日本住宅会議が第２３回サマーセミナー開催

　第２３回日本住宅会議サマーセミナーが、７月２８日・２９日の１泊２日で八ヶ岳中央高原・グリーンプラザホテルで、学者・建築家・研究者・住まい連加盟団体の代表、学生など５０名が参加して開催された。

セミナーは、第１日目が当別講演「地域再生と小さくても輝く自治体づくり」と題して、長野県阿智村岡庭一雄村長が講演。現在進められている小規模町村の合併に反対して「一人ひとりの住民が輝く自治体づくり」に向けて、「村づくり委員会」など協働の村づくりが紹介された。　
パネルディスカッションでは、セミナー会場地元原村や富士見町の議員等による地域再生に向けた街づくりの取組みが報告された。

第２日目は、「現代の居住貧困とコミュニティ」をテーマで、高崎健康福祉大学の松本恭治教授、全国公営住宅協議会の荻田武会長、大正管理組合の小澤忠二元理事長、首都大学建築学科学生の浜田昌則氏より、居住貧困の実態について報告がされ、活発な討論がされた。地方の交通の便の悪いマンションは、居住者の高齢化によって、建替えもできず、競売価格５万円のマンションも出てくるなどマンション破綻の実態が明らかにされた。若者の居住貧困では、「就労環境が不安定なため、アパートを借りてもいつ家賃をはらえなくなるかわからない」との報告がされ、ネット共同で居住する入居者を募集するルームシェアという居住形態が紹介された。
また、住生活基本計画の問題点と住宅運動について、新建築家技術者集団の鎌田一夫氏、住まい連代表幹事の坂庭国晴氏より報告と討論がされ、２日間の日程を終了した。



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自民支持層２５％民主へ、無党派層は５１％ 出口調査

2007年07月30日07時59分（アサヒコム）

　今回参院選で民主が圧勝した原因を探ると、民主が自らの支持層を拡大したことよりも、「自民の退潮と引き締めの弱さ」「無党派層の民主への大量投票」の２点が決定的だった。０５年衆院選では無党派層の３３％が自民に投票したが、今回は１４％にとどまり、圧倒的多数が民主に投票した。選挙ごとに投票行動を激変させる無党派層が、大勢を決める主役だったことを改めて認識させる選挙だった。


投票者に占める各党支持層の割合
　朝日新聞社は２９日、全国の３６３０投票所で投票を終えた有権者を対象に出口調査を実施し、１８万４９９２人から有効回答を得た。その結果を分析したところ、投票者に占める各党支持層の割合は、自民が０５年の４１％から３５％に減少。逆に民主は２０％から２５％に増加、明暗が分かれた。自民支持層の割合は０１年参院選以降徐々に下がり、「小泉ブーム」に乗った０５年に上昇に転じたが、長い流れの中では一時的な現象だったようだ。

　自民にとって深刻なのは、支持層の投票の中身だ。自民支持層のうち、比例区で自民に投票したのは６１％にとどまり、２５％が民主に流れた。０５年には７％強が公明に投票、自公の選挙協力の強さを印象づけたが、今回は６％弱。票数に換算すれば大きな減少で、自民が余裕をなくしたことがうかがえる。

　大都市部（東京２３区と政令指定都市）では、投票者に占める自民支持層と民主支持層の割合は０５年に３７％対２１％だったのが、今回は２２％対４５％と完全に逆転している。

　無党派層の変化も顕著だった。０５年は自民、民主に票が分かれたが、今回は自民に１４％、民主に５１％と大差がついた。得票数に換算すると、自民に投票した無党派層は０５年の約４００万人から約１７０万人に激減した。一方、民主に投票したのは約４５０万人から約６１０万人に増えた。

　５月の連休明けから毎週実施した本紙の連続世論調査で、当初は比例区で自民優位だったが、６月９、１０日の第５回調査で民主が逆転し、しだいに優勢が明白になった。自民執行部は懸命に組織を固めようとしたが、動きは空回りし、無党派層への浸透にも完全に失敗したようだ

契約期間の途中で老朽化理由に突然店舗の明渡し請求

大田区南蒲田二丁目所在の鉄筋コンクリート造陸屋根三階建店舗兼居宅一棟の内、階下店舗部分23・８㎡（７・２坪）を賃借している當間さんは娘さんの協力を得てペットショプを営んできた。昨年３月に同年４月１日より平成21年３月末日限りとする、３年期限の賃貸借更新の契約書を公証役場で締結した。それから１年２ヶ月経過した今年の６月に、家主（不動産管理業者）が建物の老朽化と防犯防災等を理由に、今年の12月末までに明渡すよう通告してきた。家主の事務所に呼ばれた當間さんは、保証金二百万円の返還に移転先の物件のチラシを押し付けられた。困った當麻さんは、業者団体や不動産業者に相談し組合を紹介された。
　早速、當間さんは、老朽は考えられないこと。契約解除は法律上無理があること。今後の交渉は組合を通すことを通告。直ちに組合事務所を訪れた家主に対し、契約期間途中の契約解除請求は権利濫用であることを指摘する。これまでの無理強いを侘びて条件を撤回した家主は、土地建物の売却し建替え計画が進んでいるのか、組合の提示を受け
入れて家賃の百十一月分を上回る補償額と保証金の返還、立退き猶予期間６カ月の条件を家主が受け入れ合意した。
締結は想定通り本件の土地建物を購入する株式に上場する会社と行うことになった。當間さんは大変悩んだが、こんなに早く最高の内容になって嬉しいという。


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定食屋の店家主から買った業者が毎日定食を食べに来る！

足立区江北に住んでいる儘田さんは店舗兼居宅を借りて５０年定食屋を営んできた。今年に入って突然「マンションに建替えるから明渡せ」と「業者」に言われた。あわてて家主に連絡したら「もう売りました」の一言。途方に暮れていたところ知人の紹介で組合に加入した。

　その後も毎日「業者」が定食を食べに来るが、顔を見るたび「明渡しできない」の気持ちが強くなる。５年前に夫が他界してから一人で細々とやっているが、開店以来の常連さんもいて「おばあちゃん頑張ってよ俺達来るとこ無くなるよ」と言ってくれる言葉に励まされている。

　「今は店を閉めたくない」頑張るぞーという気持ちで定休日を利用して、九段下（東京法務局）まで供託に行っている。



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定期借家契約は、礼金取っていいの！

(Q)定期借家契約の物件を契約することになったが、ふつう、定期借家契約の場合には礼金はいらないと聞いていたが、多額の礼金がいるという説明を受けた。物件自体は気に入っているので、礼金の支払いなしに契約したいが可能か？


(A)「礼金」というのは、敷金などとは異なり、もともと、法的にはっきりした根拠のないお金です。
　ふつうの賃貸借契約においては、「家賃の前払い」的なものであるとか、「賃借権設定の対価」であるとか、立退き料支払いのための準備金的なものであるとか、さまざまな解釈がされています。
　ところで、定期借家契約の場合には、立退き料の支払いが不要であるため、通常は、礼金が不要とされています。
　しかし、定期借家契約では、礼金は取れないという制限はありませんので、礼金が設定されている場合もあります。
　家主との交渉で、礼金の支払いを免除してもらうか、それが不可能なら、借主にとっては契約期間満了で無条件で借家を明渡さなければならない制度ですから、契約そのものをやめた方がよいでしょう。


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ピッキングによって空き巣に入られた。家主に損害賠償請求できるか

(Q)ピッキングによって空き巣に入られた。警察によれば、ピッキングに遭いやすいカギだということだったので、損害賠償を家主に求めたいが可能か？

(A)家主には、民法上、家賃という対価を得ている以上、入居者に「使用収益させる義務」があり、そのために必要な修繕・対策を行わなければなりません。
　　玄関カギについては、民法上の考え方からすれば、ピッキングに遭いにくいカギに変更すべきですが、家主が「ピッキングに遭いにくいカギに変更する義務を負うか？」どうかといえば、そこまでの義務を課すという考え方が主流になっているわけではありません。
　つまり、現状においては、家主は、鍵を付ける義務を負うことははっきりしていますが、ピッキングに遭いにくいカギへの変更などは、家主の努力義務にとどまっていると言えるのです。
　　従って、「ピッキングに遭いやすいカギだった」と言っても、社会通念上、鍵として一般的に認められる機能を果たしている鍵であれば、その損害については、家主に請求することはできないでしょう。


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賃貸マンションを借りようとしたら連帯保証会社に申し込むように言われた

(Q)借主が、「連帯保証人を立てたい」と言っているのに、家主は、「連帯保証人は不要だが、その代わり、必ず、連帯保証会社に申し込んでもらう」と言ってきた。保証会社の利用は費用がかかるので、連帯保証人を立てることで代えたいが、何とかならないか？


(A)連帯保証人を立てるのか、それとも連帯保証会社を利用するのかについての選択権は、原則として、家主にあります。
　したがって、家主が連帯保証会社の利用を求めてきた場合には、従わざるを得ないということになります。
　しかし、家主に対して、当該の連帯保証人の資力が大きく、保証会社を利用するよりも安心であることを証明することができれば、家主が態度を変えてくれるかもしれません。どうしてもダメなら、こういう家主と契約しないほうがいいと思います。



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管理会社から更新手数料を請求されているが、支払わないといけないのか

(Q)家主に支払う更新料以外に、管理会社から更新手数料の請求が来た。契約書をはじめ、どこにも「更新手数料が必要」という記載がないので拒否することにし、家主に対し、「家主との間で直接更新手続きしたい」と言ったが、家主は「管理会社に任せているので管理会社を通してほしい」と言って譲らない。このような場合には、しかたなく更新手数料を支払わなければならないのか？

(A)まず、一般的にも、借主が更新手数料を負担する義務はありませんし、まして、契約書のどこにも、「更新手数料が必要」と書かれていなければ、更新手数料を支払う必要は一切ありません。
　　家主は、家主の本来業務として更新手続きを行うべきですが、それを管理会社に代行させること自体は問題ではありません。
　　しかし、家主が管理会社に代行させることに問題がなくても、更新手数料を借主から徴収するということはまったく別問題です。
　　つまり、家主が、管理会社が借主に請求する更新手数料を負担すれば、何ら問題が発生しないのです。
　　従って、借主は、家主や管理会社に対して、「家主の希望にもとづいて、管理会社を通して更新手続きすることはかまわないが、更新手数料は家主が負担すべきである」と主張してください。
　　それでも、家主や管理会社が、「更新手数料を支払わなければ更新手続きは行わない」という脅しをかけてくるかもしれませんが、そのような場合には、家主との間で、「合意更新」ができないだけで、そのまま住み続けることで、法定更新状態に移行するだけです。
　　法定更新状態になれば、従来の契約内容はそのままで、契約期間を定めない契約となるだけです。
　特に、生活上、問題となることはありませんし、法定更新すれば、合意更新に必要な更新料も支払う必要はなくなります。
　　


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重要事項説明と実際と異なっていたが、契約解除できるか

(A)重要事項説明書の記載内容が実際とは異なっていたので、業者に「契約を解除したい」と言ったが、「申し訳ない」というだけで埒があかない。


(Q)重要事項説明書の記載内容は、契約するかどうかを判断する上で重要となる内容を説明したものですから、記載内容自体が間違っているという場合は、業者として、何らかの責任を負わなければなりません。

　「記載自体が間違っている」場合の原因としては、家主が業者に提供した情報自体が間違っていたケース、業者が過失で記入間違いしたケース、業者が故意に記載内容を変更したケースなどが考えられますが、はっきりさせなければならないのは、もし、「記載内容が間違っていなければ契約したかどうか？」です。

　たとえば、遮音構造を物件選びの際に重視していた人が、鉄筋コンクリート造だと説明されていたものが、実際には鉄骨造だった場合などは、業者は、単に「すみません」では責任をおったことにはならず、契約解除する場合の損害をすべて負うべきでしょう。

　しかし、建築年が１・２年事実と異なっていたというようなケースや全体の部屋数が少し食い違っていたというようなケースでは、契約するかしないかにほとんど影響はなかったはずですので、損害賠償まで求めるのは無理でしょう。

　従って、ご質問のケースでは、業者に対して物件探しの際に重視するポイントとして説明していた事項が間違っていたのかどうかがポイントとなり、業者に対する責任追及の内容もおのずと異なってくるものと思います。



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網入りガラスが自然にひびが入った借主の責任になるのか

(Q)退去時、網入りガラスにひびが入っていることを指摘されたが、自分で傷つけた覚えがなかった。しかし、管理会社は、「入居中にひびが入っているのだからあなたの責任である」として費用請求すると言ってきて。納得できないのだが、対抗手段はないものか？


(A)もともと、網入りガラスは割れやすいのですが、なぜ使用するのかといえば、消防法により、防火地域内の場合、道路中止線や隣地境界線から１階が３ｍ、２階が５ｍにかかる窓には法律で防火対策の製品を使用しなければならないとされているからです。
　　また、建築基準法によっても、延焼の恐れのある部分の隣地境界線、道路の中心部線から3m以内の場合、厚み6.8mmの網入りガラスが必要であるとされているのです。
　「防犯のため」と思っている人もいますが、網入りガラスはガラスが割れても崩れ落ちないため、大きな音が立ちにくく、泥棒には好都合だとさえ言われています。
　　いずれにしても、網入りガラス自体、非常に割れやすいのです。
　　割れる原因としては、まず、ガラスと網の膨張率の違いがあります。
　　冬場など、外気が非常に下がっているときに太陽の直射光線が網入りガラスに当たった場合、網自体は鉄製なのでガラスよりも早く膨張し、それに耐え切れなくなったガラスが割れてしまうというものです。
　　次は、鉄製の網が結露などの影響で錆びついてしまうと膨張してしまうため、やはり、それに耐え切れなくなったガラスが割れてしまうというものです。
　　三つ目は、室内側で暖房機の熱が直接窓ガラスに当たり、やはり、外気との差が激しくなって、熱膨張率の差でひびが入る場合です。
　　四つ目は、今度は真夏などの高温状態では、ガラスと網の膨張率の差で割れてしまうというケースです。
　　五つ目は、色付のガラスや熱線吸収等のフィルムを張ったガラスの場合ですが、やはり膨張率の差によって、割れやすいといわれています。
　　六つ目は、網入りガラスのエッジ部分の強度が一般のガラスの半分程度になるため、強度不足による割れが発生しやすいということです。
　　七つ目は、窓ガラスにカーテンやブラインドを密着した場合、「熱だまり」ができてしまい、熱膨張率の差で割れてしまうというケースです。
　　いずれにしても、網入りガラスが割れやすく、しかも、ほとんどは自然に割れてしまいますので、借主の責任ではありません。
　しかし、割れの原因をきちんと説明できなければ、家主を説得することが難しくなります。
　「網入りガラスの割れの原因は、ほとんどの場合『熱割れ』か、『錆割れ』であり、入居者に責任はない」と説明し、納得を得るようにしてください。



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地主から内容証明郵便が送られてきたが、返事を出さないと認めたことになるのか

（質問）地主から突然内容証明郵便が送られてきました。返事を出さないと地主の言い分を認めたことになるのですか。返事は出した方がよいでしょうか。

（回答）普通郵便は出したら出しっぱなしで相手が書面を読んだかどうか確認できません。内容証明郵便は、配達証明を付けて出すと、書面の内容と相手に確かに届いたことを郵便局が証明してくれるので、後日の証拠に利用されています。
　内容証明郵便が送られてきたときによく受取りを拒否する人がいますが、内容によっては回答を出す必要のあるものもあるので、十分に注意して読むことが必要です。返事を出さないからといって相手の主張を認めことになりませんが、返事を出した方がよいかどうか自分で判断しないで組合に相談して下さい。書面で返答する必要がある場合には、組合とよく内容を相談して返事を出しましょう。内容証明郵便で出す場合には、１行２０字で２６行の範囲で３枚同じものを作成し、郵便局に提出して下さい。


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ブログから参院選の動向を探る 検索サービスが特集

2007年7月19日（木）12:41 （アサヒコム）

　ブログに書き込まれた言葉を集計して、選挙の動向を探る――。ブログ検索サービスのＷｅｂサイトが参院選で特集を展開している。ネット世代に影響力があり、生の口コミ情報を得意とするブログだけに、「選挙の盛り上がり具合」や無党派層の動向を知る手がかりになる。Ｗｅｂ２．０時代らしい試みだ。（アサヒ・コム編集部）

　テクノラティジャパン（東京都渋谷区）は、７月９日に特集「ブログで見るみんなの参院選」を開設した。同社では、２００５年の衆院選から特集を手がけ、今回で３回目。日本語で書かれた約８００万のブログを検索対象にしているという。

　　　参院選をブログで読む

借地借家人組合に入会したいが、どのような団体ですか

借地借家人組合は、土地や住宅・店舗・事務所を借りている借地人、借家人で組織している団体で、組合に趣旨に賛同できる方は、どなたでも加入できます。

　組合は、借地借家人の賃貸トラブルの様々な相談を借主の立場に立ってご相談に応じるとともに、貸主や不動産業者、代理人の弁護士等との交渉を応援します。

　組合は、借主が借地借家法・消費者契約・民法・民事訴訟法等の法律知識を身につけ、賢く問題に対応できるよう学習活動を行います。

　組合は、借主が裁判や調停など、訴訟になっても借主の立場に立つ弁護士を紹介します。また、組合員は毎月、組合の顧問弁護士から無料で「法律相談」を受けることができます。

　組合は、生活協同組合・消費者住宅センターとも提携し、地主の妨害で増改築工事ができない場合など、増改築な自宅の模様替え、耐震化工事など応援します。

　組合は、借地借家法の改悪や国や東京都の住宅政策に対して運動し、借地借家人や住宅弱者が安心して暮らしていけるよう「居住の権利」を守って日々活動しています。

　組合員の相談はすべて無料です。組合に加入するためには、所定の申込書に記入し、入会金２０００円、組合費１カ月１２００円（４か月分以上前納）をお支払いいただければ、今すぐ加入できます。組合費・入会金は郵便振替もできます。

　組合は加入・脱会は自由の緩やかな組織です。組合員の自発的意思で組織している「助け合い」のボランティア団体です。



　東京借地借家人組合へのご連絡は　

　　０４２（５２６）１０９４

　祝祭日・土曜を除く毎日午前１０時よりご相談に応じています。

借家人追い出しを加速させる安部内閣の規制緩和政策

　通常国会の終わりに保岡興治衆院議員を自民、公明共同筆頭提案者とした「借地借家法の一部改正案」が上程され、審議されないまま臨時国会に継続審議となった。
　今回の議員立法は、事業用定期借地権の存続期間２０年以内を５０年に引き上げるためとされている。この法案を梃子にして、定期借家制度の見直し・正当事由制度の見直し法案提出の時期を窺っている。不動産業界の業界紙である住宅新報５月２１号では「同案の骨子は出来上がっていて、出番を待つばかりである」と本音を述べている。
　政府が６月２２日に閣議決定した「規制改革推進のための３カ年計画」でも「定期借家制度の見直し」、「正当事由制度の在り方の見直し」は、平成１９年度以降逐次実施とされている。
　借地借家法は、大正１０年に制定された民事の基本法であり、貸主・借主の権利関係を調整する重要な法律だ。今すすめられようとしている借家制度の見直しは、「いかに早く、簡単に借家人を追い出すことができるようにするか」の１点であり、これは、もはや借地借家法ではなく、「借家人追い出し促進法」である。
不動産業界の利潤拡大のためなら弱者の権利など保護する必要はないというのが安部政権の「改革」の中身であるなら、今度の参院選できっぱりと審判を下すしかない。


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中間省略登記が復活、宅建業法規則改正 国交省

　中間省略登記に関する不動産取引の運用を改善するため、国土交通 省は７月10日、宅建業法規則を改正し同日施行した。宅建業者が不動産を全く取得しないで売却する取引方法を一般 に認めることで、「中間省略登記」の運用を事実上再びできるようにする。 　この取引は、業者が売主となる不動産の売買契約において、物件の所有者から買主に直接物件を取得させるもの。ただし、「業者が指定する者に移転する契約」を業者と所有者の間であらかじめ結んでおくことが前提となる。買主は業者から移転先としての指名を受けることで、物件を取得する。業者は登記をする必要はなく、所有者から最終取得者に直接の移転登記ができる。 　登記費用など取引費用を節約させ、土地・住宅市場の活性化を図るねらい。05年３月の不動産登記法改正で、いわゆる中間省略登記が事実上できなくなり、登記費用などがかさんで物件価格へ上乗せするなどの弊害が指摘されていたが、政府の規制改革によりこの取引方法で問題の解決を図った。業者間取引以外では宅建業法上の疑義があったが、今回の改正でその適法性が明確になった。中古物件や土地だけでなく、新築マンションでもこのような取引を活用する強いニーズがある。 　他人の物の売主は、取得して買主に移転する義務を負うが、民法上この取得・移転義務を所有者が引き受けて「第三者の弁済」として履行することができる。第三者である所有者は、既に取得済みなので取得義務は履行しており、単に買主に移転すれば売主の取得・移転義務を第三者として全て履行したことになる。 　この改正を受け、売主となる業者が登記簿上の所有者ではないケースが増える可能性がある。このような売買契約の買主となって代金を払う際は、司法書士に依頼するなどして、業者が自分を指名すれば物件や登記を移転できる状態になっているか確認する必要があるとみられる。(住宅・不動産ニュース７月１３日）