アパートの近隣トラブル 書面で家主に申し入れるが改善せず

　東京都豊島区内のアパートを賃借している剛田さん（仮名）は近隣住民とのトラブルで悩んでいます。初めて電話してきた相談内容は、隣のベランダに干してある衣類の柔軟剤のにおいがきつく何とかならないかというものでした。

組合のアドバイスは、書面にて家主に申し入れしてみるということでした。故意に悪意があって行っていることではなく生活の一部であるので解決するかどうかは難しいかもしれませんと説明。

その後再び電話相談があり、ベランダ側のシャッターの開け閉め音がうるさくて我慢の限界だということです。

家主に以前申し入れしたところ我慢できないのなら出て行け、そんなことで文句を言う住人はいてほしくないと言われたそうです。

今回のシャッター開閉音について家主が対処しないのでそれ以降は何も対処していないのか尋ねると、直接手紙を送ったが返答はなかった。逆に音がうるさくなったということです。
組合は選択肢として２つ提示し本人に決めてもらうことにしました。

一つ目は家主の言う通り転居して環境を変える。
二つ目は今一度手紙で丁重に申し入れをし、改善が見られないのであれば弁護士相談や警察への相談をしてはどうかとアドバイスしました。

（東京借地借家人新聞より）

調停申し立て、地代を大幅に値下げさせる

　本件は昨年7月に鎌倉簡裁に調停を申立て、約１年かけて合意に至りました。調停の目的は、不当に高くなった地代の減額を実現させ、更新契約書の作成を有利に進めることです。

　地主が、以前の話し合いの中で更新料を請求しない等の合意を白紙に戻してきたことに、私は対抗策として、通常ない借地人の権利を盛り込んだ契約書案を３回目の調停の場に提案しました。その内容は、借地人の生活権を無視して一方的な都合だけを押し付けてきた地主の案に対して、判例などを根拠に借地人の権利を明示し、そして常識的義務も入った真っ当なものでした。その証拠に、私の案に沿って調停することに同意してきました。

　地主は、地代の減額に応じる代わりに私の案にいくつかの修正と残っている諸問題をセットで解決する強い意向を示してきました。


　私は、組合と毎月の法律相談で顧問弁護士から有益かつ役立つ助言を得て地主と交渉してきました。地代や解除通告期間、更新料規定等の中心問題はほぼ目的実現となりました。そして調停というものは互譲精神が必要と再認識して、早期に調停和解することに応じたのです。

　以下の主要な成果点を列挙します。①地代月額４万円➝２万円と大幅に減額。②地代未払い３２万円➝半額に下げさせる。③更新料３０万円➝更新料は次回協議する。④契約違反に対する解除催告なし➝一定期間の催告あり。⑤地主は借地内を勝手に使用しない。⑥地主が借地内に置いていた物置はこちらに譲渡する。以上６項目を合意しました。

　７月１９日、鎌倉簡裁で調停成立と更新契約書を交わしました。約２年間に及んだ地主との話し合いが安易に妥協せずに正当な権利を主張し続けられたのは、組合と顧問弁護士の頼れる存在がありました。

(東京多摩借組ニュースより）

借地借家問題市民セミナー開催 ９月２４日に立川市で

　借地借家人のためのやさしい法律セミナーを９月にも下記日程で開催します。

　今回は底地買いや地上げ問題が頻発する立川市で行います。９月２４日付立川市の広報の「伝言板」に掲載の申し込みを行いました。地元の方は勿論ですが、立川市民以外の方もご参加下さい。

・日時　９月２４日（土）午後１時３０分開会
・会場　たましんRISURUホール（立川市市民会館）５階第６会議室（立川市錦町3－3－20　立川駅南口下車徒歩１３分、南武線西国立駅徒歩７分）

お問い合わせ・参加申込　東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

東借連夏季研修会 ９月４日開催 よくある借地借家の相談事例

東借連夏季研修会を以下日程で開催。①日時・９月４日（日）午前１０時開会。②会場・としま区民センター（池袋駅東口徒歩７分）③講師・東借連常任弁護団の黒岩哲彦弁護士④テーマ・よくある借地借家の相談事例⑤定員４０名（先着順）⑥申込は東借連本部・各組合まで。

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

多摩借組が借地借家の相続問題で学習会開催

　多摩借組は３年ぶりに対面による学習会を７月１６日午前１０時から立川市女性総合センター会議室で開催しました。学習会には２１名の組合員が参加し、新型コロナ感染症が急拡大する中で予想以上の参加者が集まり、大変盛況でした。
　斎藤組合長が開会挨拶を行い、細谷事務局長の司会で進行しました。学習会の講師は三多摩法律事務所の小口明菜弁護士が担当し、①相続制度の概要、②借地借家の相続、③遺言書作成のポイントについて約１時間にわたり、講演がされました。　
正当な理由なく相続しないと罰則が

　相続の手続きとして遺言書がある場合とない場合で手続きが異なり、遺言書がない場合には相続人全員と話し合って合意する必要があり、話し合いがまとまれば遺産分割協議書を作成し、合意できなければ調停手続きを行い、最終的には家庭裁判所の審判で誰が何を相続するかが確定する。相続には期限がないが、相続税の申告は１０カ月以内、相続の登記は相続制度が変わり、２０２４年４月以降は３年以内に行うことが必要で、相続を知って正当な理由もなく相続の登記を申請しないと罰則として、１０万円以下の過料が課せられるので注意が必要です。
　借地借家の相続では、相続によって借地権も借家権もなくならないし、地主や大家に相続に関する承諾を得る必要はなく、名義変更料など支払う必要がないことが強調されました。
　同居している配偶者や子供がいる場合には、確実に借地を相続するために、遺言書を作成しておくことが必要であり、法定相続分の２分の１の遺留分があり、注意が必要である。また、２０２０年４月以降に発生した相続から「配偶者居住権」が新たに認められ、妻には住まいの権利を引き継ぐとともに、預貯金も子供と半分ずつ引き継ぐことができるようになったことが指摘されました。
　次に、遺言書を作成して円満な相続を行う方法と遺言書の作成の仕方など分かりやすい説明がありました。遺言がとくに必要なケースとして、子供がいない夫婦、内縁関係にある方、再婚等により相続が複雑な方、相続人がいない方など遺言書を作成しないとトラブルになる恐れがあるので注意が必要です。最後に、資料として参加者に配った三多摩法律事務所オリジナルの「エンディングノート」が紹介されました。

借地権の売買等など活発な質問が

　休憩後、参加者との質疑応答では、「借地上の建物使わなくなったときに、地主が借地権を買い取らないと言われたらどうしたらよいか」、「借地を返す場合に土地を更地にする必要があるのか」、「遺言について争いがあるとどうなるのか」、「借地人が死亡した場合、息子は相続したくないと言っている。どうしたらよいか」、「配偶者居住権は登記する必要があるのか」等々活発な質問がだされ、小口弁護士より丁寧に回答がありました。最後に、細谷事務局長より個別の相談は毎月組合で行っている法律相談に参加されることをお願いして閉会となりました。組合では今後とも組合員に役に立つ法律の学習会を計画していきます。

（東京多摩借組ニュース８月号より）

組合に入会して法律を学習しよう

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定期借家契約に歯止めをかける

　立川市上砂町のアメリカンビレッジ（アメリカ村）に住む山田さん（仮名）は、４５年以上にわたり入居している。広い芝生と１戸建ての米軍ハウスとして人気の賃貸住宅で当時は日本人も沢山入居していたが、老朽化が激しく、次々と転居する人が出て、山田さんを含め現在入居中の日本人は３人ほどになった。他は米軍関係者である。４０年前にアメリカ村閉鎖計画が起き、住民も組合にも加入し、住民運動の力で閉鎖を撤回させた。

　山田さんは家主と交渉し、近くの修理修繕が終了した空き家に転居することになったが、転居後に家主が提示した契約書は２年契約が満了したら終了する定期借家契約だった。家主は覚書で再契約可能な書面を用意してきた。家主側の代理人弁護士とも話し合いしたが、再契約条項を検討してほしいと言われた。組合の弁護士とも相談し、以下のように再契約条項を修正させた。

　「原契約の契約期間（２年間）について、甲及び乙は次の各号に該当する事由が存在せず、かつ乙（借主）が再契約を希望する場合には、原契約の月額賃料、水道・下水道料金で原契約に定める再契約とすることを合意した。各号の①は乙が病気等になり居住上のルールを守れなくなった場合（中略）、②甲がアメリカンビレッジの全建物について賃貸事業を終了する場合」以上の合意をした。

借地借家問題のご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

地主の代理人弁護士が明渡し請求の次は地代３倍値上げと無茶苦茶な請求

　板橋区内に３代にわたって土地を賃借している大蔵さん（仮名）は数年前相続で借地権を引き継いだ。

最近になって地主代理人弁護士から通知があり、土地を地主が使用するので明渡してほしい。もし明渡さないのであれば現行賃料を３倍程度に増額するというものだ。

通知書も弁護士らしからぬ事務連絡と銘打って普通郵便にて送られてきた。

大蔵さんは組合員だったので、組合に相談に来た。

組合で改めて事務連絡と書かれている書面を確認するが増額の根拠は書かれていなかった。

大蔵さんは明渡しを拒否するなら賃料を３倍程度に増額するということ自体根拠にならないと感じていた。

そこで組合と相談し地主代理人弁護士宛に通知書を作成することにした。

内容は引き続き借地し続けたいため明渡す意思はない。

賃料増額請求するならば増額しなければならない根拠を示してほしい、合意していないので現行賃料を引き続き支払うと綴った。

長く組合に入っている大蔵さんなので、組合新聞を読み事例はよくわかっているため、このような請求事例は今まであまりないようだが、最近はこのような理由なき請求が増えたのか疑問に感じると言っていた。