２倍超の地代値上げ請求で地主が調停申し立て

　地価の下落がおさまり、多摩地域でも地価が上昇する地点が増え始め、連動して固定資産税が値上がりしています。地主の中には、固定資産税の増税に便乗して大幅な地代の増額を請求する事例が増え、組合にも相談が寄せられています。

　八王子市大和田町で41.5坪を借地しているＮさんは、今年の4月に地主の代理人弁護士からこれまで月額9600円の地代を一挙に5月から公租公課の4.25倍の月額1万6600円の値上げを請求されました。Ｎさんは、20年前からの組合員で早速組合に相談、公租公課の4.25倍の根拠不明として公租公課の3倍までなら値上げを認めると回答しました。

　その後、地主からの回答はなく、7月になって地代を八王子市内の地代相場に基づき、月額1万9584円（固定資産税等の5倍相当額）が相当地代であること、土地賃貸借契約が平成33年8月に期間満了により終了することの確認を求め、八王子簡易裁判所に調停を申し立ててきました。

　固定資産税・都市計画税が平成4年当時3万6209円（年額）から平成26年度は4万7003円、平成27年度は4万8282円に増額していることを理由にしていますが、税金のアップ率は1.33倍であり、地代を2倍以上に値上げする理由にはならない。Ｎさんは、高齢の上に病気を患い、調停は組合の顧問弁護士を代理人に立て、地代増額の根拠は不当であることを争う決意です。(組合ニュースより）


借地借家問題でお困りの方は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

借地問題市民セミナー ９月１９日府中市で開催

借地人のためのやさしい法律の学習会と相談会
相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります

こんな問題で悩んでいませんか？
◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代の増額と減額請求
◎地主が底地を売却、新しい地主から「土地を買うか、借地権を売るか」迫られている。
◎借地権の相続、名義書き換え
◎借地権の売却、譲渡※
生協・消費者住宅センターと共催します。

日時　９月１９日（土）午後１時半　
会場　府中市グリーンプラザ・第５会議室
※組合役員が親切に相談にのります。
借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法などで守られています。組合は、住まいの問題に関心のある方はどなたでも入会できます。（参加無料）

東京多摩借地借家人組合
電話　０４２-５２６-１０９４
住所　立川市柴崎町４-５-３-１０１

「ブラック家主・地主」横行 古い賃貸の住民恫喝、立ち退き要求 重機で“破壊”のケースも

http://www.sankei.com/west/news/150826/wst1508260092-n1.html

　「借りたもんは返せ」。土地・建物の賃借人に、そんな恫喝（どうかつ）まがいの文言で立ち退きを迫る「ブラック家主・地主」が問題化している。老朽化した住宅を取り壊し、収益物件の新築などで荒稼ぎを図ろうしているとみられ、再開発が進む大阪や五輪開催を控える東京を中心に被害が出ている。“現代の地上げ屋”に対抗しようと弁護士らが立ち上げた団体には、脅されるまま家を明け渡してしまったという相談も寄せられており、団体は注意を呼びかけている。

いきなり実力行使

　兵庫県尼崎市のJR尼崎駅の南側にある住宅地の一角。壁の一部がブルーシートに被われた長屋がある。もともとは南北に9棟続きで並ぶ長屋だったが、家主の大阪市の不動産会社が空室だった南から2軒目と6軒目の2棟を重機で壊し、隣り合う4棟の壁がむき出しになったのだ。
　不動産会社は5年前、個人が所有していた長屋の土地・建物を購入。間もなく住民に退去を迫るようになった。住民らは正当な理由のない立ち退き要求を認めない「借地・借家権」を根拠に協議を申し入れたが、会社側は拒否。昨年5月、住民の権利が及ばない空き家をいきなり壊し始めた。露出した壁の隙間からは雨漏りもしているが、会社側は「嫌なら出ていけばいい」などと修理に応じようとしないという。
　駅周辺はここ数年、大型ショッピングセンターが誕生するなど再開発が進む。長屋の住民女性（74）は「私たちを追い出して、更地にした土地をマンション建設会社に売るつもりなのでは」と話す。

「築40年住宅」標的

　バブル期には地価の高騰を背景に街区一帯の土地を暴力的に買収する「地上げ屋」が社会問題化した。これに対し近年は、建て替えや転売を目的に古い賃貸住宅や土地を買い取り、住民らに強引に立ち退きを迫る「ブラック家主・地主」が問題になっている。
　今年4月にはトラブルに対応するため、弁護士や司法書士らが全国組織「生活弱者の住み続ける権利対策会議」を設立。6月には大阪、東京など全国4都市で同時に電話相談を行った。相談は大阪で54件、東京では20件が寄せられ、いずれも半数近くが家主や地主の立ち退き要求や嫌がらせに関する内容だったという。
　団体の事務局長を務める増田尚弁護士（大阪弁護士会）によると、大阪には高度経済成長期に労働者向けに建てられ、築40年以上を経過した民間の共同住宅が多く、建物を取得した「ブラック家主」が高い収益を見込める高齢者向けマンションの建設などを目的に住人を追い出そうとするケースが目立つ。恫喝に耐えられず、立ち退き料も受け取らずに退去した相談者もいるという。

西は家主、東は地主

　一方、5年後に五輪を控える東京では、バブル期のように地価高騰を見越し、居住者がいる土地を買収する「底地買い」が中心。家主によるトラブルが多い大阪と違い、地主が土地を明け渡すよう住民に要求する動きが横行している。
　「借りたもんは返さなあかんやん。子供の時教えられへんかったか」「（土地を買う）金がなかったら返すんや。誰の土地や」
　都内に住む男性の一軒家には昨年、地主が変わった途端に関西弁の男が押しかけてくるようになった。繰り返し恫喝されたが、警察に通報したり弁護士に相談したりした結果、男はようやく姿を消したという。
　東京で被害者を支援する種田和敏弁護士（第二東京弁護士会）は「全国的に空き家の増加も問題になる中、今後トラブルは間違いなく増える。悪質な要求を受けたら弁護士などに相談してほしい」としている。

「ブラック地主」立ち退き要求、嫌がらせ… 弁護団結成

http://www.asahi.com/articles/ASH8T36V9H8TUTIL004.html　ある日突然、暮らしている家や土地から出ていくよう迫られた――。大都市の地価が上昇するなか、地主から不当な立ち退きを求められたという相談が弁護士のもとに増えている。執拗（しつよう）な嫌がらせを受けるケースもあり、弁護士らは「ブラック地主」問題として実態の把握に乗り出した。

　埼玉県に住む男性（６０）の自宅を昨年夏、不動産業者が訪ねてきた。男性は親の代から土地を借り、家を建てて住んできた。聞けば、不動産業者は元の地主からその土地を買い取ったのだという。

　「出て行くか、土地ごと買い上げろ」。不動産業者は要求。断ると、昼夜問わずに何度もインターホンを押され、帰宅を待ち伏せされて絡まれる嫌がらせが始まった。「人からものを借りて、何を居直ってんのや」と迫ってきた。

　当事者同士の問題だからと、警察は及び腰。不動産業者もそれをわかっているのか、警察を呼んでもびくともしない。

　数カ月後、男性は弁護士に相談。裁判所に「面談強要の禁止」の仮処分を申し立てると、ようやく業者は来なくなった。

　相談の増加を受け、借地・借家問題に詳しい東京の弁護士らが６月、「ブラック地主・家主対策弁護団」を結成した。法的根拠もないのに、借り主に不当な要求をしてくる地主を「ブラック地主（家主）」と呼び、対策を取り始めている。地主の業者が自家用車の前に車を止めて家から出られないようにしたり、自宅の軒先に「売地」と書かれた看板を突然置かれたりした被害もあるという。

　借地借家法では、借りた土地に家を建てて住んでいる人などの権利を手厚く保護しており、正当な理由や手続きを経なければ、地主であっても立ち退きや賃料の増額を求めることはできない。それでも、法律を知らずに、不当な要求を受けて土地を明け渡したり、増額に応じたりした人もいるという。
（朝日新聞　８月２５日夕刊）

有料老人ホームの入居一時金の差し止め請求と消費者契約法

平成27年８月24日
消費者支援機構福岡と株式会社LIXILの控訴審判決について消費者契約法第39
条第１項の規定に基づき下記の事項を公表する。
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/150824_1.pdf


１．判決の概要
（１）事案の概要
　本件は、適格消費者団体である特定非営利活動法人消費者支援機構福岡（原審原告・控訴人。以下「控訴人」という。）が、有料老人ホームや高齢者専用住宅の運営等を業とする株式会社LIXIL（原審被告・被控訴人。以下「被控訴人」という。）に対し、被控訴人が運営する福岡市所在の施設（以下「本件施設」という。）への入居契約における、①入居一時金の一部（20％相当額）を非返還対象とする旨の条項及び②入居一時金の償却期間を180か月（15年）とする旨の条項（以下これらを併せて「本件契約条項」という。）は、消費者契約法（以下「法」という。）第10条に該当して無効であるとして、本件契約条項を含む入居契約締結の意思表示の差止め等を求めた事案である。
　原判決（福岡地方裁判所が平成26 年12 月10 日に言渡し）（※）が、本件契約条項はいずれも法第10条前段の「民法、商法（明治32年法律第48号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項」に該当するとはいえないとして、控訴人の請求をいずれも棄却したところ、控訴人がこれを不服として控訴した（平成26年12月22日付けで福岡高等裁判所に控訴）。
（※） 参考：第一審判決の概要
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/150130_3.pdf
（２）結果
　控訴審（福岡高等裁判所）は、平成27年７月28日、原判決に付加・訂正を加えてこれを引用した上で、以下のように判断して、控訴人の控訴を棄却した（上告期間の満了のため確定）。
ア　差止対象行為を行うおそれの有無について
①　法第12条は、少額でありながら高度な法的問題をはらむ紛争が拡散的に多発するという消費者取引の特性に鑑み、同種紛争の未然防止・拡大防止を図って消費者の利益を擁護することを目的として、適格消費者団体が、事業者による不当な行為を差し止めることができる旨を規定しているものと解される。このような趣旨から、差止めの対象となる事業者の行為としては、拡散する蓋然性を有することが必要と考えられることから、同条は、差止めの要件として、当該行為が不特定かつ多数の消費者に対して現に行われている場合又は行われるおそれがある場合であることを必要としているのであり、同条に規定する「現に行い又は行うおそれがあるとき」に当たるためには、当該事業者により現実に差止請求の対象となる行為が!
されていることまでは必要ではないものの、当該事業者により当該行為がされる蓋然性が客観的に存在していることを要するものと解される。
②　控訴人は、被控訴人が、本件施設の入居契約を締結するに際し、不特定多数の消費者との間で、本件契約条項を含む契約の申込み又はその承諾の意思表示を「現に行う又は行うおそれがある」として差止め等を請求するものであるが、被控訴人は、かつて、本件施設入居者との間で、本件契約条項を含む入居契約を現に締結していたものと認めることができるものの、平成25年10月１日頃、入居契約書のひな形を改訂して、本件契約条項を削除又は変更しており、同時期以降、被控訴人が消費者との間で本件契約条項と同趣旨の条項を含む入居契約を締結したことがあるとは認められないのはもとより、本件契約条項と同趣旨の条項を含む入居契約の勧誘や、その準備をしたことがあるともうかがわれない。
　さらに被控訴人は、現状において、本件契約条項を使用する予定はないことを明らかにしている。
　以上のことからすれば、現在、被控訴人が、本件施設の入居契約を締結するに際し、不特定多数の消費者との間で、本件契約条項を含む契約の申込み又はその承諾の意思表示をする蓋然性が客観的に存在しているとはいえず、被控訴人が当該意思表示を「現に行い又は行うおそれがある」とは認められない。
イ　関連する当事者の主張についての判断
①　被控訴人は、現状において本件契約条項を使用する予定はないとする一方、将来にわたって本件契約条項を一切使用しないとすべき状況にはないとも主張するが、この主張は、本件契約条項の将来的かつ抽象的な使用の可能性をいうものに過ぎず、被控訴人がこのような主張をしていることをもって、被控訴人が本件契約条項を含む意思表示を「現に行い又は行うおそれがある」と認めることはできない。
②　また、被控訴人は、紛争の一回的解決の観点から、裁判所に対し、本件契約条項の法第10条該当性の判断を求めるとも主張するが、前記ア①のとおりの法第12条所定の差止請求権の趣旨に照らせば、事業者が差止対象行為を「現に行い又は行うおそれがあるとき」との要件は、適格消費者団体が訴訟手続により当該行為の差止めを請求することを認めるための要件というべきであり、単に事業者が当該行為の法第10条該当性の判断を求めているというだけで、これを満たすことになるような性質のものとは解されない。
　また、被控訴人のこの主張は、本件契約条項の使用の差止めの成否というよりも、本件契約条項の有効性自体についての裁判所の判断を求めるものとも解されるが、法第12条は、適格消費者団体に差止請求権を認めたものであって、確認訴訟を規定したものではないから、特定の行為の有効性についての裁判所の判断を受けることを目的とする訴訟は、同条の予定するところではない。
　したがって、被控訴人が上記のとおり主張しているからといって、被控訴人が本契約条項を含む意思表示を「現に行い又は行うおそれがある」と認めるのは相当ではない。
ウ　結論
　以上のとおり、本件において、被控訴人が、本件施設の入居契約を締結するに際し、不特定多数の消費者との間で、本件契約条項を含む契約の申込み又はその承諾の意思表示を「現に行い又は行うおそれがある」とは認められないから、法第12条３項に基づき当該意思表示の差止め等を求める本件各請求は、いずれも理由がなく、これを棄却すべきである。
２．適格消費者団体の名称
　特定非営利活動法人消費者支援機構福岡
　理事長　朝見　行弘
３．事業者等の氏名又は名称
　株式会社LIXIL
　代表取締役　藤森　義明
４．当該判決又は裁判外の和解に関する改善措置情報（※）の概要
　なし
（※） 改善措置情報とは、差止請求に係る相手方から、差止請求に係る相手方の行為の停止若しくは予防又は当該行為の停止若しくは予防に必要な措置を採った旨の連絡を受けた場合におけるその内容及び実施時期に係る情報のことをいう（消費者契約法施行規則（平成19年内閣府令第17号）第14条、第28条参照）。

以上

【本件に関する問合せ先】
消費者庁消費者制度課 電話：03－3507－9264
URL：http://www.caa.go.jp/planning/index.html

小平市で借地借家問題市民セミナー 初のプロジェアクターを使って説明

　今年2回目の「借地借家問題市民セミナー」は、7月26日(日)午後1時半から小平市の小川西町公民館で開催され、猛暑の中組合員が11名、非組合員が2名と合計13名が参加しました。

　組合役員の寺崎事務局次長が司会を行い、川合副組合長が開会挨拶を行いました。今回、組合で初めてプロジェクターを使って、細谷事務局長より借地借家法・民法・消費者契約法など借地借家に関する法律知識について講演を行いました。大きな画面を使って分かりやすく法律の仕組みを解説しました。

　その後、参加した組合員・非組合員の方々から自己紹介を兼ねながら、自分が経験したことや現在直面している問題が交流されました。

　小平市小川西町の組合員からは「大地主が昔から借りている土地と建物が地主の土地に越境していると因縁を付けられ、現在裁判を地主から提訴されている」、「突然高齢の一人暮らしの借地人の自宅を訪問し、地代の値上げを認めないなら裁判にかけると一方的に通告され、本当に調停裁判にかけてきた」など、女性で一人暮らしの借地人を狙って地主が裁判で嫌がらせをしているとの深刻な問題が報告されました。現在、2人の借地人は組合の顧問弁護士を代理人に立て、頑張っています。非組合員の方からも「町田市の母親の実家が地主から立退きと地代の値上げを求められ、8月に調停の申し立てをされている」との深刻な相談も寄せられ、後日組合事務所を訪問され、組合に入会しました。

　暑い日の学習会でしたが、参加者の皆さん一人一人が発言し、活発な経験交流が行われました。参加者の一人は「自分一人だったら大地主に対抗できない。組合員の仲間がいることが大きな支えです」との意見も出され、大変意義のある学習会となりました。
(東京多摩借組ニュースより）


借地借家問題で困ったときは

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東借連第1回評議員会 全借連総会に向け、9月から組合員拡大月間

　東借連第１回評議員会が７月２８日午後６時３０分から豊島区内で開催され、理事・評議員１９名が参加して開催された。

　開会に当たり、佐藤富美男会長が挨拶を行い「地上げの相談や明渡しの相談が増えている。借地借家人の権利を守る運動を一層強化していこう」と訴えた。続いて、桜井副会長より上半期の東借連の財政の収支報告、細谷事務局長より上半期の拡大集計報告と新規相談者の特徴が報告された。

　討議事項については、以下のように議論され、決定した。①最近の借地借家人をとりまく情勢では、安倍自公政権の戦争法案を廃案にさせる、路線価と固定資産税の上昇による地代の値上げ請求、地上げ・底地買い問題、借地上の建物の空家の増加と活用等について活発に議論された。②夏季研修会は９月６日（日）に開催し、借地の相談事例について東借連常任弁護団の弁護士が回答・解説を行い、参加型研修会を今年も実施する。③全借連第３１回定期総会を１１月２８日・２９日に兵庫県で開催し、東借連として代議員１１名を派遣する。代議員の選出については理事会に一任する。

④当面の運動課題では、家賃補助署名運動、１１月２１日に開催の借地借家法改悪反対全国連絡会の主催の「全国学習交流集会」に各組合３名以上動員する。⑤組織の拡大強化について全借連総会に向けて９月から拡大月間を設定し、東借連として３ヶ月間で１００名の拡大目標を定め、目標の達成に向け全力を上げる。（東京借地借家人新聞より）

滞納家賃の補償開始・・・損害保険ジャパン日本興亜 高齢者入居を支援する動きが増加

http://www.zenchin.com/news/2015/08/post-2324.php大手損害保険会社が、高齢入居者を受け入れる賃貸住宅を対象にした商品開発に乗り出している。
損害保険ジャパン日本興亜（東京都新宿区）は８月３日、サービス付き高齢者向け住宅（以下　サ高住）の運営事業者を対象に、入居者が家賃や生活支援サービス費などを滞納した際の損害を補償する「サ高住用　家賃総合補償プラン」の販売を開始した。
２０１１年１０月に「高齢者住まい法」が施行されて以降、サ高住の登録数は右肩上がりに増加し、２０１５年６月末までにその数は約１８万戸に達している（サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム調べ）。
サ高住の増加に伴い高まる、入居者による家賃や各種生活支援サービス費などの滞納リスクを解消することで、高齢入居者の受け入れをサポートすることが狙いだ。
補償内容は次の通り。
入居者が管理費を含む家賃や生活支援サービス費などを滞納した場合、それぞれ最大で１２ヵ月分を補償する。
また、連帯保証人を必要とする入居者に対しては、協定先の公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート（東京都新宿区）に登録する司法書士を紹介する。
保証人の代わりに任意後見（代理）契約を活用し、入居を支援する。
同社では初年度５００件の販売を見込んでいる。
また、三井住友海上火災保険（東京都千代田区）とあいおいニッセイ同和損保保険（東京渋谷区）は１０月１日から、高齢者入居者の死亡事故により生じる家賃の損失や、清掃・改装・遺品整理費用などの補償を特約として盛り込んだ火災保険の販売を開始する。
事故の発生した住戸だけでなく、隣家や階下、階上の部屋も補償対象とし、高額な介護機器や備え付けの家具、重い家具の移動なども補償するなど、充実した内容の商品になっている。
賃貸住宅の空室率が上昇する一方、増加する高齢者を積極的に受け入れている物件はまだまだ少ない。
大手損保が高齢者入居のリスクを解消する商品を続々と開発することで、高齢者入居者の受け入れが促進されることが期待される。 （全国賃貸住宅新聞より）

地主に足元付け込まれた条件を拒否

　荒川区西尾久で５０年以上前から２０坪を借地している海原元夫（仮名）さんは、２０年前更新料の支払いを拒否して以来地代を供託している。最近奥さんを亡くし、高齢で供託局まで行くことが大変となり、昨年地主に地代を受け取ってほしいと申し出た。地主からは条件として①海原さんの建物を譲ってほしい。そのかわりに現行地代より安い家賃で死ぬまで居ても良い。②息子達の相続権を放棄する。２つの条件を出され、中に入った不動産業者にうまくのせられそうになって組合に相談に来た。その結果、地主の提案を断り、再び組合を通じて地代の供託を続けることにした。（東京借地借家人新聞より）

底地が売られ、いきなり不動産会社の社員が地主を訪問

　ＪＲ常磐線北千住駅から徒歩７分の千住地区で親の代から宅地１７坪を賃借する加世田さん（仮名）は６月に地主から底地を買い取ったＴ建物の社員が来訪し、いきなり買取り価格を提示され驚いた。

加世田さんは東借連のホームページで組合を知り、早速電話で相談した。組合では建物登記が済んでおれば、新賃貸人からの明渡し要求にも、新規の契約締や地代増額要求にも応じないことができる。新賃貸人に対し対抗力があり、賃貸人は借地権を認めなければならない。

また、Ｔ社の社員には土地の登記簿謄本を提示させ新賃貸人か確認し、地代の支払い方法も確認するよう注意する。

　加世田さんに「買取りを検討する時は相手の提示金額を考慮するのではなく、自身の経済状況を踏まえて生活に無理のない金額を提示し、交渉が整わない時は打ち切ることが重要」とアドバイスした。売買交渉を打ち切ることは商法の鉄則であると説明した。

（東京借地借家人新聞より）

ブラック地主がやって来た みんなで組合に入れば恐くない

　文京区本駒込に住む西さん（仮名）は２０年前に建替えと更新問題で地主との間で争いが起こり組合に入会した。今年に入って、６月に地主から底地を業者に売却したとの通知があり、早速この業者が来訪し、底地を買取るか借地権を売却するかという話をしてきた。

西さんは「組合に入会している」と通知すると顔色が変わり「また出直してくる」とすて台詞を言って立ち去った。この西さんの近所には同じ地主から借地している人がいるために組合と相談し、組合のリーフやブラック地主問題の記事が載っている組合の新聞を手渡しし、できるだけ早く組合と相談することを勧めた。隣の深沢さん（仮名）の家にも、翌々日にこの底地業者が来訪。売るか買うか借地権は認めないと言ってきたが、西さんから話を聞いていたので、業者に組合と組合の顧問弁護士と相談するからあなたの主張を書面で出すよう提案したところ、おとなしく引き下がった。深沢さんの奥に建物が立っている横山さん（仮名）は、現在同じ区内の別なところに住んでいて、この借地上の建物は第三者に賃貸している。自宅にも尋ねてきたので、直ちに組合に入会した。ブラック地主問題で有名になっていたこの業者が面会を強要すれば裁判所に仮処分の申請を出されることを知ってか今のところ威圧的な行動に出ていないと連絡があった。

(東京借地借家人新聞より）