更新料解決マニュアル７月２５日に発行 購読申し込みは組合まで

昨年１２月以来、東借連常任弁護団と城北法律事務所の弁護士有志で共同執筆し、６か月以上かけて作業を続けてきた更新料の本「更新料解決マニュアル～その更新料払う必要ありません」が７月に旬報社から発行された。

　同マニュアルは、昨年７月２３日の賃貸マンションの最高裁判決を受けて、「はじめに」では、最高裁判決の問題点を批判するとともに、更新料の本質について「社会的または経済的にも正当な根拠を有しない貸主の一方的な利得行為にほかなりません」と指摘し、「借主のみなさんは、このことに自信を持ち、更新料問題に正面から向き合ってほしいと思います」と訴えている。

　更新料をなくす運動に活用

　本の特徴は、法律上に規定にない更新料をめぐって起こる様々なトラブルに、弁護士・専門家が借地人、借家人の味方になって、具体的なケースごとにＱ＆Ａ形式でわかりやすく解説している。また、更新料問題の裁判例が更新料に関する規定が存在しない場合と一応の規定が存在している場合に分けて豊富に紹介されている。法律を知らない借主でも本を読めば、理解が可能な超実践的なマニュアルとなっている。

　本には東借連がどのような運動を行っているかも紹介されている。コラム欄では借地・借家の更新料問題で組合に入会して解決した事例等が２３本掲載され、更新料をなくす運動の普及にも活用が期待されている。

　一般の書店には７月２５日から販売され、定価は１２６０円（税込）。組合員には特別価格（１１００円）で発売。本の購読希望の方は最寄りの借地借家人組合にご注文を。

地主がバブル当時と同額の更新料請求 きっぱり拒否し地代を供託

国道15号線（第一京浜で正月に箱根駅伝のコース）と、環状８号線が交わる交差線地域が大田区南蒲田で、この交差点は都内有数の渋滞場所で現在立体工事中である。

この地域で約70坪を賃借している石原（仮名）さんは、請求された更新料は今日の長期不況を考慮しない高額なため、地主に減額を申し入れたが聞き入れられず、組合事務所へ相談に来た。話を伺うと、平成24年５月が契約期限満了にも関わらず、昨年の８月に20年前のバブル当時と同額の更新料を請求された。

組合では、「更新料は法的に借地人に支払う義務がなく、最高裁判所の判決で更新料の支払う慣習はない」こと等を説明する。さらに、近隣の地代と比較すると高額であることの指摘に、石原さんは「これまでは地主の言われるままに応じてきた」と悔しさをにじませて入会した。

　組合役員は、同一地主の借地人の組合員が地代の値上げや更新料支払いを拒否し、地代を供託して10数年経過しているが、地主に根負けせず頑張っている事例を紹介した。

　石原さんは、打ち合わせ通り、５月末に更新料の支払い拒否を通告し、６月分地代を持参し提供したが受領を拒否された。その結果、更新料支払い拒否と民法第４９４条に基づく地代を供託する旨を書面で通告し、長期化を考慮して地代の供託に着手した。（東京借地借家人新聞より）


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開発計画知り、不動産ディベロッパーが周辺の土地とビルを買い占め、強引な明渡し

Ａさん夫妻は平成９年、渋谷区幡ヶ谷に中華料理店「南天玉（ナンテンユー）」をオープンし、その後の平成１４年２月、かねてから念願であった「日本橋」の地に、本店として「日本橋店」をオープンした。
　ところがＳ不動産は、周辺の土地やビルを買い上げ解体しながら、平成１９年９月に「日本橋店」のあるビルと土地を買い上げ、挙げ句に平成２０年４月には、老朽化を理由に賃貸借契約を解約するとの申入れをしてきた。

しかし日本橋店は約２６００万円もの費用をかけて改装しており、しかもオープンしてから約５年、まさにこれからという時に解約を申し入れがあり、Ａさん夫妻は驚きを隠せなかった。
Ａさん夫妻は営業の継続を強く訴えたが、Ｓ不動産はＡさんの会社を相手に、老朽化のみを理由として、東京地裁に明渡訴訟を提起した。

　ところがさらに驚いたことに、裁判中、再開発計画の存在が判明した。しかも、Ｓ不動産は既に周辺土地を買い上げていたので、同計画が予定されていたのは明らかである。Ａさん夫妻は、Ｓ不動産が低額の立退料ですませようとしていたのではないかと不信感を持った。その後も、Ｓ不動産が提示した立退料や東京地裁の立退料鑑定に、再開発利益が反映されることはなかった。
そこでＡさん夫妻は、これまで日本橋店の維持・発展のため費やした実損（前述改装費）は当然のこと、立退によって被る営業損害及び再開発利益、何より「日本橋」というブランド名を失うことのダメージを訴えた。

しかしＡさん夫妻の訴えは無視され、判決では裁判所の鑑定による立退料をそのまま採用された。これは実損すら塡補されていないあまりにも低額なものだった。
Ａさん夫妻の要望はあくまでお金ではなく「日本橋」での営業の継続であり、Ａさん夫妻が問いかけているのは、「巨大企業が行う再開発の前に小さな会社の企業努力は無視されてよいのか、立退けと言うなら、日本橋店が被る実損を正当かつ公平に評価せよ」ということである。

Ａさん夫妻は現在、東京高裁に控訴し、日本橋での営業の継続を求め奮闘している。

(東京借地借家人新聞より）


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更新料をなくそう！ 東借連が更新料問題で学習会開催

東借連主催の「更新料問題学習会」が、６月２３日午後１時３０分から豊島区東部区民事務所において４４名の参加で開催された。

　生駒副会長が司会を行い、佐藤会長より開会挨拶があり、「昨年の最高裁判決以降、東借連では更新料をなくす運動を継続して行っている。常任弁護団の協力で借主の立場に立った更新料の本を来月発行する。今日の学習会には間に合わなかったが、更新料をなくしていくためにしっかりと学習しよう」と訴えた。

　弁護士など専門家の見極め重要

　東借連常任弁護団の枝川充志弁護士より、最近担当した事件から、更新料と何か、平成２３年７月１５日の最高裁判決の考え方、更新料支払特約のある場合の対応、調停や裁判の対応等について１時間にわたり講演が行われた。

　はじめに、更新料請求事件で地裁・高裁に続いて更新料請求を棄却した体験した事例が紹介され、高裁の裁判長の執拗な和解勧告をはねつけた生々しい経験談が報告された。更新料については、賃料と違い民法や借地借家法には何らの規定もなく、賃料を支払っている借主が更新の時に更新料をプラスして支払う必要性はなく、借主には法律上も法定更新の規定があり、更新料を支払わなくても円満に使用ができるのであって、昨年の最高裁の判決の複合的性質という考え方を批判。最近の判例では、更新料の発生根拠を当事者の合意としていることを指摘し、借主は契約書の作成する時には更新料の金額が算出できるような具体的で明確な支払特約を定めないよう強調された。また、更新料や借地借家事件に精通していない弁護士がいるので専門家の見極めも重要との指摘がされた。講演後、参加者との間で活発な質疑応答が行われた。

法定更新しているのに不動産会社が更新料を請求

文京区のマンションに住み続けている渡辺さん（仮名）は、４年前に元の家主が新家主に売却した。その時に、新家主は不動産会社を管理人として新しい契約書の作成と更新料の請求をしてきた。

以前の契約書には更新料支払いの特約もなく過ごしてきたが、今回の不動産会社は「２年ごとに更新料を支払うのはあたりまえ」の一点ばりで、やむなく契約書にもない更新料を支払ってしまった。しかし、更新料支払いが入った新しい契約書にはサインしなかった。

今年に入って、不動産会社は更新の時期が来たので更新料と更新契約を結びたいと言ってきた。前回のことも含め納得のいかなかった渡辺さんは組合に相談した。「前回の時に合意更新しなかったので自動的に法定更新になっていること。現在は期限の定めにない契約で更新の時期でないこと。前家主との間でも更新料の支払い特約がないことを示し、支払わないこと」にした。

すると、不動産会社は家賃として支払ったものを更新料として受領した家賃の未払いが一ヶ月あると通知してきた。組合と相談して内容証明書で家賃の未払いはないと通知することにした。Ｗさん「知らないと損をするし、不当な請求に屈してしまいます。もっと勉強し賢くなることが必要です」と語った。

（東京借地借家人新聞より）

住まいは人権デー・映画祭を開催

　６月１０日、新宿で「住まいは人権デー」の企画「住まい、つながり、ささえ合い」をテーマに映画祭が開催された。午前にドキュメンタリー映画「さよならＵＲ」の上映され、午後からは「東日本大震災と仮住まい」の短編映画のと「渋谷ブランニューデイズ」貧困問題の最前線と野宿する人びとのドキュメンタリー映画が上映された。その後に遠藤大輔、早川由美子両映画監督、森川すいめい精神科医、坂庭国春住まい連代表幹事でパネル討論が行われた。パネリストの報告の後に、東借連の細谷紫朗事務局長「日本の住宅政策が持ち家制度中心で民間賃貸住宅に居住している人びとに対する政策がない。そこで民間賃貸住宅憲章をいろいろな人々の力を借りて作り上げていきたい」と発言した。

更新料解決マニュアル7月に発売 組合員には特価販売

「更新料解決マニュアル〜その更新料払う必要はありません！」が、旬報社から定価１２６０円で７月に発行される。同マニュアルは、東借連と常任弁護団を中心とする弁護士の編著者による、更新料のトラブルに直面した時にすぐに活用できる、事例満載の超実践的なマニュアル本。注文は東借連事務所まで。

生活保護:全受給者を対象に扶養義務者の勤務先調査--橋下・大阪市長表明

http://mainichi.jp/area/news/20120630ddn041040005000c.html

　大阪市の橋下徹市長は２９日、市内の全生活保護受給者約１５万３０００人を対象に、扶養義務がある親族の勤務先を調査すると表明した。７月から半年程度かける。芸能人や公務員の親族が生活保護を受給するケースが議論になっており、市は扶養義務者の資産状況を把握し、扶養が可能か改めて確認する。【茶谷亮】

　橋下市長は２９日の記者会見で、「どういう場合に生活保護がだめだと言えるのか、現場は（線引きに）苦労している。すぐにルールを作れるわけではないが、とりあえず調査したい」と述べた。市は現在、受給申請の際に扶養義務者の年収を尋ねているが、勤務先は把握していなかった。来月上旬から、ケースワーカーが受給者に面談する際などに、所定の用紙に記入を求める。
　民法は、親子や兄弟のほか、特別な事情がある場合は家庭裁判所が３親等までの親族に扶養義務を負わせることができると定めている。橋下市長は「公務員の生活は安定しており、給与も民間に比べれば高い。（親族が受給している場合）なぜサポートできないかと考えるのが市民の率直な感覚だ」と話した。

　◇堺市職員２２人、親や子ら受給　東大阪も３０世帯

　堺市によると、同市では市職員２２人の親や子などが生活保護を受給。２２人のうち４人は仕送りをしていた。仕送りできない理由は、絶縁状態▽受給者の借金返済を肩代わり▽自らの経済状況--など。竹山修身市長は「長年生き別れになっているなど理由があり違和感はない。再チェックはする」と述べた。
　東大阪市では受給している３０世帯に扶養義務のある市職員がいた。多くはローンなどのため「支援できない」と答えたという。【山下貴史、重石岳史】