改正民法２０２０年４月１日施行 賃借人の建物の修繕する権利や原状回復など明確に

　民法の債権関係分野の法律が改正され、賃貸借契約の改定ルールが２０２０年４月１日から施行される。改正のポイントについて解説する。

賃借物の修繕に関する要件の見直し

　アパートなど建物を借りていると雨漏りや備え付けのエアコンが故障する（賃借人が壊したわけではないのに）などが発生した時に、賃貸人が修繕しない場合、改正民法の６０７条の２（賃借人による修繕）では、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に修繕をしないとき、②急迫の事情があるときには、賃借人は修繕することができることが法律で明確になった。
なお、賃借人が負担した修繕費用は、本来賃貸人が負担すべきものであり、賃借人から賃貸人に返還請求できる（民法６０８条）。

原状回復と敷金に関するルールの明確化

　賃借人が賃貸借契約を終了させ、借りていた建物を退去した場合の賃借人の原状回復義務について、改正民法６２１条では、原状回復の範囲について、通常損耗（賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗）や経年変化については原状回復義務を負わないことは法文に明記された。
　敷金については、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義された。
判例に従い、賃貸借が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した」残額であることなどのルールを明確化した。

保証人に関する規定

　アパートの賃貸借の連帯保証人の根保証契約では、賃料の滞納以外にも建物の原状回復義務など賃借人の一切の債務を保証することになり、際限のない債務を負担することから、今回の民法改正では、極度額（上限額）の定めのない根保証契約（連帯保証契約）は無効となる。極度額は「○○円」などと明瞭に定め、書面に記載する。極度額をいくらにするかは当事者の合意とされている。

全国連絡会が学習交流集会 民法改正問題で西田弁護士講演

http://www.zensyakuren.jp/sinbun/2019/617/617_01.html

　借地借家法改悪反対全国連絡会は５月１１日、「第８回学習交流集会」をＵＲ赤羽台で開催しました。
　全借連事務局長・細谷紫朗氏が司会進行を務めました。
　東借連常任弁護団の西田穣弁護士が「民法改正と賃貸借契約の諸問題」と題して、民法改正とそれに併
せた国交省「賃貸住宅標準契約書」の改訂内容について講演しました。
　(1)民間借家では当たり前の保証契約は保証人保護のために「保証限度額」を決めなければ無効。(2)借
家修繕の義務は家主にあり、家主がしない場合や緊急の場合は借家人が修繕できる。(3)物件・設備の一
部滅失では当然に家賃減額。もっとも具体額は当事者間で協議することになっており、公的基準が必要。
(4)退去時の原状回復では経年劣化、物件の通常の使用よる損耗以外についてのみ借家人負担になること
が明記。
　今回の改正はこれまでの実務ルールを条文化したもので、現場の対応が変わるわけではなく、特約（契
約条項）が優先される点も同じなので、契約書にサインする前に借地借家人組合や顧問弁護士に相談する
ことです。
　参加団体から取り組みの報告がありました。
　全国公団住宅自治協石川敏宏代表幹事
　１７年住民アンケートでは、約７割が６５歳以上、年金世帯で、年収３５３万円未満、ＵＲ法の「家賃
減免制度」の適用を求めて署名１６万２千筆を提出。修繕は民法・標準契約書の改正に併せて居住者負担
の項目が大幅に減りました。高優賃制度適用住戸への家賃減額は２０年の期限後も継続が実現。引き続き
全体に適用される家賃減免の実現に向けて運動を続けてまいります。
　東京公社住宅自治協新出正治副会長
　民法改正の修繕について都公社との交渉で、これまでに実施基準・居住者負担の明確化を実現しまし
た。家賃体系が原価方式で公社が修繕をする程家賃にはね返ってくるため、修繕要求は慎重にしていまし
た。しかし民間並み家賃方式に変更になったため、修繕も「民間並み」を要望。都公社住宅では、修繕の
居住者負担がＵＲ住宅と同様の範囲に大幅に減りました。今後は居住者から要望が強い浴室のカビ対策を
重点課題と考えています。
　東京公住協・小山謙一会長
　都営住宅では月収に応じた家賃であり平均２万３千円、８割超の世帯が４万円未満です。６５歳以上が
入居者の７割弱で３か月間の室内死亡が３５０件。
　一方、子育て世帯向けには１０年定期借家のみ。高齢で自治会による共益費の集金が難しくなってきて
おり、都は高齢入居者を集めておきながら、「自治会が集金するのは大変だから」と共益費の直接徴収を
始めました。民法改正の修繕について、都の回答は、「公営住宅法で修繕義務があるのは躯体部分のみ」
「家賃を低くしてあるため修繕まで出来ない」。都営住宅を限界集落化しないために、公住協は都と都議
会への働きかけを強めてまいります。
　東借連事務局長・高橋雅博氏が相談事例などを報告しました。

ひきこもり便乗許さない 「引き出し屋」被害続出 排除へ実態調査

https://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/201906/CK2019062402000231.html

　ＫＨＪ全国ひきこもり家族会連合会（本部・東京）は二十三日、自立支援をうたって引きこもりの子ど
もを自宅から無理やり連れ出し、法外な料金を請求する悪質業者の実態把握に乗り出すことを決めた。こ
うした業者は「引き出し屋」と呼ばれ、各地で被害の訴えが相次いでいる。情報収集のためのプロジェク
トチームを発足させ、当事者団体とも連携し、国に法規制を含めた対応を促す。

　この日、都内で開いた支部代表会議では被害者二人が体験談を語った。

　関東地方に住む女性は昨年、息子の家庭内暴力をきっかけに、都内の業者と契約を結び、三カ月分の入
寮費など四百五十万円を支払った。「子どもを何とかしたいという一心で、貯金を全部はたいてもいいと
思った」。この業者は民放のテレビ番組でも紹介されたことがあり、安心感があったという。だが事前に
説明されたような支援は全くなかった。

　神奈川県内の施設から入所者計七人で脱走した三十代男性は、自宅に数人の男性スタッフがいきなり現
れ、着の身着のままで連れ出された。後になって、親が契約していたことを知った。「施設ではメールも
使えず、手紙も検閲されて、外部に助けを求めることはできなかった」と話した。
　川崎市の児童ら殺傷事件、元農林水産事務次官が長男を刺殺したとされる事件が起きた後、同連合会に
は不安を抱えた親からさまざまな相談が寄せられている。広報担当理事の池上正樹さんは「業者の中に
は、事件に便乗する形で（子どもを施設に預けるよう）親を勧誘する動きが出ている。子どもは施設を脱
走した後も心的外傷後ストレス障害（ＰＴＳＤ）を抱え、親子関係は崩壊する」と注意を呼び掛けた。

６・１２住まいは人権デー院内集会開催 ほっとプラスの藤田孝典氏が講演「住まいは商品化すべきでない」

　今年の「住まいは人権デー」は、６月１２日衆議院第２議員会館会議室で「参議院選挙と住宅政策を考える懇談会～私の住宅要求、住宅政策にもの申す」と題して国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）、住まいの貧困に取り組みネットワークなど４団体の主催で８０名が参加し院内集会が開催されました。

　集会には立憲民主党の尾辻かな子、森山浩行衆院議員、日本共産党の清水忠史衆院議員、山添拓参院議員、社民党の福島瑞穂参院議員、令和新撰組の山本太郎参院議員が出席し連帯の挨拶がありました。

　小田川華子首都大学客員准教授が司会を行い、住まいの貧困ネット世話人の稲葉剛氏が開会挨拶の中で「日本人は住まいに公的支援がないことに疑問を持っていない。マインドコントロールにかかっている。このマインドコントロールをどう脱出するかが大きな課題だ」と訴えました。

　住まい連の坂庭国晴代表幹事が基調講演を行い、住宅関係団体が各党に行った住宅政策と新たな住宅セーフティネット制度の取組み、住まいの貧困解決の方向等のアンケートの回答、及び各党の住宅政策が報告されました。自民党・公明党など与党からは回答がなく、維新を除く野党各党からは持ち家重視から賃貸重視に転換すべきであり、家賃補助など支援制度の創設が強調されていました。

　続いて「現代の貧困と住宅問題～課題と政策を考える」のテーマでＮＰＯほっとプラス代表の藤田孝典氏が記念講演を行いました。藤田氏は「住まいを市場任せに商品化するのはやめるべきである。住宅手当がある欧州各国では住宅は商品化から切り離し人権として位置づけられている。住宅を市場から切り離す運動と政策が必要である」と話しました。

　院内集会に向けてツイッターキャンペーン「♯私の住宅要求」に寄せられた連帯保証人や礼金・更新料などの一時金の請求、入居差別などについて当事者の生の声が発表されました。会場からもシングルマザー、高齢者、公共・民間賃貸住宅の居住者からも発言がありました。

借地借家問題市民セミナー ６月２２日（土）八王子労政会館で開催 参加無料

借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会 相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります。

こんな問題で悩んでいませんか？

◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
　る明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
◎大規模災害が起きた場合の借地権・借家権

日時　６月２２日（土）午後１時３０分から

会場　八王子労政会館サークル室

※組合役員が親切に相談にのります。 借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法などで守られています。

東京多摩借地借家人組合

電話　042(526)1094

被災の賃貸住宅、退去迫られ苦悩する入居者 修繕拒む家主も 大阪北部地震1年

https://mainichi.jp/articles/20190617/k00/00m/040/284000c　
最大震度6弱を観測した大阪北部地震から18日で1年となった。被災した賃貸住宅では、家主が修繕に応
じなかったり、取り壊しを理由に入居者に退去を迫ったりするケースが相次いでいる。地震から1年を経
ても行くあてがなく、壊れた住宅に住み続ける人も。相談に乗る弁護士は「弱い立場の人に今も影響が深
刻に表れている」と訴える。
　大阪府茨木市内の住宅密集地にある木造2階建ての賃貸住宅。被災した壁の亀裂にモルタルを塗った跡
がある。家主が修繕を拒んだため、入居する70代の夫婦が自ら応急措置をしたのだ。
　地震から1カ月後の昨年7月、家主に修繕を求めたところ、数日後、「取り壊すので年内に退去してほし
い」と言われた。しかし「年金暮らしの年寄りが新居を借りるのは簡単でない」と妻（71）は話す。「家
賃の手ごろな府営住宅なら」と、抽選に応募したが、落選した。今春、家主から「9月末までに退去しな
いと訴訟も辞さない」との通告がきた。入居して約50年。近所は顔見知りで、2人の子も孫やひ孫を連れ
て帰ってくるなど愛着もあるが、「はよ出なあかんな」と夫婦で話し合っているという。「この1年、胸
のつかえが取れない」と妻は漏らした。
　同市の別の木造2階建てアパートでも、パート従業員の男性（56）が退去を迫られている。壁の一部が
崩れ、下水配管が傷んだため敷地内のマンホールから汚物があふれる。
　地震から約10日後、「取り壊すことになったので退去をお願いします」との書面が管理会社から届い
た。当時、10部屋中7部屋に入居者がいたが、男性以外は昨年11月までに退去した。男性は「出て行きた
いが、転居先が見つからない」と言う。生活保護を受けており、住宅扶助の限度となる家賃3万9000円以
内の物件を探すが、さらに老朽化したアパートか、狭い部屋しかない。契約に必要な保証人のあてもな
い。
　管理会社から最近、「さらに地震があって、建物が壊れて周囲に被害が出たら、あなたに損害賠償を請
求する」と言われた。男性は「どうしていいか分からない」と途方に暮れている。
　関西の弁護士らが結成した「地震・台風借家被害対策会議」は昨年10～12月に賃貸住宅入居者の相談電
話を開設し、28件の相談が寄せられた。半数が「家主が修繕してくれない」「立ち退きを求められてい
る」という内容だった。【山本真也】

　「地震・台風借家被害対策会議」の増田尚弁護士（46）＝大阪弁護士会＝の話　借地借家法では退去を
求めるには家主側が6カ月以上前に通告しなければならないが、守られていないケースが多い。そもそも
一部損壊というだけでは退去を迫る正当な事由にあたらず、修繕するのは家主の責任だ。（退去を求める
のは）入居者の生活の基盤である家を単なる収入の手段としてしか見ておらず、家主としての自覚がない
と言わざるを得ない。収入などの理由で次の住まいを見つけられない人が取り残され、地震の影響が深刻
に表れている。

底地の買取りを拒否したら、地上げ屋が激怒 底地を他に転売すると言明

　大田区南千束地区に約１４０㎡を賃借している菅原さん（仮名）は、組合に加入して十数年が経った。

　先日、土地を買収した不動産業者（地上げ屋）は、菅谷さんが組合員であることを知らされて、過去にこの業者と数件の事案を組合との協議にて借地人の要望に基づいて土地を買い取った事例があったことを期待して、業者は買取り希望価格を組合に提示してきた。

　組合は、業者を組合事務所に呼んで、今回は底地の買取りを拒否し、これまで通り地代３ヵ月前払いで組合を介して支払うと伝えた。すると業者は突然大声を上げて「これまでにように土地を買い上げてもらえると思っていたのに、地代の集金は俺の仕事ではない」と息巻いて席を立ち、同時に「転売する」と言って帰って行った。

　しかし、地上げ業者の今後の対応によっては地代を供託するか予断を許さない。転売されて新たな地上げ屋との交渉になっても、菅原さんは現在の状況を維持して頑張っていく決意だ。「組合にお世話になって本当によかった」と安堵している。
(東京借地借家人新聞より）

立退料一切払わない虫のいい家主 老朽化だけでは明渡しの理由にならない

日暮里・舎人ライナーの車両基地がある都立舎人公園の近くで２０数年間マンションの一室を賃借する河合さん（仮名）は３年前に家主が死亡し、家主の相続人の住所氏名が分からず賃料を東京法務局に供託している。昨年相続人から依頼されたコンサルタントと名乗る男から供託書の番号を教えるように言われたが、家主との関係性が分からず断った。

　今年に入り老朽化と建替えを理由に新家主と名乗る相続人が明渡しを求めてきた。河合さんは仲介不動産屋との間で昨年期間２年の賃貸借契約を結んだ経緯がある。契約は残っているにもかかわらず、新家主は金がないので立退料は一銭も出さないと言ってきた。困って東借連に電話し、足立の組合が紹介され、直ちに組合事務所に相談した。組合は老朽化だけでは明渡しは認められない。家主と河合さん双方の建物を使う必要性、立退料の提供など総合的に判断される。家主と再度話し合うよう助言した。

困った時は

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）1094

不動産投資会社が大幅な家賃増額請求 緊急連絡サービスも勝手に解約

ジェシーさん（仮名）は新宿区に住んで１０年以上になる。分譲賃貸型マンションに住んでいるが、ジェシーさんの居住部分を不動産投資会社が買い取った。賃貸人変更通知とともに大幅な賃料増額請求があり、困り果てて組合に相談した。

以前の賃貸人は大手デベロッパーで、築年数がある程度経つため更新の度に減額してくれた。２４時間対応の緊急連絡サービスにも加入しており、修理修繕などを通知できた。新賃貸人は２４時間サービスも解約した。

また有線放送が使えたが、これも解約してしまい、大幅なサービス低下の上賃料増額を通知してきたことには到底応じられないとのことだ。日本に来て初めての経験のためかなり疲れ果てている様子でもあった。

ジェシーさんは組合に入会し、引き続き相談することになった。日本の法律と母国の法律の違いもあり、本当に増額は拒否できるのかかなり不安そうではあった。そこで、東借連常任弁護団にも相談し、母国と日本の法律の違いを知っていただいた。増額は双方の合意があって成立するもので、賃貸人の一方的な主張で決まるものではないとアドバイス。借地借家法で賃借人が守られていることも説明を受けた。その上で組合が増額拒否の文書を作成することにした。

４月の下旬に５月分の賃料を振込んだが口座閉鎖されており振込不能であった。その後賃貸人より新賃料を指定口座に振込むよう請求書を送ってきた。賃料振込不能のため、法務局に供託する。賃料増額には改めて応じできないとの通知を送ることにした。
通知送付後すぐに担当者より通知書が届き、増額に応じなかったため口座を閉鎖した。新賃料を請求書に記載の口座に振り込むようにと繰り返すだけだった。明らかな受領拒否である。

組合ではすぐに供託手続きを行い、少しでもジェシーさんに安心してもらえるよう配慮した。ジェシーさんも「これで心が落ち着きます」と満面の笑顔で語った。 (東京借地借家人新聞より）

民法改正学習会と多摩借組第35回定期総会開催

　多摩借組の第３５回定期総会は、５月２６日（日）午後１時２０分から組合員37名が参加して開催されました。５月としては気温３３度と夏のような高温の中、多くの皆さんに参加していただきました。

　第１部では、菱山理事が司会を行い、「民法改正の概要～賃貸借・相続を中心に」と題して組合顧問の植木則和弁護士が約１時間にわたり講演がありました。

賃貸借の主な改正点について資料とレジメに基づいて詳細な報告がありました。また、相続に関しては、配偶者居住権や預貯金の払い戻し制度、遺留分制度の見直し、特別寄与制度創設など今後の相続問題で大変重要な改正点が報告されました。


　第２部の定期総会では、田辺副組合長の開会挨拶で始まり、昭島市のり、昭島市の杉浦理事が議長に選出され、議事が進められました。　主催者を代表して斉藤組合長が挨拶を行い、『組合役員も組合員も高齢化し、組合員の自然減もあって大変厳しい状況の中、役員と組合員が一致協力をして組合の存続のために組合員を増やし、組織の拡大強化で頑張っていきましょう』と訴えました。

　都丸理事より資格審査報告があり、規約に基づき総会が成立しているとの報告がありました。川合副組合長より役員選考報告がありました。

　来賓の挨拶では、地元の立川市議会議員の浅川修一市議、三多摩法律事務所の植木則和弁護士、生協消費者住宅センターの高坂浩之氏から祝辞が述べられました。メッセージは立川民主商工会、多摩公団住宅自治会協議会、生協・消費者住宅センターなど３団体から寄せられました。

　次に、総会の運動方針案が細谷事務局長よりプロジェクターを使って報告がされました。様変わりした借地借家人をとりまく情勢や最近の底地買い事件などが報告され、この２年間の活動報告と今後の運動課題が説明され、次期総会までに組合員の増員をめざして学習交流活動の強化などが提案されました。決算報告と予算案は寺崎事務局次長より報告され、会計監査報告は新藤監査より行われました。
次に４人の組合員から裁判の経験や底地買い業者との交渉などが報告されました。続いて、運動方針案・決算報告・監査報告・予算案以上が一括して拍手で確認されました。次期役員には斉藤組合長以下新役員２１名が選出され、新役員を代表して斉藤組合長が挨拶し、新役員が一人一人が紹介されました。最後に、議長が解任され、都丸副組合長の閉会の挨拶で総会は無事終了しました。