５月・６月に連続学習会 更新料と震災問題の法律知識

　組合の「更新料・震災問題学習会」を以下の会場と日程で開催します。みなさんの関心のある更新料と震災問題をテーマにしました。奮ってご参加ください。

●日時　５月１２日（土）午後６時３０分から、会場はアミューたちかわ（立川市民会館）会議室

●日時　６月２９日（金）午後６時３０分から八王子労政会館。参加は無料。参加申し込みは下記へ

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

鎌倉ハイキングのご案内 ～北鎌倉の名刹を訪ねて

　ＪＲ北鎌倉駅を起点として、古都鎌倉を代表する名刹（めいさつ）を訪ねるハイキングを行います。みなさん奮ってご参加ください。

◎日時　６月１６日（土）

◎集合　立川駅構内東改札口前に午前８時集合
南武線から乗車し、武蔵小杉で湘南新宿ライン・逗子行に乗り換え、北鎌倉で下車します。北鎌倉駅に９時４０分に合流します。
　立川駅8：11─8：53武蔵小杉9：05─北鎌倉9：38（分倍河原・府中本町からの乗車もＯＫです）

◎コース　北鎌倉→円覚寺→東慶寺→浄智寺→明月院→建長寺→鎌倉駅（時間により変更します）

◎交通費は各自自弁。昼食は途中のお店でとりたいと思います。水・お菓子など持参してください。

◎申込み　６月８日（金）までに組合事務所まで
※午前中に雨天の場合は中止します。

不動産業者が保険料を水増請求

　昭島市緑町のアパートに住むＮさんは、２月２０日の賃貸借契約の更新時に、借家賠償保険の保険料を１万２千円から１万５千円に改定されて請求を受けました。納得できないＮさんは組合に事務所に相談に行き、保険契約の約款を見せもらい保険会社に直接電話して確かめてみました。

　電話をするとＮさんの借家賠償保険は従来通り１万２千円で改定されていないことが判明しました。保険会社の担当者は代理店の不動産業者に連絡してみますと言ってくれました。その後、不動産屋はＮさん宅を訪ね、保険料は今まで通りでいいと言ってきました。騙されていると知ったＮさんは「お宅には保険料は払いません」ときっぱり拒否しました。


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電話　０４２（５２６）１０９４（月～金）午前１０時より

賃貸マンションの明渡しで家主代理に不動産屋が暴言と脅迫行為

　狛江市和泉本町の賃貸マンションに住むＭさんは、家主代理の不動産屋から「確定期限付契約期限について」と文書を３月に渡されました。

　「建物老朽化に伴う確定期限付契約書を貸主○○と借主○○と平成２２年２月１４日に取り交わしその期日が平成２４年３月１９日となっております。つきましては契約書条項２条に則り期限内に速やかに明渡し下さいませ」との内容。

　Ｈさんは、昭和５８年にこのマンションに入居し、２年前の契約更新の時も「確定期限付賃貸借契約」などの説明は一切なく、契約書にいつも通り署名・捺印しました。

　確定期限付賃貸借契約は、借地借家法第３９条に基づく契約で、平成４年に新法が施行された時にできた制度で、同法３８条は定期借家制度ができた時に改正され、３９条は現在も残っています。しかし、法施行以前から借りているＭさんにはそもそも３９条は適用できません。３９条の建物取壊し予定の建物の賃貸借契約の成立する要件は、「法令または契約により一定期間を経過した後に、建物を取り交わすべきことが明らかな建物を賃貸する場合である」とされ、土地収用法や区画整理事業の対処のなる建物を借りた場合などに適用されます。
　家主が単に一定期間経過後に建物を取壊し、建替えを計画しているというような主観的な事由で家主が建物取壊し予定の確定期限付契約はできないとされています。

　Ｍさんは組合を通じて、確定期限付賃貸借契約は成立しておらず、明渡しには応じられない旨を回答しました。今後、組合を窓口に交渉していく予定です。借地借家法第３９条の取壊し予定の確定期限付契約は、そもそも以上のように極めて適用できる要件は限定されています。不動産業者は借家人を無条件で追い出すために法律を明らかに悪用したもので、Ｍさんは、断固として不当な明渡し請求に対して頑張る決意です。不動産業者は組合に対しても「立ち退き料を請求して、居座る気か」と暴言。Ｍさんに対しても「期限が過ぎてしまってからなぜごねているのか。何の返答も来ないのか、これらはみな貴殿の不利になりますよ。４月２６日までに当社にご来店ください。ご来店なく、ご連絡もなき場合は法的手段を行いますので、改めてご承知ください」と脅迫してきました。あきらかに弁護士法や宅建業法に違反する行為であり、Ｍさんは今後東京都へも告発する予定です。（東京多摩借地借家人組合ニュースより）


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小平市で組合員の交流集会開催

　東京多摩借組は、４月１４日午後７時から小平市の公民館で１４名の参加で「小平市組合員交流会」を開催した。

　開会に当たり、小平市在住で副組合長の田辺崇博氏が挨拶した。続いて、細谷事務局長が更新料や地上げ等をめぐる最近の相談事例等について報告した。交流会は、お茶菓子を食べながら、組合員全員から組合に入会した動機や賃料値上げ・賃料値下げ・更新料等の問題をめぐって経験事例を交流した。また、震災で建物が倒壊した場合の対応等の質問も出された。組合では６月３０日には、府中市で組合員交流会を開催する。

住まいの貧困ネットワーク３周年 議論と交流の集いを開催

　住まいの貧困に取り組むネットワーク設立３周年「議論と交流の集い」が、４月１５日午後１時１５分から新宿区内戸塚地域センターで５０名の参加で開催された。
　同ネットワーク世話人の稲葉剛氏が開会あいさつで、「民主党政権に変わっても住宅政策は歩みが遅く、立ち止まっている状況にある。追い出し屋規制法案は廃案になり、派遣労働の規制も骨抜きにされている。ネットワークの３周年に当たり、あらためて首都圏における住まいの貧困の問題の解消に向けてどう運動をすすめていくか議論していきたい」と訴えた。

　民間低家賃住宅の実態を報告

　基調講演では和洋女子大学大学院の岸岡のりこ氏が「東京２３区の民間低家賃住宅の実態」と題して、民間賃貸住宅情報サイト「ＳＵＵＭＯ」（リクルート社）の５万５千円以下の物件を町丁目別に分析した結果を公表した。間取りでは１ルーム・１Ｋが９４％を占め、筑後年数は古い物件ほど安く、筑後２０年以上が大半を占めている。昭和４０年代に「木賃アパートベルト地帯」と指摘された範囲が２３区の西側と東側に広がり、建物の倒壊危険度の高い地域とも重なっていること等が指摘された。
　各現場からの報告では、　首都圏青年ユニオン書記長の河添誠氏は、若年ワーキングプアの住宅問題について「非正規雇用では安定して働くことが困難である。住宅政策の転換と同時に安定した雇用が必要である」と発言した。ワーカーズコープの山田育男氏は、住宅手当制度は認知度が低いと同時に使い勝手の悪い制度であると発言し、「借金が１００万円以上あり、家賃滞納や借金が法的に整理されてないと利用できない」と指摘した。その他ＤＶ被害女性の住宅問題等で発言があった。

夏暑くて、冬寒い応急仮設住宅のシステムの見直しを 東日本大震災の住宅復興、居住支援を求める院内集会

　日本住宅会議・国民の住まいを守る全国連絡会・住まいの貧困に取り組むネットワークの３団体は、３月２８日午後２時から衆議院第２議員会館において、「東日本大震災の住宅復興、居住支援を求める」院内集会を開催した。

　はじめに、塩崎賢明・日本住宅会議理事長（神戸大学教授）が「住宅復興・居住支援・まちづくりの課題と提言」と題して講演した。塩崎理事長は「応急仮設住宅は、鉄骨プレハブ住宅の建設に１戸４００万円以上の金をかけて２年間で取り壊し、２千億円以上の金がプレハブメーカーに流れている。夏は暑く冬は寒いなど居住性に問題があり、入居者は誰も喜んでいない。仮設住宅のプログラムを根本的に見直さないといけない」と強調。借上げ仮設住宅や復興公営住宅、自力建設と高台移転と街づくりについて課題と問題点を指摘した。

　続いて坂庭国晴・国民の住まいを守る全国連絡会代表幹事より「政府回答の問題点と今後の取組み」について、稲葉剛・住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人より「大都市の住まいの貧困をなくために」についてそれぞれ報告がされた。国会議員は、民主党の稲見鉄男衆院議員、日本共産党の穀田恵二衆院議員、みんなの党の川田龍平参院議員等が挨拶した。
　意見交換では、細谷紫朗全借連事務局長代行が全借連第２９回定期総会方針に掲げた民間賃貸住宅でも安心して住む続けられるための「民間賃貸住宅憲章」について発言した。

更新料＆震災問題学習会のご案内 ５月１２日に立川で開催

　借地や借家をしている方にとって、契約更新の度に高額な更新料を請求され、頭を悩ましている方が多いのではないでしょうか。借地借家人の方の中には、「更新料を支払わないと契約更新ができないのではないか」、「地主さん大家さんともめると後でしっぺ返しがくる」と思っておられる方が意外に多いのです。

ところが、更新料など１円も払わなくても、借地借家法ではなんの問題もなく、借地であれば更新料を支払ってしまった人と同じように２０年の契約で更新できるのです。何百万円、何千万円という莫大なお金を支払っても、一円も払わなくても借地人の権利が法律上なんら変わらなく、２０年の更新ができるのなら支払わない方がいいに決まっています。

昨年、賃貸住宅の更新料特約をめぐって最高裁で「一義的で具体的に記載された更新料条項は有効」との判決が下されました。一方、最高裁では借地契約に関して「更新料は事実たる慣習ではない」との判決も確定しています。今後、借地借家人は契約の更新に当り、賃貸借契約書を締結する際にどのようなことを注意して契約したらよいか、分かりやすくご説明します。

また、東日本大震災を契機に首都圏においても大地震が起きることが予想されます。震災で借地借家人の権利がどうなるのか学習致します。みなさん、お気軽にご参加下さい。（参加無料です）

■日時　5月１２日（土）午後6時半開会、９時まで
■会場　アミューたちかわ（立川市民会館）５階・第２会議室
■講師　東京多摩借地借家人組合事務局長　細谷　紫朗
■参加無料　定員３０人になり次第締め切ります。
■申込みは組合事務所にお電話下さい。

〒190－0023　立川市柴崎町4－5－3いわなビル101
東京多摩借地借家人組合
電話　０４２（５２６）１０９４

Ｅｍａｉｌ：union.tama.sh@sepia.plala.or.jp

借地の更新料請求を全額撤回させる

大田区矢口地域に約100坪を賃借中のNさんは、地主より８００万円の更新料と地代の増額を請求され悩んで組合に相談に行った。

組合から法的に更新料の支払義務はないことを教わり、今後は組合を介して交渉することになった。地主は組合事務所を訪れて前回は払ってくれたのにという地主に対し、更新料の支払義務は法的にないこと、地代は長年値上げしてないので応じる旨を伝えた。

後日地主の代理人と称する不動産業者との交渉となった。１０００万円の更新料という地主を説得して、６００万円に減額させたのだから応じろと業者は強要するものの、根拠も義務もない金品を支払えないと主張し決裂した。

数日後業者の電話による執拗な更新料請求も拒否する。しばくすると地主からNさんに、更新料の請求は撤回するので地代の値上げには応じてほしいとの連絡があった。Nさんは値上げに応じることを伝え、請求地代を振込んだ。今更新契約書の内容について協議中。

（東京借地借家人新聞より）


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４月１日から地代を一斉に倍額の請求

　荒川区西日暮里３丁目で広範囲に土地を所有している地主は、数十世帯の借地人に対して４月１日より現行地代を倍に値上げすると文書で一方的に通告してきた。

　理由は、同じ借地人で以前から裁判で係争中であったホテルの地代が昨年末に月額坪１０００円の地代が４割値上がりして坪１４００円で解決したことを根拠にして、他の借地人には倍額の不当な増額請求をしてきた。

値上げ請求を受けた借地人の中には８名に組合員がいる。数人が組合に相談に来ている。「こんな値上げを認めれば坪１０００円にもなってしまう。みんなで団結して借地人の権利を守ろう」と訴えているが、中には応じてしまう人もいる。引き続き借地人の結束を呼びかけている。(東京借地借家人新聞より）


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全借連第２９回定期総会を大阪で開催

全国借地借家人組合連合会は、３月１７日・１８日の両日、大阪市内の弥生会館において第２９回定期総会を開催した。総会には、全国から代議員・評議員７５名が参加した。東京からは９名の代議員が参加した。

　河岸清吉会長が主催者を代表し開会挨拶を行った。来賓には、全国公営住宅協議会会長の荻田武氏、全国追い出し屋対策会議代表幹事の増田尚弁護士、全国公団住宅自治会協議会代表幹事の中田勝男氏他が出席し、挨拶が行われた。

　続いて、特別基調講演として神戸大学教授の塩崎賢明氏（日本住宅会議理事長）より「東日本大震災から１年〜住宅復興の課題」が報告され、次の地震に向けて、建物の耐震化など１０年間で被害を半分に減らす減災戦力等が強調された。また、特別報告として被災地福島県の原町借組の小武海理事が発言した。

　総会の運動方針案は細谷紫朗事務局次長より報告され、１８日の午前中まで３つの分散会に分かれて、各地の住宅事情や借地借家人の要求課題の取組み、借地借家人の要求課題の政策づくり、民間賃貸住宅憲章の制定、組織の拡大と組合員が主人公の組合づくり等について活発な討論が行われた。運動方針案・会計報告・予算案が満場一致で採択され、新役員として会長に田中祥晃氏（兵庫）、副会長に狩俣寛敏氏（大阪）、佐藤富美男氏（東京）、事務局長代行に細谷紫朗（東京）、会計に中村敬一氏（本部）他を選出した。

出ていかなければ建物取り壊す！ 不動産会社の社員が脅迫

豊島区千早に住む黒川さん（仮名）は昨年の大震災直後の４月に管理している不動産会社との話し合いで２年間の合意更新を行った。震災では建物の一部にヒビ等が入って心配したがそのままで住めるということであった。

　ところが昨年のその不動産会社とは別の会社の社員が訪問し、いきなり立ち退きを請求してきた。この社員一方的に出ていかないならば取り壊してしまうとか脅迫めいた対応をしてきたので、無料の法律相談に行ったが明確な回答がなかったので知り合いに相談し組合の存在を知った。

　組合事務所で相談したところ、契約の解除や更新の拒絶には正当な事由（理由）がなければならないことを説明され、さらにこの不動産会社の社員の行為は非弁活動に抵触する疑いがあること、必要ならば警察に通報し、さらに法的手段も考える事などを説明された。この説明で自信をもって対応することが出来ると黒川さんは、家主に早速通知を出すと家主の代理と称した不動産会社から今度は、弁護士が代理人として対応するという通知がきた。自信をますます深めた黒川さんは「弁護士相手でも自分の住み続ける権利を主張し、頑張りたい」とその決意を語った。
（東京借地借家人新聞より）