なくそうハウジングプア！ 安心できる住まいを！ 住まいの貧困に取り組むネットワーク設立集会

「派遣切り」、「ネットカフェ難民」、「ホームレス」・・・いま、暮らしの基盤である仕事と住まいを脅かされる人々が増え続けています。ワーキングプア（働く貧困層）であるがゆえにハウジングプア（住まいの貧困）という問題に直面する。その背景には「官から民へ」の掛け声のもと、労働分野での規制緩和に加え、住宅の分野でも公的な住宅が縮小され、人々の居住権を侵害する悪質な民間業者が野放しにされてきたことがあります。障害や高齢、外国籍であることなどによる入居差別は跡を絶たず、少し家賃を滞納しただけで鍵を交換したり荷物を撤去したりする「追い出し屋」（「スマイルサービス」や家賃保証会社等）による被害は拡大し続けています。

こうした「住まいの貧困」に対して、昨年秋以来、住宅問題や生活困窮者の支援に取り組む諸団体・個人が集まり、準備会を重ねてきました。「派遣切り」の問題に対しても「雇用問題であると同時に住宅問題だ」という声をあげ続けています。そして、このたび「住まいの貧困に取り組むネットワーク」として正式に発足することになりました。

集会では、「住まいの貧困」の全体像に迫り、住宅のセーフティネットを作り出すために何をすべきかを話し合います。「安心できる住まい」をすべての人の手に取り戻すための第一歩が、いま始まります！

ぜひ集会へのご参加、並びにご賛同をお願いいたします。

【日時】2009年3月14日（土）午後2時～5時30分(開場1時30分)

【場所】大久保地域センター4階　多目的ホール
PC： http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/map/ookubo_toyama.htmmobile：http://kosmile.lar.jp/blog5/2008/12/10/ookubo_toyama_b.gif
ＪＲ山手線「新大久保」駅下車、徒歩8分
地下鉄副都心線「東新宿」駅下車、徒歩5分
都営大江戸線「東新宿」駅下車、徒歩8分

【参加費】資料代カンパ500円（払える方のみ）

【第１部】「住まいの貧困」の現場から
「住まいの貧困」に直面している当事者の声：「派遣切り」被害者、「追い出し屋」被害者、シングルマザー、障害者、外国人、野宿者等の当事者発言を予定

【第２部】「住まいの貧困」にどう立ち向かうか
パネルディスカッション：徳武聡子（全国追い出し屋対策会議、司法書士）、小玉徹（大阪市立大学教授）、稲葉剛（ＮＰＯ法人自立生活サポートセンター・もやい）

全体質疑・討議

終了後、午後6時よりデモを予定しています！

【みなさまのご賛同をよろしくお願いします！！】
集会運営や今後の活動のためぜひご賛同をお願いいたします。個人１口、団体２口以上（１口：１０００円）となります。
賛同費は当日の集会会場で受付か世話人へ直接お渡しください。事前にご賛同いただければ、集会資料等へ記載させていただきますので、以下の賛同フォームでE-mail：sumainohinkon@gmail.comまでご連絡をお願いいたします。
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【賛同申込】
お名前（個人・団体名）：
肩書き（個人の場合）：
賛同費：　　口（口数をご記入ください。個人１口、団体２口以上（１口：１０００円））
ご連絡先（非公開）：
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主催：住まいの貧困に取り組むネットワーク
世話人：稲葉剛（ＮＰＯ法人自立生活サポートセンター・もやい）、坂庭国晴（国民の住まいを守る全国連絡会）、藤本龍介（スマイルサービス闘争を支援する会）
連絡先：東京都新宿区新小川町8-20こもれび荘　もやい気付
E-mail：sumainohinkon@gmail.com
URL：http://housingpoor.blog53.fc2.com/

賃貸保証会社と契約後、その会社が倒産。また別の保証会社と契約しないといけないの？

（Ｑ）賃貸住宅の契約をする際、連帯保証人を立てたにもかかわらず、不動産屋から「家賃滞納時に家賃を３ヵ月分立替えてくれる保証会社と契約することが賃貸契約の条件です」と言われ、２年間の保証料として３万円を支払いました。ところが、その保証会社は契約して半年後に倒産してしまい、家主から、新たな賃貸保証会社と契約するように言われました。言われたとおり、別の保証会社と契約しなければならないのでしょうか。

（Ａ）最近、賃貸住宅の契約をする際、保証会社との契約を求められることが多くなりました。システムを簡単に説明すると、家主が管理を委託した管理会社が保証会社と賃貸保証契約を結びます。管理会社は、万一賃借人が家賃を滞納した時にも家主に家賃が入ってくるよう、賃借人に保証会社との契約を結ばせます。実際に賃借人が家賃を滞納した場合は、規定した期間内に保証会社から家主に賃料が払われ、その後、保証会社は賃借人に請求します。しかし、今回の件は管理会社が指定した保証会社が倒産しており、相談者には何の落ち度もありません。それなのに、別の保証会社と改めて契約をしなければならないのでしょうか？
　賃貸契約約款に、契約条件として家賃保証会社との契約がうたわれている場合は、その内容に合意したことになるので、法的には別の保証会社との契約をしなければならないと考えられます。しかし、この保証会社については相談者が選んだのではなく、管理会社が指定しています。それに、連帯保証人も立てています。したがって、倒産した保証会社との契約期間まではそのままにしておき、期間が経過した後は別の保証会社と契約するとの内容で、家主と交渉をするようにアドバイスしました。このケースの場合、家主から賃貸契約解除を申し出られる正当事由には該当しないと思われます。
　家賃保証というサービスはまだ新しいのですが、家主側にとっては利用価値のあるシステムですので、今後も大いに利用されると思われます。しかし、いまのところ規定する業法は存在しません。今後何らかのルール作りが必要と思われます。何か疑問を感じたり、困った時は、お近くの消費生活センターなどにご相談ください。（東京くらしネット　相談窓口より）

自然損耗分の原状回復特約は消費者契約法１０条により無効

大阪高裁判決　平成16年12月17日
（判例時報　1894号　19頁）

《要旨》
　賃借人に自然損耗等の原状回復義務を負担させる特約は消費者契約法10条により無効であるとされた事例


(１)　事案の概要
　Ｘは、平成10年7月、貸主Ｙとの間で、建物の一室を月額5万5千円、１年契約で賃借し、敷金20万円を預託した。本件賃貸借契約には、自然損耗及び通常の使用による損耗について賃借人に原状回復義務を負担させる特約があり、また、「原状回復費用は家賃に含まないものとする。」と定められていた。
　本件賃貸借契約は平成14年6月9日終了し、Ｘは、本件建物をＹに明け渡した。Ｙは、本件建物の原状回復費用として20万円を要したとして敷金全額の返還を拒否した。
　そこでＸは、本件原状回復特約は無効であるなどとして訴訟に及んだ。

(２)　判決の要旨
　①消費者契約法の施行後である平成13年7月7日に締結された本件更新合意によって、改めて本件建物の賃貸借契約が成立し、Ｘ及びＹは、同法を前提にして賃貸借契約をするか否かを含め、その内容をどうするか等を判断し得たのであるから、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用がある。
　②民法は目的物返還時に原状回復義務を負わないと規定しており、判例も同旨である。本件原状回復特約は、民法の任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重している。さらに、本件原状回復特約は賃借人の二重負担の問題が生じ、また賃貸人が一方的に必要性を認めることができるなど、賃借人に一方的に不利益であり、信義則にも反する。自然損耗についての原状回復義務負担の合意は、賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされたものであって、一方的に不利益であり、信義則にも反する。また、民法の任意規定の適用による場合に比して、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法10条に該当し、無効である。


(３)　まとめ
　本判決は、京都地判平成16年3月16日の上級審判決であり注目された判決である。本控訴審も第一審と同様、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用があるとしたうえで、自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは、賃借人の利益を一方的に害するものとして無効を判示している。事業者と消費者の情報量や交渉力の差に着目した判断をしている。

家主が修繕義務を履行しなかった場合その分家賃が減額できるとした事例

賃貸人の修繕義務不履行により建物の一部が使用できなくなった場合、賃借人は家賃の減額請求権を有する（名古屋地裁昭和62・1・30判決。判例時報一二五二号）
（事案の概要）
　１　Ｙは昭和55年６月１日、Ｘから二階部分を居宅、一階部分をお好み焼屋店舗として使用する目的で本件建物を賃料月10万円で賃借した。
　２　二階部分には三つの居室があったが、56年９月前からいずれの部屋にも雨漏りがし、特に南側と真中の部屋の雨漏りは、雨天の場合バケツで受けきれず、畳を上げて洗面器等の容器を並べ、Ｙらが椅子の上に立って、シーツやタオルで天井の雨漏り部分を押さえざるを得ない程であり、押入に入れたふとんが使用不能になったこともあり、本件建物二階部分は、同年９月以前からその少なくとも三分の二以上が使用不能となった。
　３ ＹはＸに対し、しばしば雨漏りの修繕を求めたが、Ｘはこれに応じず、右の使用不能状態は、Ｙが本件建物を明渡した昭和58年７月31日まで続いた。なお、一階店舗部分は、右の雨漏りにより便用不能となることはなかった。
　４　これに対し、Ｙは56年９月分から賃料の支払を拒絶し、Ｘに対し、右使用不能部分の割合に応じて賃料を減額する旨意思表示した。
　５　しかし、Ｘは減額に応じず、Ｙに対し、56年９月分から明度し済みの58年７月分までの賃料二三○万円の支払を求めた。
（判決）
　本件建物の二階部分の少なくとも三分の二が56年９月１日以降58年７月末日までＸの修繕義務の不履行により使用できない状態にあったことが認められるところ、修繕義務の不履行が賃借人の使用収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は当然には賃料支払義務を免れないものの、民法六一一条一項を類推して、賃借人は賃料減額請求権を有すると解すべきである。
　本件の場合、右減額されるべき賃料額は、右使用できない状態の部分の面積の本件建物全面積に対する割合、本件賃貸借契約は一階店舗部分とその余の居宅の使用収益を目的としていたととろ、Ｙの右店舗部分自体の使用収益にはさしたる障害は生じなかったこと及ぴ雨漏りの状況等の諸般の事情に鑑み、本件賃料額全体の25％をもって相当とする。
（寸評）
　判決はもとより妥当である。家主が修繕義務を履行しなかった場合、二つの対応がある。一つは賃借人側で修繕しその費用を家賃と相殺する方法で、組合がよく利用する。もう一つは本件のように民法六一一条一項を類推適用する方法である。いずれの方法が良いかは事案によって異なってくる。

（東借連常任弁護団　弁護士　白石光征）

ホテル耐震偽装：愛知県の過失認め５７００万円賠償命令

　姉歯秀次・元１級建築士による耐震強度偽装事件にからみ、解体に追い込まれた愛知県半田市のビジネスホテル「センターワンホテル半田」が、建築確認審査をした県とホテル開業を指導したコンサルタント会社「総合経営研究所」（総研、東京都）、総研の内河健所長を相手取り、約５億１５００万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が２４日、名古屋地裁であった。戸田久裁判長は「建築主事は確認審査における職務上の注意義務を怠った」と県の過失を認定、県を含む３者に約５７０４万円の支払いを命じた。耐震強度不足を見抜けなかった行政の責任を問う訴訟の判決は初めてで、同種の訴訟にも影響を与えそうだ。

　訴訟では、県が建築確認審査で負う注意義務の範囲が争点となった。県側は、問題発覚後の０６年の建築基準法改正前に定められていた審査項目以外については「審査義務を負っていない」と主張したが、判決は「一般的に通用する技術的基準に反するような構造設計がされている場合、その真意を設計者に質問すべき」と判断した。

　その上で、ホテルが各フロアの耐震壁の設計を２枚壁とすべきところを１枚壁として、耐震強度が基準の４２％しかなかったことを確認審査で指摘しなかった点について「調査確認しないまま法規定に適合したと判断したのは注意義務に違反する」と認定。「耐震壁の評価は設計者に委ねられている工学的判断で、確認審査の対象ではない」とした県側の主張を退けた。また、総研や内河所長については「安全性を確保するため、設計・施工業者の監理業務を適切に指導監督すべき注意義務を負うのに、漫然と一体的に営業した」と指摘した。【式守克史】

　【ことば】耐震強度偽装問題　姉歯秀次・元１級建築士が構造計算書を改ざんして強度不足の建物を完成させた問題で、０５年１１月に発覚した。国土交通省によると、全国でマンションやホテルなど９９棟で偽装が発覚、建て直しや補強工事が必要とされた。姉歯元建築士は建築基準法違反などの罪に問われ、０８年２月に懲役５年、罰金１８０万円の判決が確定。京都、群馬、愛知の別のホテルも建築確認を怠った行政の過失を問う訴訟を起こしている。（毎日　１月２４日）

賃貸アパートの更新料が１．２か月請求されたが

(Q) アパートの更新で、入居したときに契約した不動産屋さんと違う不動産屋さんから更新の契約書が届きました。

入居時に、前の不動産屋さんから更新料は１カ月ということを聞いていました。（契約書には明記していませんが、募集のちらしには1ヶ月と書いてあります）

今回、他の不動産屋さんから送られてきた契約更新通知書には１、２カ月および書類代800円と書いてあります。これは、支払わなければならないのでしょうか。



(A) すぐに確認を！
（住宅ねっと相談室カウンセラー　宅地建物取引業　高木　栄一）


　まずは、賃貸人に連絡をして委任先の管理会社（不動産屋）を確認して下さい。
近年、更新時の詐欺事件がある為です。
更新料については、通常契約時の約定で良いはずです。
契約時の契約書及び重要事項説明書をもう一度確認して管理会社と話し合ってみて下さい。
話し合いがつかない場合は、都道府県庁の住宅局に相談してみて下さい。適切な指示をしてくれます。


法律的には
（住宅ねっと相談室カウンセラー　弁護士　日置　雅晴）


　法律的には通常の借家契約は、期限が来た場合、法定更新されます。
契約書に更新料の記載が無い場合には、更新料を支払う義務は生じません。
契約書に記載がある場合は、支払わないと契約違反と主張される場合がありますが、あくまでも記載された金額の範囲で、一方的に金額を増やして請求するようなことはできません。
尚、不動産管理会社が家主の代理人の場合、かかった費用は本来家主に請求すべきです。
ただし、契約書を作成するような場合の印紙代については、借り主が所持するものの印紙代は借り主負担が普通です。


借地借家の賃貸トラブルの御相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

賃料滞納で特約があれば賃貸人は居室内への無断立ち入りができるか

東京地裁判決　平成18年5月30日
（判例時報1954号　80頁）

《要旨》
「賃料滞納時に賃貸人は無断で立ち入りできる」との特約が付された建物の賃貸借契約について、管理会社が賃料を滞納した賃借人の部屋に無断で立入ることが不法行為に当たるとされた事例


(１)　事案の概要
　平成15年12月、賃借人Ｘは、不動産会社Ａの所有するマンションの一室について賃貸借契約を締結した。
　本件賃貸借契約には「①賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸人は賃借人の承諾を得ずに本件建物に立ち入り適当な処置をとることができる。②賃借人が賃料を２か月以上滞納した場合は、賃貸人は賃借人に対して何らの通知・催告を要することなく直ちに本件賃貸借契約を解除することができる。③賃借人は賃貸借契約が終了した場合、破損・汚損箇所の修復費用を負担する。」旨の特約があり、Ｘは特約を承諾する書面をＹに差し入れていた。
　平成17年7月、Ｘが2か月の賃料を滞納し、Ａから委任を受けた管理会社Ｙは、Ｘに本件賃貸借契約の解除を通知した。Ｙの従業員は同年8月、Ｘの不在中に本件建物の扉に施錠具を取り付け、翌日には本件建物に立ち入り、窓の内側に施錠具を取り付けた。Ｘは同年9月に本件建物を明け渡した。　
　Ｘは、無断で立ち入ったり施錠することは違法な私生活の侵害であり、本件特約及び本件承諾書は公序良俗に反して無効であると主張し、Ｙに慰謝料100万円を請求した。これに対しＹは、本件特約及び本件承諾書は合理性があり立入りは適法である、Ｘは悪質な占有を継続したと主張し、Ｘに未払い賃料と汚損修復費用を請求した。　　

(２)　判決の要旨
　①Ｙが本件建物に立ち入ったり施錠具を取り付けたことはＸの平穏に生活する権利を侵害するものである。
　②本件特約は法的な手続きによらずにＸの平穏な生活を侵害するもので、緊急等特別の事情がある場合以外は原則として許されず、特別の事情があるとはいえない場合に適用されるときは、公序良俗に反し無効である。　　
　③ＸがＹの連絡に応答せず、本件賃貸借の解除が有効としても、Ｙが法的手続きを経ずに債務の履行や退去を強制できる特別の事情とはいえない。
　④Ｙの従業員が本件建物に立ち入る等したことはＸの権利を侵害する違法な行為であり、Ｙは民法715条（使用者等の責任）に基づき損害を賠償する責任がある。Ｘの精神的苦痛に対する慰謝料は5万円と認める。


(３)　まとめ
　本件は、自力救済に関して、「法律に定める手段によったのでは、違法な侵害に対して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる、緊急やむを得ない必要な限度の範囲内でのみ、例外的に許される（昭和40年12月7日最高判）」ことを改めて示している。

反貧困ネットワークが「反貧困フェスタ」3月28日に開催

とき：2009年3月28日（土）　10：00～16：30

ところ：神田一橋中学校（東京・神保町）

今年の「反貧困フェスタ」のテーマは“労働”です。増大する非正規労働者、横行する「派遣切り」、長時間労働を課される正社員たち。「働くこと」が壊されていく…労働の崩壊は目を覆うものがあります。加えて今回の大不況では、４０万とも１００万とも言われる非正規労働者が職を失うと言われており、その波は正社員や新卒者にも及んでいます。

忙しくて仕事が終わらない正規と、働いても生活できない非正規―「過労死か貧困か」という惨状の中で、「あいつは楽しんでいる」「あいつは守られすぎている」という“労労対立”が作られてもいます。「自分だけは生き残りたい」…しかし、このままで本当にそんなことが可能になるでしょうか。

働く者が生き生きと働き、生活できる社会とはどのようなものなのか。私たちが直面している現実と課題はどんなもので、それをどのように乗り越えることができるのか。さまざまな働き方をするみなさんと一緒に考えてみたいと思います。

詳細はこちら。

ペット飼育で補修費用１２２万円請求される

　東京都荒川区で月額１９万円の賃貸マンションに入居していた坂本さんは入居時に家賃３か月分５７万円の敷金を預けていました。

　１人暮らしのためペットを飼うことを認めてもらい、約７年住んでいました。ペットを飼っていたので想像以上の臭いや傷もつきまました。また、その間１度漏水事故を起しました。そんなこんなで、ある程度の補修費用はかかると想定していました。

　退室時に不動産屋が室内点検に立会い、後日、原状回復費として１２２万円の見積請求が送られて、敷金との差額６５万円を追加請求してきました。敷金で全部の原状回復ができると思っていた坂本さんは補修費用の高額なのにびっくりして、組合に入会しました。

　不動産屋との交渉で追加費用を「２０万円に負けましょう」と譲歩があったが、その提示金額に納得がいかず、坂本さんは「組合に仲に入ってもらう」と主張し、早速、組合から「既に判例で確定している原状回復は故意・過失又は通常でない使用の汚損・損耗の回復を義務付けたもので、通常使用による汚損・損耗は原状回復義務の対象にならない」という趣旨の内容証明郵便を家主に送りました。

　家主からの返事は「追加金額は不要」でした。


全国借地借家人新聞より



借地借家の賃貸トラブルの御相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

東京都、自力救済などの違法行為で家賃保証関係団体に指導

　東京都は16日、家賃保証に関し、都内の消費生活センターに寄せられる相談が増えていることから調査を実施。東京都消費生活条例に違反するおそれのある行為について、事業者に対し指導を行なうとともに、都民に対し問題点などを周知した。

　都内の消費生活センターにはこれまで、「戸建て賃貸住宅の家賃を1ヵ月滞納したら、保証会社が夜中に取り立てにきて、都度、訪問料を課せられた」などの家賃保証に関する相談が寄せられており、件数も2007年が67件、08年が122件と増加傾向にある。

　そこで、東京都は家賃保証関係団体に対し、（1）契約書面に消費者契約法に定める利率を超える違約金など、消費者契約法の趣旨に反する条項を定めないこと、（2）契約書面に、契約の履行を迫るため、ドアロック、鍵交換、荷物の搬出などの違法な自力救済を行なうなどの趣旨を記載しないこと、（3）契約内容の実現において、違法な自力救済を行なわないこと、（4）契約内容について、わかりやすく丁寧な説明を行なうこと、（5）やむをえず家賃を滞納された場合に、深夜に及ぶ執拗な督促など、消費者である賃借人の平穏な生活を侵害するような行為を行なわないことなどを要請。

　併せて、今後家賃保証契約において、東京都消費生活条例に違反する行為がある場合は、適正に対処していくことを申し入れた。(住宅新報最新ニュース　2月18日）

裁判事例 補修を怠った家主に対する敷金返還請求

東京簡裁判決　平成16年7月5日
（判例集未登載）

《要旨》
　貸主が約定の補修義務を果たさず、賃借人から契約を手付放棄により解除した際の敷金等返還請求が認められた事例


(１)　事案の概要
　賃借人Ｘは、平成15年6月28日、貸主Ｙとの間でアパートの一室の賃貸借契約を締結した。Ｘは当該契約に先行して6月18日に手付金５万円を支払ったほか、敷金等２１万円余を支払った。上記契約に際して、Ｘは、畳の交換などの補修を求めたが、Ｙは畳の交換費用の半分はＸが負担するように言ったが、むしろＸはＹから現状のままで本件アパートに入居してほしいと言われていた。Ｘは、本件契約後も現状のまま入居するか迷っていたところ、Ｙから契約をやめてもよいと言われたので本件契約を解除し、上記預入金26万円余の返還を求めた。
　これに対してＹは、アパートの襖については、同年7月10日ころに張り替えることを予定しており、畳については交換することにしていたと主張。さらに、本件契約において、賃借人の都合により本件契約を解約するときは、解約日の３カ月前に書面により賃貸人に提出しなければならず、これに従った解約をしない場合には、賃借人は賃貸人に対し、賃料と共益費の合計額の６カ月分を保証する旨の合意がなされており、Ｘはこれに沿った解約をしていないので、本件契約解除の効果は認められないこと、賃借人が賃貸人に一旦払った礼金や家賃または共益費は一切返還しないとする合意があるので、Ｙにこれらを返還する義務はない等として、争った。

(２)　判決の要旨
　①ＹはＸの入居までに風呂場の壁修理その他を補修すべき義務を負ったとはいえない。
　②Ｙは事業者として、Ｘは消費者として本件契約を締結しているが、本件契約の解約にあたり賃料と共益費の合計額の6か月分を保証する旨の合意等は、著しくＸの権利を制限し、又はＸの義務を加重するので、消費者契約法10条に照らして無効である。
　③Ｙは、Ｘに対し解約権を付与したものと解され、本件手付は民法５５７条に定める解約手付の性質も有していると解すべきである。本件契約の賃貸借期間は平成15年7月1日からであるが、Ｙは少なくとも襖の張替えや畳の交換などの義務は負っており、貸主としての履行着手しない段階である平成15年7月８日には、Ｘは、Ｙに対し本件契約の解約申入れをしていることが認められる。
　④以上によれば、Ｘは、Ｙに対し、平成15年7月8日に、本件手付を放棄して契約を解約したことが認められるから、ＸのＹに対する２１万円余の請求を認容する。


(３)　まとめ
　契約に先立って借主が媒介業者に支払う金銭で、順位確保の性格を持つ預り金についてのトラブルは多い。本件は直接契約当事者である家主に支払っていること等から、「手付金」として認定された。

国交省が家賃債務保証業務を行っている事業者に通知

近時、家賃保証会社による家賃回収を巡ってトラブルが発生したり、訴訟が提起されるなどの報道が相次いでいます。



　このため、契約や業務の実施に当たって留意すべきと考えられる事項をとりまとめ、家賃債務保証業務を行っている企業からなる賃貸保証制度協議会を設けている（財）日本賃貸住宅管理協会あてに通知したところです。



　家賃債務保証業務を行っている他の事業者の方々におかれても、契約や業務の実施に当たって、この通知を参考としていただきたくお願い申し上げます。





別添　通知文書

特優賃住宅における原状回復特約が否定された事例

大阪高裁判決　平成15年11月21日
（判例時報　1853号　99頁）

《要旨》
　特優賃住宅の賃貸借契約における原状回復特約が否認された事例


(１)　事案の概要
　賃借人Ｘは、平成7年8月、Ａ県住宅供給公社Ｙと特優賃法及び公庫法の適用を受けるマンション一室の賃貸借契約を締結し、入居した。Ｘが、平成9年1月、本件賃貸借契約の終了により、本件住宅を明渡したところ、Ｙは、敷金36万円余から、クロス貼替・玄関鍵取替等の住宅復旧費として、21万円余を控除し、残額を返還した。
　これに対しＸは、本件賃貸借契約には通常損耗分を賃借人負担とする趣旨の文言はなく、本件特約による新たな義務を負担する認識はなかったというべきであるから、本件特約にかかる合意は存在せず、本件特約は、公序良俗に反するものとして私法上の効力を否定すべきである等と主張し、控除された金員の返還を求めて提訴した。一審裁判所はＸの請求を棄却したため、Ｘはこれを不服として控訴した。

(２)　判決の要旨
　①本件賃貸借契約17条1項は、賃借人の責に帰することのできない損耗を賃貸人の負担とする趣旨と解されるが、通常損耗は、賃借人の責めに帰すことができない損耗に該当する。他方、「修繕費負担区分表」及び「住まいのしおり」の記載は、いずれも当該部分にかかる通常損耗分を賃借人負担とする趣旨と解するほかなく、その限度で本賃貸借契約本文と齟齬するといわざるを得ない。
　②一般に賃貸借契約終了時における通常損耗による原状回復費用の負担については、特約がない限り、これを賃料とは別に賃借人に負担させることはできず、賃貸人が負担すべきものと解するのが相当である。
　③本件特約の成立は、賃借人がその趣旨を十分に理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したことが積極的に認定されない限り、安易にこれを認めるべきではない。形式的手続きの履践のみをもって、賃借人が本件特約の趣旨を理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したと認めることはできない。よって、以上の通り、本件特約の成立は認められない。


(３)　まとめ
　本来、賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能であるが、賃借人に特別の負担を課す特約は、特約の必要性があり、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること（原状回復ガイドライン）や特別の修繕等の義務を負うことについて認識して合意しているなどの要件が必要である（最判平成17年12月16日）と考えられている。居住用賃貸借における司法や行政の流れは、賃借人に一方的に不利な条項は否定の方向にあるといえる。

各地で賃料の大幅値上げ相次ぐ

～７６％の家賃値上げで調停に～
　立川市曙町でトレーニングジムを営業している岡島さんは、今年の２月分の家賃から月額８万５千円から月額１５万円に値上げを要求され、２月に調停を申立てられました。
　岡島さんは、入居２年目にいきなり月額７万円から１０万円に値上げ請求され、話し合いで月額８万５千円まで値上げを認めましたが、１，２ヵ月後に家賃の２か月分の１７万円を請求され、更新料を支払う必要なないと断りました。その後、家主は岡島さんを立退かせようと、様々な嫌がらせを続けました。「湯沸かし器の銅製の細い配管をペンチで潰し、ガスホールの中に接着剤を詰め込む、ジム内に無断で立ち入り張り紙をする、落書きをする、雨漏りのために剥がれた天井のボードをロッカーに詰め込む、ジム内のバーベル及び器具に塩水をかけ錆だらけにする、話し合い中に怒り出しのこぎりを振りかざす」等々で話し合いも出来ない状態です。
　岡島さんは、調停を機会に家主のこの間の嫌がらせの行為を具体的に指摘し、建物や設備を何ら修理もせず、大幅で一方的な値上げに反対して頑張りたいと語っています。

～立川南口で10年間で２倍の値上げ～
　立川駅南口の飲食店では７９坪で月額１１８万円の家賃（坪１万５０００円）を今年の５月から月額１５８万円の値上げを請求され、困って組合に相談する事例も生まれています。
　立川駅南口の商業地化の進展、周辺環境整備による集客力の向上等でビルの使用価値が高まっているというのが値上げの理由となっていますが、「百年に一度の大不況」といわれるように、駅前と言っても売上げが落ち込んでいる状況でこれ以上の値上げに応じる必要はないと組合ではアドバイスしました。今までは嫌がらせを恐れ
て値上げを認めてきましたが、今回の値上げを認めると借りてから１０年で家賃が２倍に値上がりすることになり、これ以上の値上げには断固反対しますとテナントのＫさんは組合に加入し頑張ることになりました。

～地主が地代鑑定し４０%の値上げ～
　府中市の分倍河原の駅の近くで営業する平出さんは、地代増額で地主との協議が成立せず現在月額坪当たり２２４３円で供託しています。
　このほど地主は、平成１８年度の地代を鑑定し月額坪当たり３１５２円、５年間の地代の差額６０万円を支払うよう請求してきました。
　地主が依頼した鑑定士は、継続地代の公租公課の倍率は、日税不動産鑑定士会の商業地の平均値は４・１２倍であり、平成８年当時の実際支払地代が公租公課の３・８０倍であったことなどから、間をとって平成１８年の公租公課の３・９６倍を主張しています。平出さんは、今まで地主の言いなりで地代を支払ってきた経緯もあり、平成８年当時はかなり高い地代を支払ってきました。
　5年前から地主の値上げを拒否し、公租公課の増額で平成１８年では２・８２倍に倍率が下がっています。平出さんは、組合を通じて公租公課の３倍の値上げは認めるが、地主の鑑定結果は認められないと反論しています。地主は請求を認めないなら地代増額の調停を申立てると主張しています。平出さんは、調停を受けて立つつもりです。
　今年は、４月からの固定資産税の増額するところでは値上げのトラブルが増えそうです。地代・家賃の値上げの請求がありましたら、組合にお早めにご相談下さい。


借地借家の賃貸トラブルの御相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

「追い出し屋」から守れ 大阪で弁護士ら対策会議

　家賃滞納で、保証会社から強制的に退去を迫られる「追い出し屋」被害が相次いでいることを受け、弁護士らでつくる支援組織「賃貸住宅追い出し屋対策会議」（代表・増田尚弁護士）の設立総会が１５日、大阪市内で開かれた。

　同会議によると、雇用情勢の悪化で被害は急増し、昨年９月以来、全国から約４０件の相談があった。中には、無断で鍵の交換やドアをロックしたり、家財道具を処分したりする悪質なケースもあるといい、東京、大阪、福岡では訴訟になっている。

　賃貸契約書の「保証会社が明け渡しの権限を持つ」との条項を盾にいきなり退去を求められる事例が多い。同会議は「退去は、通常半年以上かかる裁判手続きを経なければならず、条項は違法性が強い。入居者が条項に気付いていないこともトラブルを生んでいる」という。

　増田代表は「悪質な業者が野放しになっているのが現状。法整備を進め、登録制にするなどの対策が必要」と指摘する。

　被害の相談、問い合わせは同会議、電話０６（６８７２）３４００（せんり中央司法書士事務所）。

（２月１５日　共同）