生活保護の違法・不適切運用と「扶養照会」

https://news.yahoo.co.jp/articles/c33719027d470300a5d79b5f7ede05832563b2a1

　「水は使えたんですけども、ガス、電気が止まって大変でした」「温かいものを口にすることができなかったのが一番つらかったで

す。ある時は、食パンを1斤買って、それを朝昼晩、お水と一緒に食事をするようなこともありました。水だけのときもありました」

　奈良県生駒市で生活保護を打ち切られ、その後、2度にわたる再申請も却下されたことにより精神的苦痛を受けたとして、50代女性

のAさんが国家賠償法に基づく損害賠償を求めていた訴訟で、奈良地裁は5月30日、生駒市に55万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

冒頭の証言は、昨年12月に行われた原告尋問においてAさんが法廷で語った言葉である。

　保護廃止後の生活状況について、Aさんは判決後の記者会見で「食事を取れない時が多く、精神的にいろんなことを考えられない状

態に陥っていました」と極限状態にあったことを語った。なぜ彼女は生活保護を打ち切られたのだろうか。

　◇2度にわたる再申請を却下

　Aさんは2016年から単身世帯として生活保護を利用していたが、20年10月、生駒市福祉事務所は求職活動が不十分であることを理由

に生活保護を停止した。その後、Aさんの親族と支援者が役所の担当者を訪問。Aさんが精神疾患を抱えていることを説明し、保護停止

の解除を要請したが、職員は就労して自立するしか停止解除はできないと回答。12月9日にはAさん自身が週2回のアルバイトを開始し

たことを報告したにもかかわらず、その6日後、生駒市は生活保護の廃止を決定した。廃止の理由は、別居する70代の母親がAさんを引

き取って扶養することが可能だというものであったが、母親は認知症を患っており、要介護状態であった。

　保護費が止まったことにより生活に困窮したAさんは、21年4月、支援者とともに窓口を訪れて、生活保護の再申請をおこなった。こ

の時は電気やガスが半年間止まったままであること、精神障害者保健福祉手帳2級を取得したことを伝え、公的な支援が必要な状況に

あることを訴えたが、市は親族による扶養が可能との理由で申請を却下。Aさんは同年7月にも生活保護を再申請したが、この時も同じ

理由で却下された。

　◇引き取りによる扶養は例外

　奈良地裁（寺本佳子裁判長）の判決は、生駒市が一連の処分の決定において、母親がAさんを引き取って扶養することが可能だと言

いつつも、その「実現可能性について何ら具体的な調査・検討をしていない」と指摘。福祉事務所が果たすべき法的義務に反している

として、国家賠償法上の違法性及び過失があると認めた。また、判決は、親族の扶養はあくまで金銭的扶養が原則であり、引き取りに

よる扶養は「当事者間の合意を前提とした例外的な扶養の方法」との解釈を示した。

　判決後の記者会見で原告代理人の古川雅朗弁護士は、引き取りによる扶養を例外とした裁判所の判断について、「家庭、人それぞれ

にさまざまな事情があり、各個人には居住、移転の自由が保障されている。『あなたはこの家族と同居すべきだ』と行政側が簡単に押

し付けてはいけない」との原告側の主張が認められたものだと評価した。

　判決が出た日の夕方、生駒市の小紫雅史市長は判決を真摯（しんし）に受け止め、控訴しないことを表明。市の控訴断念を受けて、

判決は確定した。

　◇扶養は保護の要件ではない

　Aさんの裁判で争点になったのは、民法が定める親族の扶養義務と公的扶助との関係をどう捉えるかという問題であった。

　生活保護法には「民法に定める扶養義務者の扶養及び他の法律に定める扶助は、すべてこの法律による保護に優先して行われるもの

とする」（第4条2項）との規定がある。ここで言う「優先」とは、「要件」とは違い、あくまで親族による金銭的な扶養が行われた場

合、その金額を保護費から差し引くという意味に過ぎないのだが、生活保護行政の現場では、扶養が生活保護の要件や前提であるかの

ように偽って説明することで申請を抑制しようとする「水際作戦」がたびたび問題になってきた。

　厚生労働省は各自治体に対して、「扶養が保護の要件であるかのごとく説明を行う」ことがないように徹底してほしいとの通知を何

度も出しており、親族が扶養できるかどうかは生活保護の要否の判定に影響を及ぼすものではないとの説明も繰り返している。

　奈良地裁の判決は、「扶養は保護の要件ではない」という原則を確認するものであったが、生駒市を含む一部の自治体では、この原

則を逸脱した運用が常態化している疑いがある。

　生駒市ではAさんが生活保護の停廃止処分を受ける直前の20年9月、市議会の決算審査特別委員会において、生活保護の開始件数が減

少している理由についての質疑があった。担当課長は減少の要因の一つに、市が「扶養義務者への扶養照会等を強化している」ことが

あると述べた上で、その具体的な方法を次のように解説した。

　「扶養照会の方も、今までは申請が出てから文書で扶養義務者の方に扶養照会を行っておったんですけども、相談に来られた段階

で、その扶養義務者、特に親御さんとか兄弟さんとか、そのあたりのご家族の方に相談されていますかと、一度相談してくださいとい

うような働きかけもさせていただいて、時と場合によってはその方たちも2回目、3回目の相談のときに同席していただいて、今後どう

していくかというのを十分話し合っていただいて、保護に陥らずに、皆さんで支援をしながら生活を自立させていくというようなこと

も今はさせていただいております」

　◇過去にさかのぼって検証が必要

　20年はコロナ禍の経済的影響によって生活困窮者の増加が社会問題となった年である。その年の12月、厚労省は公式サイト上に「生

活保護を申請したい方へ」という特設ページを開設し、「生活保護の申請は国民の権利です。生活保護を必要とする可能性はどなたに

もあるものですので、ためらわずにご相談ください」との広報を開始。特設ページには、生活保護制度に関する「よくある誤解」とし

て、「扶養義務者の扶養は保護に優先しますが、例えば、同居していない親族に相談してからでないと申請できない、ということはあ

りません」との注意書きもわざわざアップしていた。

　しかし、生駒市は生活保護の新規件数を減らすため、相談者の親族にプレッシャーをかけ、役所に呼び出しまでおこなって扶養義務

の履行を迫っていた。こうした対応により、生活保護の申請を断念せざるをえなくなった人も少なくないだろう。

　生駒市では、Aさん以外にも「親族による扶養が可能」との理由で保護を廃止されたり、申請が却下されたり、申請の手前の段階で

追い返されたりしていた人が多数いる可能性がある。市は判決を受け入れた以上、過去にさかのぼって生活保護の違法運用、不適切運

用を徹底検証すべきだ。

　◇ほかの自治体でも

　「親族による扶養」を強調することにより生活保護の件数を抑制する手法は、他の自治体でも散見される。昨年10月以降、生活保護

利用者に保護費の満額を支給していなかったことや職員による暴言・どう喝が常態化していたことなど、数々の違法運用・人権侵害が

発覚した群馬県桐生市も、その一つである。

　桐生市では、11年度に897世帯いた生活保護世帯が22年度には487世帯と半減したことが問題になっているが、実はこの12年の間、

「親類・縁者等の引き取り」による保護廃止は延べ38世帯にのぼることが明らかになっている。

　保護世帯が減少した理由について、桐生市は毎年作成している福祉事務所の「実施方針・事業計画」において、「ケースワーカーが

日ごろから熱心に実施している扶養義務者との交流促進指導」が実を結んだ結果、親族の引き取り件数が増えたと自画自賛している。

　ここでも法律や国の通知に反し、本人の意思を無視した同居の強要が行われていたのは間違いないだろう。

　◇国が見逃していいのか

　1950年に現行の生活保護制度が成立して70年以上が経過し、日本社会における家族関係のあり方はこの間、大きく変化してきた。こ

のことを踏まえ、近年、厚労省は福祉行政が親族間の関係に介入することに抑制的な姿勢を取るようになってきている。

　21年3月、厚労省は扶養照会について、直接の照会は援助が期待できる親族に限ることを明確にした上で、本人が拒む場合は丁寧な

聞き取りをおこなうことを求める通知を各自治体に発出した。

　この新たな通知は生活保護の申請者本人の意思を一定、尊重することを求めるものであったが、自治体が本人の承諾なしに親族に連

絡すること自体を禁止するものでなかったため、自治体の中には通知を恣意(しい）的に解釈し、親族間関係への過度な介入を続けて

いるところも多い。

　一部自治体による法令違反や通知を曲解した運用を国が見逃していてよいはずがない。厚労省は、専門家による審議会を設置した上

で、全国の福祉事務所における扶養照会の運用実態を詳細に調査し、親族扶養と公的扶助の関係を改めて整理し直すべきである。（政

治プレミア）

最高裁 公社住宅の住民の家賃減額等請求権 借地借家法の適用認める

判例紹介　最高裁判所第１小法廷判決２０２４年６月２４日判決

【地方住宅供給公社が賃貸する住宅には借地借家法の適用がある】

地方住宅供給公社が借り主の合意を得ずに家賃を増額できるかどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷（深山卓也裁判長）は公社物件に借地借家法が適用されるとの初判断を示しました。地方住宅供給公社の借り主側が家賃の減額を請求できるほか、値上げに対して争えるようになります。

【公社住宅に借地借家法の適用がある】住宅供給公社は、都道府県などが出資し、住宅の整備・管理などを行います。最高裁判所は、地方公社は「住宅の不足の著しい地域において、住宅を必要とする勤労者に居住環境の良好な集団住宅を供給し、もって住民の生活の安定と社会福祉の増進医寄与することを目的とする法人」であって、「地方公社の業務として賃貸人との間に設定される公社の使用関係は、私法上の賃貸借関係であり、法令に特別の定めがない限り、借地借家法の適用がある」としました。

【借地借家法３２条の適用がある】借地借家法３２条１項は「「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」としています。最高裁判所は「公社住宅の使用関係については、借地借家法３２条１項の適用がある。」と明言しました。（東借連新聞　判例紹介　黒岩哲彦弁護士）

総務省の令和5年度住宅土地統計調査 空き家数過去最多、全国で９００万戸

　総務省は、５年ごとに実施している令和５年住宅・土地統計調査の住宅数概要集計（速報集計）結果を４月30日に発表しました。

　調査結果によると、総住宅数は６５０２戸（２３年１０月１日現在）と、２０１８年から４・２％（２６１万戸）増加しました。総住宅数の最も多いのが東京都の８２０万戸、次いで大阪府４９３万戸、神奈川県４７７戸、愛知県３６６６万戸です。最少は鳥取県の３２万戸で、青森県・秋田県・高知県・長崎県で住宅数が減少しています。

　空家数は９００万戸と過去最多で、２０１８年から５１万戸増加して過去最多となりました。空き家率１３．８％で、２０１８年（１３・６％）で過去最多です。空き家率の最も高いのが和歌山県と徳島県の２１・２％で、次いで山梨県が２０・５％となっています。賃貸・売却用及び二次的住宅（別荘他）を除く空き家は３８５万戸と、２０１８年より３７万戸増加しています。空き家の取得経路の多くが相続ですが、売却も取り壊しもできず空き家になる事例が増えています。空き家を放置し市区町村が「特定空き家」に認定すると固定資産税の軽減措置がなくなり、空き家の破損を放置していると「管理不全空き家」として自治体の勧告・指導の対象になります。

高齢者が詐欺の標的に…監督官庁もメチャクチャ「ヤバい制度」の悪用に「反社会的集団」が乗り出す日 伊藤 博敏 ジャーナリスト

https://gendai.media/articles/-/130845

増加する「身元保証サービス」

全国の65歳以上の1人暮らし世帯が急増し、2001年の318万世帯が22年には873万世帯となり、1000万世帯超えが目前だ。

血縁、地縁が薄くなっているなかでの1人暮らしの老人には、深刻な悩みがある。老人施設はもちろん賃貸住宅への入居、病院への入

院の際、保証人を求められるのだが、用意できずに断られるケースが少なくない。

そこで増えているのが高齢者の身元保証サービスで、内容は契約を結んで保証人になるだけでなく、日常生活の支援、現金や財産管

理、葬儀を含む終活サービスなど多岐にわたる。

同時にトラブルも少なくない。監督官庁があるわけではなく、免許も届け出も不要で誰でも参入できる。そこで情報弱者の老人につけ

込むような価格設定や余分なサービスを付け加えて高額請求。解約を申し出ても返金されないといった苦情が全国の消費生活センター

などに寄せられるようになった。

そのため内閣府の孤独・孤立対策室が中心となって4月19日、「高齢者等終身サポート事業者ガイドライン（案）」をまとめ、5月18日

までパブリック・コメントを求めた。今後、早急に策定することになっている。

刑事罰を伴う法整備が必要

契約締結にあたっては、「民法や消費者契約法に定められた民事ルールに従いつつ、契約の適正な説明（重要事項説明書の交付）を行

うこと」とし、「寄付や遺贈を契約条件にすることは避け、遺贈を受ける場合も公正証書遺言によることが望ましい」と書かれてい

る。

また契約の履行にあたっては、「提供したサービスの時期や内容、費用等の提供記録を作成し、保存のうえ定期的に利用者に報告する

こと」や「利用者から前払い金（預託金）を預かる場合、運営資金とは明確に区分して管理することが望ましい」としている。

どれも当たり前すぎる内容で、これがガイドラインなら事業者のモラルに期待するしかなく、確信犯的な悪徳業者ならなんなく抜け穴

を見いだして突破しそうだ。

日本弁護士連合会は5月17日、「サービス内容が多様・複雑で費用体系が明確でないためにトラブルが多く消費者保護の必要性が高

い」と問題点を指摘したうえで、次のように指摘している。

＜適正化を図るためには、一般的な現行法上の制度を前提とするガイドラインを示すだけでは足りず、事業の特性を十分に考慮した法

制度の整備を速やかに検討する必要がある＞

法規制しなければダメだというわけだ。確かに悪徳業者も存在する現状を考えれば、「望ましい」「重要である」といった書き方のガ

イドラインで防げるものではなく、刑事罰を伴うような法整備が必要だろう。

監督官庁がない

司法書士が中心となった公益社団法人「成年後見センター・リーガルサポート」の5月17日付意見も厳しい。

＜「義務」や「禁止事項」にはほとんどふれられていないため、ガイドラインに沿った確実な運用が期待できるのか不透明である。

チェックリストにチェックが入っているなら問題ないという認識であれば、現場において数多くのトラブルが発生する可能性も否定で

きない＞

これもガイドラインでは防げないという意見だ。何より同様の意見を身元保証サービス事業に参加している業者自身から聞けた。葬儀

事業からこの分野に進出して1年目の業者である。

「中小の業者が多く、しかも監督官庁がなく縛りもないから、みんな好き勝手にやっている印象です。利用者から通帳と印鑑（キャッ

シュカード）を預かっているよう業者もいて『それは止めましょう』というガイドラインで対応できるものじゃない。認知度が高く信

用のあるリーディングカンパニーがビジネスをリードすればいいのですが、そうした企業もいない以上、法整備をしっかりするしかな

いと思います」

監督官庁がないというのは、この種の役所仕事では致命的だ。公表された「ガイドライン（案）」には取りまとめ役として「内閣官房

（身元保証等高齢者サポート調整チーム）」の名が上げられ、窓口は内閣府孤独・孤立対策室で以下に次のような省庁の名前が書かれ

ている。

金融庁、消費者庁、総務省、法務省、厚生労働省、経済産業省、国土交通省ーー。

反社が乗り出してきたら…

それだけ事業内容が多岐にわたるわけだが「ガイドラインの策定時期はいつか」という筆者のごく基本的な問い合わせに応える部署が

ない。結局、わかったのは厚生労働省老健局が内容のとりまとめは行うものの、今後のスケジュールを把握しているのは内閣官房副長

官補室で、それも「今のところいつになるとはハッキリ言えない」という心許ないものだった。

老人相手の犯罪といえば「振り込め詐欺」が思い浮かぶ。警告が繰り返され、何度報道がなされても被害者が減らないのは、他人との

縁が薄れて孤独に沈み、あらゆる騙しのパターンを持つ連中に引っかかってしまうからだろう。そして老人にはカネがある。

海外を拠点とした振り込め詐欺グループの摘発が相次ぎ、担当する警視庁捜査員などによると「そろそろ（振り込め詐欺も）限界に近

づいた」と思う連中もいるという。

そうした反社会的集団が、身元保証サービスに確信犯として乗り出せばどうなるか。ガイドラインの段階でもたもたしている状況では

ない。

更新料と未払いで地主から契約解除通知

　足立区内で約３０坪の宅地を賃借する宇田川さん（仮名）は本年２月に地主代理人弁護士から更新料・地代未払いによって信頼関係が著しく破壊されたことから本件土地にかかわる賃貸借契約を解除する。１か月以内に、建物収去土地明渡と滞納地代の支払を通知されたと相談に訪れた。

　組合では先ず更新料について土地賃貸借契約書に更新料についての特約はあるか聞いたが、一昨年５月の更新時に更新料支払を請求されたまま支払いますと回答したとのこと。支払うお金の目途があったのか尋ねると何とかなると思ったと答えた。宇田川さんは支払うことが難しい更新料を安易に認めてしまう性格のようだ。地代の支払いは借地人の義務であることは知っていますか。地代の滞納がある場合申し訳ないけど地主及び地主代理人弁護士には反論する

こてはできないので先ずは代理人弁護士に再度、更新料の分割支払と地代滞納分支払計画書を作成提出するように助言した。　相談者は地主から何回か更新料分と地代滞納分支払を督促され一時は払ったが、再度払うことが難しくなり滞納した経緯がある。体調面で問題があることはわかるが、できれば一昨年の更新時に相談に来て欲しかった。（東京借地借家人新聞より）

「住宅セーフティネット法」改正案 衆院本会議で可決・成立

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20240530/k10014466011000.html

賃貸住宅の入居を断られる高齢者や障害者などの住まいの確保につなげようと、大家が貸

「住宅セーフティネット法」改正案 衆院本会議で可決・成立

しやすい環境を整える、いわゆる「住宅セー

フティネット法」の改正案が、30日、衆議院本会議で可決・成立しました。

高齢者や障害者、DVの被害者などが賃貸住宅の入居を断られるケースはあとを絶たず、特に高齢者については、孤立死に伴う遺品の処

分の負担への不安から多くの大家が拒否感を示すなど、住まいの確保が課題となっています。

こうした人たちを支援しようと、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」、いわゆる「住宅セーフティネッ

ト法」の改正案が、30日の衆議院本会議で可決・成立しました。

今回の改正で、住まいの確保を促進するための取り組みが制度化され、都道府県から指定された「居住支援法人」などが、入居からそ

の後の安否確認や見守りを行ったり福祉につなげたりする住宅を「居住サポート住宅」として認定します。

また、借り主が「居住支援法人」を活用して家賃の滞納を立て替える保証会社と契約を結びやすくする制度も設けるなど、大家が貸し

やすい環境づくりが進められることになります。

国は、来年秋ごろに施行を目指すことにしています。

「居住支援法人」の役割重視 背景には厳しい現実

改正法では「居住支援法人」の役割が重視されていますが、背景には住宅の確保が難しい人たちが置かれている厳しい現実がありま

す。

東京・町田市で1人暮らしをしている三橋勇さん（63）は、長年住んでいたアパートが老朽化で建て替えることになり、去年、立ち退

きを求められました。

三橋さんは腎臓に病気があり、透析治療で通う病院の近くにあるマンションへの入居を申し込みましたが、契約の際に緊急連絡先を頼

める親族などがいなかったこともあり、断られたということです。

こうした中、ケアマネージャーの紹介で「居住支援法人」のサポートを受けるようになったところ、不動産会社が理解を示し部屋探し

を始めてから3か月後にこのマンションに引っ越すことができました。

三橋さんは「以前住んでいたところと病院との距離は変わらず、場所がいいので気に入っています。無事に引っ越しできてほっとした

というのが一番で、『居住支援法人』には感謝の気持ちでいっぱいです。今度はできるだけ長くこの部屋に住み続けたいです」と話し

ていました。

専門家 “持続可能な仕組みづくりが重要”

住宅政策に詳しい東京大学の大月敏雄 教授は「今回の法改正で大家が住宅に困っている人に、住まいをより貸し出しやすくなる仕組

みになった」と評価しています。

一方で「『居住支援法人』に相応の対価を支払う体制が十分に整っていない。法人の運営を支援するメニューを強化していくことも必

要だ」と述べ、持続可能な仕組みづくりが重要だと指摘しています。

賃貸豆知識

Ｑ重要事項説明義務
　不動産仲介業者が行った説明と物件の状態が全く異なっていました。不動産仲介会社に責任はないのでしょうか。

Ａ　不動産仲介会社は、宅地建物取引業者として、借主になろうとする者に対して重要事項を説明する義務を負っています。これに違反する行為は、行政処分の対象となる可能性があるほか、事情によっては損害賠償責任を負ったり、悪質な場合には刑事罰が科せられたりする可能性もあります。
　賃貸契約では平成２９年１０月より、非対面でＩＴを活用したオンラインによる重要事項説明も可能となりました。物件の内見もせず契約し引っ越してみたら、部屋が清掃もされずゴミ屋敷状態だったという事例もあります。賃貸借契約を締結する前に、物件の内見を行い、重要事項説明と物件の状態が違うときは、入居前に物件の修理を依頼しましょう。ＩＴを活用した説明ではなく、対面できちんと説明してもらいましょう。

Ｑ居住者に責任のない水漏れ
　台所の下で水漏れしているようなので、調べてもらったら、排水管の老朽化による水漏れだと言われました。大家に言ったら、使い方が悪いのだから、自分で修繕してくれと言われましたが、自分で修繕しなければならないですか。

Ａ　通常の生活の範囲内の使用方法であれば、借主に過失があるとは認められないと考えらえます。その場合、排水管は居住に必要な設備ですので、貸主に修繕義務があります。民法６０７条の２では、①借主が貸主に修繕が必要である旨を通知し、叉は貸主がその旨を知ったにもかかわらず、貸主が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、②急迫の事情がある時には借主自ら修繕を実施し、貸主に費用を請求できることになります。従って、貸主に排水管の修繕について期間を決めて修繕をするよう内容証明郵便で通知し、その期間に修繕をしない場合は借主の方で修繕費用を立替え、貸主に修繕費用を支払うよう督促しましょう。（多摩借組ニュースより）

社説：住宅弱者 誰も入居拒否しない社会に

https://nordot.app/1155053615676523113

　「住宅弱者」をどう救うか。
　1人暮らしの高齢者が2050年に1千万世帯を超え、5軒に1軒の割合になるという国の最新推計が公表された。死別や未婚で頼れる身寄
りがなく、暮らしの根幹となる住まいへの入居を拒まれ、行き場をなくす人の増加が懸念される。
　単身高齢者らの住宅確保を支援するため、住宅セーフティーネット法改正案が今国会で審議されている。2017年に創設した高齢者、
低所得者らの入居を拒まない賃貸住宅を紹介する「セーフティーネット登録住宅」制度を拡充する内容だ。
　日本賃貸住宅管理協会の調査では、単身の高齢者の入居に拒否感がある大家は65％、実際に60歳以上の単身者の入居を断っている大
家は11％あった。大家側の理由は、孤独死と遺品の処理への不安、家賃滞納、認知症になった場合など入居後の課題の相談ができるか
といった懸念が背景にあるとされる。
　セーフティーネット登録住宅は昨春時点で、京都府約1万3千戸、滋賀県約1万千戸。制度創設後の新型コロナウイルス禍での停滞を
勘案しても、伸びを欠く。入居相談や家賃債務保証をサポートする居住支援法人の数も十分といえないという。
　障害者や低所得者、ひとり親世帯も家を借りにくい住宅弱者だ。児童養護施設を出た人も保証人を見つけるのが難しい。
　一方で、空き家は増えている。18年調査で京都府は17万戸、全国で846万戸に上り、総住宅数の1割を占める。住宅施策と福祉施策の
間に空いた大きな溝を埋めねばならない。
　改正法案は、入居後の見守りや一定の債務保証などサポートの強化で、大家の不安を軽減する狙いがある。国会審議を通し、実効性
を高めてほしい。
　国が同法で「住宅確保要配慮者」と定義するより幅広く、入居差別に苦しむ人たちがいることにも目を向けてもらいたい。
　同性パートナーの世帯、生活習慣の異なる外国籍の世帯、ヘルパーが頻繁に訪れる難病患者、刑務所を出所した人らである。差別や
偏見から家を借りにくい「住宅難民」ともいえよう。理不尽に住まいの確保を拒まれ続け、諦めている人の実態を十分に把握する必要
がある。
　府県営や市町村営などの公営住宅こそ、本来の住宅セーフティーネットにほかならない。
　連帯保証人が見つからずに入居できない人をなくすため、国土交通省が、公営住宅の募集に際して保証人規定を削除するよう全国の
自治体に要請したことは評価できる。京都府や京都市も保証人規定を除いた。
　民間賃貸住宅がいまだカバーできない住宅弱者の受け皿として、公営住宅が果たすべきことは多い。福祉施策と結びつけてさらに要
件を柔軟にし、入居後のサポートを充実させることが求められよう。

日本高齢者大会で細谷東借連会長が民間借地借家人の現状と高齢者の住宅問題で報告

　第３６回日本高齢者大会が１１月１２日・１３日に東京で開催され、１３の学習講座と１４の分科会が１２日に豊島区西巣鴨の大正大学で開かれ、第１０分科会「住まいは人権～住宅政策を見直す」には３３人が参加しました。
講師の佐藤和宏高崎経済大学准教授より、高齢者の住まいの実態、高齢者の入居拒否問題、住まいは「人権」のために公営住宅の拡大と住宅手当の拡大、社会保障運動としての今後の取組み等が講演されました。高齢者の入居拒否問題では、日本では入居差別禁止法が存在しない。また、生活保護の住宅扶助費の単給化等によって住宅費の所得補償の必要性などが強調されました。

　続いて、サブ助言者の東借連の細谷紫朗会長より、「民間借地借家人の実態と高齢者の住宅問題」と題して、地上げ問題と地上げ屋の手口、トラブルが多い借地・借家として、高額な更新料と賃料増額請求、老朽借家の明渡し問題、退去時の原状回復問題などについて報告しました。賃借人にとって重い家賃負担について、収入の減少や物価高で年々家賃負担が重くなっており、収入に占める家賃負担の割合が３０％超える借家世帯の割では、若年者、高齢者、女性、非正規雇用世帯ほど家賃負担が過重である実態が指摘されました。高齢者など住宅弱者が安心して住むための課題では、家賃補助制度の創設、公営住宅の供給拡大、連帯保証人不要の公的な保証人制度の創設が強調されました。
　次に、サブ助言者の小川満世ＮＰＯ法人建築ネット前理事長より、戦後の住宅政策の教訓をつかむことが住宅貧困の現状を打開する道であると報告しました。（全国借地借家人新聞１２月号より）

借地借家Q&A

Ｑ　賃貸借契約期間が１２月末で満了します。家主が突然契約の更新をしないので、立ち退きを請求してきました。私は今のところに入居して４年ほどで、立ち退きたくありません。どうしたらいいでしょうか。家賃は家主の銀行口座に振り込んでいます。
Ａ　賃貸人は賃貸借契約を解除するには、期間満了の６カ月前に賃借人に対して更新しない旨の通知をしない時は、従前の契約と同一の条件で契約は更新したものとみなす。但し、契約の期間の定めのないものとする（借地借家法第２６条、賃貸借契約の更新等）。また、同法２６条１項の解約の申入れには、賃貸人に正当事由があると認められる場合でないと、することができない（借地借家法第２８条）。正当事由とは賃貸人と賃借人の事情を比較して、賃貸人により切実に建物を使う必要性が必要とされています。
　このように、賃貸人は賃借人の同意がないと賃貸借契約を解約できません。正当事由があるか否かは最終的には裁判所で判断されます。賃借人に家賃の不払いや重大な契約違反がないと、解約はさらに困難です。
賃貸借契約が切れても、契約は法定更新されます。賃借人の対応としては、まずは明渡しの請求を拒絶し、今まで通り住み続ける意思を賃貸人に文書等で伝えて下さい。家賃は１月分以降も家主の口座に振り込んでください。家主が口座を閉鎖し、賃料の受け取りを拒否してきたら、家賃の支払い場所を管轄している法務局に賃料を供託して下さい。

借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

借地契約の名義が母親のまま、相続人が国交のない外国にいて、生死が不明、相続ができない

　足立区内で１５坪の宅地を賃借する池田さん（仮名）は建物の一部を飲食店に貸しているが地主は底地を売却し、購入した酒類販売会社から所有権移転のコピーと通知書が届いた。
　新地主の会社はできれば借地権の買取りを打診してきたので、池田さんはネットで借地借家人組合の存在を知り、電話で今後の対応について相談したい旨伝えた。
　組合では借地契約の内容について伺い更新までの期間は２年ぐらいあり飲食店店主には話の内容を伝えておく。条件次第では売却は考えているのかと尋ねると答は借地権者の母親が十年前に亡くなったが、相続ができない理由がある。相続人５名のうち姉二人が外国におり現在は国交がないので、生死も判らず遺産分割協議書も作成できない状況にある。何度か司法書士に依頼したが難しいとの話で全く進んでいないのが現状である。池田さんは引続き住み続ける他ないのかと話され、旧地主は更新の際は土地賃貸借契約書の名義は私を借地権者として認めてくれた経緯があるが建物の名義は母親のままである。今後、建物の名義変更をしたいと思っても手続ができないままにしておくことは来年４月の相続登記制度の義務化が発表されているので心配と話された。(東京借地借家人新聞より）

地主が相続で金融機関に底地を売却、契約した面積が減少したが

　足立区内千住地区で１００坪の宅地のうち、約１５坪を賃借する黒川さん（仮名）は、地主が死亡し相続が発生し、相続人の娘は地元の金融機関に底地を売却した。今年になり地主の信用金庫は測量し分筆登記をすると契約書に明記された面積から２．６２坪も減少していることが測量図・公図等が送られてきて判明した。
黒川さんの父が大事に取って置いた足立借組・常東支部が撒いたビラから現在の事務所の電話番号を見つけ出し、電話して息子と一緒に尋ねてきた。父が平成元年に高額な権利金を支払い購入した経緯があり納得がいかない様子で、何とかならないのかとの質問に組合では土地賃貸借契約書を締結する際に地積確定の測量は行いましたかと尋ねると契約書には測量図の添付はされていないという。
この場合、契約書に明記されている面積はあくまで地代額を算出するための基準として坪数を表示しているのである。このため、契約書上の坪数と実際に使用している土地の面積が違うことはよくある。しかし減った分の土地返却請求は難しいのではと回答する。（東京借地借家人新聞より）

連帯保証契約を解除できるか

契約を、当事者の一方的な理由で解除することはできないため、連帯保証人が保証契約を一方的に解除することはできません。

ただし、貸主が賃貸借契約の解除が認められる場合に敢えて解除しない等、貸主と保証人との事情を考慮し、保証人から保証契約を解約することが認められる場合があります（期間の定めのない保証契約の場合について、大審院判決昭和８年４月６日大民集１２巻７０１頁、大審院判決昭和１２年判決全集より）。賃借人が長期に家賃を滞納しているのに、貸主が漫然と契約の解除や明渡しの措置をとらない場合には、連帯保証人から連帯保証契約の解約をすることは可能です。ただし、連帯保証人の都合だけで連帯保証契約の解約はできないので注意が必要です。

まお、改正民法が適用される場合には、極度額を限度として賃貸借契約に関わるすべての債務につき、連帯保証人は責任を負うことになります。極度額については、連帯保証人と貸主の間で合意により定めるもので、とくに基準はありませんが、月額家賃の○○月分とするか、金額を○○万円とするか一義的に定める必要があります。家賃の１年分ぐらいが多いようです。（東京多摩借組ニュース４月号より）

給湯器の故障で家賃減額

世田谷区で部屋を賃借している萌田さん（仮名）は設置されている給湯器が故障しました。

管理会社に電話をすると早速修理の手配をしてくれたが修理完了まで３日ほどかかると言われ、この寒い時期にお湯が使えないのは納得いかないと不満を言ったところ、家賃減額をしますと返答されたので、詳細を相談したいと組合に電話相談してきました。

組合のアドバイスは、民法６１１条の一部滅失等の賃料減額について一定期間使用できない期間は話し合いによって家賃を減額してもらえると伝えました。萌田さんも簡単に解決しないと思っていたが、管理会社と穏やかに話し合いします、民法６１１条についても調べてみますと前向きな答えでした。ただ免責期間として一定期間分は減額対象にならない日数があるので、そちらも確認し、話し合ってくださいと伝えました。

管理会社が丁寧なのですぐに解決しそうですし、組合にも相談して良かった、感謝いたしますとお褒めの言葉がありました。（全国借地借家人新聞より）

定期借家契約に歯止めをかける

　立川市上砂町のアメリカンビレッジ（アメリカ村）に住む山田さん（仮名）は、４５年以上にわたり入居している。広い芝生と１戸建ての米軍ハウスとして人気の賃貸住宅で当時は日本人も沢山入居していたが、老朽化が激しく、次々と転居する人が出て、山田さんを含め現在入居中の日本人は３人ほどになった。他は米軍関係者である。４０年前にアメリカ村閉鎖計画が起き、住民も組合にも加入し、住民運動の力で閉鎖を撤回させた。

　山田さんは家主と交渉し、近くの修理修繕が終了した空き家に転居することになったが、転居後に家主が提示した契約書は２年契約が満了したら終了する定期借家契約だった。家主は覚書で再契約可能な書面を用意してきた。家主側の代理人弁護士とも話し合いしたが、再契約条項を検討してほしいと言われた。組合の弁護士とも相談し、以下のように再契約条項を修正させた。

　「原契約の契約期間（２年間）について、甲及び乙は次の各号に該当する事由が存在せず、かつ乙（借主）が再契約を希望する場合には、原契約の月額賃料、水道・下水道料金で原契約に定める再契約とすることを合意した。各号の①は乙が病気等になり居住上のルールを守れなくなった場合（中略）、②甲がアメリカンビレッジの全建物について賃貸事業を終了する場合」以上の合意をした。

借地借家問題のご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４