65歳以上の4人に1人が賃貸への入居を断られた経験あり 高齢者の入居を難しくする3つの阻害要因

住宅難民問題」の解決にはたして道はあるのか
山本 久美子 : 住宅ジャーナリスト
https://toyokeizai.net/articles/-/449717

　65歳からの部屋探しを専門で支援する株式会社R65が、こんな衝撃的な調査結果を公表した。
　65歳以上の「4人に1人」が、賃貸住宅への入居を断られた経験がある。20～30代の約6割は、この「65歳以上の住宅難民」問題を知
らない。若い世代には意識しづらいようだが、高齢者は賃貸住宅が借りづらいという現実がある。理由はさまざまだが、いくつかの原因につ
いては解決の糸口も見え始めている。詳しく見ていこう。

65歳以上の住宅難民問題とは？　

　R65が、全国の「65歳以上」と「20～30代」を対象に、65歳以上が住宅難民になりやすいことについて調査をした。65歳以上に、
「不動産会社に入居を断られた経験があるか」を聞くと、「はい」と回答したのは全国では23.6％で、関東圏に限ると27.9％にまで上
昇した。さらに、断られた経験の回数を聞くと、「1回」という人が半数近くになるが、「5回以上」という人も13.4％(関東圏では17.
6％)もいた。
　調査結果から、賃貸住宅を借りる高齢者が多い都市部ほど、入居を断られた高齢者の数やその頻度が多いことがわかる。高齢になる
と賃貸住宅が借りづらいことはわかっていたものの、対象の多さや断られた頻度の多さを知ると、胸が痛むばかりだ。
　R65によると、「65歳以上が入居可能な賃貸物件の割合は、全体の約5％しかないといわれている」という。高齢者が安心して暮らす
には、商業施設や病院などが近くにあり、段差などがないバリアフリーな建物であることなども求められるので、こうした条件を満た
したうえで、入居を拒まれないという賃貸住宅を探すのは、本当に大変なことだろう。
　では、なぜ高齢者が入居を拒まれるのだろうか。(公社)全国宅地建物取引業協会連合会(以下、全宅連)不動産総合研究所の岡崎卓也
さんに聞いてみた。
　全宅連では、4年前から「住宅確保要配慮者等のための居住支援に関する調査研究」に取り組んできた。住宅確保要配慮者とは、住
宅の確保が難しいといわれる高齢者や低額所得者、障害者、外国人などだが、なかでも対象者数が多くて日常的に接することの多い
「高齢者」について、居住支援のための調査研究を進めてきた。
　岡崎さんによると、全宅連に所属する不動産会社各社への調査を進めたところ、高齢者の入居を妨げる要因として、主に3つの課題
が挙げられたという。
(1) 入居時の不安:何かあったときに対応してもらう「連帯保証人」や「緊急連絡先」が確保できるか
(2) 入居中の不安:認知症など判断力が低下した場合、どう対処したらよいか
(3) 賃貸契約終了時の不安:亡くなったとき、特に孤独死などが起きた場合に、賃借権の相続の解消や残置物の処理に手間がかかり、
次の入居に支障があるのではないか
　こうした不安が阻害要因となって、貸主(大家)が貸したがらない、不動産会社が住宅の斡旋をしたがらないといった事態になり、高
齢者が賃貸住宅の入居を拒まれるという結果になっているのだ。
　このような実態を受けて全宅連では、高齢者の入居に際して、「入居審査」や「賃貸借契約」の際の注意点をまとめたガイドブック
を作成し、室内の異常に早期に気づくための高齢者の見守り機器の設置を勧めたり、孤独死などで発生する原状回復費用や残置物の処
理費用、次の入居までの空室等の家賃保証などに対応する保険への加入を促したりといった、不安を払拭する方法を提案している。
　さらに、認知症や健康上の問題については、介護・医療・法的専門家などとの連携が必要なため、福祉事業者等とのネットワークの
構築も提案をしている。こうした不動産業界の努力でカバーできることもあるが、一方で、不動産業界の頑張りだけでは対応できない
大きな課題も残っている。

孤独死で事故物件と扱われるのが最大の不安

　例えば、室内で自殺や他殺、事故死などが起きたり、近隣に暴力団の事務所などがあったりすると、そこに住むことに嫌悪感を持つ
人がいる。これを「心理的瑕疵(かし:欠陥や傷などの意味)」という。宅地建物取引業法では、不動産会社は契約の判断に影響を及ぼ
すような重要な事実を告知する義務があるとしているが、心理的瑕疵もこの重要な事実に含まれる。
　現状では、孤独死も心理的瑕疵に該当すると考える人が多いため、それを告知することになり、そうなるといわゆる「事故物件」と
して、次の入居者が決まらなかったり、家賃を下げざるをえなかったりする。貸主にとっては、家賃の値下げや空室期間の長期化は避
けたい事態なので、高齢者の入居に不安を感じる大きな要因になる。
　高齢者の自然死は日常起こりうることなので、孤独死は心理的瑕疵に該当しないという考え方もあるが、孤独死で発見が遅れる場合
もあって、その場合は異臭などの問題も発生する。現状では、心理的瑕疵の法的な基準が定まっていないことから、不動産会社によっ
て告知する内容などが異なるというのが実態だ。
　全宅連は心理的瑕疵の考え方を整理し、行政に働きかけた。国土交通省も、2020年2月に「不動産取引における心理的瑕疵に関する
検討会」を設置し、2021年4月に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)を取りま
とめた。
　ガイドラインの案によると、住宅における自然死については原則として告知は不要とするが、「死亡後に長期間放置されたことで室
内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃(原状回復のために消臭・消毒や清掃)等が行われた場合」には告知を要する、などと
している。ガイドライン案は、パブリックコメントを経て修正のうえ、秋には決定する見込みだ。
　孤独死には別の問題もある。賃借権は相続の対象になるからだ。賃貸借契約期間中の孤独死で、連帯保証人や緊急連絡先が相続人で
あれば、契約を終了させることができるが、相続人が不明な場合は法的な手続きが必要となり、契約を終了させるまでに時間がかかる
ことになる。
　さらに、入居者の残した家財道具等(残置物)も相続の対象になるので、勝手に処分することができない。相続人に引き取りを求める
か、処分の同意を得る必要もある。
　この残置物の問題についても、国土交通省が2021年6月に、賃貸借契約の解除や残置物の処理を内容とした死後事務委任契約に関す
る「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を定めた。
　こうした国の指針を得ることで、賃貸借契約の段階でリスクを減らすことができる体制が整いつつある。高齢者の住宅難民問題への
糸口は見出したものの、本格的な不安解消にはまだ時間がかかるだろう。

若年層は長期的なプランを

　さて、再びR65の調査結果を見よう。この「高齢者の住宅難民問題」については、65歳以上では64.2％がその実態を認知している一
方、20代では64.4％、30代では58.6％と6割の若者が認知していないという結果になっている。
　こうした現状を知った20～30代は、「高齢者の受け入れはリスクが伴うのでしょうがない」53.8％(とてもそう思う16.2％+まあそう
思う37.6％)と回答する一方で、「将来のことを不安に思う」(67.8％)、「年齢を理由に住まいを選択できないことはおかしい」
(63.0％)、「社会課題としてもっと周知されるべき」(72.7％)などの問題意識も高めたようだ。
　住宅確保要配慮者に対しては、本来は公営住宅がカバーすべきではあるが、公営住宅の数は決して多くはない。また、国土交通省で
は、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅(=セーフティネット住宅)を登録し、「セーフティネット住宅情報提供システム」に
よって物件を検索できるようにしているが、これも数は十分ではない。
　高齢者の住宅確保として、一般の賃貸住宅が活用されることが期待されるが、行政や業界のこれからの頑張り次第というところだろ
う。
　となると、住宅を購入して高齢期のリスクに備えるという考え方も生まれる。困ってから住宅を購入しようとしても難しい場合も多
いので、住宅ローンを組める若いうちから高齢期の住宅確保を視野に入れて、長期的な計画を立てることが必要だろう。
　超高齢化社会となる我が国においては、高齢期にどこに住むかは大きな課題だ。社会全体で改善に向けて本腰を入れて取り組む段階
にきているように思う。

残置物の処理等に関するモデル契約条項について 弁護士 増田 尚

６月７日、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（モデル契約条項）が公表されました。
　モデル契約条項は、昨年１１月１２日に開かれた自由民主党賃貸住宅対策議員連盟総会で、議連や業界団体から、遺留品や残置物について取り扱い・撤去の簡素化の要請がなされたことに対し、法務省民事局から、契約条項のモデルを示すことを約束したことに端を発しています（「全国賃貸住宅新聞」同月１６日付）。

　 残置物処理リスク軽減のため

要するに、単身高齢者が賃貸期間中に亡くなった場合に、残置物の引き取りをするために相続人を探したり、相続人に引き取りを拒否されたりして、処分の手間や費用がかかり、次の賃借人に貸せないなどのリスク（残置物リスク）を軽減するために提唱されたのが、このモデル契約条項です。モデル契約条項は、賃借人が受任者との間で、賃借人が死亡したときに、賃貸借契約を解除する代理権や、残置物の廃棄や処分について指定して、その事務処理の権限を受任者に付与するという内容です。モデル契約条項を作成した国交省住宅局と法務省民事局は、モデル契約条項を利用すれば、残置物リスクへの賃貸人の不安感が払拭され、単身高齢者に賃貸住宅の提供がすすむ効果が期待されると推奨しています。

賃借権の相続の権利侵害に

　しかし、残置物リスク回避という賃貸人側の利益を保護する一方で、賃借人やその相続人の権利利益が侵害されてよいのでしょうか。賃借権や室内の動産は、相続の対象となるものです。賃貸住宅契約を継続するかどうかや、室内動産をどう処分するかは、住宅の占有・使用権や動産の所有権という重要な財産権に関するものであり、賃借人（の相続人）が自由に決定すべきことです。にもかかわらず、賃貸住宅を確保したいのであれば、賃貸借契約を解除するかどうかや残置物の処分の権限を制限されることを甘受しなければならないとすれば、それはもはや任意による自己決定とはいえないでしょう。

　 単身高齢者に残置物等事務委任契約強要に

　特に問題なのが、賃貸借契約におけるモデル契約条項です。これは、賃貸借契約の条項に、解除関係事務委任契約や残置物関係事務委託契約を締結することを盛り込み、それらの契約が賃貸借契約中に終了した場合には、同内容の契約を新たに締結するよう努めることを定めています。しかし、これでは、賃借人となろうとする単身高齢者は、これらの契約を締結して、賃貸借契約の継続や残置物の処分を委ねるか、さもなくば、賃貸借契約を締結しないかの選択を迫られることになり、自由な意思決定を侵害するものといわざるを得ません。

　管理業者が受任者になれば利益相反に

　また、賃貸住宅管理業者が受任者になれるとしている点も、疑問です。管理業者は、賃貸人から委託を受けて管理業務に従事しているのですから、賃借人（の相続人）と利害が相反することは明らかです。国交省・法務省は、賃貸人の利益を優先することなく、委任者である賃借人（の相続人）の利益のために誠実に対応することが求められるとして、管理業者が受任者となることもただちに無効とはならないと説明しますが、賃借人（の相続人）に誠実に対応して、残置物の所有権等を保護すればするほど、残置物リスクを回避して、早期に、賃貸借契約を解除させ、残置物を撤去させたいとの賃貸人の委託の趣旨に反することになるのは必定です。国交省・法務省は、賃借人から委託を受けており、形式的には利益相反は生じないとみえる家賃債務保証業者については、滞納が長期化し保証債務の履行額が増えることから、実質的には利益相反が生じると判断して、受任者となることは避けるべきと考えており（そのような考え方はまことに正当ですが）、管理業者が受任者になる場合と整合しないのではないでしょうか。

(全国借地借家人新聞より）

家賃保証会社 被害実例 家賃滞納ないのに勝手に鍵交換される

　国土交通省が昨年１０月に行った家賃債務保証業についての調査によると、管理会社が個人の連帯保証人に代えて、家賃債務保証業者を利用するケースは約８割と急増しています。この内、連帯保証人プラス家賃債務保証業者を利用するケースが１割を占め、家賃債務保証業者が別途連帯保証人を追加する事例も起きています。家賃債務保証業者に対する法的規制がなく、悪質な相談が増えています。最近では、家賃の取り立て以外に賃貸住宅の退去後の原状回復請求を管理会社が保証業者に委託する事例も増えています。

１Ｈさん ３０代
　新日本信用保証

・原状回復費用が１６万円と高額だったため保留とし、明細を求めたが、管理会社は「見積もりは正しい、何を言われても保証会社に回すだけだから不利なのはあなた」と言われる（明細は最後までもらえず）
・管理会社が保証会社に退去費用を請求。
・保証会社から「1週間以内に払ってください」と連絡あり、今後、部屋を借りるさいの審査に響くと思い、やむなく払う。
・しかし、額に不信を持ったため、大家に「裁判しますよ」と内容証明を送ったところ、１２万円が返金された。

２Ｔさん ５０代
エポス保証
・都民住宅を賃貸借契約。
・都に申請し、連帯保証人を２名（母８０代、兄６０代）立てる
・自分（借主）と兄については源泉徴収票のコピーを提出
・都民住宅の募集には「保証会社可」と書いてあり、必須とは知らなかったので利用するつもりもないし聞きもしなかった
・賃貸借契約の時になって、はじめて保証会社と契約するよう言われ、どうすることもできなかった。内容についての説明は一切なく「カードを作ればポイントが使えますよ」と言われただけ
・都に申請し連帯保証人を２名立てている。都民住宅なのに、なおかつ保証会社に強制加入はひどい。
※保証会社との契約には緊急連絡先（母）を求められた。

３Ｍさん 　全保連
・連帯保証人を立てられないので保証会社と契約。
・「審査の結果、連帯保証人を立ててください」と言われる。
・「知人でもいいから」と言われ、現在は知人になんとかお願いしているが、これでは連帯保証人を立てられない人は住むことができない。

４Ｓさん　日本セ
ーフティー
・１９歳の娘が賃貸借契約する際に父親を連帯保証人とした。
・内覧時の資料には、保証会社必須とは書いておらず「総合的に判断したうえで保証会社を追加で依頼する場合がある」とあった
・不動産屋から「娘さんの年収が低いので、保証会社も付けないといけない」と言われる
・それなら父親名義で契約しますと言ったところ、代理契約は借主が学生に限る、と言われる。しかし父親名義の部屋に娘が住めないなんて、おかしい。
・物件の立地等から、やむなく条件をのんだが、保証会社と契約させられ、さらに保証会社との契約にも連帯保証人（父）を立てさせられた
・結局はじめから保証会社ありきで、いくらであろうと「年収が低い」と言うのだと思う。不本意な契約をさせられている。

その他
・５万８千円の家賃で１６万９千円の退去費用を日本セーフティーに請求された。退去時に金額は言われず、まっさらな紙にサインをさせられた。
・配管に問題があったが直してくれないので退去したところ、違約金とハウスクリーニング料、配管（シリンダー？）の修理代まで請求された。請求は「ほっと保証」に回され「さっさと払え」の一点張り。やむなく子どもの奨学金で工面した。管理会社は保証会社から全額を手にしており、保証会社は死にもの狂いで請求してくる。この理不尽なシステムをどうにかできないか。ちなみに現在の住まいも全保連と身内の連帯保証人の二重保証。
・中国籍。外国人専用のＧＴＮという保証会社。契約する時に「出張費」として７千円払わされた。知識がなかったので払ってしまったが、おかしい。
・家賃滞納をしていないのに、オーロラに勝手に鍵を交換させられた。振り込んだ家賃を、家賃回収代行をしていたオーロラが大家に渡しておらず、大家にしてみたら「滞納している」となり、オーロラに退去の手続きを頼んだようだ。被害者はオーロラを告訴するとのこと。

（全国借地借家人新聞より）

原状回復問題で管理会社と交渉し、１４万９千円と請求が３万円の負担で決着

阪神間の北部に位置する川西市で７年間借りていた借家を本年２月２７日に明渡し、尼崎市に転居されたTさん６７歳は、貸主から４月２日に原状回復費１４万９千円を請求されました。納得がいかなく、尼崎の年金者組合の役員さんに相談され、そこからの紹介で組合に相談に来ました。原状回復の明細は、クロスの張替全室分で１１万６０００円、フスマ張替３千円とハウスクリーニング３万円の合計１４万９千円の請求に対し、フスマの張替はペットによる損傷なので認め、それ以外は国土交通省の「原状回復トラブルガイドライン」に照らしても全室のクロス張替は認められないと、内容証明を本人が書き、相手に４月２７日に発送し返事を求めました。

５月１日に貸主から手紙で通常損耗は認めるが、その他は認めない、そして、話し合いを求めてきたのでTさんは貸主との話し合いを持ちました。貸主の管理会社は宅建業者の社長と話し合うことが決まり、借家人組合で原状回復問題で学んで知識を得たので一人で宅建業者との交渉を持ちました。

初めに友好的に話し合うことを確認し、Tさんは借主の損傷した部分は払うが、ハウスクリーニング費の３万円は支払わないことを提案し、貸主側からは損傷部分が損傷の５分の１はあると主張があり、管理会社の社長は歩み寄りについて貸主のオーナーを説得し、約２時間に亘る話し合いで両者が歩み寄り、請求全額から、借主が３万円を支払うことで合意することになり、解決しましたと報告されました。　

Tさんは、組合から良きアドバイスをいただき、相手方と自信を持って話し合いが持てたと感謝を述べています。

（全国借地借家人新聞より）

地主が５０年前の外壁塗装工事が無断と因縁をつけ、新しい契約書の作成を強制

大阪市東住吉区で二代にわたたり借地上の木造住宅に住むＭさん。昨年六月雨季を迎え外壁の塗装工事を申し出た処、地主は５０年前亡父の外壁塗装は「無断」だったと拒否した上に、新しい「契約書」にその５０年前の工事は無断で強行したと明記する条項を加えた書面を送付し、署名を求めてきました。

更に、内容証明で昨年地代の値上げを申し出たが回答がなかったので「承諾」されたと判断し、以後６ケ月間の差額を増額し支払いされたしとの通知がありました。

言うまでもなく塗装工事は、建物の資産価値を上げる工事ではありません。更に、契約は双方合意で締結されるもので、一方的な通告で改訂されないことは自明であり、地主の不当な要求であり、従前の賃料を受領されない時は「供託」も視野に、賃借人の権利を守り抜く決意です。(全国借地借家人新聞より）

住まいは人権デー 外国人の生活困窮 人権を無視する政府の対応

２０２１年住まいは人権デー「外国人住民の生活困窮～すべての人に居住保障を」をテーマにした集会が６月１２日午後２時から練馬区区民プラザココネリで開催され、会場に４０名、オンラインで２１名が参加した。

　坂庭住まい連代表幹事が開会挨拶を行い、稲葉奈々子・上智大学教授が講演を行った。コロナ禍で仕事を失っても在留資格のない外国人はあらゆる公的なサービスから排除され、住宅を喪失する深刻な実態にある。日本では在留資格がある外国人も失業することが想定されておらず生活保護の対象になっていない。コロナ感染症の諸制度を使い切ってしまうと、頼れる制度がないことを指摘。外国人を労働力としか考えておらず、人権が無視されている実態を批判した。その他、イラン女性からコロナ禍で悲惨な生活実態が報告された。

更新時期でもないのに地主が更新の案内と更新料を請求

北区に土地を賃借している竹田さん（仮名）は賃貸人より更新の案内及び更新料支払い請求と賃料増額請求があった。契約書を確認すると契約時期ではなく、残存期間があと4年あることが分かった。しかも契約書には更新料に関して一義的かつ具体的な特約は一切なく、支払い義務がなかった。

賃貸人には更新時期ではないので時期が近づいたら再度ご案内くださいと返答するようアドバイスした。賃貸人はなぜ更新時期ではない時に話を持ち出したその理由は現在の賃貸人から息子へ名義を変更し生前贈与したので契約書を書き換えたいとのことだ。また賃料増額請求については現行賃料の坪単価が安く、拒否すると調停、裁判へと移行し、不動産鑑定士は増額の鑑定を出す可能性が高いことを説明。数年に渡って徐々に増額することを考えてはいかがかとアドバイス。

また賃借人も子へ名義を変え、生前贈与したいとのことだが、借地権の第三者譲渡に当たるので賃貸人の承諾が必要であることを告げた。今後増額と借地権第三者譲渡に関しては慎重に見守っていきたい、是非入会して一緒に頑張りましょうとエールを送った。（東京借地借家人新聞より）