回目以降の更新は10年とするという条項を勘違いして契約書に記載してきたものと考えられるとし、相手の地主に通知することにした。
　酒井さんは「これで安心しました。ゆっくり眠れます」と話した。


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