借地借家人組合が立会人になり契約を更新

　小平市美園町で美容院を経営するＫさんは、２０年前に異例の２０年間の店舗賃貸借契約を締結しています。当時、家主は建物の建て替えを求め、Ｋさんに立ち退きを求めてきましたが、Ｋさんは組合に相談し、組合が家主代理の不動産業者と交渉し、Ｋさんの店舗は残して、他を建替え、組合が立会人になり異例の２０年契約を結びました。

　お陰様でＫさんは安心して美容院を続けることができました。今年１０月に契約期間が満了するため、Ｋさんは組合に交渉を依頼し、家主代理の不動産業者の方と交渉を行い、契約期間は３年とし、引き続き更新できる契約を締結する運びとなりました。家主の意向は、高齢のため３年後に店を明渡してほしいとの事でしたが、Ｋさんもまだまだ営業続ける気持ちがあり、３年後の契約の更新は組合が立会人になり話し合いを行っていくことになりました。

(多摩借組ニュースより）

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更新料支払約束なく、更新料請求を拒否。地代増額の根拠も不明で拒否回答。

　豊島区内に土地約４０坪を賃借する中尾さん（仮名）は地主の管理会社から地代増額請求と更新料支払い請求を受けている。地代増額の根拠は東京都不動産鑑定士協会と日税不動産鑑定士会の資料を参考に按分したものを請
求し、更新料は一般的な相場と称し請求している。Ａ４用紙２枚に渡りびっしりと計算式が書かれている。中尾さんは今年の５月に組合と相談の上前回の更新が法定更新で更新料支払い約束が一切なく支払いできかねると回答。
地代増額も確固たる不相当である理由を述べていないため拒否回答した。
８月になって前回の通知書を全く理解していないような回答をしてきたため再び組合に相談。再度の説明として前回の更新が法定更新で更新料支払い約束が一切ないので支払いできかねる、地代増額は資料を参考にしただけの曖昧な根拠であるため公租公課証明直近数回分を提出し不相当の理由を明確に回答するよう通知を作成することにした。地主も管理会社も通知した内容が理解できないのだろうかと中尾さんは首をかしげていた。
(東京借地借家人新聞より）

昭和６３年から更新料支払わず契約を更新 組合との約束守る

　日野市に住む組合員のKさんは、今年４月１日から２年契約の更新を行いました。契約書は契約期間と賃料以外は昭和６３年２月１３日に作成した原契約に従うとされ、きわめてシンプルな契約書で、更新料を支払う特約もなく、Kさんは更新料を一度も支払っていません。当初はトラブルがありましたが、組合も応援し、更新時には契約書作成事務手数料として管理会社の不動産会社に３３００円のみ支払っています。Kさんは建物は古くなっていますが、借家に住み続けるために頑張っています。（多摩借組組合ニュース４月号から掲載）

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契約書に「相当の更新料を支払う」と書いてあっても、更新料の支払い義務なし（東京高裁）

北区内に土地を賃借している米田さん（仮名）は地主から高額な更新料を請求されました。

契約書には相当の更新料を支払うと書かれており、以前東京地方裁判所での判決で相当の更新料と書いてある特約は一義的かつ具体的な文言で明確な約束とは言えないとして支払い義務はないととされました。

そこで、米田さんは更新料の支払いを拒否しました。合意に至らなかったため地主は当然裁判に提訴しました。

東京地方裁判所での裁判例があるにもかかわらず一審では残念ながら敗訴となりました。しかし、二審控訴審の結果は一審判決を破棄し、借地人逆転勝訴となりました。

判決内容は以前の裁判例と同様の更新料を支払い義務が発生するのはやはり一義的かつ具体的な文言、少なくとも金額や誰でも計算できる算式がなければ明確な特約とは言えず、相当の更新料を支払う義務が発生しないとのことです。

地主側が上告しなかったため判決は確定しました。この判決は相談を受ける借地借家人組合にとっても大変画期的な判決で、相当な更新料を支払うと契約書に書いてあっても支払いを拒否するよう助言しています。

(全国借地借家人新聞より）

更新料は支払い義務なし、高裁の判決に不服の地主最高裁の上告を断念

借地人の国立さん（仮名）は２０年前更新料１００万円を支払い合意更新しました。今回の更新については法定更新を主張。地主は弁護士を通じ合意更新するよう強硬に主張し、高額な更新料支払いと大幅な賃料増額を請求。葛飾借地借家人組合を通じ、請求を拒否しました。地主は調停を申し立ててきましたが、話し合いはまとまらず不調になりました。その後、地主は東京地方裁判所に提訴。契約書に更新料特約は存在しないが、支払い合意があり慣習もあると主張してきました。

地裁での判決は更新料支払い義務を認めず、賃料増額も地価は下落しており地主の主張は認めるに足る証拠はないとして請求を棄却しました。地主は東京高等裁判所に控訴しましたが高裁の判断は控訴棄却。さらに地主は最高裁判所に上告しましたが、取り下げたため控訴審判決で確定。

本件の裁判では土地評価証明と鑑定書が提出されましたが証拠として採用されない画期的なものでした。２０年前の賃料が現在に至っても相当額であるという判決は大変意義があり、８０歳を超えた高齢借地人の頑張りがもたらした成果です。
（全国借地借家人新聞より）

更新料、地代増額請求 東京高裁が地主の請求棄却 借地人の全面勝訴

借地人の国立さん（仮名）は２０年前更新料１００万円を支払い合意更新しました。今回の更新については法定更新を主張。地主は弁護士を通じ合意更新するよう強硬に主張し、高額な更新料支払いと大幅な賃料増額を請求。葛飾借地借家人組合を通じ、請求を拒否しました。地主は調停を申し立ててきましたが、話し合いはまとまらず不調になりました。その後、地主は東京地方裁判所に提訴。契約書に更新料特約は存在しないが、支払い合意があり慣習もあると主張してきました。地裁での判決は更新料支払い義務を認めず、賃料増額も地価は下落しており地主の主張は認めるに足る証拠はないとして請求を棄却しました。地主は東京高等裁判所に控訴しましたが高裁の判断は控訴棄却。さらに地主は最高裁判所に上告しましたが、取り下げたため控訴審判決で確定。

本件の裁判では土地評価証明と鑑定書が提出されましたが証拠として採用されない画期的なものでした。２０年前の賃料が現在に至っても相当額であるという判決は大変意義があり、８０歳を超えた高齢借地人の頑張りがもたらした成果です。

（全国借地借家人新聞１０月号より）

借家の更新料の請求撤回させる 契約書に「今後、更新料金はありません」と明記

　八王子市中野上町に住むＷさんは、今年６月に借家契約の更新を迎え、管理会社から更新料として家賃の１か月分１２万５０００円を請求されました。Ｗさんはコロナで収入が下がっているので、更新料をまけてほしいと交渉したが応じてもらえず、組合に相談に来ました。

　契約書には更新料を支払う特約はなく、組合役員から「この契約書なら更新料を支払わなくても大丈夫です」とアドバイスを受け、Ｗさんと組合の連名で賃貸人に「賃貸借契約書には、契約更新時に更新料を支払う旨の一義的で具体的な特約は存在せず、賃借人には更新料を支払う法的な義務はありません。今後本件についてのご連絡、ご通知は当組合までお寄せください」と通知しました。
　数日後、管理会社の社員は組合に電話をかけてきて「更新料を払わなくてもよいから、移転料を出すので退去する意思はないか」と言ってきましたが、Ｗさんは退去する意思は全くないと返答しました。何回かやりとりがあり、管理会社は更新料請求をあきらめ、契約書だけでも作成してほしいと言ってきました。

　更新契約書案を組合に送ってきましたが、特約条項には「今後、更新料金はありません」と明記され、ほぼ国の標準契約書が使われおり、Ｗさんと相談し契約書の作成に応じました。家主や不動産屋が更新料を請求しないことを契約書に明確に記載することは珍しく組合が交渉して更新料も請求を撤回させた事例として画期的な成果となりました。

　更新料については「家賃の1ヶ月分を支払って更新する」とか「法定更新でも２年ごと家賃の１ヶ月分の更新料を支払う」と書いてあるなど、がんじがらめの契約書が増えています。今回は幸い更新料支払いの特約がなくラッキーでした。

（多摩借祖ニュースより）

更新時期でもないのに地主が更新の案内と更新料を請求

北区に土地を賃借している竹田さん（仮名）は賃貸人より更新の案内及び更新料支払い請求と賃料増額請求があった。契約書を確認すると契約時期ではなく、残存期間があと4年あることが分かった。しかも契約書には更新料に関して一義的かつ具体的な特約は一切なく、支払い義務がなかった。

賃貸人には更新時期ではないので時期が近づいたら再度ご案内くださいと返答するようアドバイスした。賃貸人はなぜ更新時期ではない時に話を持ち出したその理由は現在の賃貸人から息子へ名義を変更し生前贈与したので契約書を書き換えたいとのことだ。また賃料増額請求については現行賃料の坪単価が安く、拒否すると調停、裁判へと移行し、不動産鑑定士は増額の鑑定を出す可能性が高いことを説明。数年に渡って徐々に増額することを考えてはいかがかとアドバイス。

また賃借人も子へ名義を変え、生前贈与したいとのことだが、借地権の第三者譲渡に当たるので賃貸人の承諾が必要であることを告げた。今後増額と借地権第三者譲渡に関しては慎重に見守っていきたい、是非入会して一緒に頑張りましょうとエールを送った。（東京借地借家人新聞より）

地主が息子に名義変更、借地人に更新時期でもないのに更新料と地代増額を請求

北区に土地を賃借している竹田さん（仮名）は賃貸人より更新の案内及び更新料支払い請求と賃料増額請求があった。契約書を確認すると契約時期ではなく、残存期間があと4年あることが分かった。

しかも契約書には更新料に関して一義的かつ具体的な特約は一切なく、支払い義務がなかった。賃貸人には更新時期ではないので時期が近づいたら再度ご案内くださいと返答するようアドバイスした。

賃貸人はなぜ更新時期ではない時に話を持ち出したその理由は現在の賃貸人から息子へ名義を変更し生前贈与したので契約書を書き換えたいとのことだ。また賃料増額請求については現行賃料の坪単価が安く、拒否すると調停、裁判へと移行し、不動産鑑定士は増額の鑑定を出す可能性が高いことを説明。

数年に渡って徐々に増額することを考えてはいかがかとアドバイス。また賃借人も子へ名義を変え、生前贈与したいとのことだが、借地権の第三者譲渡に当たるので賃貸人の承諾が必要であることを告げた。今後増額と借地権第三者譲渡に関しては慎重に見守っていきたい、是非入会して一緒に頑張りましょうとエールを送った。（東京借地借家人新聞より）

更新料支払い義務なし 旧借地法に基づき更新を請求

　八王子市明神町１丁目で５１坪を借地している伊藤さん（仮名）は、昨年１２月に地主の土地の管理を任されていると主張する不動産コンサルタントとなるＯ 氏から土地賃貸借契約期間更新手続きとして、伊藤さんの土地は道路に面していない土地として更地の５０％を減して、６０％の借地権価格の５％の約５０万円の更新料を請求されました。

　伊藤さんは昨年末組合に相談し、年明けにＯコンサルタント宛に次のような更新請求通知書を提出しました。「賃貸人との間で作成した土地賃貸借契約書には、契約の更新に当たって、更新料を支払う旨の合意はなく、更新料を支払う法的義務はありません。賃借人は旧借地法第４条第１項に基づき土地賃貸借契約の更新を請求致します。なお、異議がありましたら賃借人代理人宛にご連絡をお願い致します」。

通知を出して２週間が経過しましたが、地主のコンサルタントからは組合に何らの異議も連絡もありません。本年１月１日から２０年間土地賃貸借契約は法定更新されました。(多摩借組ニュースより）

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「相当の更新料を支払う」特約有効

　北区の組合員の更新料支払請求事件で、東京地裁の佐野倫久裁判官は２月２７日に原告である地主の更新料請求を認め、更新料２１５万円２０００円を認める判決を下しました。

　本件は、昭和３１年に借地人の祖父の代から借地を借り、父親が相続した昭和５１年に合意更新して更新料として３２万２０００円（坪当り１万４０００円）を支払っています。平成８年にも契約を更新して父親は更新料として１７３万円（坪当り８万円）を支払っています。借地に隣接した水路地（国有地）が地主が所有権を取得し、借地の面積は２坪弱増えて、新地籍を２３・０４坪にすることで合意しました。その際、地主と交わした合意書に、平成２８年９月の契約満了時に契約の更新を希望する場合、新地籍で『相当の更新料を支払うものとする』との合意をしていました。

地代については、平成２２年から毎月１万３７２０円（坪５１０円）を支払っています。

地代が安いことを理由に更新料容認

　裁判では、「相当の更新料」を支払う旨の合意をもって被告が更新料を支払う義務を負うのか、本件更新の場合に上記合意が適用されるのか、適用されるとして更新料の額がいくらか等が大きな争点になりました。

「相当な更新料」とは金額がいくらなのか明確ではなく、更新料請求が認められた事例の「一義的で具体的な特約」とは到底いえません。

　しかし、地裁の判決では「被告が平成２８年９月の本契約更新時に更新料の支払い義務を負うこと自体は明確に規定されていること、『相当の更新料』と記載されたのは、本件合意がなされた平成２２年９月から平成２８年９月までの間に社会情勢や近隣相場の変動等によって更新料額が変動する可能性がある点が考慮されたためであることが認められる。そして、本件合意の時点で次回更新が約６年も先のことであったことを併せ考慮すれば、上記可能性を考慮して『相当の更新料』と記載したことには相当の合理性、相当性が認められるというべきであって、当該文言をもって第３項が一義的かつ具体的な合意ではないとか、特定に欠けるということはできない。よって、被告は、本件合意書第３項に基づき、原告に対し、更新料支払義務を負う」、その上判決では「更新料は一般的に賃料の補充なおし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的性質を有するものであるところ」、賃料が１坪５１０円と安価で、月額１万３０００円程度にとどまる、更新料÷２０年÷１２ヵ月で月換算８９６６円程度であり、１坪８万円の更新料額は「相当」な金額であると認めるのが相当であると断じています。

　更新料に関するこれまでの判例を覆す非常に不当な判決であり、東借連の弁護団では控訴して、高裁では担当した種田弁護士と協力して弁護団を組んで争う方針です。組合員も最高裁まで闘いたいと強い決意で頑張っています。

家主代理の不動産業者からの明渡し撤回させ、契約期間満了後も家主と円満に合意更新

　大田区萩中地域に鉄骨スレート葺２階建約１１４・６６㎡の建物を賃借中の山田さん（仮名）は、３年前に家主の意向をくみ取った不動産業者から契約解除明渡しを求められ、知人の紹介で組合に入会した。

　山田さんが持参した賃貸借契約書を確認すると、相手は組合が知っている業者だった。明渡しの理由は、マンションを建替えて高額な賃料収入を得たいとのことだった。組合は明渡しの正当な理由にはならないと指摘すると、業者は介入を止めた。家主と直接の話し合いとなり、借家人に高額な立退料や移転先に確保に営業補償など大変な問題が生じることを説明し説得すると家主も明渡しを撤回し、契約は継続となり円満に解決した。

　あれから３年が経過し、家主から契約期間満了を迎えたので更新の契約書を作成してほしいとの連絡があった。家賃の値上げはしないとの申し出があり、家賃の５０％の約定更新料を支払って更新契約書を締結した。山田さん、家主ともども「今後も組合にお世話になりますので、よろしくお願いします」と挨拶され、納得して契約を更新した

(全国借地借家人新聞より）

底地が大阪の不動産業者に売却された途端に 更新料と契約更新手続きに応じるよう請求が

　足立区内東部で約２２坪を賃借する菊田さん（仮名）は大阪の不動産業者が底地を地主から購入すると、土地所有者変更並びに賃貸借契約承継に関する通知が突然送られてきた。

　２ヵ月が経過し、今度は土地賃貸借契約更新手続き及び更新料請求の通知が届き、組合に相談に訪れた。組合では賃貸借契約書を吟味して次回更新時に更新料支払い約束がないので更新料を払うことはなく、また２０年の期間が満了しても契約は自動更新すると助言した。菊田さんはその場で組合に入会した。

　不動産業者は菊田さん宅の執拗な訪問を繰り返したが、日中は仕事に出ているため会えないため、再度更新料支払い及び契約更新を要求する通知が届く。組合の助言に貰い本年４月に内容証明郵便で更新料支払いの約束はないので支払う必要はなく地上に所有する建物が現存するので契約更新請求を通知した。

　その後は、組合が代わりに話を伺う旨を通知すると不動産業者は委任状と菊田さんの顔写真付本人確認書まで要求。組合では業者の要求を全て拒否した。

　その後、８月には地代増額請求で２倍を超える金額を申し入れてきた。菊田さんの土地は公道に面していない囲繞地で、再建築も許可にならないような場所である。現在の地代は税金の４倍以上を支払っていて、近隣の商店街と比べても高い地代を支払っている。現行地代は増額する必要はない。地主に対し、２倍に地代を増額する根拠を示すとともに、土地の公課証明書の写しを要求する通知書を送るよう勧めた。（全借連新聞より）

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底地が大阪の不動産業者に売却された途端に 更新料と契約更新手続きに応じるよう請求が

　足立区内東部で約２２坪を賃借する菊田さん（仮名）は大阪の不動産業者が底地を地主から購入すると、土地所有者変更並びに賃貸借契約承継に関する通知が突然送られてきた。

　２ヵ月が経過し、今度は土地賃貸借契約更新手続き及び更新料請求の通知が届き、組合に相談に訪れた。組合では賃貸借契約書を吟味して次回更新時に更新料支払い約束がないので更新料を払うことはなく、また２０年の期間が満了しても契約は自動更新すると助言した。菊田さんはその場で組合に入会した。

　不動産業者は菊田さん宅の執拗な訪問を繰り返したが、日中は仕事に出ているため会えないため、再度更新料支払い及び契約更新を要求する通知が届く。組合の助言に貰い本年４月に内容証明郵便で更新料支払いの約束はないので支払う必要はなく地上に所有する建物が現存するので契約更新請求を通知した。

　その後は、組合が代わりに話を伺う旨を通知すると不動産業者は委任状と菊田さんの顔写真付本人確認書まで要求。組合では業者の要求を全て拒否した。

　その後、８月には地代増額請求で２倍を超える金額を申し入れてきた。菊田さんの土地は公道に面していない囲繞地で、再建築も許可にならないような場所である。現在の地代は税金の４倍以上を支払っていて、近隣の商店街と比べても高い地代を支払っている。現行地代は増額する必要はない。地主に対し、２倍に地代を増額する根拠を示すとともに、土地の公課証明書の写しを要求する通知書を送るよう勧めた。（全借連新聞より）

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地主の土地明渡し、更新料６００万円の請求、東京地裁立川支部が請求棄却、借地人の全面勝訴

　府中市内で土地３６㎡を借りて店舗で営業している山崎さん（仮名）は、２０１６年１２月に借地契約の期間満了に当たり、地主から地代年額４０万円の増額（従前は半年分で１８万円）、更新料６００万円を請求された。

　山崎さんは、高齢で奥さんとやっと商売を続けている状態で６００万円もの高額な更新料を支払うことはできない。組合に相談し、地主の代理人の弁護士が２０年前に作成した契約書では「甲乙協議の上更新料を定める」と書いてあるが、いくら支払うか明確な約束はしていないことから、組合の助言を受けて、今回は更新料の支払いを拒否する通知を地主に送った。

　地主は翌年３月に更新料を拒否したことを理由に土地賃地借契約を解除する内容証明を送り付け、２０１７年９月に土地明渡しを求める訴訟を東京地裁立川支部に起こしてきた。山崎さんは組合の顧問弁護士を代理人に立て１年半にわたって裁判を闘った。
裁判では借地権の買取りの条件等の話し合いも行われたが、地主はお金がないと納得がいく条件の提示もなく、今年の２月に判決の言い渡しが行われた。判決は、原告の土地明渡し、地代の増額、更新料６００万円の請求はいずれも棄却され、山崎さんは完全勝訴した。地主は控訴しなかったため判決が確定した。

判決では、契約条項には更新料を協議するとされているだけで、被告が契約時に具体的にいくら支払うか金額が定められていない点が重要視され、借地人の更新料の支払い義務を明確に否定した。
（東京借地借家人新聞より）

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