東京多摩借地借家人組合へようこそ

　地代・家賃の値上げと値下げ、更新料、契約更新、アパート・貸家の明渡し、敷金返還と原状回復、保証会社や管理会社による追い出し被害をめぐるトラブル等のご相談を受付けます。組合の相談日は、毎週　土・日・祝日を除く毎日午前10時～午後４時　相談は無料です。


　組合に加入するには、入会金と組合費が必要です。借地借家人の助け合いのボランティア団体ですので、安心してご相談下さい。　

　住所　東京都立川市柴崎町４－５－３いわなビル１０１

　　０４２（５２６）１０９４　多摩都市モノレール柴崎体育館前

更新料をなくすために、５月２９日に理論学習会開催

　賃貸借契約の契約更新時に当然のように請求される「更新料」について、賃貸住宅居住者の中から、「契約の更新をするために、何で家賃の１ヶ月分以上の更新料を払わないといけないのか」、「契約更新の書類の作成なんて１時間以内にできるのに、不動産業者の労務報酬としては高過ぎる」、「不動産業者は家主から依頼されて更新の手続きを行なっているのに賃借人に請求するのはおかしいのではないか」、等々の声が上がっています。

　更新料は元々法律上何の根拠のない金銭ですが、東京など首都圏では、賃貸借契約書の中に契約の更新時に家賃の１ヶ月分を支払うことを明記した特約が付けられています。貸主や不動産業者は、「契約書に書いてあるのだから支払うのが当然である。支払わないと契約違反になる」と主張していますが、昨年７月の京都地裁の判決で、更新料の特約は「消費者契約法１０条に反し、消費者の利益を一方的に害するものであり無効である」として、支払い済みの更新料を賃借人に返還を命ずる画期的な判決が下りました。現在、地裁から高裁で争われていて、高裁レベルの判断では「無効」２件、「有効」１件となって、今後最高裁で最終的に判断が下されることになります。

　借地の更新料問題も含めて、更新料についての法律の考え方、最近の判決の内容を学び、更新料を運動の力でなくしていくためにはどうしたらよいか。しっかりと学習したいと思います。
日時　５月２９日（土）午後１時３０分開会
会場　豊島区東部区民事務所（ＪＲ大塚駅北口徒歩５分）
講師　東借連常任弁護団　弁護士　西田　穣　氏
テーマ　「借地・借家の更新料について」　　参加無料
※講演後、更新料をなくした経験交流等を行ないます。

主催　東京借地借家人組合連合会　
　　電話　03（3982）7277　ＦＡＸ　03（3982）7659
共催　住まいの貧困に取り組むネットワーク


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追い出し屋規制法案が参議院で可決、家賃滞納履歴など賃借人の個人情報のデーターベース化が最大の問題

　僅か数日家賃が遅れただけで賃借人を脅かして家賃の取立てを行なったり、鍵の交換（ドアロック）、家財道具の持ち出しや処分をしたりする追い出し屋を規制するための「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」が、４月２１日の参議院本会議で全会一致で可決しました。法案は参議院が先議のため衆議院に送られ、今国会で成立する運びとなりました。

　法案は、①家賃債務保証業については、無登録営業を禁止し、登録制にして暴力団の参入を排除する。②家賃債務弁済情報提供事業の登録制度を創設する。③家賃関連債務の取立て行為の禁止。③は家賃の取立てを行なう家賃債務保証業者、賃貸管理業者、賃貸人全てが対象となり、人を威迫したり、人の私生活を害する行為が禁止されます。例えば、鍵の交換、玄関前の張り紙、深夜・早朝の訪問や電話、賃貸住宅内の物品の持ち出し等が対象となり、違反すると２年以下の懲役、３百万以下の罰金が併科されます。国交省では追い出し行為の具体例などガイドラインを整備し、周知すると国会で答弁しています。

　最大の問題は、②の家賃債務保証業者による家賃滞納等の個人情報を賃借人の同意の上でデーターベース化する問題で、家賃を一度でも滞納すると住居を借りられなくなるなど人権侵害につながるため全借連や日弁連など多くの団体がデーターベース化の禁止を求めて反対しています。

　すでに保証会社１３社が加盟している全国賃貸保証業協会では２月から賃借人の個人情報のデーターベース作業を開始しています。家賃滞納情報は債務が消滅しても５年間登録されることになります。


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「地域主権改革」一括法案 国の子育て支援の責任放棄 参考人質疑で浮き彫り

　「地域主権改革」一括法案などを審議している参院総務委員会で１６日、参考人質疑が行われ、待機児童解消など子育て支援に背を向け、国の責任を地方に押し付ける法案の問題点が浮き彫りになりました。

改定理由なし
　地域主権一括法案では、保育所など児童福祉施設の最低基準を都道府県条例に委任します。山井和則厚生労働政務官は「地方自治体の創意工夫、地域のニーズに応じて向上させていくことを目的としている」と説明しています。しかし、参考人からは、すでに現行基準で地方の創意工夫やニーズに合わせた向上ができ、改定で国が財政保障の責任を地方に押し付けるだけであることが示されました。

　帝京大学教職大学院の村山祐一教授は「最低基準は単なる基準ではなく、国が財政保障を行い、国基準以上のことは自治体が独自性を発揮して行っていく仕組みとなっている。児童福祉法で保育行政は地方の独自性を認めることを明確に位置付けている」と指摘。待機児童については、国が十分な支援をせず自治体が保育所整備をできていないことが問題であり、「最低基準の規制緩和や最低基準を地方に権限委譲すれば解決する問題ではない。児童福祉法に基づいた内容をきちんと実施することにある」と強調しました。

一括交付金化
　「地域主権改革」で政府は、権限委譲とともに国からの交付金を使途自由な一括交付金化することを検討しています。村山氏は「最低基準は今でも大変、不十分です」と指摘。どの保育園でもいる園長や主任保育士は最低基準に明記されておらず、国の運営費基準で書かれていることをあげ、「保育行政を一般財源化した結果、地方では保育所の修理も増改築もできていない。権限を地方に移せばうまくいくかというと今の制度ではいかない」と言及しました。

　これに関連して慶応義塾大学の片山善博教授も「地域主権の文脈の中で一般財源化が言われるが、現場には（予算を）削る理由を与えることになる。削られるのは声の小さいところ。子どものことが挙げられていたが学校図書館の図書購入費も一般財源化され削られた」とのべました。

　施設の最低基準が条例委任になれば、防火防災対策も財政が厳しい地方自治体まかせになってしまいます。村山氏は「国が子どもの命にかかわるからこの基準だけは守りなさいということをやらないといけない。幼い子どもたちは判断できないわけですからきちんとしないといけない」とのべました。(しんぶん赤旗　4月18日）

借家の敷地内の立木伐採を強行しようとする家主にＮＯ！

　昭島市東町に住むＷさんは、家主から突然庭の立木を伐採すると通告されました。Ｗさんは、庭の立木も借りている建物の敷地内であり、木は家主の所有であっても、借主の承諾なく勝手に立木を伐採することは認められないと主張しています。

借家人による敷地の利用権については、学説でも「家主が借家人に対して建物の使用収益をさせる債務を負うかぎり、建物の使用収益に必要不可欠な建物以外の物をも利用させる義務があり、借家人はその範囲で土地利用権を有するとし、これは借家契約に付随する」（星野英一「借地借家法」有斐閣）とされています。

　よく、家主の中には「建物は貸しているが庭は貸していない」といって、庭の使用を妨害する家主がよくいますが、庭の敷地も借家人に敷地利用権がありますので、堂々と権利を主張しましょう。


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借地借家問題市民セミナ ５月・６月に開催

　今年は年４回（５月・６月・１０月・１１月）借地借家問題の市民セミナーを開催します。借地借家の法律の基礎知識の学習と相談会です。契約の更新や更新料問題、明渡し、地代・家賃、退去時の原状回復問題等について、わかりやすく解決します。お気軽にご参加下さい。　５月・６月のセミナーは以下で会場で行います。

■５月２２日（土）午後１時３０分～４時半まで、八王子市民会館第９会議室。
■６月２６日（土）午後６時３０分～９時 武蔵野公会堂第５会議室（吉祥寺駅井の頭公園口徒歩２分。

参加無料です。申込みは東京多摩借地借家人組合まで

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『住宅政策の転換をめざす国会集会』のご案内

４月１６日（金）午後１時３０分から衆議院第２議員会館・第１会議室にて『住宅政策の転換をめざす国会集会』が行われます。

以下ご案内です。

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『住宅政策の転換をめざす国会集会』

☆ 湯浅　誠氏　「住宅問題」を語る　☆

内閣府参与を務めた湯浅誠氏は、３月５日付の辞職にあたってのコメントの中で、
「私個人としても、とりわけ、①低所得者向けの住宅政策と②真に生活保護の手前に位置する第２のセーフティネットの構築、寄り添い型の人的サービスの確立が必要だと提案しました」と述べています。この「低所得者向けの住宅政策」を含めた住宅の諸問題について派遣村等の経験を踏まえて語っていただきます。

☆住宅セーフティネットの実現に向けての政策提言☆
　湯浅氏の講演を受けて、わが国の住宅セーフティネットの実現に向けて、「社会住宅政策」という新たな提言を行い、国政や国政選挙の場でこうした提言を取り上げてもらい、
住宅政策の転換をめざすことを目標とした院内集会です。多くの方々のご参加を。
　
〔日　時〕２０１０年４月１６日（金）午後１時３０分～午後４時３０分
〔場　所〕　衆議院第２議員会館・第１会議室　（定員１００名）
　　　　　　　（午後１時から第２議員会館受付ロビーで通行証を配布します）
　　〔集会内容〕
１．講　演　「公設派遣村の教訓と住宅政策、住宅運動に望むもの」
　　　　　　　　　湯浅　誠　氏（反貧困ネットワーク事務局長、ＮＰＯもやい事務局長）

２．提　言　「住宅セーフティネットの実現をー社会住宅政策の提言」
　　　　　　　　　塩崎賢明　氏（神戸大学教授、日本住宅会議理事長）

３．各党国会議員のあいさつ

４．住宅関係各団体からの報告と発言

〔開　催　団　体〕
日本住宅会議、国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）
住まいの貧困に取り組むネットワーク、

〔連絡先〕 住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人 坂庭国晴（住まい連代表幹事）
　　　　　　　ＮＰＯ住まいの改善センター　　℡　０３－３８３７－７６１１
Ｆａｘ　０３－３８３７－８４５０

借家契約における更新料支払特約を無効ｔした２つの判例

借家契約における更新料支払特約を消費者契約法１０条に違反し無効とした２つの事例

（事例１）京都地裁平成２１年７月２３日判決

　賃借人Ｘは賃貸人Ｙに対しマンション賃貸借契約締結に際し保証金３５万円（敷引特約により３０万円は返還されない）を支払い、また２年毎の契約更新の際には更新料特約に基づき更新料１１万６０００円を支払った（賃料月５万８０００円）。これに対してＸがＹに対し敷引特約と更新料特約が消費者契約法１０条に違反し無効であると主張して提訴したのが本件であり、裁判所はXの請求を認容した。理由は、いずれの特約も、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する」ものと評価した上で、敷引特約は月額賃料の約５か月分を無条件に差し引くものであること、Yのする敷引金の法的性質に合理性は認められず、また更新料特約も法定更新であれば支払う必要のない対価であること、更新料の法的性質について、更新拒絶権放棄の対価、賃借権強化の対価、賃料の補充、中途解約権の対価といったYの主張に合理性が認められないことから、民法１条２項の規定する基本原則に反して賃借人Xの利益を一方的に害するものであるからとした。

（事例２）大阪高裁平成２１年８月２７日判決

　賃借人Ｘは賃貸人Ｙとの間で平成１２年８月、建物賃貸借契約を締結し、その後更新料支払の約定に従い、平成１３年８月から平成１７年８月まで５回にわたり、いずれも賃貸期間を１年とする合意更新の際、それぞれ更新料（５回分で５０万円）を支払った（賃料月４万５０００円）。これに対しXがYに対し、本件特約が消費者契約法１０条又は民法９０条に反し無効と主張して更新料の返還を求めた（他に敷金返還請求もあり）。これに対し第１審の京都地裁はXの請求をすべて棄却したが、控訴審である本件では、契約時に更新料の説明が無く、賃料としての認識がなかったこと、貸主は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借主に更新料支払義務はないなどの理由から、更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効であるとした。

（寸評）上記事例はいずれも借家の更新料特約を、消費者契約法違反を理由に無効とした。更新料支払義務は、本来借家人が負担すべき賃料支払義務のほかに、賃借人の義務を加重するものであるから、その支払については「消費者の義務を加重する」条項といいうる。もっとも、今挙げた２つの判例によって、借家契約における更新料特約がすべて消費者契約法に反すると断ずるにはやや早いかもしれない。実際、上記大阪高裁と同じ事例の京都地裁第１審では賃借人の請求は棄却されており、現在の判例の動向は流動的である。ただ、当然のように更新料を請求されている実務に影響を与える事例であるため報告する。（弁護士　西田穣）
(東京借地借家人新聞４月号より）

家賃滞納したら保証契約の継続拒否され、賃貸借契約の更新も拒否された

埼玉県富士見市に住む斉藤さんは、この３月に２年間の期間が満了し更新の時期を迎えた。契約を更新し、引き続き住み続けるつもりだった。ところが、仲介した業者から、「あなたは家賃保証会社から二回の賃料を滞納したので、次回の保証契約の更新が拒絶されたので、賃貸借契約そのものの更新も拒絶します」と言われ、あわてて組合に相談にきた。相談の中で、更新の際には保証人を立てなくても更新が出来ること。もし合意更新が出来なくても法定更新が出来ることを説明した。しかし、今回の問題では今後、ブラックリストに載せられ賃貸住宅から締め出される恐れがあることを説明した。そして、この問題では世論に働きかけてリスト作りをやめさせていくことを訴えた。


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「囲い屋」に初勧告 「生存権侵害」 大阪弁護士会

路上生活者らを勧誘して生活保護を受けさせ、高額な家賃や弁当の配達サービス代を請求する「貧困ビジネス」をめぐり、大阪弁護士会は３０日、大阪市生野区の不動産業者に対して「不当な搾取で生存権を侵害した」と認定し、受給者に利用契約を強制しないよう勧告した。入居者がいた堺市についても「市職員が窮状を放置した」として、人権救済を勧告した。
　同様の手口で利潤を上げる業者は「囲い屋」と呼ばれ、各地で被害が続出している。千葉や埼玉、愛知の被害者を支援する団体などが刑事告発や民事訴訟を起こしているが、人権侵害と判断した弁護士会の勧告は今回が初めて。
　勧告書などによると、生野区の業者は２００４年１１月、大阪市内で野宿していた男性２人を誘い、堺市で生活保護の受給手続きをさせた後、アパート代４万円と１日２回の弁当代など５万３千円を毎月請求。２人には保護費約１２万円のうち２万７千円しか渡さず、「最低限度の生活を下回る生活を強いたのは明らか」と指摘した。
　契約時に弁当の配達などを断った場合、即座に退去することを求める誓約書を書かせていた点については「契約は事実上の強制で解約は不可能になっている」とし、「アパートは出入り自由で門限もない。契約も解約も自由だ」とする業者側の反論を退けた。
　一方、堺市に対しても、入居者が担当職員に「弁当代が生活費を圧迫する。引っ越したい」と再三、訴えていたのに、「やりとりを記録するだけで何の対応もしなかった」と批判。「民間同士の契約」を理由に放置するなどした対応を「業者による人権侵害に加担したともいえる行為」と結論づけた。さらに、転居に必要な敷金の支給を勧告。社会福祉法に基づく調査を実施し、経営の制限・停止を命令することなども要望した。
　大阪、堺両市によると、この業者は両市で計４００人以上と契約。賃貸アパートの４畳半～６畳の一間に住まわせ、同じアパートの別の部屋の約２倍に上る家賃を請求したり、入居者の預金通帳などを管理したりしていたことが判明している。竹山修身・堺市長は「勧告を真摯（しん・し）に受け止めたい」とのコメントを出した。（室矢英樹）

(朝日新聞関西　３月３１日）