明け渡し訴訟、弁護士つけずに勝った

　神奈川県相模原市で２階建の借家５６平米を借り８年前から住んでいる藤島さんは、借りてから一度も顔も見たこともない家主から突然昨年４月に明渡しの裁判を東京地裁に申立てられた。（２００７年７月号の組合ニュースに掲載）

　明渡しの理由は、契約更新時に契約書の内容が借主に不利な条項が多く、借主が訂正を求めたことが信頼関係破壊に当たる、更新料を家賃の半額しか払わないのは債務不履行である、建物が老朽化しているので建替えて家主の長男に住まわせるというもの。あまりにも理不尽な明渡し裁判だが受けて立つしかなく、さらに家主の代理人の弁護士は膨大な訴状や書面を提出し、藤島さんを困らせる目的だけでやっているとしか考えられない裁判だった。

それでも藤島さんは、家族と生活を守るために、組合と相談しながら弁護士をつけずに１年半にわたり全て答弁書や準備書面、証拠資料を自分で作成し裁判を闘った。７月２４日に判決が下され、「原告（家主）の請求はいずれも棄却する。」、「訴訟費用は原告の負担とする。」との被告である藤島さんの全面勝訴の判決が下った。

　裁判所の判断は、「更新料は不動産業者が半額でいいと合意したことは領収書でも証明されている事実から半額に減額合意されたもので更新料未払いの債務不履行には当らない」。

　契約書の変更要求に対しては「そもそも、契約の更新時に契約内容を自らに有利に変更するよう求めることは、契約の一方の当事者である被告にとって当然の権利であるし、被告の要求を受入れることが出来ないのであれば、原告は契約内容の合意更新を拒否する自由を有している」として、信頼関係の破壊に当るという家主の主張を退けている。

　また、老朽化についても「通常の使用に耐えないほど老朽化していると認めるに足りる証拠はない」、長男に住まわせたいとの原告の意向についても「被告による本件建物の現在の状況と比較すると、賃貸借の解約申入れの正当事由としては薄弱であることが否めない。その他、被告は滞りなく賃料の支払をしており、上記設定の更新時の交渉以外には、特段、原告との間で問題等を発生させておらず、また、被告が契約更新時に自らの希望にそった契約内容に変更することを求めた点についても、その内容及び態様からして、本件解約の申入れの正当事由になるものと解することはできない。以上によれば、本件解約申入れについて、正当事由を認めることはできない。」と大変明快な判決を下した。久しぶりに借家の正当事由をめぐる裁判で、こころがさわやかになる判決である。（東京多摩借組ニュース４６２号より）



借地借家の賃貸といらブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

組合への入会いつでも受け付けます。　

組合に加入して借地借家人の権利をしっかり守ろう！

少額訴訟で敷金返還 初めての経験

４９１号〈２月〉で紹介した事務所の敷金返還で荒川借組へ相談にきた渡邊さんの裁判結果の続報を取材した。

前回の記事を要約すると、昨年１２月に１４年間いた港区赤坂のデザイン会社を移転。その時借室していた敷金返還にともないビルオーナーから原状回復費として２８万円を敷金から差し引くという敷金預かり金精算書を受取り、この金額に納得できない渡邊さんは荒川借組のアドバイスで少額訴訟をおこし、その裁判が１月２９日に決定した時点までの内容だった。

では、訴訟の経緯を聞くと『長く借室してたのでご祝儀のつもりで先方の主張する原状回復費内の床パンチカーペット張り替え代だけ認めて後は認めないと言う内容証明を出しました。ところが、先方の代理人の弁護士から「多少上乗せでどうか」と連絡があり、次に「４万円上乗せ」の提案を断り交渉は決別』。

裁判はどうか、『相手が弁護士なので心配でしたが借組から「心配いらない‥」といわれました。結果は賃借契約内容にある原状回復家賃の１ヵ月分をのんだが調停不調』。『２月２９日に証拠人調べでさらに２万円程の値引きをのんで和解成立』。

感想は、『裁判官は専門用語が多く面喰らいました。原告に「パンチカーペットって何？」を聞いてきたのにはビックリ、相手が弁護士だとその顔を立てることも解りました。』と、１２月から４ヵ月の経験談を語った。（東京借地借家人新聞５月号）



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

借地内の車庫利用で借地契約解除と地主が調停申立

　三鷹市新川で約３３坪を借地している吉田さんは、地主の春清寺から戦後間もなく裏の親戚と共同で借地をした。地代は一緒に集めて地主に支払っていた。ところが平成１６年の１２月に裏の親戚が突然地主に借地権を売却したことをきっかけに地主の嫌がらせが始まった。

　「お前には貸していない」と言って地代の受領を拒否し、元々口約束なので契約書がないことにかこつけて、改めて契約する場合は定期借地権にすると言い出す始末。吉田さんは組合と相談しながら頑張っている。

　昨年、裏の家を取壊す工事をするので工事車両の出入りのため通路を２mにするといってきたので吉田さんは垣根を切ることに同意した。裏の家を取壊すと今度は、地主の代理人の弁護士から「地主の許可なく借地内に車を駐車させているので契約を解除する」と脅しの通知を昨年９月に送ってきた。

　どうやら地主は通路を４mまで拡幅するため吉田さんの車を撤去させようとしている。そこまで広げると吉田さんの玄関の出入りも不自由になる。まして、写真のように垣根を境にして吉田さんの借地内であり、車の駐車も地主から文句をつけられる理由はない。

　昨年12月に地主は土地明渡しの調停申立をしてきたが、組合では「土地明渡しの理由などない」と吉田さんに頑張るようアドバイスした。
第1回目の調停では、吉田さんは地主の言い分の間違いを具体的指摘し、調停を不調にしてもかまわないと主張した。次回調停委員より地主に譲歩案を示すので、次回も参加するよう求められた。吉田さんは、調停が不調になっても裁判を受けて立つ覚悟を固めている。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２(５２６)１０９４　

民事、審理期間が短縮 １０年前より２．４カ月減

2007年07月06日17時30分（アサヒコム）

　昨年１年間に一審が終了した民事訴訟の平均審理期間は７．８カ月で、１０年前と比べて２．４カ月短くなったことが最高裁のまとめで分かった。約１４カ月だった３０年ほど前からみると、ほぼ半分に近づいている。扱う内容や難しさの度合いに応じて長引く訴訟もあるものの、総じて短縮化の歩みが続いている。

　裁判の「迅速化」は一連の司法制度改革の大きな柱のひとつ。０３年施行の裁判迅速化法では、すべての訴訟の一審を２年以内で終わらせることが目標とされている。

　最高裁が０６年に判決や和解などの形で終了した１４万３３２１件を集計したところ、平均審理期間は７．８カ月。９６年は１０．２カ月だった。

　内訳をみると、「６カ月以内」だった訴訟が６３．９４％を占め、９６年の５８．６３％に比べて増加。一方、「２年以上」は５．５３％で９６年の１０．５６％より大幅に減少した。

　ここ１０年間の改善を後押ししたのは、９８年施行の改正民事訴訟法だ。訴状段階で紛争の実情が分かる書類を当事者に早く出させるようにしたほか、裁判所が証人の数や聴く内容を絞る「集中証拠調べ」を原則化したり、当事者の手持ちの証拠を入手するために「文書提出命令」を出せるケースを増やしたりした。

　全体に当事者が多くいる訴訟や医療や建築など専門性の高い分野の訴訟は審理が長くなる傾向がある。裁判所も態勢を見直し、医療や建築の訴訟を専門に扱う集中部を創設するなどして短縮化を図っている。

　最高裁民事局は「弁護士の態勢や双方の主張を十分聞くことを考えると迅速化は限界がある。ただ、裁判員制度が導入されて刑事裁判が劇的に短くなると、民事訴訟はまだ長すぎると言われるかも知れない」と話す。

　迅速化法では終了した訴訟を分析して２年ごとに報告書を出すことを求めている。最高裁は、法曹三者や学者がメンバーとなった検討会で迅速化に向けた検証を進めており、０５年に続いて２回目となる報告書を近く公表する予定だ。

返還されない敷金を少額訴訟で取り戻したい

Q　東京２３区内のアパートを最近出て、今は他県に住んでいます。敷金は28万円でした。特に汚していないのに、敷金返還額は５万円と原状回復のガイドラインとはかけ離れた内容でした。弁護士に頼らなくても、少額訴訟は可能と聞きましたが、具体的にどこへどう起こせばいいのでしょうか。

A　少額訴訟は、原則として、相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に起こすことになります（敷金返還請求のように、不動産に関する請求の場合にはその不動産の所在地を管轄する簡易裁判所にも訴えることができます）。ご質問のケースでは、「東京簡易裁判所」でよいと思われますが、詳しくは最寄りの簡易裁判所にご確認ください。また、訴訟を起こすには、訴状や申立手数料、郵便切手などが必要ですが、訴状の書式やその記入例などは裁判所のホームページでも入手できますので参考にしてみてはいかがでしょうか。少額訴訟の書式の書き方や手続きについては借地借家人組合にご相談下さい。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２〈５２６〉１０９４　

明渡し調停で納得できる条件で合意した

大田区大森南２丁目所在の木造トタン葺二階建工場兼共同住宅の内、二階部分の居宅兼作業所約37・95㎡を賃借していた増渕さんが、移転先で感想を述べられた。
　明渡しを求められた約７年前は家主に逆らうなんて考えられなかった。明渡しを拒否すれば何をいわれるかと心配していたが組合に入会して借家人として権利を主張することの大切さは知った。弁護士から改めて、明渡し請求の内容証明郵便が届くと、驚き不安も募ったが、組合は直ちに明渡しを拒否し交渉は組合を通すよう通告した。また、受領拒否された家賃も組合で供託手続きもしてくれたので安心したという。しかし、自分以外の居住者はすでに立退き、工場も閉鎖された時は心穏やかではなかたという。しかも工場の上に共同住宅を増築したので、最近特に地震でのゆれが気になっていた。
そんな時、明渡しの調停裁判となってびっくりしたというが、組合の研修会にも参加している増渕さんは、これ
はチャンスと自信を持って調停裁判に臨み納得出来る条件で合意。徒歩３分のマンションに住み替えて、東南角の部屋は明るくて風通しも良いし仕事の顧客も増えて笑顔で、こんなにタイミングがよく幸運が舞い込んできてよいのだろうかと、これも組合員になって権利を主張することが出来たからと喜んでいた。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２〈５２６〉１０９４

相談は無料です。組合への入会何時でも受付けます。

更新料請求断ったら 地主が1回で調停取り下げる

　荒川区東日暮里２丁目で、６０年前父親の代から３６坪を借地している熊倉さんは、父親亡き後、借地権を相続し昨年１１月２２日に２０年の期間満了を迎えた。

更新の条件として、地主は月額４万１００円の地代を１２月から６９００円値上げして４万７０００円に、更新料は２４７万４８５０円を支払えと通告してきた。困った熊倉さんは、組合に入会し、地税を計算した。その結果、６９００円の値上げには応じないが、４５００円の値上げを認める。更新料は支払う法的根拠は全くないと内容証明郵便で回答した。

　地主から文書が届き、一部値上げを認めたことのお礼と更新料を１割値引きするから支払って欲しいとの内容だった。熊倉さんは、この請求も拒否したところ、地主は３ヵ月後に二人の弁護士名で代理人を立て、地代増額と更新料請求の調停を申立ててきた。

　熊倉さんは調停の場でもきっぱり請求を断った。調停官も地主の要求には必ずしも応じなくてもよいと助言があった。２回目の調停が４月１１日となっていたが、４月６日に地主側が調停を取り下げ、出頭しなくてよいと通知があり、熊倉さんは一安心した。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２〈５２６〉１０９４　

判決が言い渡されるのは，どのような場合ですか。

裁判所が，証拠調べを行った後，原告の請求が認められる，又は認められないと考えたときは，口頭弁論を終結して判断を下します。

判断は，法廷において，原則として判決書に基づいて言い渡されます。判決書には，主文，当事者の主張，判断の理由等が記載され，言渡し後速やかに当事者双方に送達されます。ただし，被告が原告の主張した事実を争わない場合など，実質的に争いがない事件については，判決書の原本に基づかない簡易な言渡しが可能であり，この場合には，判決書の作成に代えて，裁判所書記官が主文等を記載した調書を作成することになります。

　言い渡された判決は，仮に執行することができるという宣言が付けられた場合を除き，判決への不服申立期間が過ぎるまで（判決が確定するまで）強制執行の手続をとることはできません。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

訴訟費用とは

(1)　訴訟費用の負担
　法律で定められている訴訟費用は，基本的には敗訴者が負担することになります。訴訟費用には，訴状やその他の申立書に収入印紙を貼付して支払われる手数料のほか，書類を送るための郵便料及び証人の旅費日当等があります。ここでいう訴訟費用は，訴訟を追行するのに必要なすべての費用を含むわけではなく，例えば，弁護士費用は訴訟費用に含まれません。

(2)　支払猶予等の制度
　訴訟費用を支払う資力の乏しい者でも，裁判を受ける権利を保障するため，訴訟費用の支払を猶予する制度（「訴訟上の救助」といいます。）が設けられています。ただし，申立ての内容等から勝訴の見込みがないことが明らかなときは，認められないことがあります。
　それ以外にも，財団法人法律扶助協会が実施する「法律扶助」の制度があります。法律扶助の内容として訴訟費用及び弁護士費用の立替等の補助が行われています

　　裁判所手数料早見表
借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

裁判の手続きと開始 訴えの手続きはどうするのか

ア　訴えの提起
　訴えを提起するには，原告又はその訴訟代理人が裁判所に訴状を提出しなければなりません。原告は，訴状に請求の趣旨及び原因を記載し，訴え提起の手数料として，法律で定められた金額の収入印紙を貼付することなどが必要となります。


イ　管轄
　裁判所法及び民事訴訟法等が定めるところにより，土地管轄と事物管轄を有する裁判所が管轄裁判所になります。
　 裁判所法によれば，最も下位の裁判所は簡易裁判所で，１４０万円以下の請求に係る事件について管轄を有します。その上の裁判所が地方裁判所で，一般的な第一審裁判所となります。
　 一方，民事訴訟法では，原告は，原則として，被告の住所地を管轄する裁判所に訴えを提起すべきこととされています。もっとも，付加的な管轄裁判所も定められています。例えば，不法行為に基づく損害賠償請求訴訟では，不法行為地を管轄する裁判所に対しても訴えを提起することができますし，不動産に関する訴訟では，問題となる不動産の所在地を管轄する裁判所にも訴えを提起することができます。

裁判所から支払督促を受けた場合はどうしたらいいの？

A.支払督促は，申立人の申立内容だけを審査して，相手方に金銭の支払を命ずるものです。申立人の請求金額は「請求の趣旨」の欄に，申立人の言い分は「請求の原因」の欄に書かれています。この支払督促に不服があれば，異議を申し立てることができます。異議を申し立てることができる期間は，支払督促を受け取った日の翌日から数えて２週間以内です。
　異議を申し立てる場合には，支払督促に同封されている「異議申立書」という書面に所定の事項を書いて，支払督促を出した簡易裁判所に郵送するか，直接持参するかしてください。異議を申し立てると，事件は，通常の訴訟手続で審理されることになります。
　２週間以内に異議の申立てをしないと，支払督促に仮執行宣言が付されることがあります。仮執行宣言が付されると，直ちに強制執行を受けることがあります。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

今年も東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

保証金の償却で家主が少額訴訟提訴したが請求認められず

　西東京市ひばりが丘で店舗を借りて飲食店を営む岡田さんは、家主から保証金の償却分６０万円の請求で１２月に少額訴訟を提訴されました。
　岡田さんは、平成１５年７月１日の契約更新に当り、家賃１１万円を月額８万円に、保証金の償却率毎年１０％から５％に減額を求め交渉していました。
というのも、岡田さんが借りている建物は家主が修理を怠り、ボロボロで店舗内のトイレの換気扇も壊れて、悪臭が逆流する始末。何度も苦情を言っても直してくれない有様で、保証金を支払うならこちらの条件を認めるよう何度となく家主に要求しています。家主は岡田さんの要求は無視し、平成１５年の法定更新後も保証金の償却分６０万円を請求しています。岡田さんは、答弁書で保証金の支払いが出来なかった経緯をきちんと反論しました。
少額訴訟は１２月６日に行われましたが、家主は保証金の性質さえまともに答えられず、裁判所ではとても少額訴訟で扱われる事件でないと、東京地裁で争われることになりました。少額訴訟で簡単に保証金を取り立てようとした家主のたくらみははずれました。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

敷金返還の訴訟を起こすための必要な書類は

Ｑ９　訴訟に必要な証拠としてどのようなものを用意したらよいでしょうか。
１、賃貸借契約書

　全部を複写しておく必要があります。「しおり」や「賃借人心得」のように注意事項が別紙になっている場合は、それも必要です。

　 もし手許になかったり、家主に返還した場合は、賃借年月日、賃貸借期間、家主の氏名・住所、賃借物件の所在、賃料額（振込送金している場合は、その明細書や通帳の写し）、敷金（または差入保証金及び返戻金）の金額（領収書、振込明細書等）などを必須事項として主張します。

　 また、いわゆる公庫物件や特優賃物件については、その制度を利用していることを示す文書（賃貸借契約書にその旨明示してある場合もあります）を提出すべきでしょう。

２、改装費用の請求書・見積書

　家主が見積りを出さない場合は、強く要求してください。少なくとも、どこの箇所を工事したのか、単価と数量、金額を明示させる必要があります。明細が分からない場合は、訴状にその旨を記載し、家主に見積書を出させるよう裁判所に要求する言葉を入れておきましょう。

３、改装工事箇所の写真

　明渡時に立ち会った場合、改装工事が必要として家主が指摘した場所を写真撮影しておくべきです。できれば、図面（賃貸借契約書に添付されていることが多い）に工事箇所を記載しておくとよいでしょう。

４、陳述書

　少額訴訟の場合は、第１回期日までに、事件の経緯と要点を記載した「陳述書」を提出しておくと、争点が明確になってよいでしょう。

５、登記簿謄本

　公庫物件かどうかを確認するためには、登記簿謄本を法務局で交付してもらい、住宅金融公庫の抵当権が設定してあるかをみて下さい。

６、証拠書類が手もとにないとき

しかし、実際は、契約書や見積書、写真等がないことが多いと思います。そのときは、家主や管理会社からこれらの文書を強制的に提出させる方法もあります。それをさせるためには、少額訴訟手続ではなく、通常の訴訟でする必要があります。

借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで　　０４２（５２６）１０９４

相談日は　毎週　月・水・金　　午前１０時から

非情 母子家庭に明渡しの裁判かける

東村山市秋津町の一戸建を2年前の11月に借りて住んでいるＭさんは、今年の9月に突然「貸主のご子息が結婚予定であり新居として使用する。勤務地のアクセスからも物件を使用する必要がある」といってきた。
　Ｍさんは、障害児をかかえる母子家庭で一戸建でないと住めないため、やっと見つけた借家だけに明渡しは困難。困って組合に相談し、組合より家主宛に明渡しを拒否する通知を出したところ、家主は連絡をよこし「うちには明渡しを求める正当事由がある」と高飛車で、結局明渡し請求で東京地裁に裁判を起こしてきた。
明渡しの正当事由なるものは、Ｍさんの息子さんの世話で夜も眠れず姉のＫさんに夜から朝だけ泊まってもらっていることを無断で同居していると因縁をつけている。Ｍさんは組合顧問の弁護士を代理人に立て、現在裁判を係争中。組合の弁護士は法律扶助協会に登録していることから、法律扶助を受けることができた。組合の弁護士は「家主は人間的にも許せない、負けられない裁判である」と語っている。

借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

相談日は　毎週　月・水・金

少額訴訟の手続きの流れはどうなるのか

Q.少額訴訟の手続の流れはどうなるの？

A.少額訴訟手続による審理を求める訴状が裁判所で受け付けられると，最初の期日が決められ，当事者双方にその通知がされます。訴えられた相手方には，訴状の副本と一緒に口頭弁論期日呼出状，少額訴訟手続の内容を説明した書面，答弁書用紙，事情説明書といった書面が同封されていますから，確かめた上，まず，少額訴訟手続の内容を説明した書面をよく読んでください。その上で，相手方は答弁書で自分の言い分を書いて反論することができます。また，事情説明書は，少額訴訟手続により，原則として，最初の期日に裁判が終わるよう，双方から裁判所に対し，事前に必要な事情を伝えてもらう書面です。
　次に，裁判の前に準備することを御説明します。
　少額訴訟では，裁判所が最初の期日に当事者双方の言い分を聞いたり，証拠を調べたりして判決をします。訴訟では，双方の言い分に食い違いがある場合，証拠に基づいてどちらの言い分が正しいかを判断することになりますから，自分の言い分の裏付けになる証拠は，最初の期日に提出できるように準備してください。
　主な証拠としては，契約書，領収書，覚書のほか，交通事故の場合の事故証明などの証拠書　類や，人証といって証人や当事者本人などの供述があります。証拠の提出について分からないときは，担当の裁判所書記官にお尋ねください。
　また，判決以外にも，訴訟の途中で裁判所で話合いをして，相手方との間で分割払の約束をするなど，和解の方法により解決することもできます。
　最後に，期日にどうしても裁判所に出向けない場合については，「期日にどうしても裁判所に出向けない場合はどうしたらいいの？」を御覧ください。
(簡易裁判所民事事件Q&A）

　借地借家問題のご相談は　東京多摩借地借家人組合まで

　　０４２（５２６）１０９４　相談は毎週月・水・金の午前１０時から