土地を買うか、借地権を売って明け渡すか！底地買い業者が借地人を脅かす 交渉はすべて組合を通して

大田区久が原地域で宅地約１３２平方メートルを賃借中の澤田さん（仮名）は、何の前触れもなく突然訪ねてきた不動産業者から「土地を買った、土地を買取るか借地権を売って明渡すか」と言われ、恐怖を感じて知人に相談して組合に入会した。

　澤田さんは業者と合う度に売り買えを重ねて拒否するが、同じことを執拗に求められる。特に地代は従来通り振込支払を求めても、業者は集金が我が社方針と主張。集金の度に売買の即答を求められ、家族の中でも体調が病む人が出てくる。

　組合事務所に業者の担当者を呼びつけ協議する。まず、地代は澤田さんが組合事務所に持参し、支払場所は組合事務所とする。土地の買取や借地権の売買は借地人の要望ではなく、業者からの提案であること。しかも、澤田さんは明らかに売買の意思がないことを伝えており、澤田宅への訪問は今後禁止。要望は組合を介して行うことを伝える。事件発生から８ヶ月経過するが、澤田さんは平穏に日々を取り戻した。
(東京借地借家人新聞より）


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借地人が借地上の建物を第三者に賃貸しても、土地の転貸借に当たらない

物所有目的で他人の土地を賃借する者は、その所有建物を第三者に賃貸しても、土地の転貸にはあたらないとした裁判例（東京地方裁判所昭和３４年９月１０日判決）

　よく借地をしている方から建物を他人に貸すときに地主の承諾は必要ですか、という質問を受けます。建物は、借地人の所有物なので、自分の所有物を他人に貸すのは自由なはずなのに、こういった質問が出る理由は、その建物が、地主の土地の上に建っているため、その地主から借りた土地の権利も転貸することになるのでは？という疑問があるからだと思います。この疑問に対して、土地の転貸にあたらないと判断したのがこの裁判例です。

　この裁判例は、「他人の土地を建物所有のために使用する権限を有する者は、この権限に基づきその地上に所有する建物を自由に他人に利用せしめることができるのであり、この建物利用にともなう敷地の利用は本来建物所有のためにする土地使用の権限に内包されるものというべきである」として、建物の賃貸は、土地の転貸にはあたらないため、地主の承諾は不要であるとしました。
　実際、地主は、建物を建築する目的で土地を貸す（使う）ことを承諾しているのですから、その建物を借地人自身が居住する場合と、それ以外の第三者が居住する場合で、建物所有による土地使用の態様に違いはありません。そのため、建物の賃貸につき、地主の承諾を不要としても、地主には不利益は生じません。この点を重視したこの判決は、常識的な判断をしているといえます。
　なお、戸建て住宅には、自家用車を停める駐車場部分があることが多いと思います。駐車場部分には建物が建っていないため、借地上の建物は賃貸できても、駐車場部分は土地の転貸になってしまうのではないかと心配される方もいるかもしれません。しかし、自家用車を停める程度のスペースの利用は、建物利用に付随した使用方法であり、建物と一体として評価されます。そのため、建物を賃貸するに際し、自家用車を停めるくらいの駐車場スペースも一体として賃貸する場合、同じく地主の承諾は不要です。
　借地人の方は、建物を自分で使用しない場合、地主の承諾がなくても、第三者に建物を貸すことができることになります。
（弁護士　西田穣）

東京借地借家人新聞より

土地を買うか、借地権を売って明渡すか底地買い業者が二者択一を強要

大田区久が原地域で宅地約１３２平方メートルを賃借中の澤田さん（仮名）は、何の前触れもなく突然訪ねてきた不動産業者から「土地を買った、土地を買取るか借地権を売って明渡すか」と言われ、恐怖を感じて知人に相談して組合に入会した。

　澤田さんは業者と合う度に売り買えを重ねて拒否するが、同じことを執拗に求められる。特に地代は従来通り振込支払を求めても、業者は集金が我が社方針と主張。集金の度に売買の即答を求められ、家族の中でも体調が病む人が出てくる。

　組合事務所に業者の担当者を呼びつけ協議する。まず、地代は澤田さんが組合事務所に持参し、支払場所は組合事務所とする。土地の買取や借地権の売買は借地人の要望ではなく、業者からの提案であること。しかも、澤田さんは明らかに売買の意思がないことを伝えており、澤田宅への訪問は今後禁止。要望は組合を介して行うことを伝える。事件発生から８ヶ月経過するが、澤田さんは平穏に日々を取り戻した。
(東京借地借家人新聞より）





　

八王子市で底地買い事件、借地人６名結束し組合に入会

　八王子市千人町で４月中旬、「ご挨拶」なる文書を持って不動産会社の社員が借地人宅を訪問してきました。文書は「突然ではございますが永年貴殿に賃借いただいておりました不動産につきましては、この度、諸般の事情により、下記の方へ売り渡しましたので本書を持ってご通知申し上げます。┉┉┉┉┉┉┉今後につきましては、賃貸料及びその他一切のことに関しまして、下記の方とお打合せいただきたく併せてご通知申し上げます」と書いてありました。

　不動産業者は関西出身の地上げ屋で、借地人のみなさんはみんなで集まって相談し、業者と話し合いを持ちました。本当に地主が土地を売ったのか登記簿を調べてみましたが、元の地主の名前のままで土地の所有権は移転されておりません。不動産業者に問いただすと、「ケンカを売るのか」とすごむ有様。みなさん戦々恐々とする中で、借地人の中で八王子市千人町の組合役員の都丸さんと親戚の方がいて、都丸さんと一緒に５月に組合に相談に来て、みんなを集めるので来てほしいと要請を受けました。翌週の５月２４日に八王子市千人町で借地人６名の方々の相談を受け、全員組合に入会してもらいました。

　その日に不動産業者と面会し、話し合いは組合を窓口にすること、地代は組合事務所に地主の代理として集金に来ることを確認させました。業者の説明では、「手付金を地主に支払ったが、所有権は移転していない。借地人の皆さんには土地（底地）を買ってもらいたい」と言っています。土地を買ってもいないのに地主から買ったと称し、借地人に底地の買取を迫る不動産業者が登場してきたことは驚きです。
６月初旬に業者が組合事務所に地代の集金に来て、本年５月分までの地代を支払いました。今後の対応についてはみなさんと協議することになりました。（組合ニュース）

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