地上げ屋が人権侵害の嫌がらせ

　練馬区内に土地を賃借している若林さん（仮名）は底地買い業者（地上げ屋）Ｎ社の悪質な嫌がらせと法外な賃料増額請求に対し、借地借家人組合に入会し、顧問弁護士に委任しました。
事の発端は数年前、底地買い業者（地上げ屋）のＮ社が若林さんはじめ周辺の底地を買取り、新地主となりました。
そして集金に来ては高圧的に追出し行為をかけてきました。
当時借地上の建物には若林さんのご両親が住んでおり、Ｎ社が新地主になって嫌がらせをするようになったことから借地借家人組合に相談し入会しました。
最初の嫌がらせは本来通路として広い道路がありましたが、そこを通れなくしてしまい、若林さんの隣の更地になっている部分に柵を設置し幅５０センチにも満たない迷路のような部分しか通れなくしました。
代理人弁護士とも相談し、Ｎ社とも交渉をしてきましたが一向に改善されませんでした。
若林さんのお母様はそのことが大変苦しんでおり、ついには自ら命を絶ってしまいました。
その後お父様もご病気になり他界してしまいました。
残った建物には叔父様が済むことになりましたが、借地権は別に住んでいるご子息様の若林さんが相続しました。
そして現在は建物の周囲に足場を組み、白いビニールシートで覆い、日照権も侵害されています。
Ｎ社の狙いは若林さんの借地が一番奥の高台にあり、どうしても追い出したい意向のようです。
若林さんはこのような卑劣な業者が許されて良いのでしょうか。
皆さんに是非現状をお知らせしたいとのことです。
(全国借地借家人新聞より）

将来の相続対策のために地代増額請求 増額の根拠なしと反論 値上げ認めなければ借地人の私道の通行認めない

新宿区内に宅地約３０坪を賃借している組合員の森川さん（仮名）は近所に住んでいる地主から口頭で賃料増額請求を受け、強硬な言葉に困って組合に相談に来た。組合は今後真摯に協議するためにも地主に賃料増額の根拠等を明記した書面を出してもらうようアドバイスした。

一週間も経たず地主から書面が届いたが、増額の根拠に組合も困惑してしまった。いずれ起こるであろう相続に備え相続税対策として財産を貯めておきたいので賃料を増額し、借地人に負担させるとのことであった。さすがにこれは賃料増額の根拠とは言えないとして拒否の通知書を森川さんが作成、組合が添削し、送付することにした。

やはり一週間も経たずして地主から返答の書面が届き、地主の言うことが聞けないのであれば今後何も借地人の主張は受け入れない。地主の私道も通行してはならない。場合によっては損害金を払って出て行ってもらうという内容だった。
森川さんは賃料増額に合意すれば地主と関係が修復するとは考えられないとして断固拒否することにした。場合によっては弁護士相談も考えることにした。

借地借家問題のご相談は

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

住まい連など住宅団体が３月２３日に院内集会「公的賃貸住宅、住宅セーフティネットの抜本改善を！」

　住まいを守る全国連絡会（住まい連）は、２月２２日に中野区の公社自治協事務所において幹事会を開催し、当面の運動課題について討議しました。

　坂庭国晴代表幹事より議題が提案され、セーフティネット住宅の現実、東京都住宅マスタープラン、住宅確保要配慮者賃貸住宅促進計画の問題点が報告されました。２月２３日現在、セーフティネットの総戸数７０万７２０７戸のうち特に配慮を要する要配慮者が入居可能な専用住宅空き家が３０６４戸と総戸数の０・４％しかなく、大東建託、ビレッジハウス（旧雇用促進住宅）が登録住宅の９８％を占め誰のためのセーフティネット住宅か分からない状況が起きています。
　東京都の住宅マスタープランについては、中島明子和洋女子大名誉教授はじめ等各団体・個人からも意見が出され、東京の住まいの貧困、高家賃などの実態が全く反映されておらず、「住まいは生活の基盤であるだけでなく、人権であることを明記すべき」との指摘もありました。全借連の細谷事務局長は都営住宅を住宅セーフティネットの中核の役割を果たすと言いながら、新規建設を抑制し、入居を希望する都民の中でより困窮度の高い人を競わせていると批判し、利便性の名のもとにデジタル化による賃貸トラブルの増加など問題点も指摘しました。

　住まい連では、３月２３日（水）１２時から参議院議員会館で院内集会「公的賃貸住宅、住宅セーフティネットの抜本的改善を」とのテーマで開催します。中島明子氏が基調講演を行い、公営・公社・公団・民間住宅の各団体の代表が報告する予定です。

　５月には、夏の参議院選挙も見据え、住居確保給付金等を土台とした家賃補助制度の実現をめざして院内集会（５月１８日予定）を開催する準備を行うことが決まりました。
(全国借地借家人新聞より）

賃貸借契約のデジタル化の危険 落とし穴に注意

　昨年５月に「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関す関する法律（デジタル改革関連法）」が自民・公明と一部野党の賛成で成立しました。デジタル化を促進するために順次法律が改正されようとしています。住宅の分野ではコロナ禍を契機にして、賃貸借契約と重要事項説明のＩＴ化の動きが加速しています。今後、賃貸借契約の電子契約が全面解禁されると、賃貸トラブルが多発することが予想されます。

　東京都は「住宅マスタープラン」を１月に発表しました。「新たな日常に対応した住まい方の実現」の中で「デジタルを活用した利便性の向上」として、「不動産取引におけるオンラインによる重要事項説明や電磁的書面の交付など、消費者の利便性等を高めるデジタル化を支援してきます」と国に歩調を合わせてデジタル化を進めようとしています。
　
　オンラインで　重要事項説明
　電子契約の大まかな流れとしては、①ＰＤＦ化した重要事項説明書及び契約書をアップロードする。②電子契約書類に不動産賃貸業者が電子契約をする。③入居者に電子契約書類をメールで送付する。④ビデオ会議システムを使って重要事項の説明をおこなう（ＩＴ重説）。⑤入居者が電子署名する。⑥電子契約書類をサーバー保管する。

　電子契約は落とし穴がある
　電子契約が認められると、賃貸借契約書を書面で交付する義務がなくなり、各書面上に必須とされていたハンコも不要になります。電子契約書にサインするかパソコンかスマホに送られた電子メール契約書に承認のボタンをクリックするだけで契約が成立します。
　不動産業者に店に行かなくても契約ができる、物件の説明や重要事項説明もオンラインできるので便利だと言われていますが、果たして本当でしょうか。本紙１月号でも報道した東北出身で東京に就職するために東京都内の物件を借りるために、部屋の間取りなどは写真と動画だけを見て、ネットで契約し、いざカギをもらって入居したら部屋は汚れとカビで生活できず、実は事故物件でした。解約したら業者から解約違約金を請求され、入居時の契約金も返金されないという被害が発生しています。
　賃貸マンションの更新契約書がスマホに電子メールで送られ、承認したら家賃が増額されていたという相談も組合に寄せられています。

　デジタル化で　不利な契約が
　賃借人は賃貸借契約の法律知識に乏しく、不利な賃貸借契約が横行しています。デジタル化によってさらに賃貸トラブルが多発します。全借連としては安易なデジタル化には反対であり、賃借人側が紙の契約書を要求した場合には紙での契約ができるようにさせましょう。
（全国借地借家人新聞より）

家賃債務保証業、賃借人の過半が「知らない」

https://www.re-port.net/article/news/0000068404/

　（公財）日本賃貸住宅管理協会・家賃債務保証事業者協議会は4日、令和3年度第3回定例会をオンライン形式で開催した。
　定例会では、国土交通省住宅局安心居住推進課課長補佐の田代洋介氏が、家賃債務保証業者登録制度の現況について報告した。同制
度への登録事業者は、2021年11月30日時点で83者。
　同省が行なった管理会社への調査では、家賃債務保証業者を利用するケースが約8割（18年度調査：約6割）と伸長。また、賃借人に
対し、保証業者を利用した反応を調査。「満足・まあ満足」が5割超を占め、「不満・やや不満」は減少傾向にあることが分かった。
「不満・やや不満」の理由は、「保証業者を選べない」（46％）、「指定業者がよく分からない」（42％）など、十分に理解できな
かったことへの不満が多い状況。
　一方、家賃債務保証業の利用率が増加しているにもかかわらず、賃借人の認知度はいまだ低く、「あまり知らない・まったく知らな
い」が5割強を占めた。全国の消費生活センター等が受けた苦情・相談件数は、10年度の741件をピークに、17年度以降は500件台で推
移。19年度（485件）、20年度（497件）は500件を下回っている。
　日管協総合研究所主任相談員の鈴木一男氏は、家賃債務保証に関する相談業務について説明した。同研究所に寄せられた相談件数1,
532件（21年4月～22年1月）のうち、家賃債務保証に関する相談は33件（全体の2.2％）。昨年度比約37％減だった。支払督促関連が11
件（33.3％）と多く、「相談件数に対する割合は例年と変わらず高いが、言動が乱暴で高圧的であるとの相談件数は減っている」（同
氏）とした。相談に見る対策として、同氏は「保証委託契約締結の代理店である仲介会社や管理会社には、借り主に対する丁寧な契約
内容の説明が求められる」とし、保証会社としての方針やコンプライアンスの徹底が必要と言及。「滞納することが悪いのは大前提だ
が、一律の対応ではなく重要な対応が必要」とアドバイスした。
　ことぶき法律事務所弁護士の亀井英樹氏は、弁済みなしの判例や電子契約の有効性など、実務者が知っておくべき判例について分か
りやすく解説。リーウェイズ（株）代表取締役CEOの巻口成憲氏は、「デジタル化・DXの推進や新規事業創出への課題が高まっている
一方、デジタル化・DXへの戦略方針策定や専門性の高い人材の不足がボトルネックとなっている」と、デジタル化・DXの課題を指摘。
不動産DXの方向性として、「自社ビジネスドメインより派生可能なビジネス領域の分析を行なう→自社内において独自に管理されてい
るデータの可視化と活用法を探る→データ活用システムの構築によりビジネスプロセスを変革する、というステップを展開することで
DXが実現する」と話した。