更新料・相続問題学習会 １１月１７日府中市で開催

　今年７月に発売した「更新料解決マニュアル」をテキストにした更新料問題と地主への相続税の税率の引き上げ等による、地主の相続に伴ってどのような問題が起きるのかを学習します。ぜひ、地元府中市以外の方の参加もＯＫです。奮ってご参加ください。

◎日時　１１月１７日（土）午後１時半開会
◎会場　ルミエール府中第２会議室
　（京王線府中駅徒歩６分ほどです）
◎講師　東京多摩借組事務局長　細谷紫朗
参加無料です。

※更新料解決マニュアルは会場で発売します。
　１冊１１００円

◎問合せ　東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

2012年住宅研究・交流集会 ～新たな住宅政策、住宅憲章をめざして～

と　き：２０１２年１０月２７日（土）　午前１１時～午後５時
ところ：新宿区・保育プラザ・２階研修室　（新宿区納戸町２６－３）
（都営大江戸線・牛込神楽坂駅徒歩８分、　ＪＲ市ヶ谷駅徒歩１５分、
　TEL　０３－６２６５－３１７１）
　http://www.hoiku-zenhoren.org/about/info.html
参加費：無料


２０１２年の住宅研究・交流集会は下記のように、基調講演、特別報告を午前に行い、
午後から３つの分科会で報告、討論、交流を行います。
震災復興、住宅団地、住宅憲章、住宅ＮＰＯなど、多面的な課題、活動を取り上げます。
多くの方の参加お待ちします。

開催団体
日本住宅会議
国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）
住まいの貧困に取り組むネットワーク

タイムテーブル

開場：午前１０時３０分

〔全体会〕　午前１１時～１２時３０分　　
（午後４時３０分～午後５時：まとめの全体会）

基調講演：「震災復興とこれからの住宅・都市政策」
　　　　　　　　　　塩崎賢明・日本住宅会議理事長（立命館大学教授）
特別報告：「住宅団地の改善・再生と自治会活動」
　　　　　　　　　　小池田忠・全国公住協事務局長（森の里荘自治会長）

〔分科会〕　午後１時３０分～午後４時３０分

★第１分科会
―「住宅団地の改善・再生と自治会活動」
助言者：鎌田一夫（新建）
住宅団地の改善・再生の現状とその中での自治会の活動、役割について

★第２分科会
―「民間賃貸住宅の現状と新たな住宅憲章」
助言者：塩崎賢明（住宅会議）
民間賃貸住宅の多面的な実態と現状、賃貸住宅憲章の策定に向けて

★第３分科会
―「住宅まちづくりＮＰＯと事業の課題・展望」
助言者：坂庭国晴（住まい連）
住宅まちづくりＮＰＯの現状と今後の事業の課題、展望について

連絡先　　

ＮＰＯ住まいの改善センター
　tel０３－３８３７－７６１１　fax０３－３８３７－８４５０

家賃値上げの裁判で和解成立３か月後にお寺の家主が明渡し請求

　調布市で戦前から木造の平屋建ての借家を借りているＭさんとＳさんは、家賃値上げの裁判で和解が成立した３ヶ月後の９月に突然明渡しの内容証明郵便が送られてきました。
理由は「本件建物は築７０年以上経過した非常に危険な建物であり、早晩取壊しの必要な建物であると判断せざるを得ない」というもので、その前の家賃の値上げは口実にすぎず、明渡しが本音だったことは明白です。

　家主はお寺で、バブル期に前の家主から購入し、何回も裁判をおこしＭさんたちを追い出して、墓地の拡張を狙っています。ＭさんとＳさんは「建物は修繕をしていけば十分に住むことが可能であり、修繕も満足に行わないでお寺の利益のために借家人を追い出すことは許せない」と明渡しを拒否しました。両人とも高齢で病気もあり、他へ転居することは困難です。
（東京多摩借組ニュース１０月号）


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

☎　０４２（５２６）１０９４

借地借家問題のワンポイント解決

①ワンポイント解説「判例」
　過去、実際に裁判所によって下された判決の実例をいいます。とくに重要なのが最高裁判所の判例です。最高裁判所は、３つの小法廷（第１、第２、第３）と１つの大法廷からなります。１つの小法廷には５人の裁判官がおり、通常事件はこの小法廷が扱いますが、憲法問題とか重大な法律解釈、判例変更が問題となる事件は、１５人全員で構成する大法廷で審理・判決がなされます。

②ワンポイント解説「借地非訟（ひしょう）事件」
　借地人が裁判所に増改築の許可を求めたり、借地権の譲渡や借地の転貸の許可を求めることをいいます。借地非訟事件は通常の訴訟事件より簡易迅速な手続きで審理・決定がなされます。

③ワンポイント解説「借地権の相続」
　借地権も財産として相続することができます。この場合、借地人と建物所有者は原則として一致している必要があり、借地権を相続する人は建物も相続することになります。相続によって借地名義人が変わりますが、この名義変更に地主の承諾は必要ありません。これは人の死という自然現象によってその人が持っていた財産や負債（権利義務）が当然に配偶者や一定の血族に承継されるという相続の特性によるものです。

④ワンポイント解説「供託」
　法務局に現金（原則）を預ける（寄託する）ことです。どこの法務局にするかは、「取立払い」の場合は借地借家人の住所地を管轄する法務局、「持参払い」の場合は地主家主の住所地を管轄する法務局になります。「取立払い」とは地主家主が借地借家人のところに地代家賃を取りにくる約束のことで、「持参払い」とは、逆に、借地借家人が地主家主のところに持参して支払う約束のことをいいます。なお、供託書の書き方など、慣れないうちはややこしいので借地借家人組合に相談してください。

⑤ワンポイント解説「登記」
　土地建物についての権利（所有権とか抵当権など）は、法務局（この場合は通常登記所ともいいます）の登記簿に記載をしなければ、その権利を他人に主張できないことになっています。登記がしてあると、売却などで地主が変わっても、借地契約の内容がそのまま新地主に引き継がれます。借地上の建物には必ず登記をしておくことが借地人の基本的な心構えです。

⑥ワンポイント解説「解除権」
　契約を途中で終わらせる権利を解除権といいますが、もちろんこの権利は一方的に発生するものではなく、一定の原因（賃料の不払いなど）が必要です。この原因を解除原因または解除理由といいます。

⑦ワンポイント解説「内容証明郵便」
　内容証明郵便は、郵便局が文書の内容を証明するもので、後で、言った言わない、手紙を出した、もらっていないといった水掛け論にならないように証拠を残しておくために使うものです。地主家主から内容証明郵便が送られてきた場合、返事をしなかったからといって、その言い分を認めたことにはなりませんが、事柄によっては暗黙の了解を与えたととられることもありますので注意が必要です。内容証明郵便がきたらまず借地借家人組合に相談し適切な対応をとってください。

2012年住宅研究・交流集会 ～新たな住宅政策、住宅憲章をめざして～

と　き：２０１２年１０月２７日（土）　午前１１時～午後５時
ところ：新宿区・保育プラザ・２階研修室　（新宿区納戸町２６－３）
（都営大江戸線・牛込神楽坂駅徒歩８分、　ＪＲ市ヶ谷駅徒歩１５分、
　TEL　０３－６２６５－３１７１）
　http://www.hoiku-zenhoren.org/about/info.html
参加費：無料


２０１２年の住宅研究・交流集会は下記のように、基調講演、特別報告を午前に行い、
午後から３つの分科会で報告、討論、交流を行います。
震災復興、住宅団地、住宅憲章、住宅ＮＰＯなど、多面的な課題、活動を取り上げます。
多くの方の参加お待ちします。

開催団体
日本住宅会議
国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）
住まいの貧困に取り組むネットワーク

タイムテーブル
開場：午前１０時３０分

〔全体会〕　午前１１時～１２時３０分　　
（午後４時３０分～午後５時：まとめの全体会）

基調講演：「震災復興とこれからの住宅・都市政策」
　　　　　　　　　　塩崎賢明・日本住宅会議理事長（立命館大学教授）
特別報告：「住宅団地の改善・再生と自治会活動」
　　　　　　　　　　小池田忠・全国公住協事務局長（森の里荘自治会長）

〔分科会〕　午後１時３０分～午後４時３０分

★第１分科会
―「住宅団地の改善・再生と自治会活動」
助言者：鎌田一夫（新建）
住宅団地の改善・再生の現状とその中での自治会の活動、役割について

★第２分科会
―「民間賃貸住宅の現状と新たな住宅憲章」
助言者：塩崎賢明（住宅会議）
民間賃貸住宅の多面的な実態と現状、賃貸住宅憲章の策定に向けて

★第３分科会
―「住宅まちづくりＮＰＯと事業の課題・展望」
助言者：坂庭国晴（住まい連）
住宅まちづくりＮＰＯの現状と今後の事業の課題、展望について

連絡先　　
ＮＰＯ住まいの改善センター
　tel０３－３８３７－７６１１　fax０３－３８３７－８４５０

復興予算の流用は許されない 官僚は被災者を食い物にするな

◆東日本大震災からの復興が遅れている。福島県では原発事故の影響で人口が徐々に減少している。その一方で、国民の税金でまかなわれている復興予算が被災者を食い物にするように霞が関の官僚によって流用されている。先月放送されたＮＨＫスペシャル「シリーズ東日本大震災・追跡復興予算１９兆円」で復興予算の使途の実態が明らかになり、大変な波紋をよんでいる。

◆番組では、９・２兆円におよぶ第３次補正予算が、復興とは全く無関係な沖縄の国道整備、反捕鯨団体対策、国立競技場補修、刑務所の職業訓練、公安調査庁のテロ対策等々に「地震対策」に名を借りて使われている実態があきらかに。極め付きは、震災とは無縁の岐阜県のコンタクトレンズ工場のライン増設に復興予算が使われていた。理由は「売り上げが伸びれば被災地にも波及する」というからあきれる。被災地の地域医療を支える宮城県気仙沼の医師は、診療所の再建などに２億円の借金を抱え困っていた。民間への補助は額も率も低く、市内の医療機関の６割は復旧できていない。医師は「田舎は捨てられている」と訴えていた。

◆報道によると原子力村の日本原子力研究開発機構にも研究費４２億円の予算が流用されているという。民主党政権はシロアリ退治どころか、シロアリ官僚に税金が食いつぶされていることに怒りを覚える。(東京借地借家人新聞より）

法制審議会被災関連借地借家・建物区分所有法制部会の委員になりました

　法制審議会に全借連の代表として参加することになりました。法制審議会被災関連借地借家・建物区分所有法制部会の委員は全部で１５名で、法務省・国土交通省・最高裁事務総局・内閣法制局等から１１名の幹事が参加します。その他、国土交通省住宅局等の関係者も参加していました。

　第１回の部会が９月２８日に法務省で開催され、部会長に神戸大学院法学研究科教授の山田誠一氏が選出され、その後被災マンション法ついて密度の濃い議論が行われました。（東京多摩借地借家人組合事務局長　細谷　紫朗）

(全国借地借家人新聞より）

更新時に借地権価格の７パーセント以上の更新料特約が契約書に盛り込まれていた

私は今年の２月に更新料問題で組合に加入したＨです。昭和４８年１月に父が最初の更新契約を結ぶが、翌年父が死亡し、昭和５４年９月に母が賃借権を相続し、再度地主と更新契約を結んでしまった。その契約書には賃料は公租公課の３倍以上、更新時は借地権価格の７％以上との特約が新たに盛り込まれた。

平成５年４月に母が２度目の更新をしたが、更新料は２６・８坪で３７０万円だった。その契約書には年間賃料は公租公課の５倍以上、「更新時には合意更新・法定更新を問わず借地権価格の７％に相当する更新料を支払う」との特約条項が再度記載された。

　法外な更新料請求に足して、「更新料解決マニュアル」で対策を検討中である。

(東京借地借家人新聞より）

借地上の建物の建て替えが裁判所で認められる 現地調査で地主も代理人もあらわれず

ＪＲ大森駅より羽田空港バスで25分余の糀谷地域で、約35坪の土地を賃借し木造平屋建を築造していた平林さん（仮名）は、これまで平穏にお付き合いしていた地主より明渡しを求められて、地代を供託して今年で約37年余の歳月が経過する。係争が長期に渡ると歳月の経過とともに家屋の老朽化が進み、建替えの必要性が平林さんに新築を決意した。

　係争中の地主宅を訪ねるが相続したという地主は移転し移転先は知らされず、人を介しての捜査で移転先を確認した。平林さんは、弁護士に依頼して建物の建替えの非訟手続に着手した。大地主の一族でいろいろと知恵を付けられたのか、地主は弁護士を立てて、建物の朽廃により土地の賃貸契約解除を執拗に主張されるに至る。

建物の現状確認の現地調査をすることになったが、当日、平林さんと弁護士、組合の役員等が立ち会った。裁判官が到着しても、地主もその代理人の弁護士も姿を見せず、呆れた対応であった。裁判官は異議を述べた地主も弁護士も来ていないのだから調査するまでもなく、契約の継続と建替えが認められた。それから10数年地主の連絡はなく、地代の供託は継続している。（東京借地借家人新聞より）

借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

☎　０４２（５２６）１０９４

10/20（土）「反貧困世直し大集会2012」世の中なんとかしたくない？ ～あなたの声を聞かせてください。～

「反貧困世直し大集会2012」世の中なんとかしたくない？　
～あなたの声を聞かせてください。～

何が正しくて、誰を信用したらいいの？何を誰がどこまで決めるのが一番妥当なの？私たちの暮らしは誰がどこでどうやって決めるべきものなの？
私たちの社会のあり方を決めるのは誰なのかという問いが、ここまで多くの人たちに、ここまで真剣に問われたことは、あまりなかったのではないかと思います。
「他の人たちはどう思ってるんだろう？」多くの人たちがあふれる情報の中から、自分に響く声を探し求めてもいます。
あなたは、いま何を思っていますか？

日時：　2012年10月20日（土）11:00～15:00　パレード出発16時（予定）
場所：　芝公園４号地（東京都港区）
アクセス：　三田線「御成門」すぐ、浅草線・大江戸線「大門駅」徒歩6分、日比谷線「神谷町駅」徒歩7分、JR「浜松町」徒歩12分
参加費：　無料　
荒天中止（中止の場合は、当日の午前7時にHPでお知らせします）
主催：「反貧困世直し大集会2012」実行委員会、「反貧困全国キャラバン2012」実行委員会
◆「反貧困全国キャラバン2012」ゴール到着イベントです！
各地に反貧困のネットワークを紡ぐため、全国をまわったキャラバンカーが、芝公園にゴールします。
◆スピーカーズコーナー
暮らしのニーズや思いを訴える場を作りました。10ヶ所で30分ずつ、貧困のこと、命や暮らしなど様々なテーマ（生活保護、孤立死、消費税、原発、TPPなどなど）を、自分にあったスタイルで訴えていただきます。
多彩なゲストも登場します。また、飛び入りスピーカーも大歓迎です。みんなでワイワイ一緒に考えよう！
◆パレードやります！約1時間のコースを予定しています。みんなで一緒に楽しく盛りあがろう。

◇情報保障
全体会と一部「スピーカーズコーナー」に手話通訳がつきます。ノートテイクをご希望の方は、受付までお申し付けください。
◇キッズコーナーやグッズ販売もあります。
◇炊き出しもあります。
◇反貧困ＴＶで生中継をします！　http://www.hanhinkontv.blogspot.jp/

＜プログラム＞
１１：００　オープニング（全体会）キャラバンカー迎え入れ
１２：００　スピーカーズコーナー（２時間）
１４：００　クロージング（全体会）全員参加企画・スタンドアップ
１５：００　パレード準備
１６：００　パレード出発
１７：００　解散　（おつかれさまでした！）

◎賛同金のお願い（個人一口1000円、団体一口3000円）
何口でも可。賛同いただいた方のお名前を公表させていただきます（匿名、ペンネームなども可）。
◎カンパ大歓迎
郵便振替
口座番号：00170‐5‐594755
加入者名：反貧困ネットワーク
※通信欄に内訳（賛同金、カンパなど）、名前の公表の不可をご記入ください。

【連絡先】
反貧困ネットワーク（代表：　弁護士　宇都宮健児）
〒162-0814 東京都新宿区新小川町7-7 NKBアゼリアビル202
Tel: 03-6431-0390 Fax: 03-5579-8540
E-mail: office@antipoverty-network.org

借地契約上の無催告解除特約による契約解除の効力が否定された事例

借地契約上の無催告解除特約による解除の効力が否定された事例（東京地裁平２４・１・１３判例時報２１４６号）

（事案）
（１）地主ＸはＡに対し、本件土地を建物所有目的で、期間平１９・１２・１から２０年間、賃料月額１３万６０６０円で賃貸した。（２）この借地契約には、（１）賃料の滞納額が２か月分に達したとき、（２）Ａにつき競売、破産があったときには、Ｘは無催告で契約を解除できる旨の特約があった（無催告解除特約）。（３）平２１・８・３　Ａは破産宣告を受け、平２２・５・１７本件建物について競売開始決定があった。（４）Ｘは、平２２・６・１１　Ａに対し、同年４月分と５月分の賃料が破産管財人からもＡからも支払われなかったことを理由に本件借地契約を解除した。（５）Ｙは平２３・１・４競売代金４５３３万円余りを納付して本件借地権と本件建物を取得した。（６）そこでＸは新賃借人Ｙに対し、建物の収去と土地の明渡を求めて提訴した。

（判決要旨）（１）賃料不払を理由とする解除について
　無催告解除特約は、催告をしなくても不合理とは認められないような事情が存する場合には、催告なしで解除権を行使することが許されるとの趣旨の約定として有効である。これを本件についてみると、滞納額２か月分２７万２１２０円は競売代金４５３３万円余りに比し僅少であること、未払期間は半月から１か月半程度と比較的短く、それ以外に賃料不払いはなかったこと、抵当権者（競売申立人）は裁判所から地代代払許可を得た上で、Ｘ側に対し、本件解除前に地代代払の意向を何回も電話で伝え、平２２・６・２２には遅延損害金も含め全額供託し、その後も供託をしており、背信性は認められない。また、ＸがＡに賃料支払の催告をすれば、Ａを通じて借地契約解除の可能性があることを抵当権者が知り、賃料の代払いをすることも十分考えられるのであるから催告をする実益がないとは言えない。以上によれば、賃料支払の催告をしないことが不合理とは認められないような事情があったということはできないから、本件解除は無効である。
　（２）破産または競売を理由とする解除について
　破産又は競売を理由とする無催告解除の特約が事情の如何を問わず無条件に賃貸人に契約解除権を認めるものであるとすれば借地借家法９条（借地権の存続に関する借地借家法の規定で借地人に不利なものは無効）により無効である。この点についても１と同じ理由で、無催告で解除しても不合理であるとは認められないような事情があるとも言えないから、本件解除は無効である。

（寸評）　この判決は、借地・借家契約書にほとんど必ずと言ってよいほど記載のある無催告解除特約について、確立された判例理論に従うものであり、もとより正当である。要するに、無催告解除の特約をそのまま適用すれば不合理である場合はその効力を認めないというものである。「特約」に怯えることはない。

（弁護士　白石　光征）

（東京借地借家人新聞より）

小平市で更新料・地主の相続問題で学習会開催

　多摩借組の小平市の役員で地元の田辺副組合長・寺崎事務局次長が中心になってチラシ５００枚をまいて宣伝し、９月１５日午後１時半から小平市小川西町公民館において「更新料・相続問題学習会」を開催しました。地元の組合員を含め１８名が参加しました。

　今年６月に小平市の大地主のＡ氏が亡くなり、９月に入って各借地人にＡ氏の息子から「賃貸人変更の通知書」が送られてきています。大地主の相続問題など関心の高いテーマで、急きょ学習会を開催し、組合員の交流と連携を強めることになりました。

相続税が支払えない地主が底地売却

　細谷事務局長から更新料と相続問題で約１時間の講演がありました。更新料は法律上支払う義務はなく、あくまでも当事者の合意であり、契約書を作成する際に「更新料が明確に算定できるような特約を結ばないこと」等の注意がありました。また、相続問題では相続税が払えない地主が多くなり、金融機関に相談すると底地を買い取る業者を紹介する事例も生まれている。今後、借地人がいる土地が勝手に不動産業者に売却される恐れが高くなっていることなどが指摘されました。

参加者からは「現在供託しているが、地主が亡くなり供託書の被供託者は誰の名前で書いた方がいいのか」、「地主から相続について何も連絡が来ないが大丈夫か」等の質問が出されました。

学習会終了後、参加者の自己紹介がされました。
「４５年間地代を供託している」、「更新料を請求され組合に相談し、支払いを拒否したら地主は何も言ってこなくなった」等々。最後に、今後もお互いの交流を強めていくことを確認しました。(東京多摩借組組合ニュース）

全借連が民間賃貸住宅憲章の作成で議論始まる

全借連は今年３月に開催した全借連第２９回定期総会で民間賃貸住宅憲章の制定の方針を決めた。

　全借連第３回常任理事会では試案が提案され、さらに論議を深め、「借家人が安心して住む続けられる民間賃貸住宅憲章」（案）を作成していくことを確認した。

　我が国では、戦後一貫して持家偏重の住宅政策によって住宅の建設や確保は景気対策に位置づけられ、社会保障や福祉政策としては後景に追いやられてきた。その結果、民間賃貸住宅は持家と比べ、面積においても３８％と狭く、家賃が高く安定した住まいを民間賃貸住宅において確保することは困難な状況にある。非正規雇用の増大と派遣切り等雇用環境の悪化で、家賃が支払えなくなり若者がネットカフェ生活やホームレス生活を強いやられる事態も生まれている。

　全借連では、憲法に定められた「健康で文化的な住生活を営む」権利にふさわしい民間賃貸住宅の在り方を憲章としてまとめ、国や自治体に要求していくことを初めて決定した。憲章の「私たちの要求」では、「住宅の要件」、「強制追い出しの禁止」、「適切な住居費と家賃補助制度の創設」、「住宅入居差別の禁止」、「公的保証人制度の創設」、「礼金・更新料など一時金の廃止」、「低家賃で良質な賃貸住宅の供給促進」など提起している。

更新料をなくそう！ 立川駅北口で街頭宣伝行動

東借連と東京多摩借組は、ＪＲ立川駅北口で「更新料をなくせ」第４弾街頭宣伝行動を９月２９日午後１時から１時間にわたって行った。街頭宣伝には地元多摩借組と大田借組、世田谷借組から１２名が参加し、更新料問題と多摩借組の宣伝チラシを配布し、ハンドマイクで訴えた。チラシを見た通行人から「うちの娘も更新料で困っている」と切実な訴えが寄せられた。