寝たきりの母親を介護中の借家人に明渡し請求

　荒川区荒川で昭和２０年頃から代々借家で暮らしている野口さん（仮名）は寝たきりの母親と二人暮らしで、昼間は近くで働き夜帰宅して親の面倒を見ている。ところが９月になって家主が借家を不動産業者に売り渡してしまった。確認すると家主は借地人で、先に地主が土地を売却後に家主が借地権を売却した。野口さんは８月に更新を済ませたばかりだった。早速組合に相談の上入会した。組合役員から「家屋の名義が変更されておらず、話し合いに応じる必要はない。立退き請求も拒否できる」と助言を受けた。１週間後業者が現れ「名義変更は完了した。明渡の条件の話し合いに応じてもらえない時は裁判も考えている」と脅しをかけてきた。野口さんは最後まで頑張る決意である。



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借地借家の改悪・定期借家制度の普及拡大許すな！第３回学習交流集会開催

　借地借家法の改悪と定期借家制度の普及拡大を許さない第３回全国学習交流集会は１１月２３日午後１時３０分からＵＲ竹ノ塚第１団地集会場において開催され７３名が参加しました。

　佐藤富美男全借連副会長の司会で開会され、主催者を代表して田中祥晃会長が挨拶しました。基調講演は、早稲田大学大学院法務研究科の吉田克己教授より「借家法制と定期借家権をめぐって」と題して講演が行われました。

　講演では、①市場原理が貫徹していた社会で人々が良好な住宅を確保することができていたのか。１９世紀のフランスの状況を見る。②定期借家権推進の主張はどのようなものか。③近時の定期借家権推進論はどのような意味を持っているのか。④まとめ、住宅は市場で供給される商品だが、通常の商品とは異なる性質を持っている。その特殊性をまとめてみる。以上の内容でした。

吉田教授は、市場原理が貫徹した下での１９世紀のパリにおける住宅問題について分析し「契約自由のままでは貸主は何時でも解約申し入れが可能で、都市改造を契機に家賃の高騰に歯止めがきかなくなった。２０世紀なってフランスでも公的介入による低廉住宅供給などの対処がされるようになった。日本の社会法制の特徴は公的介入による社会住宅供給（公団住宅、公営住宅など）が極めて弱く、反面借家法制の存続保護の点で、手厚い借家権保護を設け、安上がりの住宅政策が行われてきた。最近の借家権保護の緩和として定期借家権の活用が進められる一方で、他方で公的借家供給は強化されるどころか縮小の方向がとられ、この二つが同時進行ですすめられていることが特徴になっている」と強調しました。

　吉田教授は、さらに定期借家推進論の批判的な分析を行い、「最近の正当化の論理として建替え促進、不動産証券化の観点のみが強調され、制度創設時に強調された良質な賃貸住宅供給の拡大という観点は姿を消している」と批判しました。最後に、住宅は市場原理に依拠して人間の住宅需要は充足されないと指摘しました。

基調講演の質疑の後、全借連・公住協・公社自治協・公団自治協の各団体の代表が報告。全借連会計の中村敬一氏は、借地借家法をめぐる状況、相談事例、家賃補助制度創設、民間賃貸住宅憲章の創設等についてこの間の全借連の運動について報告しました。最後に公団自治協の林守一代表幹事が閉会の挨拶を行い、集会は終了しました。

明日１１月２１日 立川市子ども未来センターで学習交流会開催します

更新料問題をめぐり最高裁で判決が下り、契約書に「一義的で具体的な特約」があれば、よほど高額でなければその特約は有効とされました。

貸主側では契約の締結時や契約の更新時に、更新料や一時金について金額が算定可能な特約をつけてくるケースが急増しています。

まだまだ多くの借地借家人は契約についての法律知識がないために、言いなりに契約書に署名・捺印してしまうケースが多いため、泣き寝入りする事例が後を絶ちません。借地借家の賃貸借契約について基本をみなさんと一緒に学習し、交渉する力を強くしましょう。みなさん、お気軽にご参加下さい。（参加無料です）

◎日時　１１月２１日（木）午後１時３０分開会
◎会場　立川市子ども未来センター１０１会議室
◎講師　東京多摩借地借家人組合事務局長　細谷　紫朗
◎講演内容「借地借家の賃貸借契約の基礎的な法律知識」

主催・連絡先　立川市柴崎町4－5－3いわなビル101
　　　東京多摩借地借家人組合
　電話042（526）1094　FAX042（512）7194

東借連加盟組合の行事予定と催し物案内

■城北借組「西武デパート相談会」
　１２月１１日(水)・１２日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで西武デパート７階。
　江東支部「借地借家問題講座・相談会」
　１２月１日（日）午後１時半から江東区総合区民センター（都営地下鉄新宿線西大島駅徒歩１分）連絡・（３９８２）７６５４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から組合事務所。連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者は要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■北借組「法律相談」
毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。連絡・（３９０８）７２７０。
■多摩借組「定例法律相談会」
　１２月７日（土）午後１時半から組合事務所。相談者要予約。
　「学習交流会」
　１１月２１日（木）午後１時半立川市子ども未来センター会議室。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■大田借組「第６回理事会」
　１２月１６日（月）午後６時半大田区消費者生活センター。理事会終了後忘年会。連絡・（３７３５）８４８１。

競売で落札した借地の明渡し請求拒否したら地代２倍の値上げ

杉並区で借地をしている佐藤さん(仮名)は隣地と自分が賃借している土地を競売で買い取った新地主が自己使用のため明渡せと主張してきた。

そのような不合理なことに応じられないと通知をしたところ地主から地代を二倍に値上げすると通知された。そのうえ一方的に銀行口座を閉鎖してきたので組合と相談し、法務局に供託の手続きをした。


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更新料拒否すると地主が底地の買い取り等の提案を拒否し、契約更新

大田区東蒲田地域で宅地約83坪を賃借する鈴木さん（仮名）は、本年末の更新を伝えると地主から更新料を請求された。

組合役員と協議し、内容証明郵便で法的にも最高裁判決でも支払義務がないことを明らかして支払拒否すると、地主は土地を買取るか１０年後か20年後に借地権を買取ると提案。鈴木さんは買取る経済力もないし、10年20年後は考えられないし生活環境の変化は好まないと通告した。

鈴木さんは、地主が今回の契約更新について拒否できないことを知り、安心して頑張る決意だ。（東京借地借家人新聞より）


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借地権の売却ＮＯ 地上げ屋を撃退させる！

　今年の１０月に小金井市中町で約４７坪を借地しているＹさんのところに、地主から依頼を受けた不動産会社Ｌ社の地上げ屋が訪問してきました。

　地主からの委任状によると、「相続税対策のために貸地を整理することにより資産を圧縮することが目的でＬ社に依頼した」と書いてありました。

　同社の担当者の説明では、土地の売却価格は４２００万円から４７００万円（坪１００万円）で借地権を売却しても底地を購入しても、どちらの場合も２１００万円～２３５０万円であり、高齢のＹさんが底地を買えなければ、借地権を売って老人ホームに行ったらどうかとの提案でした。Ｙさんは、早速組合に相談し、借地権・底地権が５０％というのもおかしな話であり、老人ホームに行くかどうか地上げ屋から言われる筋合いはなく、きっぱりと拒否して、今後のことは組合に連絡するよう地上げ屋に伝えました。地上げ屋は組合に連絡し「今回のお話は取りやめます」と言ってきて、一件落着しました。（東京多摩借地借家人組合ニュース１１月号）


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土地の時価の１割の更新料を支払う特約のついた契約書

　東武鉄道伊勢崎線五反野駅から徒歩１０分の場所に宅地約１９坪を賃借中の矢代さん（仮名）は本年１０月末で２０年の更新期限を迎える。前回は更新料２００万円を支払い合意更新した経緯がある。今回は前回と違い年金生活者になり高額な更新料の支払いはできないので、知り合いの組合員に組合を紹介してもらい事務所を訪れた。

　組合では持参した土地賃貸借契約書を吟味してみると特約条項に更新料について「期間満了の際、更新する場合は土地の時価の一割を賃借人は賃貸人に支払うものとする」と書き込まれていた。この場合「土地の時価の一割」の文書が一義的かつ具体的な更新料の合意に該当するかが問題となる。八代さんは支払わない方向で地主に対応し、話し合いは応じることにした。また、１０月末に１１月分地代を受領した場合は法定更新を主張する。受領を拒否された場合は直ちに法務局に供託するよう助言した。

　前回のように高額な更新料を支払い、契約書の特約条項に安易に判を押してしまわないよう、今後は契約書に注意して目を通すよう指導した。
（東京借地借家人新聞より）