旧地主から底地をかった地上げ業者が購入して半年後に借地契約期間満了で契約解除通告

　武蔵野市中町で５１．１６㎡を借地している小池さん（仮名）は、２０年前の２００４年に契約を更新した。昨年７月に千葉県に住む地主から「さて、突然ではございますが、永年貴殿に賃借戴いておりました、今般事情があって下記の方に売り渡しましたので、本書をもってご通知致します。今後、賃貸料及びその他一切の事に関しましては、下記の方とお打ち合わせ戴きたく併せて致します」との挨拶状が届いた。

譲受人は千代田区永田町にある東京都市開発株式会社で、悪名高い底地買い・地上げ業者である。

　早速、同社の社員が小池さん宅を訪問し、いきなり「借地権をうちの会社で買い取りたい」と述べ、地代は集金に来ると言って帰っていった。小池さんは一人暮らしで病気を患い、借地権を売って出ていくことはできないと断った。今年契約期間が満了することから、同社は１月３１日に内容証明郵便で「弊社は本物件を使用する必要があるため、借地契約の更新をお断りするとともに、当該契約を解除する」と通知してきた。

　小池さんは昨年８月に組合を紹介され入会した。早速内容証明郵便で「借地法に基づき契約の更新を請求し、地主には更新を拒否する正当事由は存在しない」と返書を出した。小池さんは「出ていくところもなく、頑張るしかない」と決意している。

地上げ底地買いの相談は

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

不動産業者の悪質な勧誘行為は宅建業法違反です

　借地借家人に対して、宅地建物取引業者からの契約の勧誘行為、例えば「底地を買い取れ、借地権を売れ」と執拗に勧誘する行為もこれに当たります。
　宅地建物取引業法施行規則第１６条の１２第１号八では、宅地建物取引業者に対し、契約の締結の勧誘をするに際して「電話による長時間の勧誘その他の私生活叉は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる」行為を禁止しています。

　国土交通省関東地方整備局では、次のような勧誘を受けた場合は、その時の具体的な状況や様子（日時、勧誘してきた事業者の会社名及び担当者名、具体的なやり取り等）を下記の免許行政庁までお知らせくださいと呼びかけています。

●断ったにもかかわらずしつこく電話をかけてくる。
●長時間にわたって電話を切らせてくれなかった。
●深夜や早朝に電話をかけられた。
●脅迫めいた発言があった。
●自宅に押しかけられ契約書等を迫られた。など

◎国土交通大臣免許業者の場合の連絡先
東京、横浜、千葉、埼玉など関東甲信は、関東地方整備局　建政部　建設産業第2課　不動産業第1係
電話　０４８（６０１）３１５１　内線６６５６
　本店が関東以外の業者は道府県を管轄する地方整備局等の宅地建物取引業免許部局
◎都道府県知事免許業者の場合の連絡先
当該都道府県の宅地建物取引業免許局
東京都は住宅政策本部　民間住宅部　不動産業課
電話　０３（５３２０）５０７２

底地買い業者が借地人に底地の買取りを強要

　北区に土地約３３坪を賃借している川上さん（仮名）は最近周辺の底地を地上げ業者が買い取った。
川上さんの借地もその地上げ業者が買取り、早速業者の担当者が底地を買うよう要求してきた。
川上さんは借地してまだ浅い期間なので底地を買ったり借地権を売ったりするつもりはない。
地上げ業者は通常地代を集金に来てその時に売るか買うかを迫るが、この業者は地代を振込みにし別途面談という形で訪ねてくる。
あまりにもしつこく精神的にも追いつめられるため組合の存在を知り相談に来た。
以前は私道部分を借地し地代を支払っていたが、地上げ業者はその私道が建築基準法第４２条２項の道路に指定されたため賃貸借契約をやめ通路の地代を取らないと通知してきた。
組合はその合意についてきちんと書面で合意書をつくり合意するようアドバイスした。
口約束では合意事実を証明できず地代が足りず未払いと言われ争いになりかねないためだ。
まだ業者も本格的に動き始まっていないが、不安点があれば組合に相談し引き続き頑張っていくと川上さんは語っていた。

地上げ業者と交渉し、借地権売却、中古の戸建て住宅を購入

　国立市で６３坪を借地している山田さん（仮名）は、昨年４月に大阪市に本社があるＭ工務店に所有権が移り、同社の社員から執拗に借地権の売却を迫られ、地代を自宅まで集金に来るので、困って今年２月から組合の役員立ち合いで地代を組合事務所で支払うようにした。その後、Ｍ社は地代の大幅な値上げと赤道部分を同社が市から払い下げを受けると、赤道部分１０．１７㎡部分を無権限で土地を使用しているとし、損害金として４６０５円を支払えと請求してきた。山田さんは、赤道部分の損害金の支払と地代の増額を拒否した。また、金額によっては借地権の売却に応じてもよいと考え、組合を通じて借地権の売買交渉を行った。この間、中古の木造戸建て物件を購入できる金額を要求し同社と交渉したところ、提示額の２５％アップで交渉がまとまり、６月に売買契約を締結。６月３０日に売買金額全額が銀行口座に振り込まれ、中古物件を購入し、７月初旬に新居に移転し、７月末に自宅を引渡した。山田さんは「私一人ではとても地上げ屋相手に交渉はできなかった。交渉がうまくいったのも組合のお陰です」と語っている。

NHKクローズアップ現代で放送された地上げ屋が兵庫県でも大騒ぎ

「クローアップ現代」で放映された地上げ屋が兵庫では３ヶ所で争いが起きています。その内、尼崎市役所の南側で６５８㎡の借地に２５軒あり、すでに更地・空き家が１２軒、借家人が１軒あり、その内１０軒が組合に加入しました。新地主は令和３年５月に旧地主から借地を買い取り、借地借家人全員に立ち退いてほしいと文書で通知してきました。１３名のうち１０名が兵庫借組に相談し、新地主に対し、立退きには「正当事由」がなく、申し出を拒否する通知を出しました。１軒ごと新地主の訪問が始まり地代は振込でなく、立ち退くまで毎月集金に来て交渉すると通告。地代の個別集金を拒否し、現金書留で送金したところ受取りを拒否したので全員が法務局へ弁済供託しました。すると、新地主の社員が２人で訪問し、呼び出しても応答がないと大声で怒鳴り、組合員は警察に連絡すると役員も駆けつけ大騒ぎになりました。早く出たいと思う人が出て、少額の立退料で和解し、８名が弁護士に依頼することになりました。
弁護士との話が困難になれば嫌がらせやが始まり、空き家の玄関の窓ガラスドアを破壊し、残りの借地人を不安がらせる行為を行い、止めるよう役員が抗議した時、自分でわざと転んで「組合の役員が暴力を振るった」と警察を呼び一悶着をつける騒ぎを起こす始末です。バブル期と同じ手口で嫌がらせが行われています。組合ではこのような不当な立退き問題に粘り強く組合員を励ましながら頑張っています。

(全国借地借家人新聞より）

本日のNHKクローズアップ現代＋で「令和の地上げ」問題放送します

　バブル期に活発に起きた地上げ問題が、現在も都市開発が進む東京で活発になってきました。４月３日の午後７時半から放送されるNHKクローズアップ現在プラスが、令和の地上げ問題として放送されます。ぜひ、ご覧ください。
借地借家人組合と弁護団もテレビで紹介されます。

https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/WX5R3N7VNZ/

相続で地主が土地売却 底地買い問題各地で発生

　地主が亡くなり、相続が発生すると地主の相続人は底地を不動産業者に売却する事例が各地で発生しています。

　大地主ほどその傾向が強く、昨年亡くなった小平市の大地主の荒井氏の場合は、兄弟が相続しましたが、土地を不動産業者に売却する準備を進めています。

底地買い業者は関西系の地上げ屋の流れを引き継ぐものと、都内の底地買いをビジネスにする東商上場企業など様々です。底地買いビジネスに参入する不動産会社が増加しています。

　ある上場企業のホームページ見ると、「底地を持つ方の一番の悩みが、その相続税評価額大きさにあります。年間の地代収入が約２００万円程度で市場価格は６０００万円にも関わらず、相続税評価額が１億円超える
物件も、収益性が低い上に、相続時の課税価額が大きく、相続すると資産を減らしてしまいます」、「課税価額が高すぎる底地（貸宅地）はもう手放すべきです」と底地の一括売却を呼びかけています。

　底地買い業者は、借地に対し「底地を買い取るか、買い取れなければ借地権を売って」と迫り、買取も売却も拒否すると、地代の大幅な値上げを請求する手口は共通しています。さらに、業者の中には地代の銀行振り込みは認めず、地代通帳をつくり、毎月社員が集金に来る事例もあります。

　今まで旧地主との間で、円満な関係が続いて不安もなく生活していたのに、地主が変わったことで大変な問題が起きています。底地買い業者との話し合いは、組合を窓口にすることも可能です。地代の支払も組合事務所で行うことも可能ですのでご相談ください。

　底地買い問題は、借地人は脅しに負けず、組合と相談しながら粘り強く頑張ることです。(多摩借組ニュースより）

安い立退料で立ち退き迫る 不動産業者が毎日押しかけ大声で叫ぶ 兵庫借組

兵庫借組の相談で立退き問題が令和２年に４７・６％、令和３年が４０％、昨年の令和４年６２・６％と急増。立退き問題で共通していることは古い借地・借家で空き家が多く、経営者が高齢で空き家空き室をリフォームすることができず、放置された物件を業者が安く買い取り、残された借地借家人に対し、安い立退料で立退きを迫る事件が横行。多くの借地借家人は高齢で年金生活、単身で新しい借家は年齢的に拒否され、受け入れる借家がほとんど見当たらないのが現状です。

兵庫借組の相談で立退き問題での多くは引越料と立退料は数十万円で、転居先には近くに風呂屋がないため、風呂付住宅で探すと、現在の家賃の差額は１ヵ月２万円ほど高くなります。公営住宅の募集の単身者住宅は特に少なく応募しても入居できないのが現状です。

　尼崎市内で発生してる事例では、５軒長家で２軒が空き家になっている借地人に対し、新しく底地を買い取った業者が「建物が老朽化して地震が発生すると危険だから立ち退けと通告」し、借地人が立退きを拒否すると毎日押しかけ、そして空き家の部分を切り取ると脅され、組合に相談に来ています。また、尼崎市内の中心地で１００坪程の借地に２棟の５軒長屋の半分が空き家の土地を買い取った地主が立退き要求。５人全員が組合加入し、新しい地主に対し、立退きを拒否すると１日何回も訪問し、当事者の返答がなければ大声で呼び出す。空き家の入口のドアと窓を破壊し、入口を封鎖のため「出入り禁止」と書かれたテープを貼る等の嫌がらせを行っている。組合では弁護士に協力依頼し警察に対しては違法行為を取り締まるよう申し入れを行い、地主の横暴を許さない構えで頑張っています。

底地買いトラブル相次ぐ ３・６倍の地代の不当値上げ

　長年にわたり信頼関係を保っていた借地の土地が突然不動産会社に売却される事例が各地で発生しています。立川市錦町の借地人Ｙさんは、９月に突然旧所有者、新所有者の名前が記入された「ご挨拶」が自宅のポストに入っていました。

「今般事情があって旧所有者から新所有者へ売渡しましたので、本書をもってご通知致します。今後、賃貸料及びその他一切の事に関しましては、新所有者の方とお打ち合せ戴きたく併せてご通知致します。先ずは、取り急ぎご挨拶申し上げます。」という内容でした。

　立川市で９月２４日に開催した借地借家問題市民セミナーにＹさんの弟さんが参加し、１０月に入りＹさんが組合事務所を訪問し、組合に入会しました。新地主の底地買い業者と地代の支払いに等に関して連絡し、今後の対応について組合と相談していくことを確認しました。

　三鷹市Ｍさんは、コロナ禍の２年前に新地主の底地屋に底地が売却され、現行地代を引き継いだにもかかわらず今年の５月に地代増額を請求、新地代額は何と現行地代の３・６倍という不当な請求です。Ｍさんは当然値上げを拒否し、６月に地代を供託しました。

　その後、地主は９月に地代増額請求の調停を武蔵野簡易裁判所に申し立ててきました。Ｍさんは公租公課の４倍まで妥協案を提示しましたが、地主の代理人弁護士から一切の譲歩はなく、２回目で調停は不調となりました。Ｍさんはインターネットで組合を知り、組合に入会し、裁判に備えることにしました。地主の増額請求額は公租公課の実に１０倍という不当な請求であり、支払える金額ではありません。裁判になっても不当な請求に反対し頑張る決意です。
　借地人が底地の買取りを拒否すると、地代を不当に増額請求するトラブルも最近発生しています。困った時は、直ちに組合にご相談ください。

(東京多摩借組ニュースより）

底地買いで4回も底地が転売に

　地主が底地を業者に売却すると、業者は借地人に「買うか売るか」の二者択一を迫り、従前の契約のままでというと２年後に転売しますと公言する会社もある。組合員の中には４回も転売されたケースもあった。

今年に入っても上場企業の不動産会社は隣り合っている組合員の一方の底地を転売した。組合では新地主に対して土地所有権移転の登記簿の提出を要求し、事実確認後、地代の振込をするようにしている。暫くして新地主から振込先の通知が送付された。しかし訪問はなく、今のところ静観するしかない状況にある。

(東京借地借家人新聞より）

借地が狙われている 借地人が底地の買取りを拒否すると底地を転売 新地主がいきなり地代増額で調停、裁判起こす

　世田谷区に土地を賃借している組合員の厚木さん（仮名）は数年前に旧地主から底地買い業者Ｅ社に地主が変わり、借地権を売るか底地を買うか迫られていた。売買は考えていないと答えると、２年位で土地を手放す、新しい地主になると大変ですと言われ、その後Ｅ社は底地を売却した。

地主変更の通知後間もなく地代増額請求をしてきたが根拠を示さないため、拒否すると調停を起こした。期日に東京簡易裁判所に出向くが、新地主の主張はこの場で地代増額に合意しなければ裁判で鑑定してもらうと主張。合意せず不調に終わり、後日東京地裁から訴状が届いた。そして組合に相談に来た。訴状を見ると賃料増額の根拠が示されておらず、僅か数ページの簡単に綴られた訴状で裁判が行われるのか不思議に思った。しかも弁護士に委任することなく本人訴訟をしてきた。厚木さんは組合の顧問弁護士に代理人を委任した。
(東京借地借家人新聞より）

借地が狙われている 東証一部上場企業が底地買い

立川駅の南口から徒歩１０分ほどの閑静な住宅地の６２７坪の借地が今年４月に突然底地買い業者のＥ社に売却された。

借地人はこれまで地代を半年分まとめて支払っているが、地主から土地を売却するような話は一度も聞かされたことはなかった。５月に入りＥ社の社員が土地の登記簿謄本を持って借地人の各戸を訪問し、「内の会社が今度地主になりました」と挨拶に来た。驚いた借地人の数名が近くにある組合に連絡し、６月に入り５世帯が町会の会館に集まり、Ｅ社との交渉を組合に依頼し、５世帯が組合に入会した。

組合では早速Ｅ社と連絡を取り、第１回目の借地人一同との会合を町会会館で行った。Ｅ社の社員は２名来て、冒頭「内の会社は借地を貸すことを目的にしていない。１年半以内に底地の買取り、もしくは売却の話がまとまらなければ、他に売却する」と脅してきた。組合では「話し合いもしていないのに他に売却するような話はするべきではない」と抗議した。当面、地代の支払いについて本年７月分からの地代はＥ社の銀行口座に振り込みで送金し、後払いの６月分までの地代は旧地主に支払うことを確認した。

Ｅ社と賃貸人変更の覚書を７月初めに再度集まり締結する。組合では今後の交渉も組合を交えて、借地人相互の交流を深めていく予定である。

(東京借地借家人新聞７月号より）

地上げ屋が人権侵害の嫌がらせ

　練馬区内に土地を賃借している若林さん（仮名）は底地買い業者（地上げ屋）Ｎ社の悪質な嫌がらせと法外な賃料増額請求に対し、借地借家人組合に入会し、顧問弁護士に委任しました。
事の発端は数年前、底地買い業者（地上げ屋）のＮ社が若林さんはじめ周辺の底地を買取り、新地主となりました。
そして集金に来ては高圧的に追出し行為をかけてきました。
当時借地上の建物には若林さんのご両親が住んでおり、Ｎ社が新地主になって嫌がらせをするようになったことから借地借家人組合に相談し入会しました。
最初の嫌がらせは本来通路として広い道路がありましたが、そこを通れなくしてしまい、若林さんの隣の更地になっている部分に柵を設置し幅５０センチにも満たない迷路のような部分しか通れなくしました。
代理人弁護士とも相談し、Ｎ社とも交渉をしてきましたが一向に改善されませんでした。
若林さんのお母様はそのことが大変苦しんでおり、ついには自ら命を絶ってしまいました。
その後お父様もご病気になり他界してしまいました。
残った建物には叔父様が済むことになりましたが、借地権は別に住んでいるご子息様の若林さんが相続しました。
そして現在は建物の周囲に足場を組み、白いビニールシートで覆い、日照権も侵害されています。
Ｎ社の狙いは若林さんの借地が一番奥の高台にあり、どうしても追い出したい意向のようです。
若林さんはこのような卑劣な業者が許されて良いのでしょうか。
皆さんに是非現状をお知らせしたいとのことです。
(全国借地借家人新聞より）

サンセイランディック社と 土地賃貸借契約確認書締結

　府中市本町に住む借地人の山下さん（仮名）は、一昨年の１０月に地主から「当方の事情で土地を譲渡することになった」との挨拶状が届きました。譲渡先は千代田区丸の内の（株）サンセイランディック社で、１１月に同社の社員が挨拶に来ました。

　その後、コロナを理由に話し合いもないまま、去年１月分の地代から未納の状態が続きました。山下さんの借地３５坪を含む約２１０坪が売却され、もう1軒の借地人の土地を除き、空き地は建売業者に売却され、４棟の建売が建築され、山下さんの借地は狭い私道の奥のため、周りの家に囲まれた状態になってしまいました。

　山下さんは同社の社員と連絡をとっても無視されるため、組合から連絡を取り、昨年１０月にようやく山下さん宅で組合役員立会いの下で話し合いを行いました。山下さんは、冒頭に同社の社員のこの間の対応を強く抗議し、社員は謝罪しました。話し合いの結果、１２月初めに同社と以下のような「土地賃貸借契約確認書」を締結しました。①甲が本物件の売買により、本物件を目的とする土地賃貸借契約における賃貸人の地位を承継し、甲を賃貸人、乙を賃借人とする旧土地賃地借契約が存在していることを甲乙ともに確認した。②前記旧法土地賃地借契約の内容については、昭和○○年〇月付土地賃貸借契約を引き継ぐものとする。③地代及び地代の支払い方法については別途協議する。④令和３年以降の地代および地代の支払い方法については別途協議するものとする。以上

　その後、昨年１月分から１２月分までの地代もようやく受領させることができました。山下さんは府中市の消費生活センターから組合を紹介され、昨年７月から組合に入会し、「組合に入って本当に心強くなりました」と語っています。今後とも同社との対応を組合と相談しながら粘り強く行っていく決意でいます。

底地買い業者Ｓ社の不誠実な態度

　南武線・武蔵野線の府中本町駅の近くに住む山下さん（仮名）に、昨年１０月に地主からＳ社に土地を譲渡した旨の挨拶状が送付された。同社に社員は昨年１１月と今年１月に来て面談した以降、コロナを理由に話し合いもなく、今年の１月分からの地代も受け取ってもらえない。旧地主は山下さんの借地を含む約２１０坪を売却し、空き地になっている部分は新地主が建売業者に売却し、現在４棟の建売が建設中だ。山下さんから買う意思がないと判断し事実上放置された。山下さんは今年１０月に組合立ち合いで同社の社員と面談した。山下さんは再三連絡しても無視されたことなど同社の対応を批判した。今後地代の受取を速やかに行うよう確認も求め、社員は会社に持ち帰り回答することを約束した。１０月２６日現在、Ｓ社から回答はない。