大規模災害被災地における借地借家特別措置法案が国会提出 罹災法は廃止に

　今年2月に法制審議会で承認された罹災都市借地借家臨時処理法の見直しに関する要綱にそって立法作業がすすめられ、新たに「大規模な災害の被災地における借地借家人関する特別措置法案」が４月９日に閣議決定され、国会に提出されました。罹災都市法は廃止されます。

　従来の罹災都市借地借家臨時処理法は第2次大戦後の復興を図るために制定されたため、借家人に優先借地権・優先借家制度などを与え、借家人に強力な権利を認めるものでしたが、同法が改正されないまま東日本大震災を迎え、日本弁護士会等の反対もあって、同法の適用は見送られました。なお、特別措置法案は借地人にとっては災害時に大変大きな影響を与える法律ですのでご紹介します。

①第1条の「趣旨」では、「この法律は、大規模な災害の被災地において、当該災害により借地上の建物が滅失した場合における借地権者の保護等を図るための借地借家に関する特別措置を定めるものとする」とされています。

②特別措置法が適用される場合は、国が特定大規模災害として、政令で指定します。政令においては、適用すべき措置及び地区を指定しなければならないとされています。（第2条関係）

③借地契約の解約の特例（第３条）では、特定大規模災害で借地上の建物が滅失した場合には、政令の施行日から起算して１年を経過する日までに土地賃貸借契約の解約を借地人は地主に申し出ることができます。家の建て替えが困難な借地人は借地契約から離脱する権利を認めています。解約の申し入れから３か月後に借地権は消滅します。なお、政令施行の１年後から借地人と地主が話し合いの上で合意解約することは可能です。

④建物が滅失しても、特定大規模災害として政令指定の日から６か月間は、借地権者は第３者に対抗することができます。６か月以降はその建物を特定するために必要な事項等を土地の上の見やすい場所に掲示する時は、政令の施行の日から３年間は対抗力を認めるとしています（第４条関係）。大都市においては、災害に乗じて土地を買い取る地上げ業者が借地の土地を狙っています。政令適用から６か月間は、掲示がなくても対抗力を認めていますが、６か月後は被災した土地の上に建物が建っていたことを知らせる掲示を行うことが必要です。３年間の内に建物を再築し、登記をしなければなりません。

⑤土地の賃借権の譲渡又は転貸をする場合には、政令施行から１年以内に借地人は裁判所への申し立てにより地主の承諾の許可を求める手続きを行わなければなりません。被災している借地人が行うにはかなり厳しい条件です。（第５条）

⑥被災地短期借地権という制度ができました。政令施行から２年を経過するまでに、政令で指定された地区に所在する土地について存続期間５年以下で契約の更新がない一時使用の借地権で、プレハブ等簡易な建物で仮設店舗や仮設住宅の建設を想定しています。

⑦従前の賃借人に対する通知制度ができました。従前の賃貸人が被災地に新たに賃貸建物を再建し、賃貸借契約の締結の勧誘をする場合には、従前の賃借人の内「知れている者」に対し、遅滞なく連絡し、交渉する機会を与える制度です。通知しないと家主は通知義務違反となります。(東京多摩借組ニュースより）

東借連総会後はじめての第１回理事会を開催

　東借連総会後はじめての第１回理事会が４月１７日午後６時から豊島区内で理事・三役１３名の参加で開催された。

　佐藤会長より、開会の挨拶とともに、理事１１東借連理事の役割と任務について説明がされた。

　議事は生駒副会長の司会ですすめられ、自己紹介の後、細谷事務局長から報告事項が述べられ、桜井副会長（会計担当）より２月・３月の月別収支報告が行われた。
　討議事項では、東借連第３３回の定期総会の総括について参加者全員が感想を述べ、次期総会に向けて分散会の討議のやり方等について、参加者が総会に参加して確信が持てる総会にできるよう努力することを確認した。

　専門部については新聞編集部会・組織拡大部会・理論学習部会を設け、部員の選任を行った。東借連新聞については毎月理事が１本以上の記事を書くことを確認した。
この他、東借連夏季研修会を８月３１日（土）に開催することを決定した。組織拡大強化では、総会未開催組合に対しては組合との協議を行い、組織原則に基づき指導を強化し、次回理事会に報告することを確認した。

組合のある街 立川市 次号の全借連新聞に掲載します

　立川市は三多摩の中核都市で駅の乗客人数は吉祥寺を抜いて三多摩で一番の都市です。立川というと、５７年前には砂川村で「砂川闘争」が起こり、基地拡張を阻止した輝かしい記録が残っています。

「米軍基地は憲法９条に違反している」との東京地裁の伊達判決を１９６０年の安保改定前に覆すために、当時の田中孝太郎最高裁長官とアメリカ大使が秘密交渉を行った模様がアメリカの公文書館で最近公表されました。司法の独立が破られた日本の歴史の汚点が今頃になって明らかになりました。

　立川市と昭島市にまたがる米軍立川基地は１９７７年に日本に返還され、跡地の大半は国営昭和記念公園として都民の憩いの場となっています。この立川市に１９７５年に東借連の支援を受け、立川借地借家人組合が設立されました。その後名称を「東京多摩借地借家人組合」にかえ、広域の三多摩の唯一の地域組合として借地借家人の相談に応える活動を行っています。最高時７８０名の組合員も４割ほどに減少しましたが、今年５月に開催される定期総会では、組合員の交流やつながりを強める取組みを強化する方針を確立します。

追い出し屋対策会議 追い出し屋・家賃取立て被害１１０番 ４月２７日実施

近年，非正規雇用の増加などを背景に，賃貸住宅における家賃滞納を巡るトラブルが

増加しています。また，シェアハウス，ゲストハウスなど不安定な賃貸借契約も増え

ています。
このような中，賃貸住宅において，法的手続によらない鍵交換（ロックアウト），荷

物の撤去・処分などの「追い出し屋」被害や深夜の電話，勤務先への電話，貼り紙，

親族に対する取立て，わずかな家賃滞納を理由とする退去請求などの過酷な家賃の取

立てによる被害が後を絶ちません。
このような被害にお困りの賃借人や連帯保証人の方々を対象に，弁護士，司法書士な

どの専門家が電話による相談（相談料無料）をお受けいたします（なお，フリーダイヤルで

はありませんので，通常の電話料金がかかります。）。

日時　2013年4月27日（土）10:00～16:00相談ダイヤル
（東京）０３－３５７１－５４４０
（大阪）０６－６３６１－０５４６

主催：全国追い出し屋対策会議・首都圏追い出し屋対策会議
(連絡先)　弁護士　戸舘　圭之・弁護士　林　治

〒151-0053東京都渋谷区代々木1-42-4代々木総合法律事務所
TEL03-3379-5211　FAX03-3379-2840

家主の身勝手な明渡し請求を拒否

　荒川区荒川で昭和５６年５月から８坪の店舗を月１０万円で借りている大川さん（仮名）は、飲食業を営んでいる。これまで隣に住む家主とは不断から仲良く付き合っていたが、昨年１１月に入ってすぐ今年の４月で３年の期間が終了したら店を返してほしいと云われた。

大川さんは大変驚き理由を聞いたところ、「私の義弟が店を開業したいので大川さんが整えた設備全て責任を持って買い取るので、それを立退き料のかわりにしてほしい」とのことだった。数十年苦労してやっと常連客も増えてきたのに、家主の勝手な都合で立ち退くことは到底できない。大川さんはあらためて移転する条件を家主に提示し、全てを補償してくれなければ引き続き店の営業を継続し明渡しを拒否して頑張る覚悟でいる。

（東京借地借家人新聞より）


借地借家の賃貸トラブルでお困りの方は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

ＵＲ高幡台団地の立退き訴訟 住民敗訴の不当判決 東京地裁立川支部

　日野市高幡台団地73号棟を耐震性に問題があるので解体・除去するために、住民に立ち退きを求めていた訴訟の判決が3月28日東京地裁立川支部（三村昌子裁判長）であり、ＵＲ側の主張が全面的に認められ、住民に明渡しを求めるとともに明け渡すまで家賃の1・5倍の損害金を支払う判決が下りました。

　73号棟は1971年に入居を開始した11階建ての賃貸住宅（250戸）で、当初耐震診断の結果耐震改修を行うと説明していたＵＲが改修費用に7億5千万円も費用がかかる上に、賃貸住宅の機能性や使用価値を損なうので改修は断念し除去する方針を決定した。住民に移転を求め204戸中197戸が移転に応じ、7世帯がＵＲの説明に納得ができないと移転に反対し、ＵＲから2011年に明渡しの訴訟が起こされました。

　裁判では、建築の専門家も証人に立て「7億5千万円もかけなくても耐震改修工事を行う方法があるのではないか」、「長年暮らしてきて73号棟に住むことに愛着があり、住民のコミュニティを破壊する」と住民側は反論しました。

　判決では、耐震改修するかどうかはあくまでも建物所有者が決めることとし、被告の住民側が使用する必要性は「主観的利益」であり、「原告に経済合理性を欠く耐震改修を強いるべき理由に当らない」と一方的に退けられています。

家主との積年のトラブルが代替わりで円満合意解約に

大田区大森西地域で４０年余、賃借中の木造瓦葺２階建１棟１戸建の内、階下約13坪の店舗兼居宅を先日明渡した。当日現地で借主のＭさんも家主も笑顔で残金の精算に立ち会われた。

　永い月日に中には、貸主とのトラブルも２、３度は生じたという。平成４年には大雪と地震で壁の一部が欠落し、補修を求めたが家主は応じず、借主が行なうも家主代理人弁護士より、工事中止の書面が送付されたが最小限の工事を実行する。

また、同18年には家賃の増額と更新料の請求を受けて、永年据え置いてきたことや、近隣の家賃等と比較して８割増額でも家主は応じず、供託することになった。しかし、家賃の供託は長期にならず短期間で持参払いなった。時の流れは家主側に変化が生じて、息子らが相続することとなった。

長期の遺産相続の協議も整え、同一建物の２階に住む新たな家主との関係は友好なものとなった。東日本大震災の老朽化の建物への影響は大きく、昨年夏頃家主より建替えたいとの打診があり、後日工事を依頼された建築業者との協議となった。有田さんは自分も高齢であり、この建物では地震の怖いと明渡しに応じることにした。協議は順調に進み、補償金に明渡猶予期間（６カ月）の家賃の支払免除、処理に経費の係る残置物の処理は家主の責任で行なうとの内容で合意した。（東京借地借家人新聞より）

第３回民間賃貸住宅政策研究会開催 「コモン型住宅」について議論

　第３回の民間賃貸住宅政策研究会が３月２９日午後６時３０分から新宿区都市労事務所において９名の学者・研究者等が参加して開催されました。

　今回は都留文科大学の前田昭彦文学部教授が報告し、一世帯一住宅の考え方では現代のシェア型居住には当てはまらない。そもそも「同居」は住宅難指標であるとして、住宅の定義を「独立住宅」と「コモン型住宅」と区分し、コモン型住宅について新たな定義と基準を設けるべきと指摘しました。また、賃貸住宅のあり方として「人間の尊厳を傷つけることのない住宅政策に組み替えられないか」と問題提起し、その他家賃補助制度の在り方等が議論されました。