「不法行為」と50万円支払い命ず 京都地裁

京都市南区の借家に住む女性（53）が、マンション建設のために明け渡しを求める家主と管理会社から脅迫的な言葉で立ち退きを迫られ、隣接の空き家を取り壊して廃材を通路に散乱させるなどの嫌がらせを受けたとして、家主と会社に２００万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１８日、京都地裁であった。上田卓哉裁判官は「隣接家屋の取り壊しは女性に圧力をかける目的で、不法行為に当たる」と認めて５０万円の支払いを命じた。

　訴訟を支援した京都借地借家人組合連合会によると、３年ほど前から古い借家の明け渡しをめぐる相談が急増し、訴訟や調停に発展するケースも増えている。楠晤事務局長は「今回ほど悪質なケースは聞いたことがないが、ここ数年、京都市内はミニバブル状態で、今後も同様の事態が心配される。判決が歯止めになれば」と話している。

　判決によると、女性は昨年１月から３月に、会社の従業員らから「どんなことをしてでも明けてもらう。うちはうちのやり方でするさかい」などと再三明け渡しを求められた。４月には壁を接する空き家を女性宅の保護をしないで取り壊し、窓枠や建具、瓦などを通路に散乱させられた。

　上田裁判官は、従業員らの発言については「穏当さを欠くが、不法行為とまでは言えない」と違法性を認めなかった。しかし、こうしたやりとりの後に隣家を取り壊したことから「女性に心理的圧力をかける目的だった」と指摘し、「老朽化のため」とする会社側の主張を退けた。

　提訴後、嫌がらせはなくなったというが、女性は「高齢の母は外出することもできなくなり、本当に怖い思いをした。判決では言葉の脅迫も認めてほしかった」と話している。 （京都新聞電子版）



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

住宅セーフティネットで住まい連が国交省に要請書

国土交通大臣　冬柴　鐡三　殿

　　　　　　　　　　　　　　国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代　表　幹　事　　坂　庭　国　晴　　　　　　　　　　


「住宅セーフティネットに関する基本的な方針」等についての要請書

　先の国会で「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」（以下「住宅セーフティネット法」）が成立し、この法律による「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する基本的な方針」の案（以下「住宅セーフティネット基本方針案」又は単に「基本方針案」という）が貴職によって作成されています。この「住宅セーフティネット基本方針案」等について以下の要請と質問を行いますので、１１月１４日までに回答されることを申し入れます。

　　　　　　　　　　　　　　　　記

１．「住宅セーフティネット」と賃貸住宅の質的、量的不足について
（１）　「基本方針案」では、「住宅セーフティネット法」にある「低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者」、すなわち「住宅確保要配慮者」（以下「要配慮者」という）の「範囲」及び「具体的該当者」が示されています。この「要配慮者」の総体をどのように捉えているのか、その量的な把握を、「住生活基本計画」での「公的な支援により居住の安定を図るべき世帯の数」との関連を含め、明らかにして下さい。
（２）　その上で、「要配慮者」に対する賃貸住宅の質、量の両面での必要数、または不足数を、「重層的かつ柔軟な住宅セーフティネット」を構築する公的賃貸住宅及び民間賃貸住宅のそれぞれに別けて、明らかにして下さい。また、これらの算定に関わる考え方があれば、示して下さい。
（３）　先の「公的な支援により居住の安定を図るべき世帯の数」（以下「公的支援世帯数」）は、貴職によって「約１２１万世帯」とされています。これは「住生活基本計画」での全国の「公営住宅供給量」とほぼ同数です。これは、現状の「公的支援世帯」を解消するのに１０年かかることを意味し、極めて悠長な計画と言わざるを得ません。さらに、大都市圏での「公営住宅供給量」は「公的支援世帯数」を大きく下回っています。こうした現実のもとでは、「要配慮者」に対する「住宅セーフティネット」の整備が実現するのか、大きな危惧があります。住宅政策の抜本的な見直しと住宅関係予算の大幅拡充なしには、住宅セーフティネットの構築、整備は不可能です。当面来年度予算に向け、見直しと大幅拡充を求めます。

２．住宅セーフティネットを実現する当面の要求、課題について
　住宅セーフティネットの構築、整備に当たっては、次の各要求、課題を実現、解決することを優先して行うことを要請するものです。
（１） 公営住宅について
① 公営住宅制度の改悪である「入居収入基準の引き下げ、家賃制度の抜本改定」などの公営
住宅法施行令の「一部改正」は全面撤回し、公営住宅制度の抜本的改善を行うこと。
②　「要配慮者」に対する賃貸住宅供給は極めて重要であり、促進すべきである。そのためには、最も重要な柱となる公営住宅の建設、供給の拡大を第１にすべきである。公営住宅法第３条の供給義務を放棄するような政策を根本的に改め、「住生活基本計画」の見直しを行うこと。
③　公営住宅及び公的賃貸住宅における「定期借家制度（期限付き入居）の活用」は、居住の安定を著しく損なうものであり、その導入、活用は行わないこと。
（２） 都市機構（公団）賃貸住宅について
① 公団住宅が引き続き公共住宅としての役割を果たすよう、その充実に努めること。なお、これ
に反する６月２２日閣議決定での「都市再生機構」の部分は撤回するよう働きかけること。
② 増大した空き家をなくし、公共住宅への切実な入居希望世帯にこたえるため、高家賃を引き
下げ、住宅の居住性能および住環境を向上させること。
③ 居住者の高齢化や収入低下の実態に配慮し、市場家賃化政策にもとづく家賃設定および改
　定ルールを再検討し、家賃負担の軽減を図るとともに、子育て世帯の優先入居を促進すること。
（３）　地方住宅供給公社賃貸住宅について
①　東京都をはじめ大都市圏においては、安心して住み続けられる住宅が不足しており、公営住
　宅、都市機構（公団）住宅と共に地方住宅供給公社賃貸住宅の拡充を図ること。
② 新築及び老朽化した住宅の建替え後の家賃高騰を抑え、安心して住み続けられる住宅を保
　障するため、国、自治体の建設費の助成、家賃補助制度を確立すること。
③ 地方住宅供給公社の民営化は行わないこと。また、公社住宅への定期借家制度の導入・拡
　大は中止すること。
（３） 民間賃貸住宅について
① 借家人の居住の安定に重要な役割を果たしている借家の正当事由制度を、借家市場の活
性化等の名の下に見直すことは止めること。また、借地借家法の改悪は行わないよう関係省庁
に働きかけること。なお、居住の安定を脅かす定期借家制度は基本的に廃止すること。
②　高齢者、障害者、一人親世帯等の住宅確保要配慮者に対する入居差別の禁止と入居を円滑にするための公的保証制度の実現を図ること。
② ホームレス、ネットカフェ難民の根絶、住宅確保要配慮者の住宅保障を実現するため、家賃
補助制度の導入、賃貸住宅入居の初期費用の貸出し等、住宅セーフティネットの具体的施策
を実施すること。また、危険で不良な賃貸住宅の住居改善をすすめる施策を実施すること。

３．「住宅セーフティネット基本方針案」等についての質問と要請
　Ⅰ「基本的な方向」に関して
（１）「住宅確保要配慮者の範囲」について
　基本方針案では、「支援措置の必要性については、各地域における住宅確保要配慮者の賃貸住宅の確保に係る困難性及び緊急性の程度や賃貸住宅市場の状況等によるものと考えられる」としていますが、具体的には何を指しているのか、また「各地域の状況」に委ねるのではなく、ナショナルミニマムを明示すべきではないでしょうか。
（２）　「重層的かつ柔軟な住宅セーフティネットの整備」について
「賃貸住宅市場全体を活用する視点から」と述べていますが、公的賃貸住宅も「賃貸住宅市場」の重要な構成主体と捉えているのかどうか、お答え下さい。
（３）　「住宅確保要配慮者に対する支援措置の選択」について
①「公的賃貸住宅ストックが存在する場合には、優先入居等を通じた当該ストックの有効活用を図ることも効果的」としていますが、一方で、建替えによる既存住宅の除去、用地の売却が行われ、機構（公団）住宅では大幅な住宅削減・売却が検討されています。こうした逆行した事態をどう考えているのか、お答え下さい。
②「高齢者、障害者等の賃貸住宅が当該地域に存在しない場合には、このような賃貸住宅
の整備を促進するための施策を講じる」としていますが、どのような地域に存在しないと
捉えているのか、お答え下さい。
③「低額所得者に対しては、低廉な家賃の賃貸住宅を供給することが必要」としています。
これは、公営住宅の供給を指しているのか、また、民間賃貸住宅への家賃補助等を指
しているのかについて、お答え下さい。
（４）　「居住支援協議会」、「地域住宅協議会」について
①「居住支援協議会」で「住宅確保要配慮者に対し居住に係る支援を行う団体」とありま
すが、各地の借地借家人組合はこの「支援を行う団体」に該当すると考えますが、如何で
しょうか。また、居住者団体等もこの団体に含まれるかどうか、お答え下さい。
②「住宅セーフティネット法」第１０条で前記の「居住支援協議会」が規定され、第１１
条で「地域住宅協議会との相互連携」等が盛り込まれています。この「地域住宅協議会」の組織の現状と実態について、明らかにして下さい。
（５） 「地域住宅計画の活用」について
①「住宅確保要配慮者の状況等を的確に把握した上で」としていますが、どのように的確に把握するのか、その把握方法等についてお答え下さい。
②「賃貸住宅の供給の促進を図るべき住宅確保要配慮者の属性、公的賃貸住宅の供給の促進及び民間賃貸住宅への円滑な入居の促進に関する基本的な考え方等を記載することにより、関連施策を計画的に推進」としていますが、これまでの「地域住宅計画」ではこれらの点はなぜ記載されなかったのか、また、現状の「地域住宅計画」の問題点をどう認識しているか、お答え下さい。
③「民間賃貸住宅への円滑な入居の促進等を図るための提案事業の活用も含め、地域住宅交
付金制度の積極的活用を図る」としていますが、地域住宅交付金の現状とその活用状況の特徴について、明らかにして下さい。
Ⅱ「公的賃貸住宅の供給の促進」に関して
① この「基本的事項」については、前記２の「住宅セーフティネットを実現する当面の要求、課題
について」の実施と合致したものにすべきであり、その点での基本事項の見直しを求めます。
② 都市機構の賃貸住宅をセーフティネットとして充実させる方針は重要ですが、公営住宅供給
量が極端に不足している現状を見れば、計画されている削減計画は撤回し、セーフティネット構築を優先すべきではないでしょうか。
③　「情報提供・相談の基本的事項」で「公的賃貸住宅の管理主体間の連携により、公的賃貸住宅の入居募集に係る情報が一元的に集約され、アクセスできる環境を整備」としていますが、その具体的方策、「環境整備」はどのようにして行うかについてお答え下さい。
Ⅲ　「民間賃貸住宅への円滑な入居の促進」に関して
①家賃債務等保証について
　現行の家賃債務保証制度は、貸主リスクを回避する対策で、家賃を滞納した借家人に対する対策は皆無です。連帯保証人に代わる事業者の保証委託契約書の中には、借家人の家賃滞納等があった場合には、賃貸人に代わって賃貸借契約を解除できる代理解除権を与えるものがあり、イ.無断立ち入り権、ロ.物件使用の一時禁止（施錠）、ハ.部屋の中の家財の処分権等の自力救済条項など悪質な契約が横行し問題となっています。賃貸借契約における連帯保証のあり方については再検討すべきです。
②民間賃貸住宅に関する情報提供
　住宅確保要配慮者の入居可能な民間賃貸住宅の情報は、インターネット等で行われていますが、周知されていません。不動産業者の窓口の対応で、高齢者、障害者、一人親家庭等の　配慮者の入居差別を抑止させるシステムと制度に改革すべきです。また、バリアフリー化した賃貸住宅や高齢者住宅は高額な入居費負担がかかり、現行の制度では低所得者は入居できません。支援、援助の抜本的対策を実施すべきです。
③住宅確保要配慮者に福祉政策との連携
　民間賃貸住宅においても、一人暮らしの高齢者が増えていく中で、高齢者の明け渡し問題等が起きています。高齢者が自立して生活していけるための公的支援、特に福祉政策との具体的な連携強化が必要であり、実施すべきです。
以上

山田洋行 ９割超が随意契約 ０２－０６年度防衛省と１１７件中１１２件

　防衛専門商社「山田洋行」（東京）が二〇〇二－〇六年度までの五年間に、防衛省（旧防衛庁）から受注したエンジン部品など中央調達分の装備品納入の契約百十七件（契約額約百七十四億六千万円）のうち、九割を超す百十二件（約百六十四億七千万円）が随意契約だったことが、同省の資料で分かった。

　橋梁（きょうりょう）談合や防衛施設庁の官製談合の摘発を受けて、各省庁は一般競争入札の導入を進めている。しかし防衛省の装備品調達は、海外の軍需メーカーからの輸入が多く、防衛上の機密保持という理由でノウハウを持つ業者と随意契約になるケースが現在も大半を占めており、業者と防衛官僚の癒着が続く温床となっている。

　年度別では、〇二年度の契約三十六件（約三十一億三千万円）中、一般競争入札一件をのぞくすべてが随意契約。〇三年度は二十八件（約二十五億円）中二十七件（約二十三億九千万円）、〇四年度の十八件（約四十一億四千万円）と〇五年度の二十件（約四十三億四千万円）は、すべて随意契約だった。

　〇六年度は、十五件（約三十三億三千万円）すべてが一般競争入札の対象となったが、応札者や落札者がいないなどの理由で、最終的には十二件が随意契約となった。

　航空自衛隊次期輸送機（ＣＸ）をめぐっては、エンジンなどのシステム納入を〇四年度に約二十六億四千万円を、〇五年度は約十二億五千万円を随意契約で受注している。

　このエンジンをめぐっては、製造元の米ゼネラル・エレクトリック（ＧＥ）が今年七月、山田洋行と結んでいた代理店契約の一部を、同社元専務（６９）が設立した防衛専門商社「日本ミライズ」（東京）に切り替えた。

　防衛省は八月、本年度に発注するＣＸエンジン一基の一般競争入札を行ったが、ＧＥとの代理店契約を参加要件としたため、山田洋行は参加できず、入札は二回とも不調に終わっている。

　この直前、入札について説明した部下に、守屋武昌前次官（６３）は「随意契約じゃいけないのか」という趣旨の発言をし、実績不足で入札参加資格のなかったミライズ社を強く推していたことが明らかになっている。（東京新聞１０月２９日）

若者に仕事を 体験「ネットカフェ難民」 せまい・明るい・うるさい・空腹感…眠れない

　「苦行にあっているようでした」。ネットカフェで１週間寝泊まり体験をした福島市の田中智さん（２７）は、実感込めてそう語りました。６０歳になった記者も３晩だけお付き合い。「聞きしにまさる苦行」を若者と共有してみました。（菅野尚夫）



　「現代の貧困を象徴する“ネットカフェ難民”を実際に体験してみたらどうだろう」。日本共産党福島県委員会、民青同盟福島県委員会、日本共産党といっしょに日本をかえるネットワークふくしまの３者が共催する「日本共産党綱領を語るつどい　どうなる？どうする？これからの日本」（１１月４日、福島市民会館）の企画会議で、田中さんがプレ企画として提案しました。

　１０月１３日から１９日まで、「ネットカフェナイトパック」（１泊１５００円）に６泊し、食費を１日あたり５００円から７００円に限定して生活する企画です。「それはいいね。やりましょう」とはなったものの、名乗り出る人はいません。「企画倒れにしたくない」とやむなく、田中さんが“難民体験”をすることになりました。

■ほぼ満席
　１３日夜、記者はＪＲ福島駅で田中さんらと落ち合いました。午前０時、仮の“ネットカフェ難民”になりました。

　福島県内には２４のネットカフェがあります。入った店は県内でも大きく料金が安い。土曜日の夜とあって、約６０の個室がほぼ満席です。この中に“ネットカフェ難民”は、いるのでしょうか？

　店長は、「私たちは“ネットカフェ難民”とは言っていません。『常連さん』のことですね。そういう人はいます。どなたかは言えません」。

　田中さんが開設したブログの書き出しは―。

　「『せまい』『明るい』。寝ることを前提に考えているので、どちらもネガティブファクター」

　「眠ろう」と焦るものの、眠れません。寝返りもできない狭さ。「布団に入ると１分もしないうちにすぐに寝られるタイプなんですがだめです。予想外です」と田中さん。ネットで時間をつぶします。

　入室してから３時間。ココア２杯、ワカメスープ１杯を飲んだものの空腹感は収まらず「胃がムカムカ」するばかり。

　毛布を頭からかぶりますが、耳障りのするＢＧＭ。まわりのいびきなどが眠りを妨げます。

　午前７時。「もうすぐモーニングサービス。トーストが食べられる」と田中さん。午前８時チェックアウト。

■孤独地獄
　同じネットカフェに泊まっていた４０代後半の男性は、「大手企業の正社員でしたが、上司とトラブって辞めました。ネットカフェは時々利用します。若者の“難民”はいますよ」といいます。

　男性は、県内のマクドナルドや２４時間営業の定食屋に深夜滞在している若者がいることを話してくれました。「私は難民ではない」というこの男性とはたびたび店内で出会うことになります。

　厚生労働省が８月２８日に発表した、全国の“ネットカフェ難民”は５４００人。そのうち非正規労働者は約２７００人、正社員３００人、失業者１３００人、無業者９００人です。東京では１カ月の平均収入が１０万７０００円。食費代は２万５０００円から２万９０００円。１日８３３円から９６６円です。

　“難民体験”が終わった朝、田中さんはいいました。

　「僕は、体験が終われば、体を目いっぱい伸ばして眠れる部屋があるという、気持ちの逃げ場がありました。本当の難民は、日雇い派遣で収入がたたれたら、ネットカフェにも来られないという不安が常に付きまといます。毎日が拷問だと思います。家も、仲間もなく社会と断絶している孤独地獄が最も苦痛なんだと思いました」

６０歳記者へとへと
　「年寄りの冷や水。やめとけ」。周囲の忠告を無視しての体験取材。疲労回復まで１週間以上かかりましたが、現在の若者の背負っている「貧困」の深刻さを垣間見ることができました。



田中さんの体験日誌
１３日（土）　初日。朝食は「朝マック」370円。「安く上がった」と思うところですが、700円の半分以上と思うと気がふさぎます。

１４日（日）　「安い」と街でうわさのうどん屋さんへ。「かけうどん（中）とり天のせ」284円。無料の天かすなどをしこたまかけ、豪勢？

１５日（月）　久しぶりに睡眠状態に入った感じ。館内掃除の日なのか、朝７時から大きな掃除機が「グオー」。７時半、仕事場に向かう時間。ネットカフェからの初出勤です。

１６日（火）　モーニングサービスの食パンが黒焦げに。もちろん食べました。昨夜の夕食は「豚丼」。けんちん汁を付けて500円。

１７日（水）　寒さがこたえました。からだをしっかり休めるには、時間も質も不十分。

１８日（木）　見た目には普通に勤務していますが、するべきことが意識にまとまってこない感じ。これが続いたら給料もらえないなあ。

１９日（金）　注意力が散漫になり、系統的に課題にとりくむ思考力がなくなりました。利用者は「透明人間」同士のようにすれ違って交流が生まれません。人間らしい連帯から取り残された場所だと実感しました。


--------------------------------------------------------------------------------

【ネットカフェ難民が住居を失った理由】―東京の集計
・仕事を辞め家賃など払えなくなったため32.6％
・仕事を辞め寮や住み込み先を出たため20.1％
・家族との関係が悪く、「住居」を出たため13.8％
・借金などのトラブルがあったため5.4％
・家族との関係ではないが、「住居」を出たかったため4.5％
・友人などと同居していたが、居づらくなったため3.1％
・仕事は続けているが家賃など払えなくなったため2.2％
・その他11.2％
・無回答7.1％
【寝泊まりでネットカフェ以外によく利用する場所】―東京の集計
・路上（公園、河川敷、道路、駅などの施設）29.5％
・ファストフード店23.7％
・サウナ23.2％
・カプセルホテル16.1％
・友人の家など7.6％
・簡易宿泊所（ドヤ）3.1％
・カラオケ店3.1％
・ビジネスホテル、旅館2.7％
・その他の飲食店0.9％
・夜は起きていて昼に図書館などで寝る0.4％
・その他6.3％
・ネットカフェ以外にはない4.0％
（厚労省調べ。複数回答あり）

(しんぶん赤旗　10月29日）

定期借家制度って、何か借主にメリットあるの？

（問）　平成6年4月から1戸建ての貸家を借りて居住しています。定期借家という借家制度ができたそうですが、借りる人には何かメリットがあるのでしょうか。また、借りる際にはどんなことを注意したらよいでしょうか。

　（答）　2000年の3月1日から今までの借家契約に「定期借家契約」が加わりました。
　この定期借家契約は、契約の期間あるいは建物の種類・用途を問わず、契約期間が満了したときは、契約は更新されることなく、終了する契約です。従って契約期間が満了すると、借家人は家主に対し、立退料や引越料その他を一切補償されることなく無条件で明渡さなくてはなりません。

　あなたが借りている貸家の契約は、普通借家契約ですので、借地借家法第28条により、家主に建物を使う必要など正当の事由がない場合には、これまでどおりの借家契約の内容で更新されるので心配する必要はありません。

　家主の中には「法律が変ったので定期借家契約」に切替えを求めてくる場合があるかも知れませんが、今回の改正では、居住用借家の場合には、『当分の間』定期借家契約への切替えはできないことになっています（特別措置法附則第3条）。

　定期借家契約は「礼金・敷金はなくなり、家賃も安くなる」など、メリットがあるかのような宣伝がされていましたが、実際の借家市場では礼金・敷金を取るケースが多く、家賃も普通借家物件に比べ高額な物件が出回っています。賃貸住宅市場は不況で空家が多く、定期借家物件は今のところ人気がありません。

　はっきり言って定期借家契約は借家人に何のメリットもありません。再契約できるという条件が付いても要注意です（注）。再契約できるかどうかは家主の意思次第で借家人は何の要求もできません。不動産業者に勧められても断って、更新のできる普通借家物件を紹介してもらいましょう。

　（注）国土交通省の「定期借家契約の実態調査」（2004年１月16日発表）の中に平成14年の定期借家契約7111件の内で再契約が出来なかったのは3911件で55％という結果がある。

　言い換えると55％の借主が再契約を一方的に拒否されて無条件で居室から立退かざるを得なかったという事実は注視しなければならない。

　定期借家制度は期間が満了すると貸主は契約を一方的に終了させ、立退料を支払うことなく確定的に明渡を完了させられる。借主にとっては非常に危険な契約である。


東京借地借家人新聞より



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

風呂場を増築しただけで無断増改築で契約解除？

　立川市高松町の借家に住むＴさんは、家主さんの許可を受け、風呂もない借家のため、家主さんと工事費折半の約束で風呂場を増築する工事を始めた。ところが地主の代理人の不動産会社から、風呂場の増築は無断増改築であり、借地契約を解除すると因縁をつけてきた。Ｔさんは家主さんとともに組合に相談に来た。昭和５９年の更新時に更新料の金額で地主と借地人である家主さんとの間で話し合いがまとまらず、更新料を支払わないまま法定更新になっていた。どうやら、地主はそのことを恨んで嫌がらせをしてきたもよう。

　Ｔさんの家主さんは、不動産屋と交渉したが地主は一部分の増築（4平米）の承諾料10万円の支払いでは承諾しない。速やかに風呂場は撤去するよう回答があった。契約書には無断増改築禁止の特約はない。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

マンション契約の際と環境が変わった場合、家賃の値下げなどできますか

(Q)8月に賃貸マンションを契約して入居しました。契約の1週間後、目の前に、住んでいるマンションより高層のマンションが10月から建設されるということを第三者から聞き、初めて知りました。契約の際、不動産業者からそのことに関し何の説明もありませんでした。クレームを言ったところ、「本当に知らなかった」と言うのです。自宅で仕事をしていることもあり、日当たりの良さと外の景色が気に入って契約を結んだだけに困っています。賃料の値下げをしてもらったり、引っ越しをする場合の必要な経費などを出してもらったりなど、できるのでしょうか。

仙台市　ＫＣ（フリーランス）

(A)宅建業者は、物件に関する調査義務、誠実義務があり、重要事項については説明義務があります。また、マンション建設を知らなかったとしても、日照など条件が著しく悪くなるとすれば、賃料の値下げなど請求できるでしょう　賃貸マンションを借りる場合、賃貸借契約を締結するまでに、宅地建物取引業者は重要事項を説明することが義務づけられています（宅建業法35条）。さらに同法47条（1項1号）では、「重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為」を禁止しています。

　ご質問の場合、目の前に高層マンションが建つことが周辺の人たちには一般に知れ渡っている事実であれば、地元の宅建業者として「知っていること」は当然のことと考えられます。それを知っていて告知しなければ、宅建業法47条に違反していると思われます。

　さらに、物件説明の際に「日照も良く、眺望も良い物件だ」と説明しているとか、借りる予定者が日照を阻害する高層マンションなどの建設予定などないかを聞いて、「それはありません」といった応答があった場合は、業者の調査義務・誠実義務の怠慢と言えるでしょう。そのことによって、契約時の目的が達せられない場合は、賃貸借契約の解約と引っ越し費用、再契約金の一部を損害賠償として請求することはできると思います。

　業者が、目の前のマンション建設を「本当に知らなかった」場合でも、日照が著しく阻害されるようであれば、当初の条件と著しく居住条件が悪くなるわけで、賃料の値下げ請求はできると思います。

財団法人　日本賃貸住宅管理協会

http://www.jpm.jp/

（2007年10月5日 読売新聞）

４月に退出したアパートの敷金 組合の請求で全額返還

福生市のアパートを今年４月末に退去したが、預けた敷金１６万円が戻らないので管理している不動産屋に連絡したところ、「内装するのに２２万円かかるので敷金は返せない」と言われた。

　借家人はこのアパートに１年1ヶ月しか入居していないし、室内も入居時も汚れていてクリーニングも不十分だった。組合から敷金１６万円を借主に返金するよう通告したが、返事がないため再度家主宛に通告したところ、８月下旬になってようやく借家人の銀行口座に敷金全額が振込まれた。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

住宅難・住宅貧困を告発する１１・１４集会

今年６月、国会で「住宅セーフティネット法」（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）が可決、成立しました。そして現在、この法律に基づく「住宅セーフティネットに関する基本的な方針」が国土交通省によって策定されようとしています。

　「基本的な方針」の案では、「住宅確保要配慮者」は次の人びとが含まれるとしています。
「低額所得者、被災者、高齢者、身体障害者、知的障害者、精神障害者、母子家庭等の子供を育成する家庭のほか、外国人、中国残留邦人、海外からの引揚げ者、ホームレス、被生活保護者、失業者、新婚世帯、原子爆弾被爆者、戦傷病者、ハンセン病療養所入所者、犯罪被害者、ＤＶ（ドメスティック・バイオレンス）被害者等多様な属性の者が含まれ得る」というものです。

　こうした「住宅確保要配慮者」の人びとをはじめ、国民各層の住宅難、住宅困窮を改善、解決するためには、何が求められ、何が必要なのか、真の住宅セーフティネットの構築が急がれています。そのために、今日の住宅難の実態、住宅困窮の深刻さを各層、各分野から告発し、これからの取り組み、運動に反映していきたいと考えています。多くの方がたの参加をお願いします。

日　時　　０７年１１月１４日（水）　午後６時～午後８時３０分
会　場　　全労済東京会館・３階会議室
　　　　　　（新宿区西新宿７－２０－８）　交通機関など　下記案内図ご参照

参加費 　　無 　料

内容　　・住宅セーフティネットについての報告・問題提起
・各層、各団体からの告発と報告
首都圏青年ユニオン
　　　　　しんぐるまざあず・ふぉーらむ
　　　　　 　 生活と健康を守る会連合会
　　　　　 　 借地借家人組合連合会
　　　　　 　　 都庁職住宅支部　など

・会場フロアーからの発言、意見交流　
　
主催　　国民の住まいを守る全国連絡会　（住まい連）
　　　　　連絡先　　都市労・東京支部内
　　　　　　　　　　　　　　住まい連・事務局
　　　　　　　　　　　　℡　５３２３－２９９６
　　　　　　　　　　　　fax　５３２３－２９９７
　　　　　　　　　〒１６３－１３１９
　　　　　　　　　　　新宿区西新宿６－５－１
　　　　　　　　　　　新宿アイランドタワー１９階

公営住宅の建設と供給を 東京住宅連08年度予算要求

東借連をはじめとする住宅運動団体や労組など８団体で組織する東京住宅運動連絡会（東京住宅連）は、１０月２３日午後２時から東京都都市整備局長に対し、「２００８年度東京都予算に関する要求書」を提出した。東京住宅連から６団体１４名が参加し、東借連から佐藤会長、細谷専務理事、皆川理事、渡辺評議員の４名が参加した。都市整備局からは八嶋広報担当副参事等が応対した。

　住宅弱者に対する施策の強化を

東借連から提出した要求のうち、住宅弱者に対する総合的な住宅政策の拡充に関する要求については細谷専務理事が説明し、ネットカフェ難民やワーキングプアなど中高年や若者まで居住の貧困が加速し拡大する中で「民間賃貸住宅居住者への家賃補助制度の創設」、「最低居住水準未満世帯の解消など真の住宅セーフティネットの整備と具体的施策」、「セーフティネット法の居住支援協議会への民間賃貸住宅団体に係る東借連など団体の参加」等について実現を図るよう要求した。
佐藤会長は、連帯保証人を立てられない人が増える中で連帯保証会社の悪質な契約書の横行によって、保証会社が家主に代行して借家人を強制的に追い出す問題が多発していることを指摘し、悪質な保証契約に対する対応と安心して借り続けられる公的保証制度の確立について要請した。また、退去時の原状回復については、都のガイドラインを借主に徹底させるために最高裁判決を紹介した分りやすいリーフレットを普及するよう訴えた。

新規相談者明渡し問題がトップ 東借連第８回理事会

東借連第８回理事会は、１０月２２日午後６時半から豊島区東部区民事務所において役員９名の参加で開催された。

討議事項では、供託中の固定資産税課税台帳の登録事項証明書（評価証明書）の発行について、東京都主税局固定資産税課が１０月５日付で「評価証明発行について」と題する見解の中で「契約書の作成をせず、法定更新をしている場合を含め供託書のみでは借地借家人であるか確認できない」として評価証明書を発行できないとした問題を論議した。都の見解は、法定更新制度を否定するもので、１１月１日に見解の撤回を求めて１１月１日主税局交渉を行なうことを決めた。東京都都市整備局との東借連の独自交渉は来年の１月以降に行うことを確認した。

その他組織の拡大強化では、９月に行った新規相談者の報告書について１１組合から寄せられ、全都的に明渡しの相談が多く、インターネットを通じて組合を知り、相談するケースが多くなっている、相談内容が多様化している等の特徴が明らかになった。その他、借地借家法改悪に反対する運動、宿泊理事会の開催等が討議された。　

荒川区で借地借家法改悪反対で街頭宣伝行動

東借連では、今年３回目の「借地借家法改悪反対街頭宣伝行動」を、１０月１３日の午後１時から荒川区東日暮里のスーパーオリンピック前で行なった。

宣伝行動には、地元荒川借組をはじめとする６組合から１４名が参加した。行動に参加した役員と組合員はゼッケンを付けて、借地借家法改悪反対と組合の連絡先を明記した新しく作成したチラシを配布し、ハンドマイクで署名運動への協力を呼びかけた。

スーパーに買い物に来た地元の区民が多かったせいでチラシの受取りもよく、署名は１時間で３９名分が集まった。東借連では、引続き街頭宣伝行動を継続する予定だ。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

借地上建物の借家人が地主から借地契約解除を理由に明渡を要求された

（問）借地上の建物を賃借しているが、突然地主から家主（借地人）が地代を長期間滞納したので債務不履行を理由に借地契約を解除したと通告された。６ヵ月後に建物を取壊すので早急に建物を明渡すよう要求された。地主の要求に応じなければならないのか。


（答）借地人の地代不払い・無断増改築等の債務不履行によって借地契約が消滅した場合に、判例は借地契約の消滅を借家人に対抗出来るとしている。その場合、借家人に対する代払いの催告も不要であり、借家契約は借家人が現実に建物利用出来なくなった時に履行不能となり消滅すると判旨している（（1）最高裁昭和４５年１２月２４日判決）。
　従って債務不履行を理由とした契約解除の場合、借家人は地主に賃借権を主張できないので最終的にはは建物を明渡さなければならない。
　では、家主である借地人の滞納地代を借家人が居住権を守るために代払いすることは出来ないのか。
　判例は借地権の消滅を防止することに法律上の利益を有することから借家人が借地人に代わって地代を支払うことを認めている（（2）最高裁昭和６３年７月１日判決）。しかし借家人にまで代払いの催告をして、滞納地代の支払の機会を与える必要はない（（3）最高裁昭和５１年１２月１４日判決及び上記（1）の最高裁判決）としている。相談者の地主は建物を取壊す目論見があるので代払いを認めることは状況から困難である。
　借地契約が解除される場合でも、（1）の判決にあるように、借家契約は直ちに終了する訳ではない。地主と借家人との間で建物・敷地の明渡義務が確定され、地主が建物収去土地明渡の強制執行をして建物の使用収益が現実に出来なくなる等、借家人が現実に建物を使用出来なくなるまで借家契約は終了しない。それまでは建物の明渡請求に応じる必要はない。
　但し、借家人は建物取壊しまでの間の家賃を支払う義務がある。加えて地主から地代相当額の損害金の請求を受ける場合もあるので留意すべきである。
　なお借地人が建物を第三者に賃貸しても借地自体を転貸したことにはならない。従って地主に無断で建物を賃貸しても地主は契約を解除することは出来ない。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

地主更新料もらえない腹いせに風呂場の増築でいやがらせ

立川市高松町の借家に住むＴさんは、家主さんの許可を受け、風呂もない借家のため、家主さんと工事費折半の約束で風呂場を増築する工事を始めた。ところが地主の代理人の不動産会社から、風呂場の増築は無断増改築であり、借地契約を解除すると因縁をつけてきた。

　Ｔさんは家主さんとともに組合に相談に来た。昭和５９年の更新時に更新料の金額で地主と借地人である家主さんとの間で話し合いがまとまらず、更新料を支払わないまま法定更新になっていた。どうやら、地主はそのことを恨んで嫌がらせをしてきたもよう。

　Ｔさんの家主さんは、不動産屋と交渉したが地主は一部分の増築（4平米）の承諾料10万円の支払いでは承諾しない。速やかに風呂場は撤去するよう回答があった。契約書には無断増改築禁止の特約はない。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

公営住宅：親子間継承、２０道府県「認める」 「禁止は不公平」－－毎日新聞調査

◇「配偶者のみ」国通知後も

　国土交通省が０５年、公営住宅の入居継承資格を「原則、配偶者のみ」と通知したのを受け、親子間継承を認めない資格の厳格化を実施または実施予定の自治体は、全国で２７都府県に上ることが、毎日新聞の調査で分かった。逆に２０道府県は導入に慎重で、通知を巡り自治体間の対応に差が出ている。また、通知は障害者など住宅困窮者の特例扱いを認めているが、特例の範囲も自治体によって判断が分かれた。【夫彰子】

　４７都道府県の公営住宅担当者に、電話などで通知の運用状況や特例の内容を取材した。１０月現在、資格を「原則、配偶者」に限定しているのは２２都府県で、埼玉、長崎など５県は来年４月の実施を予定。これに対し、２０道府県は現時点で「厳格化の予定はない」と答えた。

　通知は、応募倍率が高い公営住宅の長期入居者と入居希望者間の公平化を図るのが目的。国交省の０５年度調査で全国の平均倍率９・９倍を上回った８都府県のうち、厳格化したのは東京、大阪、神奈川、埼玉、宮城の５都府県だった。残る福岡、千葉、広島の３県は、従来通り親子間継承を認めている。

　厳格化に消極的な自治体は、「入居条件を満たす人を、資格の観点だけで追い出すのは問題」（茨城）、「住宅困窮の理由はさまざま。個別事情への配慮を欠く厳格化は逆に不公平」（新潟）など、公営住宅のセーフティーネット機能を重視する意見が多かった。愛知県の担当者は「強制退去は一種の居住権侵害。行政の権限がどこまで認められるのか不透明」と、法的根拠に疑問を呈した。

　特例範囲については、大阪、山口など１１府県は障害者手帳の交付者すべてを対象にしている。一方、１６都県は基準を定め、比較的軽度の障害者には特例を認めていない。東京都と岐阜県は身体障害の程度が２級までと基準がより厳しかった。こうした中、東京都八王子市議会は先月２７日、「（厳格化は）都営住宅居住者の人権と生活にかかわる重大問題で、都の規定が最も対象を狭めている」と、条件の緩和を求める意見書を可決した。

　■解説

　◇住宅格差解消が先決

　公営住宅の継承資格を厳格化する国土交通省通知は、公営住宅の入居希望者が多く応募倍率が０５年度に全国平均で９・９倍と８年連続で上昇する一方、親子間継承により同一親族が長年入居し続けるという「入居機会の不公平」を解消するのが目的だった。しかし、通知を巡る自治体間の温度差は、厳格化により「住宅のセーフティーネット」で救済される対象が地域によって異なるという別の不公平を生む現状を浮き彫りにした。

　厳格化に慎重な自治体には、収入面などで入居条件を満たす居住者を、継承資格だけを理由に退去させることへの疑問がある。公営住宅は母子家庭や障害者世帯など高家賃の民間住宅には入りづらい世帯が多く、入居者そのものが「住宅困窮者」と言える。ある自治体の担当者は「公営住宅は行政と県民いずれのためにあるのか。後者の視点に立てば、社会的弱者を対象にする厳格化には踏み切れない」と力説する。

　厳格化を実施した自治体もジレンマを抱える。０５年度の応募倍率が全国最高の３２倍だった東京都では、００年から都営住宅の新規建設がない。都市人口の増大で公営住宅の建設が相次いだ６０～７０年代と異なり、「今後は少子化で民間住宅も含めた住宅の供給超過が起こりうる」（都都市整備局）との懸念に加え、建設費もばく大で「これ以上の新規建設は無理」と同局は厳格化に理解を求める。

　住宅政策に詳しい大本圭野・東京経済大経済学部教授は「公営住宅の応募倍率は上昇し続けている。住宅格差の背景には社会的、経済的格差の拡大がある。国は格差解消に努めるべきだ」と訴える。

　◆入居継承資格の厳格化実施状況◆

北海道　×

青森　　○

岩手　　○

宮城　　○

秋田　　○

山形　　○

福島　　○

茨城　　×

栃木　　○

群馬　※○

埼玉　※○

千葉　　×

東京　　○

神奈川　○

新潟　　×

富山　　×

石川　　○

福井　　×

山梨　　×

長野　　○

岐阜　　○

静岡　　○

愛知　　×

三重　　×

滋賀　※○

京都　　×

大阪　　○

兵庫　　×

奈良　　×

和歌山　×

島根　　×

鳥取　　○

岡山　　○

広島　　×

山口　　○

徳島　　×

香川　　×

愛媛　　×

高知　　×

福岡　　×

佐賀　※○

長崎　※○

熊本　　○

大分　　○

宮崎　　○

鹿児島　○

沖縄　　○

○…実施（※は予定）

×…未実施

毎日新聞　2007年10月18日　東京夕刊