ネットで調べたら同じアパートの空家が３０％も家賃を減額して募集していた

立川市若葉町で1ＤＫのアパートに住むＡさんは、９月に立川市女性総合センターで行った「借地借家問題市民セミナー」に参加し、１０月に組合事務所に契約更新と家賃減額について相談に来て組合に入会しました。

　Ａさんの住むアパートは築４９年の老朽化したアパートで、平成１５年に家賃５万９千円、管理費が２０００円を支払い入居し、今年の１１月１日で７回目の更新を迎えます。アパートは壁も薄く、隣の話し声やテレビの音も聞こえるほどで、住民間の音のトラブムも絶えない状況でした。

　Ａさんは平成２５年に収入も減って、初めて家賃を月額５万３７００円、管理費２３００円に減額してもらいました。アパートは管理も不十分なため、空室が増え、現在１０室中４室が空室状態です。

　今年の９月に入って突然管理会社が変更になり、ハウスメイトマネイジメントに変わりました。細川さんは、現在入居中の住民に家賃を聞いてみると、月額５万円支払っていることが分かり、ハウスメイトに家賃を減額できないか聞いても、家主に聞いてみるとはっきりした返事もありませんでした。

　組合では家賃の減額について、近隣の賃料と比べて現在支払っている家賃が高ければ、当然家賃は減額できる。ちなみに、インターネットで同じアパートの新規募集物件を賃貸情報「スマイティ」で調べたところ１階部分の空家が何と家賃月額３万８千円、共益費０円で募集していることが判明しました。

　Ａさんは物件募集を見て「私が住んでいるアパートの物件です」、家賃が月額３万８千円で共益費０円にまたビックリ。今回家主はアパートの空家を埋めるために、ハウスメイトに管理を任せたところ、老朽化したアパートの家賃は大幅に引き下げて募集したもようです。Ａさんは組合と相談して、早速１１月分の家賃から月額３万８千円に減額するよう請求し、家主に文書で通知しました。
（東京多摩借組ニュースより）

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電話　０４２（５２６）１０９４

家主代理の不動産業者からの明渡し撤回させ、契約期間満了後も家主と円満に合意更新

　大田区萩中地域に鉄骨スレート葺２階建約１１４・６６㎡の建物を賃借中の山田さん（仮名）は、３年前に家主の意向をくみ取った不動産業者から契約解除明渡しを求められ、知人の紹介で組合に入会した。

　山田さんが持参した賃貸借契約書を確認すると、相手は組合が知っている業者だった。明渡しの理由は、マンションを建替えて高額な賃料収入を得たいとのことだった。組合は明渡しの正当な理由にはならないと指摘すると、業者は介入を止めた。家主と直接の話し合いとなり、借家人に高額な立退料や移転先に確保に営業補償など大変な問題が生じることを説明し説得すると家主も明渡しを撤回し、契約は継続となり円満に解決した。

　あれから３年が経過し、家主から契約期間満了を迎えたので更新の契約書を作成してほしいとの連絡があった。家賃の値上げはしないとの申し出があり、家賃の５０％の約定更新料を支払って更新契約書を締結した。山田さん、家主ともども「今後も組合にお世話になりますので、よろしくお願いします」と挨拶され、納得して契約を更新した

(全国借地借家人新聞より）

地主が死亡後、底地を底地買い業者に売却、底地の買取り額と借地権が同額の条件を提示

　三鷹市で約４２坪を借地している加藤さん（仮名）は今年５月に２０年の借地契約が満了しましたが、地主がその前に死亡し、相続人が７月末に土地を底地買い業者に売却しました。

　業者は倉庫業でも有名な会社で、地代の増額（固定資産税・都市計画税も３倍から６倍）、更新料は更地金額の５％を提案。加藤さんの現在支払っている地代はこの２０年間全く値上げもされず、固定資産税・都市計画税の１・２倍程度と安くなっているため、一挙に４倍まで上げる必要はないが税金の２倍程度は支払った方がよい。更新料は支払う必要はなく、業者は底地の買取りと借地権の売却を求めることが目的であり、今後底地を買い取る場合には粘り強く交渉すること。また、土地の所有権の移転を確認したら、地代の送金先を聞いて、契約書に定めた支払日に地代を支払うようアドバイスしました。

（多摩借組ニュースより

２０１９年住宅研究・交流集会開催

　２０１９年住宅研究・交流集会「借家の経営をめぐる諸課題と居住貧困の打開」が１０月１９日の午後１時半から豊島区内で開催されました。

　日本住宅会議副理事長の大泉英次氏より「借家経営をめぐる諸課題と居住貧困の打開に向けて」と題する基調講演がありました。

　民間借家は、全国の住宅ストック（既存住宅）の２８％を占めていますが、民間借家市場では良好で低家賃の住宅の供給ができない現状の中で、小規模家主の会の代表などから打開に向けての提言等が報告されました。

同会の政策提言では「賃貸希望者に保証人のいない場合には公的保証会社制度を設立し、借家人への保証料を全額補助すること」、「公営住宅等入居対象基準に該当する民間借家人に家賃補助をすること」など全借連の政策とも共通する提言がありました。

「連帯保証人要件、違法でない」 奈良県営住宅の入居承継巡り地裁が入居者に明渡し判決

http://voiceofnara.jp/20191019-news636.html

　奈良県営住宅の入居承継を巡って争われた県の住宅明け渡し請求訴訟で、奈良地裁（藤本ちあき裁判官）は18日、「連帯保証人要件は違法でない」として、離婚後に元夫から自身への名義変更で連帯保証人を見つけられなかった女性（60）に対し、住宅
の明け渡しを命じる判決を言い渡した。

　また、県が賃貸契約を解除したときから明け渡しをするまでの期間の賃料相当損害金として、月当たり5万3400円を支払うよう命じた。
　女性は奈良市内の県営住宅に居住、生活保護制度を利用している。ことし1月、県から住宅明け渡しを求める訴えを起こされた。女性側は「連帯保証人を入居承継の要件とすることは、住宅に困窮する低所得者の健康で文化的な生活の住居面での保護を目的とした公営住宅法の趣旨に反する」などとして、県の明け渡し請求の棄却を求めた。

　地方公共団体の公営住宅の保証人または連帯保証人要件を巡っては、公営住宅の役割の観点から、免除などの救済策を講じるところも少なくない。

　判決文によると、県は2015年1月、元夫の男性に県営住宅を賃貸。女性は夫とともに入居したが、17年6月に離婚。元夫は転居し、県営住宅には女性が単独で居住することになった。女性は県に対し、名義変更を相談したが、担当職員は、入居承継には連帯保証人が必要と説明した。女性は、連帯保証人になってくれる人がいないと述べ
た。
　女性側は連帯保証人を見つけられなかったことについて「唯一の肉親である妹とは断絶状態で、ほかに親しい親族もいなかった」とした。

　県は18年6月、元夫との賃貸契約を解除した。女性は同年9月、連帯保証人を用意できないまま入居承継承認申請を行ったが、県は受理しなかった。女性は同月以降、毎月、家賃分の2万700円を奈良地方法務局に供託してきた。

　裁判で女性側は「公営住宅法が定めている入居者資格は、基準以下の収入であることや住宅に困窮していることで、連帯保証人という要件は特段考慮されていない」と主張した。

　これに対し藤本裁判官は、同法が入居者資格について「少なくとも」と前置きして、収入や住宅困窮の条件を挙げていることに触れ、「地方公共団体がほかに合理的な要件を付加することは許容されていると解される」と指摘。さらに「居室の賃貸借における連帯保証人は慣行として定着している」などとし、連帯保証人要件は「公営住宅管理者の裁量権の逸脱・乱用とまではいえない」と述べた。

　また、女性側は、入居承継を県に相談した当時、県営住宅条例には新規入居に対しては連帯保証人を求める規程があったが、入居承継に対しては連帯保証人の規程がなく、これを要件としたことは違法と主張した。

　これに対し藤本裁判官は「公営住宅法は資格要件を条例事項とすることまでは求めていない。新規入居と入居承継で連帯保証人を求める必要性や合理性に特に差異はない」と述べた。

　女性の代理人の吉田恒俊弁護士は判決に対し、「国民、市民を守るという観点がなく、行政側に立った内容」と批判した。女性は「行き場のない私にどこへ行けというのか」と話し、控訴の意向を示した。

　県営住宅の連帯保証人要件を巡っては、県は18年3月、県営住宅条例を改正し、入居を希望する生活保護の利用者やDV（配偶者からの暴力）被害者、障害者、高齢者などを対象に、連帯保証人の免除を可能にした。しかし、「2親等内の親族がいない者」との条件を設けた。妹がいても連帯保証人を引き受けてもらえなかった、この女性のような例もあり、条例改正の趣旨が十分に生かされない事態が生じる可能性は残った。

　総務省が2018年1月に公表した「公的住宅の供給等に関する行政評価・監視　結果報告書」は、「公営住宅は、国土交通省において、住宅セーフティーネットの中核として位置づけられているものの」「民間賃貸住宅への入居に困難を伴うとされる高齢者や障害者、生活保護受給者等が保証人を確保できないことにより入居辞退した例がみられ、その機能を十分に発揮しているとは言い難い状況にある」と課題を指摘している。

　全国の地方公共団体には、保証人または連帯保証人免除の対象者について、親族がいないことを条件にしていない、名古屋市や佐賀市のような例もある。

立川市の借地借家問題市民セミナーで活発な質問相次ぐ

　多摩借組は９月２２日（日）午後１時２０分から「借地借家問題市民セミナー」を立川市女性総合センターで開催し、市の広報等を見て５名の市民が参加しました。

　都丸副組合長が開会の挨拶を行い、細谷事務局長がプロジェクターを使って、民法・借地借家法・消費者契約法について約１時間にわたって講演しました。

参加者の皆さんはプロジェクターで写される講演レジメの画像をしっかりと見て、メモを取る方もいました。

　講演後、参加者から活発な質問が出されました。「アパートの管理会社が突然変わり、１０月に契約の更新を迎え心配だ」、「借地上の建物の一部を賃貸で貸していたら、地主から地代の増額を請求された」、「借家が新しい家主に変わったら、立退料を出すから出て行ってくれて言われた」等々切実な質問が出され、事務局長や参加した役員が丁寧に回答しました。

　当日、参加者の一人が組合に入会し、東借連発行の本が３冊売れました。

借地借家問題市民セミナー ＩＮ小平

借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会 相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります。

こんな問題で悩んでいませんか？

◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とする明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
◎大規模災害が起きた場合の借地権・借家権

日時　１１月１６日（土）午後1時３０分開会、午後４時まで

会場　小平市小川西町公民館（西武国分寺線・拝島線小川駅西口徒歩５分）>

※組合役員が親切に相談にのります。 借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法などで守られています。

東京多摩借地借家人組合 電話　042(526)1094

地主が変わり地代4倍増の請求

　三鷹市で約４２坪を借地している加藤さん（仮名）は,今年５月に２０年の借地契約が満了しましたが、地主がその前に死亡し、相続人が７月末に土地を底地買い業者に売却しました。

　業者は倉庫業でも有名な会社で、地代の増額（固定資産税・都市計画税も３倍から６倍）、更新料は更地金額の５％を提案。加藤さんの現在支払っている地代はこの２０年間全く値上げもされず、固定資産税・都市計画税の１・２倍程度と安くなっているため、一挙に４倍まで上げる必要はないが税金の２倍程度は支払った方がよい。更新料は支払う必要はなく、業者は底地の買取りと借地権の売却を求めることが目的であり、今後底地を買い取る場合には粘り強く交渉すること。また、土地の所有権の移転を確認したら、地代の送金先を聞いて、契約書に定めた支払日に地代を支払うようアドバイスしました。(東京多摩借組ニュースより）

１０月１２日の借地借家問題市民セミナー台風の影響で中止します

　１０月１２日に府中市市民活動センタープラッツで開催する「借地借家問題市民セミナー」は台風１９号の影響で中止します。

次回は、１１月１６日（土）午後１時３０分から小平市小川西町公民館で開催します。参加は無料です。奮ってご参加下さい。

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

シェルター運営者が語る「LGBTと貧困」 セクハラ、 DVで路上⽣活に陥る⼈も

https://mainichi.jp/articles/20191005/k00/00m/040/218000c毎⽇新聞 2019年10⽉5⽇ 17時51分 (最終更新 10⽉5⽇ 17時51分)

⽣活が困窮するLGBTなど性的少数者に 居住⽀援を――。今年1⽉からLGBT向けの シェルターを運営し、⾃らもゲイと公表している東京都中野区議の⽯坂わたるさん （43）が講演し、性的少数者が貧困に陥っ た時に直⾯する問題を明かした。⽯坂さん は「LGBTが⼊れるシェルターはほとんどない。貧困の問題にも光を当て、⽀援体制を整えていくべきだ」と訴えた。【牧野宏 美/統合デジタル取材センター】

LGBTは精神障害やハラスメント、DVを抱えやすい  

石坂さんは4⽇、東京都新宿区の⼾塚地域センターで開かれた市⺠団体「住まい の貧困に取り組むネットワーク」が主催する連続講座で「LGBTの住宅問題と虹⾊ハウスの取り組み」と題して話した。
⽯坂さんによると、LGBTは⼦供の頃から家族にも打ち明けられず、孤独感を抱えるなどしてうつ状態に陥りやすいという。職場でLGBTと分かった後、無視などのいじめや性的なハラスメントを受けたり、別の理由をつけられて解雇されたりする⼈もいる。
同性カップル間のDVもある。DVの被害者は「逃げたらLGBTと会社にばらす」 「警察に相談できるわけがない」と脅されることもあるという。
2016年に厚⽣労働省の研究班が主にゲイやバイセクシュアルの男性を対象に実 施した調査では、「悩みやストレスの原因が収⼊・家計・借⾦」と回答した⼈が 56.1％おり、「住む家がなくなった経験がある」⼈も5.2％いた。⼀⽅で「悩みやストレスを家族に相談している」⼈は16.7％と少数だった。

「貧困抜け出すために安⼼できる個室を」と⽀援団体設⽴

⽯坂さんによると、そもそも住居に関し ては、LGBTのカップルは⼤家が敬遠する ために家を借りにくいなどの問題があるが、貧困に陥って家を失った場合はより深刻だ。
無料低額宿泊所などで相部屋にされるこ とがあるが、同性愛者は過去のハラスメントの経験などから不安を感じて⽀援を断る ⼈が少なくない。トランスジェンダーで⼾籍上と⾒た⽬の性が異なる場合、施設の利⽤を断られることもあるという。

このため、⽯坂さんは「安⼼できる個室や⽀援体制が必要」として、昨年秋に 当事者や⽣活困窮者⽀援を続ける⼈たちと「LGBTハウジングファーストを考える会・東京」を設⽴。クラウドファンディングで集めた資⾦で中野区内の賃貸住宅1 室を借りて「LGBT⽀援ハウス（虹⾊ハウス）」と名付け、シェルターとして運営を始めた。

「職場でセクハラ受け失職」「同居⼈に暴⼒を受け路上⽣活に」  

これまでに⼊居したのは3⼈。その1⼈のゲイの男性は、⼯場などで住み込みの 派遣の仕事を転々としていたが、職場で男性からセクハラを受けてやめざるを得なくなり、住む場所を失った。別の男性は同居⼈からの暴⼒が原因で家を出て⼀ 時は路上⽣活になり、友⼈宅に⾝を寄せていた。職場ではゲイとばれていじめにも遭っていた。
2⼈とも虹⾊ハウスに滞在した後、仕事が決まるなどして住居を確保でき、新しい⽣活を始めているという。

会には昨秋以降、地⽅からも含め数⼗件の相談が寄せられている。⽯坂さんは 「LGBT向けのシェルターは、虹⾊ハウスが全国で唯⼀といっていいぐらい少な い。わずか1室で『焼け⽯に⽔』と⾔われるかもしれないが、社会に問題を発信 し、⽀援が全国に広がるように活動を続けたい」と語った。

「一部損壊」に最大３０万円＝住宅修理支援の対象拡大－政府

https://www.jiji.com/jc/article?k=2019100701053&g=soc　

政府は７日、災害救助法に基づく被災住宅の応急修理に関し、「一部損壊」の一部にも最大３０万円の支援を行う方針を発表した。現行の支援は「半壊」や「大規模半壊」に限られており、この対象を拡大する。今年度以降に発生した災害で、同法が適用された市町村内の住宅に適用する。

　９月の台風１５号では、暴風により千葉県内の住宅で屋根が吹き飛ばされる被害が相次いだ。ただこの場合、被害認定が一部損壊にとどまり、支援を受けられないケースが想定される。このため、損害割合が１０％以上の一部損壊住宅に関しても、恒久的な支援制度を設けることにした。

　今月下旬をめどに市町村での受け付けを開始する予定で、近く関係する告示を改正する。今年度以降の災害が対象となるため、台風１５号で被災した千葉県内の市町村や、８月の九州北部の大雨の被害を受けた佐賀県内の市町などに適用される。既に修理を終えた住宅は対象外となる。

　千葉県内の市町村については、損害割合が１０％未満でも、自治体が独自に補助を行う場合は、国が防災・安全交付金と特別交付税により公費の９割を支援する。

台風１５号で借家の屋根が破損

　立川市柴崎町の戸建て借家に住む山本さん（仮名）は、９月９日の深夜に襲った台風１５号の強風で、借家の屋根の一部が破損し、穴があいてしまいました。自分で屋根に上がってビニールシートで応急修理しましたが、また台風が襲ってくるかもしれず、知人の紹
介で組合に相談に来ました。組合では、山本さんに家主に修理を要求することができるが、借家も老朽化が相当進み屋根全体を修理するとなると相当費用がかかるので、もし家主が修理しない時は移転費用を要求してみてはどうかとアドバイスしました。

　山本さんは早速家主に掛け合うと、「直してもいいし、引越ししてもいい。その場合は引越料５０万円出すができれば移転ほしい」との回答がありました。

山本さんは、屋根以外にも修理箇所があり、今後さらに修理費用がかさむことも予想されます。また、高齢で奥さんも亡くし、一人暮らしのため、今後転居先が見つかるかどうかも心配です。家賃も現在は月額３万円で転居しても家賃が高額になることは確実で、家賃の支払い可能な借家を見つけることも大変です。（東京多摩借組ニュースより）

借地借家問題市民セミナー 10月12日（土）府中市ル・シーニュ６階で開催

借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会 相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります。

こんな問題で悩んでいませんか？
◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とする明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
◎大規模災害が起きた場合の借地権・借家権

日時　１０月１２日（土）午後６時から８時３０分

会場　府中市ル・シーニュ６階市民活動センタープラッツ６階第６会議室Ａ

※組合役員が親切に相談にのります。 借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法などで守られています。
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底地が大阪の不動産業者に売却された途端に 更新料と契約更新手続きに応じるよう請求が

　足立区内東部で約２２坪を賃借する菊田さん（仮名）は大阪の不動産業者が底地を地主から購入すると、土地所有者変更並びに賃貸借契約承継に関する通知が突然送られてきた。

　２ヵ月が経過し、今度は土地賃貸借契約更新手続き及び更新料請求の通知が届き、組合に相談に訪れた。組合では賃貸借契約書を吟味して次回更新時に更新料支払い約束がないので更新料を払うことはなく、また２０年の期間が満了しても契約は自動更新すると助言した。菊田さんはその場で組合に入会した。

　不動産業者は菊田さん宅の執拗な訪問を繰り返したが、日中は仕事に出ているため会えないため、再度更新料支払い及び契約更新を要求する通知が届く。組合の助言に貰い本年４月に内容証明郵便で更新料支払いの約束はないので支払う必要はなく地上に所有する建物が現存するので契約更新請求を通知した。

　その後は、組合が代わりに話を伺う旨を通知すると不動産業者は委任状と菊田さんの顔写真付本人確認書まで要求。組合では業者の要求を全て拒否した。

　その後、８月には地代増額請求で２倍を超える金額を申し入れてきた。菊田さんの土地は公道に面していない囲繞地で、再建築も許可にならないような場所である。現在の地代は税金の４倍以上を支払っていて、近隣の商店街と比べても高い地代を支払っている。現行地代は増額する必要はない。地主に対し、２倍に地代を増額する根拠を示すとともに、土地の公課証明書の写しを要求する通知書を送るよう勧めた。（全借連新聞より）

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底地が大阪の不動産業者に売却された途端に 更新料と契約更新手続きに応じるよう請求が

　足立区内東部で約２２坪を賃借する菊田さん（仮名）は大阪の不動産業者が底地を地主から購入すると、土地所有者変更並びに賃貸借契約承継に関する通知が突然送られてきた。

　２ヵ月が経過し、今度は土地賃貸借契約更新手続き及び更新料請求の通知が届き、組合に相談に訪れた。組合では賃貸借契約書を吟味して次回更新時に更新料支払い約束がないので更新料を払うことはなく、また２０年の期間が満了しても契約は自動更新すると助言した。菊田さんはその場で組合に入会した。

　不動産業者は菊田さん宅の執拗な訪問を繰り返したが、日中は仕事に出ているため会えないため、再度更新料支払い及び契約更新を要求する通知が届く。組合の助言に貰い本年４月に内容証明郵便で更新料支払いの約束はないので支払う必要はなく地上に所有する建物が現存するので契約更新請求を通知した。

　その後は、組合が代わりに話を伺う旨を通知すると不動産業者は委任状と菊田さんの顔写真付本人確認書まで要求。組合では業者の要求を全て拒否した。

　その後、８月には地代増額請求で２倍を超える金額を申し入れてきた。菊田さんの土地は公道に面していない囲繞地で、再建築も許可にならないような場所である。現在の地代は税金の４倍以上を支払っていて、近隣の商店街と比べても高い地代を支払っている。現行地代は増額する必要はない。地主に対し、２倍に地代を増額する根拠を示すとともに、土地の公課証明書の写しを要求する通知書を送るよう勧めた。（全借連新聞より）

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