日本経団連が規制改革で借家の正当事由制度の見直し政府に要望

日本経済団体連合会は、６月２０日に１５分野の「２００６年度日本経団連規制改革要望」を発表した。その中の「土地・住宅・都市再生・観光分野」で、「借地借家法における正当事由の見直し」、「定期借家制度の見直し」の要望を政府に提出した。「正当事由の見直し」は今年度新規の要望事項としている。
　「借地借家法における正当事由制度の見直し」では、規制の現状として『建物賃貸借契約においては、契約終了時に貸主に「正当事由」がない限り、契約の更新拒絶が認められていない。現状、建物賃貸借契約の「正当事由」はなかなか認められず、また、相当程度に劣化し、物理的・機能的・経済的に陳腐化した建物であっても、裁判になれば、更新拒絶（正当事由）が認められるためには「正当事由」を補完するものとして、莫大な「立退料」の支払を裁判所から求められている。』としている。
立退料の上限を用途別に設定
　要望内容としては、『建物賃貸借契約における正当事由制度は廃止すべきである。仮に正当事由制度を存続させる場合においても、立退料の上限としては、以下の何れかの方法が考えられる。①用途別（例：オフィス系は賃料の２年分、商業系３年分、住居系は１年分が上限）、②建替目的別（例：全てのテナントの立退き完了後２年以内に解体工事に着手する場合は上限あり）、③築年数別（例：築３０年以上の建物については上限あり）。
　要望理由としては、『①上記の通り、更新拒絶に関して裁判所が高額な立退料を認定していることから、特に都市部において土地機能の更新（建物の建替え）の大きな障害になっている上、都市の防災上の観点からも好ましからざる状況になっている。②不動産の流動化が進んでいる現在、特に開発流動化案件においては、立退き料の算定について予測可能性が低いことが、事業化に際しての大きなリスクの要因となっている。この点、上限を設定することにより、貸主側としては上限以内の立退き料を暫定的に借主側に支払うことで立退きを実現し、おって裁判等により金額を確定することが可能となり（すなわち迅速な明渡しが可能となる）。③借家における正当事由制度は、住宅不足が懸念されていた戦時中の昭和１６年に立法化された制度であり、借家が十分に存在する現在においては、既に社会的使命を終えている。④立退き料が高額なので、結果的に、立退き料目的の不正業者の介在を助長している。』と「正当事由制度」を敵視する主張を繰り返している。
既存契約から定期借家への切替も
　なお、定期借家制度の見直しについては、従来から定期借家推進協議会が提言している内容と同じ内容で、①既存の借家契約を合意解約し、定期借家契約に変更できるようにする。②定期借家契約に際しては、書面交付・説明義務を廃止すべきである。③居住用借家の中途解約権を廃止する。以上である。
　正当事由の廃止等は定期借家推進協議会の提言に沿った内容で、今後借地借家法改正の議員立法提出に拍車がかかることが予想される。

借家人の居住と営業の権利を脅かす借地借家法の改悪に反対しよう　/hiyo_do/}

敷引特約：消費者契約法により無効、返還命じる 大津地裁

敷金の一定額を返還しないことを業者が決め、契約書に盛り込む「敷引特約」は「消費者契約法により無効」として、大津市内の女性が、アパートを借りた大阪市の不動産会社に２０万円の返還を求めた訴訟の判決が２８日、大津地裁であった。阿多麻子裁判官は「敷引特約は賃借人の利益を一方的に害するもの」と原告の主張を認め、不動産会社に全額の返還を命じた。

　判決によると、女性は０３年１月、同市内のアパートの賃貸借契約を結んだが、敷金２５万円のうち２０万円は返還しない特約があり、０５年６月の退去の際に５万円しか返還されなかった。不動産会社側は「京滋地区では慣行として定着している」などと反論したが、判決は「正当性がない」などと退けた。

　原告の相談を受けた「京都敷金・保証金弁護団」によると、敷引特約は現在も各地で存続している。一方、同様の判決は地裁レベルでは神戸、大阪両地裁が出し、今回で３例目。原告代理人の平尾嘉晃弁護士は「敷引特約は無効との司法判断が定着したと言え、納得できない借主は訴訟を検討してほしい」と話している。【太田裕之】

毎日新聞　2006年6月28日　23時33分　（最終更新時間　6月28日　23時44分）

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地代の減額 裁判で３０パーセント下げる

葛飾区立石で借地をしている山崎さんは当葛飾借組の同地域の組合員の紹介で入会をした。山崎さんの借地面積は約42坪、１ヶ月の地代は22万5000円で坪約5250円。
　これは、近隣と比較してもかなりの高額な地代であった。そこで地代減額を書面で要求した。
　しかし、地主に全く無視されたので調停を申し立てたが、１回で不調となった。
　この結果に、納得できなかった山崎さんは東部法律事務所の榎本弁護士に依頼をして本裁判に望んだ。
　山崎さんは近隣の借地料を調べ資料として裁判所に提出した。数回の裁判の後、鑑定となった。
　結局、鑑定額の１ヶ月相当地代15万2000円（坪3619円）という現行地代の30％の減額（１ヶ月７万円）で和解し勝利となった。
　裁判費用も数ヶ月分の差額地代の返還があったので山崎さんの負担もわずかだった。
　同地主で同時に住んでいた四ツ木地区の田中さんの地代減額裁判も鑑定をすることなく地主の弁護士より和解の申し出があり、こちらも30％減額で勝利することができた。(東京借地借家人新聞より）

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住宅も長寿化目指す 国交省が住生活計画案

国土交通省は２８日午前の社会資本整備審議会住宅宅地分科会で、２０１５年までの１０年間に達成するべき国の住宅施策の目標を定めた「住生活基本計画案」を提示した。住宅を「造っては壊す」社会から「手入れして長く使う」社会への移行を掲げ、住宅の長寿命化や質の向上について具体的な数値目標を掲げたのが特徴だ。

　計画案では、０３年のデータを基に１５年時点での達成目標を設定。取り壊される住宅の平均築年数を約４０年（０３年は約３０年）、売買される住宅に占める中古住宅の割合は２３％（同１３％）に引き上げることを目指している。

（共同）

私の留守中に妻が無理やり明渡しの合意解約書に押印させられた

（Ｑ）アパートの１室を借りていますが、最近妻が出産したので管理人から執拗に明渡しを迫られていました。昨日家主が突然内容証明で合意解約にもとづく明渡しを要求してきました。
　私は明渡しの約束などしませんが、１ヶ月くらい前、私の留守中に管理人が妻に何か書いたものを示し、印を押せといわれ、わけもわからずに押印したそうです。私は明渡しを拒否できますか。

（Ａ）建物賃貸借関係については、借家法によって賃借人の弱い立場が保護されていますが、賃借人が契約を合意で解除することは自由に認められています。また、合意解除したした以上は賃借権が消滅しますので、その場合は借家法による保護は受けられません。
　したがって、あなたの場合、もし妻が夫の正式な代理人として家主との賃貸借契約を合意解除したものであれば、明渡しをしなければなりません。
　しかし、妻は当然に夫の代理権を有していたとはいえませんから、妻が訳もわからず念書に捺印したものであり、それに合意解除して明渡す旨が書かれていたとしても、明渡しをする必要はありません。
　また、家主なり管理人が甘言を弄して欺罔したり、強迫して捺印させたのであれば、詐欺または強迫による意思表示（民法９６条）として、その意思表示を取り消すことができます。また、消費者契約法では第４条第３項で先のような家主や管理人などの行為によって借主が「困惑」した場合には合意解除した契約を取り消すことができます。早速、家主に対して取消しの意思表示を内容証明郵便ですることです。

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家主の突然身勝手な明渡し請求断念させる

国分寺市並木町に住む田中さんは夫婦と長男の３人家族。２年前の０４年５月に木造２階建４ＤＫの貸家を家賃月額１０万円、敷金２か月分、礼金１か月分を支払って契約した。
　去年の夏に家主が死亡し、５月の初めに奥さんが突然訪ねてきた。新しい家主となった奥さんの話によると、ご主人の入院先が遠いため転居したが、主人が亡くなったので元の家に住みたいので退去して欲しいとのこと。契約は更新しないと言ってきた。
　田中さんは、契約更新間際になって突然言われても出て行くことはできないと断ったが、３時間も粘られて一方的に話をされ、ほとほと困ってしまった。
　田中さんは、インターネットで検索し、立川市に組合があることがわかり、早速に相談に行った。「家主は解約するには１年前から半年前まで解約の通告をしないと契約は従前と同一の条件で更新される（借地借家法第２６条）ので、明渡しの話には一切応じる必要はない」とアドバイスを受け、今度家主と会う約束をしているのであれば、面会を断り、「今後の交渉は組合に任せている」と伝えることにした。家主から早速組合に連絡が入り、電話でのやり取りだけだったが、今回の明渡しを断念させた。この度、更新契約書の作成を求めてきたが、契約書の内容が前より借主に不利であるため突き返すことにした。

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敷引契約は消費者契約法違反だ

不動産会社のエイブルの仲介で２年前の９月に２Ｋのアパートを借りた高橋さんは、契約書に「退去時敷金より賃料の１か月分を償却する」、「退去時の畳表替え及び室内清掃費は借主負担」とされた特約が入っていることに納得がいかなかった。高橋さんは、１月末にアパートを退去し、今後の交渉が組合に一任する旨連絡し郷里に岡山に移転した。組合では、敷金を退去時に家賃の１か月分を無条件に償却する特約は消費者契約法第１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）を主張し、敷金の返還の交渉をすすめることにしている。
　関西では保証金（敷金）が高額なケースが多く、例えば６０万円の保証金を退去時に無条件で５０万円償却するとの不当な特約が横行し、泣き寝入りする借家人が多かった。そこで、関西の自由法曹団の弁護士さんたちが「敷金問題研究会」を立ち上げ、敷金から無条件で差引く敷引契約は消費者契約法違反であり、敷金を返還させる裁判を集団で提訴し、敷金を取り戻す成果を上げている。昨年１２月には住宅供給公社を相手に提訴し、自然損耗の修理費用は家賃の中に含まれている、自然損耗まで原状回復する費用を借主が負担する特約は無効とする画期的な最高裁判決を勝ち取っている。

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窓の落下で第三者が負傷した場合、借主と貸主の責任分担は

（Ｑ）窓の落下により第三者に負傷事故が発生した場合、賃貸人と賃借人の責任分担はどのようになりますか。

（Ａ）開閉が不良の窓を賃借人の従業員が無理をして開けたため、窓ガラスが落下して通行人に怪我をさせた事例で、賃借人については無理に窓を開閉した責任を、ビル管理会社には賃借人からの修理の依頼を受けながら放置した責任を、賃貸人であるビル所有者については所有者としての責任（民法７１７条）が認定されました（賃借人６割、管理者・所有者４割、神戸地判昭和52・9・30）。
　いずれにしても建物の所有者は建物、設備の設置に「工作物の設置・保存に瑕疵がある場合」には民法７１７条により無過失責任を負っており、重大なリスクを負っていることを認識すべきです。管理会社は定期巡回をしなくても以下の点については常にチェックを必要とするでしょう。
敷地に不用意な穴や凹みがないか
外階段で階段の鉄骨が出っ張っていたりして頭をぶつけるような箇所はないか
敷地に危険物の残置がないか
建物ドアにストッパーがついているか
気が付かないような透明ガラスはないか
屋上への通路や屋上に防御柵が設置されているか
敷地内に池がある場合に幼児が落ちないような防護柵が設置されているか
受水槽等に子供でも上れるはしごが不用意についてないか
窓サッシははずれていないか
外壁に剥離はないか
(全宅連　リアルパートナーより）

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福井日銀総裁は辞任すべき

日銀の福井俊彦総裁が、「村上ファンド」への投資で得た利益の概要を公表し、二十二日、衆院の財務金融委員会で質問に答えました。

　概要によると、一九九九年に投資した一千万円は、昨年末までに二・五倍化しています。総裁が大企業五社の株式を保有し続けていたことも明らかになりました。規制緩和を推進してきたオリックスの宮内義彦会長の関与疑惑も深まっています。

国民に対する背信行為
　福井総裁が村上ファンドで得た利益は二〇〇三年の総裁就任後に急膨張しました。この三年間の投資利回りは年率３２・５％に達しています。

　〇三年当時、預金金利は大手銀行の三年定期でも０・０７％です。福井総裁は、その四百六十倍の高利で、もうけていたことになります。

　福井総裁が享受した利率は、元の資産を二倍に増やすのに三年しか要しません。一方、庶民の預金利率では、一千年以上かかります。

　日銀総裁は、国民の「虎の子」の預貯金の利息をほとんどゼロに抑え付け、長年にわたって国民に痛みを強いてきた金融政策の最高責任者です。その日銀総裁が、みずからは倫理も法律も踏みにじる「錬金術師」に投資し、総裁就任後も巨利を上げていたことは、国民に対して言い訳のきかない背信行為です。

　「勇気ある青年を激励するため」。福井総裁は村上ファンドに投資した理由を、こう説明しています。

　しかし、村上前代表がインサイダー取引で逮捕された事件は、村上ファンドが突然変異したから起きたのではなく、法の抜け穴を突く村上流マネーゲームの必然の帰結です。

　村上ファンドは当初から、金にあかせて大量の株を買い、その圧力で企業に高額配当を迫る、高値で株を買い取らせるというハゲタカの本性をあらわにしていました。

　これが「勇気ある」行為と言うなら、それこそ日銀総裁の資格はありません。見抜けなかったと言うなら、一国の金融政策のトップに立つ資質がないことの証明です。

　福井総裁を任命し、擁護し続ける小泉首相の責任は重大です。

　小泉内閣と与党は日銀の「内規」見直しで幕を引こうとしています。総裁本人が国民の信頼を裏切ったまま、わずかなペナルティーでごまかして総裁の席に居座り続けることを許すなら、どんな「内規」も空洞化せざるを得ません。

　福井総裁は国会答弁で、今回の問題によって「金融政策に影響を受けるようなことがあってはならない」とのべました。こんな当然の姿勢を強調しなければならないことそのものが異常です。

　何より、福井総裁は株価が下落する可能性がある「量的緩和政策」解除直前の二月、村上ファンドに投資の解約を申し入れています。究極のインサイダー取引であり、金融政策への信任どころではありません。

辞任するしかない
　「量的緩和」の解除に続いて、国民と市場関係者、世界の金融当局と金融市場が注目する「ゼロ金利政策」の解除が日程に上りつつあります。福井総裁に「恩」を着せた小泉内閣と自民党は、日銀にゼロ金利の維持を求めています。

　今回のスキャンダルは、日銀の金融政策決定会合が開かれる前日に発覚し、日銀はゼロ金利の解除を見送りました。今後、日銀がどのような決定をしようと、総裁のスキャンダルとの相関が疑われます。

　このままでは日銀の公正と中立を取り戻すことはできません。福井総裁の辞任を求めます。（しんぶんあかはた6月23日）

公道に面していない借地で通路所有者から通路妨害をされているが

（Ｑ）私は公道に接してない土地を借りています。今まで通路として使用してきた隣地の一部について、所有者は多額の権利金を要求し、もし私が支払わなければ一方的に通路をふさいでしまうといってきました。こんな場合、私には、どういう権利がありますか。

（Ａ）まず、袋地（公道に接していない土地）の借地人には、法律で当然に隣地を通行できる権利（通行権）が認められています。ただ、この通行権というのは、公道に出るために隣地を通行するしかないような場合のもので、かつその通行の場所とか方法とかは、あなたが必要で、かつ隣地のために損害が最も少ないものでなければならないとされています。
　その場合には、隣人が実力で通路をふさいでしまったようなときは、あなたはあらためて相手方である隣人に対し、通路を開設することも、また通行を妨害しないことも請求できますし（民法２１０条１項、２１１条）、相手方が応じないで、なお緊急を要する場合は、裁判所に通行妨害排除の仮処分を申請し、裁判所の命令を得て一方的に通行することもできます。
　しかし、通行権者は、通行地の損害に対しては、償金を支払う必要があります。償金というのは、使用させることによる損料という意味に解すればよいですが、その支払い方法は、通路開設のために生じた損害については、一時に、その他については、１年ごとに支払うのが通例です。
　したがって、ご質問の場合は、これまで使用してきたものに、権利金というのは無理な話ですが、月々、相当の通行料ということであれば、状況によって受忍しなければならない話になります。

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住生活基本法の成立で不動産業界から早くも定期借家制度の見直しを要望

住生活基本法案が先の通常国会で成立した。これまで日本の住宅政策を支えてきた公営・公団・公庫を中止とした住宅の供給を中心とした政策から、市場を重視した「量から質」への政策に大きく返還されることになった。
早速、住宅・不動産業界からは業界の利益の実現に期待の声が上がっている。近畿定期借地借家推進機構の塩見宙理事長は同機構の６月１２日の総会で「この法律は、機構の事業推進に、よい効果を及ぼすと期待している。特に、定期借家権は施行後４年で見直すとされていたが、いまだ実行されていないので改善されることを望んでいる」と挨拶した。
　最大の圧力団体の定期借家推進協議会は、借家制度の見直しに並々ならない執念を燃やしている。今後の情勢の動向に十分警戒が必要になってきた。

公庫融資物件で敷金返還させ、礼金も取り戻す

　宮本さんは、引越に際し不動産会社に前のマンション（台東区谷中）の敷金返還を要求したところ、「原状回復費に50万円掛るので敷金45万円を充当します。不足金5万円をお支払い下さい」と驚くべき言葉が返ってきた。
　困っていたところ組合を紹介された。原状回復に対する組合の説明は、故意・過失によるもの以外は賃借人に回復義務責任がないということだ。交渉は直接家主とすることにした。
　数日後、組合の調査でそのマンションは、住宅金融公庫から融資を受けて建てたものであり、登記簿を調べると、借入金の返済中ということが分かった。
　住宅金融公庫法第35条、同法施行規則10条1項で家賃及び敷金（家賃の3月分を超えない額）を受領することを除く外、賃借人から権利金、謝金等の金品の受領を禁止されている。即ち、公庫融資を受けた家主は借入額を完済するまで、礼金・更新料等の受領及び敷金の一定額の償却も禁止されている。
　組合は住宅金融公庫へ電話を入れ、公庫法違反の家主に対し厳重指導（同法46条による刑事罰適用又は融資の繰り上げ返済請求等）を申し入れた。加えて、家主に内容証明郵便を送った。その内容は、「(1)原状回復費用負担の拒否(2)住宅金融公庫法違反の礼金30万円返還(3)敷金45万円の返還」というもの。
　住宅金融公庫への電話談判の効果が現れ、後日、要求の全額が銀行口座に振込まれた。

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借地借家問題市民セミナー ＩＮ府中

東京多摩借組では、「借地借家問題市民セミナー」を多摩の各地で開催している。セミナーは、契約の更新と更新料、借地借家権の相続、増改築と修繕、借地権の滅失と増改築、原状回復と敷金、明渡しと正当事由制度、借地借家法改正の経過等々、借地借家の法律知識を借主にわかりやすく解説し、具体的な事例にそって説明している。 (参加無料）

■日時　7月１日（土）午後１時３０分開催

■会場　府中グリーンプラザ　第２会議室
　京王線府中駅前
　
■講師　東京多摩借地借家人組合　細谷紫朗事務局長

■テーマ　「知って得する借地借家の法律知識」

　講演終了後　相談受付けます
■お問合せ・参加申込　東京多摩借地借家人組合
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更新料を支払わないと借地契約はどうなるのか

今年の七月一二日で二〇年間の借地契約期間が満了します。地主は近所の不動産屋を通じて更新料を坪一〇万円、三四坪で総額三四〇万円請求してきた。
　二〇年前は坪一万円だったし、私はまだ若く収入もそれなりにあったので支払いました。ところが現在、収入は年金だけで、とても地主の請求に応じられません。
　借地借家人組合では、更新料は支払義務がないと言っていますが、更新料を支払わないと新しい契約書がもらえないと思います。その場合、借地契約はどうなるのでしょうか。
　（中野区　無職６８歳）

（回答）借地契約の更新には、地主と借地人が更新契約条件に合意して、新しい契約書に署名捺印する「合意更新」と、新しい契約書を作らずにそのまま従前の契約期間が過ぎると法律の定めで自動的に更新してしまう「法定更新」の二通りあります。
　法定更新した場合の契約条件は、借地上の建物が木造などの非堅固建物ならば契約期間は二〇年で、その他の契約条件は従前と同一で続きます。
　借地借家法が九二年八月に改正されましたが、借地契約を今更新しても新法の適用はされず、旧借地法が引き続き適用されます。
　更新料は地主に契約を更新してもらう対価として支払うものですが、更新は地主にしてもらわなくても法律の定めで自動的にできるのですから、更新料は支払う根拠はありません。また地主は更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張しましたが、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされました（最高裁判所昭和五一年一〇月一日および五三年一月二四日判決・東京借地借家人組合連合会発行のパンフレット「借地借家更新料について」参照）。
　借地更新料は支払うことはありません。更新料を支払わなくても借地人が後に不利益をこうむることは全くなく、すでに更新料を支払わなかった借地人は大勢いますが、今も従前どおり借地を続けています。安心して断わりましょう。
　具体的にすることは①契約期間満了後も従前どおり引き続き借りたいとの更新請求。②更新料の請求を断わる。の二点で組合を通じて行えば一層効果的です。

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半数が「このまま永住」 築２５年以上のマンション

2006年06月19日08時51分
　現行の建築基準を下回る旧基準で建設された築２５年以上のマンションの半数の世帯が「改修せずにこのまま永住する」と考えていることが、マンション管理大手、長谷工コミュニティの調べでわかった。居住者の高齢化が進む中、建物の耐震性や防犯面に不安を感じるものの改修費用などを負担しきれないと考えているようだ。

　同社が東京、神奈川、埼玉、千葉４都県で管理しているマンションのうち、築２５年以上の３４物件計４３６３戸の居住者にアンケートを実施した。回収率は３６％。

　今後の改修、住み替えの予定について聞いたところ、「このまま永住する」と回答した世帯が５１％と最も多く、次に多い「改修して、住みやすくする」は１８％だった。

　また、現在住んでいるマンションの不安面を複数回答で尋ねたところ、「建物の老朽化、将来の耐久年数」が１２％を占め、「防犯対策」の１０％、「防災性」の７％と続いた。

　回答世帯の４７％は世帯主が６０歳以上で、６５歳以上の世帯では独居か夫婦のみが６５％を占めた。

　震度７程度の地震でも人命に危害を与えないことを求められている現行の建築基準は、８１年から適用されている。国は現基準を満たしていない住宅が全国の４７００万戸の２４％の１１５０万戸にのぼるとみて補強工事の助成策などを打ち出しているが、目立った成果を上げられないでいる。