更新するなら更新料309万円 底地を買うなら1500万円 一方的な地主の請求

　立川市柴崎町に住む借地人のＡさんは、34坪の土地の借地契約が平成27年2月28日に20年の借地
契約期間の満了に当り、地主から更新するなら更新料309万円払え、底地を買い取るなら約1547万円を支払うよう請求されました。

　20年前改築をするために土地賃貸借契約書を締結し、契約書には「更新に当たっては、借主は貸主に対し、更新料を支払わなければなりません」と書かれていました。Ａさんはお金もないし、309万円をどうやって都合するか悩んでいましたが、Ａさんの父親が加入していた組合を思い出し相談に行きました。

組合では、更新料の特約が法律上有効になるのは、「一義的で具体的な特約」がある場合で、更新料には計算式も相場もないのであり、あくまでも当事者が合意で更新する場合に支払うもので、借地人が法定更新を選択すれば更新料を支払う必要はないとアドバイスしました。Ａさんは組合と相談し、年明け早々にも文書で法定更新を主張し、更新料の請求を拒否するつもりです。

(東京多摩借組ニュースより）

事件リポート 県営住宅強制退去日に母子心中図る 救える道はなかったか 千葉・銚子

http://www.jcp.or.jp/akahata/aik14/2015-02-17/2015021715_01_1.html　千葉県銚子市の県営住宅に住む母子世帯の母親＝当時（４３）＝が昨年９月、無理心中を図って長女＝同（１３）＝を殺害しました。家賃滞納を理由に県が強制退去を執行する日の出来事でした。二度と悲劇を生まないようにとの調査のなかで、県や市の対応に問題があることが浮き彫りになってきました。（岩井亜紀)

　調査にあたったのは、自由法曹団、全国生活と健康を守る会連合会（全生連）、中央社会保障推進協議会などによって結成された現地調査団（団長・井上英夫金沢大学名誉教授）です。

機械的な手続き

　「入居許可の取り消しを受けながらも、母親は家賃滞納分を支払う意思があった。県はこのことを適切に把握せず、機械的に事務手続きを行っていたことが大きな問題だ」―。井上団長は、こう指摘します。
　調査団に協力した日本共産党の丸山慎一県議の県への聞き取りで、母親が入居許可の取り消し処分（２０１３年３月３１日）後の同年４月１２日、２カ月分の家賃を支払っていることが明らかになりました。
　それだけではありません。今回の調査で、同年２月２８日には、１カ月分の家賃が口座引き落としされていたことが明らかに。県が母親に明け渡し請求を送付した同年３月５日の直前のことでした。
　母親は隣町の給食センターでパートとして働き、月収は約７万円。収入はこの他、児童扶養手当の約５万円などで、年収は１００万円程度でした。
　県営住宅の家賃減免の対象だったにもかかわらず、母親は減免措置があることを知らず、受けていませんでした。減免措置の適用で、月１万２８００円の家賃が２５６０円にまで引き下げられるはずでした。
　県営住宅に入居する１万７８７８世帯のうち減免対象が１万１６１６世帯(１３年度・収入申告により算出した月額が６万７千円以下の世帯数)である一方、減免を受けているのはわずか１９６１世帯(１４年3月末現在)です。
　調査団に参加した「国民の住まいを守る全国連絡会」の坂庭国晴代表幹事は「家賃の徴収だけは熱心に行い、家賃減免の周知など社会保障への対応がなされていない」と批判。調査団は県に対し、家賃減免の周知徹底を求めました。

資料手渡すのみ

　銚子市の対応は―。
　国民健康保険料も滞納し、保険証を取り上げられていた母親は１３年４月、短期証再発行の相談で、市の保険年金課を訪れます。同課職員は母親に生活保護をすすめ、隣接する社会福祉課を紹介しました。
　面接した職員は、国保料の滞納を把握。生活困窮していたことが明らかなのにもかかわらず、職員は生活保護のしおりを母親に手渡し、説明しただけでした。
　情報公開された面接記録票の「ライフラインの停止・滞納状況」欄は黒く塗りつぶされていることから、水光熱費のいずれかを滞納していたことがうかがえます。
　井上団長は「福祉事務所は本来、生活困窮者に対し申請の有無にかかわらず職権で保護を開始すべき責任を負っている」と強調。「申請がなかったから」との理由で保護を開始しないことは、「生存権を尊重していないと言わざるを得ない」と批判します。
　全生連の安形義弘会長は「この事件は銚子市だけの問題ではない。自治体が憲法２５条に基づき住民の暮らしに責任を負わなければ、同様の悲劇は防げない」と強調します。

更新料の支払いＮＯ！ 地主の相続が発生直後に

立川市錦町に住むＳさんは、昨年末に地主が亡くなり今年の１月に相続人の代理人から約坪当り２万２千円の更新料を請求されました。請求額は相続税路線価の３％としています。Ｓさんは、組合に相談し、父親の代も更新料は支払っていないし、契約書にも更新料を支払う約束はないことから、法律上支払い義務がないことをアドバイスしました。

　その後、地主の代理人は組合事務所に突然訪れ、「更新料を払わないと、火事や地震になったら借地権がなくなる」と根拠のない主張を述べていましたが、全く根拠のない主張であると反論し、Ｓさんは更新料を支払う意思はないと伝えました。

　地主の代理人は、Ｓさんに更新料を支払わないなら書面を出せと言ってきていますが、相手にしないよう助言しています。（東京多摩借組ニュースより）


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立退くなら更地にしろ 家主が異常な請求

　あきる野市に住むＦさんは、木造瓦葺の借家を昭和４７年から４３年間借りています。更新の手続きは３０年以上やっていません。５年前に家主の息子夫婦が借家を明渡すよう言ってきましたが、その後明渡しを撤回し「住んでいてもいい」ということになりました。

　Ｆさんは、息子さんの家に同居することを決め、今年の３月一杯で立ち退く旨を家主に伝えたところ、家主は「出ていくなら、建物を壊して更地にして返せ」と無茶苦茶なことを言ってきました。
　Ｍさんは、１月に組合に相談に来ました。組合からは、「借家人が建てた建物でない限り、借家を明け渡すのに更地にする必要はない。借家を明け渡したら鍵を家主に送り返せばそれで十分である」とアドバイスしました。世の中には異常なことを言う地主や家主が多いのには驚くばかりです。

（東京多摩借組ニュース２月号より）


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法制審部会:不当な「約款」は無効 民法に明文化、了承

http://mainichi.jp/shimen/news/20150211ddm001010167000c.html

　お金の貸し借りや物の売り買いなど、「契約」に関するルールを定めた民法の規定の見直しを検討していた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は１０日、保険契約やインターネットでの買い物などで、事業者が契約の条件として消費者に示す「約款」の明文規定を民法に置くことを盛り込んだ要綱案を全会一致で了承した。要件を満たせば約款を契約として有効とする一方、消費者に不利なものは無効とすることなどが柱。


　要綱案は２４日の法制審総会を経て、上川陽子法相に答申される。法務省は今国会に関連法案を提出する方針。成立すれば約１２０年ぶりの民法大改正となる。

　要綱案によると、事業者が約款を契約内容とすることについて利用者と合意するか、そのことを事前に示していれば、利用者が内容を理解していなくても約款は有効とする。一方で消費者が一方的に不利益となるような条項は無効とするほか、契約後に事業者の判断で約款を変更できるのは、消費者の利益になる場合などに限られるとした。

　また、こうしたルールの適用対象を「利用者が不特定多数で、契約内容を画一的にすることが合理的な取引」と定義。電車やバス、電気、ガス、保険、インターネットでの買い物の利用規約などが想定されるが、企業と労働者が締結する労働契約などは該当しない。

　要綱案には▽業種によってばらばらになっている金銭の貸し借りの「時効」の統一▽法定利率の引き下げ−−など約２００項目が盛り込まれている。昨年８月に大筋了承されたが、約款については経団連推薦委員が「定義があいまいだ」などと反対し、検討が続いていた。民法は１８９６年に制定されたが、契約ルールの大規模な見直しは初めてとなる。【和田武士】

（毎日新聞　2月11日）

「住宅政策の改革を問う～家賃補助、公共住宅、住まいの貧困」３月７日にシンポジウム

　日本住宅会議（関東会議）・住まい連・住まいの貧困に取り組むネットワーク共催によるシンポジウム「住宅政策の改革を問う～家賃補助、公共住宅、住まいの貧困」が３月７日（土）午後１時３０分から午後５時まで日本教育会館・８０６会議室（地下鉄神保町下車）で開催される。

　基調講演は小玉徹大阪市立大大学院教授より「家賃補助はなぜ必要なのか～住宅政策のあり方と住宅扶助問題にもふれて」が報告され、①住宅政策とベーシックインカム（最低所得保証等）を考える（前田昭彦・都留文科大教授）、②公共住宅の展望と今後の課題をめぐって（植田芳博・社会構想研究所研究員）、③住まいの貧困の実態と打開施策について（小田川華子・横浜国立大非常勤講師）以上３人のパネリストが報告する。

ビッグイシュー基金 市民が考える若者住宅問題シンポジウム

　ＮＰＯ法人ビッグイシュー基金主催による若者住宅問題シンポジウムが、２月８日午後２時から新宿の損害保険ジャパン本社ビル２階大会議室において開催され２００名以上が参加した。同基金では大都市の若者で未婚・低所得（年収２００万円未満）を対象に居住実態等を調査し、１２月に調査結果をまとめ公表した。

　第１部では、平山洋介神戸大学大学院教授が調査結果の報告と分析を行った。平山教授は、親と同居している若者が７７・４％を占め、親との同居の理由が住居費を負担できないが５３・７％を占めるなど、親持家などに同居することで生活を維持している実態が指摘された。これまでの住宅政策は「中間層・家族・持家」を重視していたが、社会を持続させていくためには今後「低所得・単身・借家」を重視した政策に転換することが必要であると強調した。

第２部では住宅政策・検討委員の４人の委員から「若者へ多様な住まいを」との提言や意見が報告された。大分大学の川田菜穂子准教授は、日本の住宅事情はＥＵ諸国と比べ住宅手当等の住宅に関する支出が極端に少なく、若者の自立・家族形成を困難にさせていると指摘した。

東借連第３４回定期総会の成功めざし 第４回評議員会開催

　東借連第４回評議員会は、１月３１日午後１時３０分から豊島区勤労福祉会館で理事・評議員１６名の参加で開催された。

　生駒副会長の司会で開会され、佐藤会長が開会の挨拶を行なった。細谷事務局長より、東借連第３４回定期総会の代議員定数と運動方針案が提案され、決算報告が桜井副会長（会計担当）より報告された。総会に提案する予算案及び次期役員については２月９日に開催される第１７回理事会に一任することが確認された。なお、各組合は役員会を開催し、総会代議員・評議員及び次期役員を２月２３日までに推薦し、東借連本部に報告することが確認された。

　前総会以降、一部の地域借組が組合を解散する等の困難な状況の中で、持続可能な組合づくり、支部・班の確立、組合員の交流と参加ができる組織づくりについて総会の中で活発な議論が期待されている。

　当面の運動課題として３月７日のシンポジウムの参加と家賃補助署名運動、借地借家の実態調査の収集と集計等の課題について各組合で総会の準備と同時に取り組みを強化することを確認した。

(東京借地借家人新聞より）

自宅を修繕しただけで地主が増改築と因縁 地代の増額も請求

　足立区西部地域で４０坪の宅地を賃借し、地代供託中の堀内さん（仮名）は自宅修繕で地主に挨拶に行くと、数日後内容証明郵便で「工事は増改築に当る」との文書が届く。堀内さんは直ぐ組合に相談。組合は「今回の工事は建物の保全維持するための修繕で増改築には当たらない」と通知するよう助言した。

工事を開始すると地主の代理人の弁護士から「工事の中止と地代４万円に増額するので指定口座に振り込むよう」に内容証明郵便が届く。今回は組合の顧問弁護士に相談し、土地賃貸借契約書を確認し、地代を１０００円増額する回答を出し、様子を見ることにした。

(東京借地借家人新聞より）


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借地の契約更新で地主の代理人が借地期間５年間の契約書を提示

大田区中央に居住する深谷（仮名）さんは、土地賃貸借契約期間満了を迎えて、昨年末土地を買い取ったという地主とその代理人が訪れて更新契約書を手渡された。

深谷さんが組合員と知っている代理人の不動産業者は更新料を請求しなかったが、提示された更新契約書を見てその内容に呆れた。

地代の増額請求は理解できるとしても、更新後の契約期間が５年との提示には組合役員も驚いた。
　組合事務所に代理人の不動産業者を呼んでその事実関係を確認する。地代増額は私道分の負担ということで了承した。

契約期間について旧借地法が適用されて２０年となることを伝える。業者は借地期間が満了すると、借家扱いなると考えていたという。土地賃貸借契約期間を２０年に手直しさせ更新契約書を締結した。(東京借地借家人新聞より）


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