消費者支援機構関西がフォーシーズに対し差止請求・・・NPO法人消費者支援機構関西 契約解除などの使用停止を要求

http://www.zenchin.com/news/2016/11/post-3045.php

NPO法人消費者支援機構関西（以下、KC's：大阪市）は10月24日、家賃債務保証を行うフォーシーズ（東京都港区）に対する差止請求訴訟を起こした。
フォーシーズの保証契約条項の一部が消費者契約法に違反するとして使用停止にすることを求めたものだ。
主な論点は2つ。
1つ目は、フォーシーズの保証契約第13条にある、同社に事前通告なしで賃貸借契約を解除することができる権限を付与する点。
2つ目は、2カ月間以上賃料を支払わず賃借人とも連絡がとれない状況の下、物件を相当期間利用していないと認められる場合などに、建物の明け渡しがあったものとみなすことができ、残置した動産類はフォーシーズが搬出・保管することに賃借人は異議を述べないなどとする点だ。
KC'sは、フォーシーズの保証契約条項の一部が消費者契約法に違反すると主張。

一方、フォーシーズは、指摘の条項は消費者契約法に違反するものではないとしている。
フォーシーズは2015年5月、大阪地方裁判所で賃貸人であるオーナーとともに原告として、賃借人に対し明け渡し訴訟を起こしている。
その中で、保証契約条項13条が消費者契約法10条違反であるとの賃借人側の主張を排斥し、フォーシーズによる賃貸借契約の解除権を有効と認める判決が出、16年1月には大阪高等裁判所で賃借人からの控訴を退ける判決が出されている。
フォーシーズは「昨年で13条条項の有効性が認められており、改めて裁判と同じ内容で訴えられているのが理解不能。また、記者会見やホームページに掲載した記事には事実無根の内容もあり当社の信用を不当におとしめるもの」とし、同社の契約条項の正当性については裁判を通じて主張していく構えだ。
丸山輝社長は、「家賃債務保証会社が、将来の賃貸借契約に欠かせない存在になる事は間違いない。今回の件は、そこに至るまでの通過点だと考えている」とコメントしている。
KC's側の原告代理人の一人である増田尚弁護士は「消費者の不利益になるような契約条項の是正を求める。保証契約の内容によっては他社の家賃保証会社にも同様な働きかけをしていく可能性もある」と語った。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（東京都中央区）で家賃債務保証事業者協議会の顧問を務めることぶき法律事務所（新宿区）の亀井英樹弁護士は「同じ争点でも、裁判官によっては判決が変わる可能性はあるが、よほどの理由がない限り判例を尊重するのが通例」と話す。

有料老人ホームの入居一時金の差し止め請求と消費者契約法

平成27年８月24日
消費者支援機構福岡と株式会社LIXILの控訴審判決について消費者契約法第39
条第１項の規定に基づき下記の事項を公表する。
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/150824_1.pdf


１．判決の概要
（１）事案の概要
　本件は、適格消費者団体である特定非営利活動法人消費者支援機構福岡（原審原告・控訴人。以下「控訴人」という。）が、有料老人ホームや高齢者専用住宅の運営等を業とする株式会社LIXIL（原審被告・被控訴人。以下「被控訴人」という。）に対し、被控訴人が運営する福岡市所在の施設（以下「本件施設」という。）への入居契約における、①入居一時金の一部（20％相当額）を非返還対象とする旨の条項及び②入居一時金の償却期間を180か月（15年）とする旨の条項（以下これらを併せて「本件契約条項」という。）は、消費者契約法（以下「法」という。）第10条に該当して無効であるとして、本件契約条項を含む入居契約締結の意思表示の差止め等を求めた事案である。
　原判決（福岡地方裁判所が平成26 年12 月10 日に言渡し）（※）が、本件契約条項はいずれも法第10条前段の「民法、商法（明治32年法律第48号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項」に該当するとはいえないとして、控訴人の請求をいずれも棄却したところ、控訴人がこれを不服として控訴した（平成26年12月22日付けで福岡高等裁判所に控訴）。
（※） 参考：第一審判決の概要
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/150130_3.pdf
（２）結果
　控訴審（福岡高等裁判所）は、平成27年７月28日、原判決に付加・訂正を加えてこれを引用した上で、以下のように判断して、控訴人の控訴を棄却した（上告期間の満了のため確定）。
ア　差止対象行為を行うおそれの有無について
①　法第12条は、少額でありながら高度な法的問題をはらむ紛争が拡散的に多発するという消費者取引の特性に鑑み、同種紛争の未然防止・拡大防止を図って消費者の利益を擁護することを目的として、適格消費者団体が、事業者による不当な行為を差し止めることができる旨を規定しているものと解される。このような趣旨から、差止めの対象となる事業者の行為としては、拡散する蓋然性を有することが必要と考えられることから、同条は、差止めの要件として、当該行為が不特定かつ多数の消費者に対して現に行われている場合又は行われるおそれがある場合であることを必要としているのであり、同条に規定する「現に行い又は行うおそれがあるとき」に当たるためには、当該事業者により現実に差止請求の対象となる行為が!
されていることまでは必要ではないものの、当該事業者により当該行為がされる蓋然性が客観的に存在していることを要するものと解される。
②　控訴人は、被控訴人が、本件施設の入居契約を締結するに際し、不特定多数の消費者との間で、本件契約条項を含む契約の申込み又はその承諾の意思表示を「現に行う又は行うおそれがある」として差止め等を請求するものであるが、被控訴人は、かつて、本件施設入居者との間で、本件契約条項を含む入居契約を現に締結していたものと認めることができるものの、平成25年10月１日頃、入居契約書のひな形を改訂して、本件契約条項を削除又は変更しており、同時期以降、被控訴人が消費者との間で本件契約条項と同趣旨の条項を含む入居契約を締結したことがあるとは認められないのはもとより、本件契約条項と同趣旨の条項を含む入居契約の勧誘や、その準備をしたことがあるともうかがわれない。
　さらに被控訴人は、現状において、本件契約条項を使用する予定はないことを明らかにしている。
　以上のことからすれば、現在、被控訴人が、本件施設の入居契約を締結するに際し、不特定多数の消費者との間で、本件契約条項を含む契約の申込み又はその承諾の意思表示をする蓋然性が客観的に存在しているとはいえず、被控訴人が当該意思表示を「現に行い又は行うおそれがある」とは認められない。
イ　関連する当事者の主張についての判断
①　被控訴人は、現状において本件契約条項を使用する予定はないとする一方、将来にわたって本件契約条項を一切使用しないとすべき状況にはないとも主張するが、この主張は、本件契約条項の将来的かつ抽象的な使用の可能性をいうものに過ぎず、被控訴人がこのような主張をしていることをもって、被控訴人が本件契約条項を含む意思表示を「現に行い又は行うおそれがある」と認めることはできない。
②　また、被控訴人は、紛争の一回的解決の観点から、裁判所に対し、本件契約条項の法第10条該当性の判断を求めるとも主張するが、前記ア①のとおりの法第12条所定の差止請求権の趣旨に照らせば、事業者が差止対象行為を「現に行い又は行うおそれがあるとき」との要件は、適格消費者団体が訴訟手続により当該行為の差止めを請求することを認めるための要件というべきであり、単に事業者が当該行為の法第10条該当性の判断を求めているというだけで、これを満たすことになるような性質のものとは解されない。
　また、被控訴人のこの主張は、本件契約条項の使用の差止めの成否というよりも、本件契約条項の有効性自体についての裁判所の判断を求めるものとも解されるが、法第12条は、適格消費者団体に差止請求権を認めたものであって、確認訴訟を規定したものではないから、特定の行為の有効性についての裁判所の判断を受けることを目的とする訴訟は、同条の予定するところではない。
　したがって、被控訴人が上記のとおり主張しているからといって、被控訴人が本契約条項を含む意思表示を「現に行い又は行うおそれがある」と認めるのは相当ではない。
ウ　結論
　以上のとおり、本件において、被控訴人が、本件施設の入居契約を締結するに際し、不特定多数の消費者との間で、本件契約条項を含む契約の申込み又はその承諾の意思表示を「現に行い又は行うおそれがある」とは認められないから、法第12条３項に基づき当該意思表示の差止め等を求める本件各請求は、いずれも理由がなく、これを棄却すべきである。
２．適格消費者団体の名称
　特定非営利活動法人消費者支援機構福岡
　理事長　朝見　行弘
３．事業者等の氏名又は名称
　株式会社LIXIL
　代表取締役　藤森　義明
４．当該判決又は裁判外の和解に関する改善措置情報（※）の概要
　なし
（※） 改善措置情報とは、差止請求に係る相手方から、差止請求に係る相手方の行為の停止若しくは予防又は当該行為の停止若しくは予防に必要な措置を採った旨の連絡を受けた場合におけるその内容及び実施時期に係る情報のことをいう（消費者契約法施行規則（平成19年内閣府令第17号）第14条、第28条参照）。

以上

【本件に関する問合せ先】
消費者庁消費者制度課 電話：03－3507－9264
URL：http://www.caa.go.jp/planning/index.html

シェアハウス(ゲストハウス)の退去を申し出たら、高額な解約料の請求が！！

(Q) ２～３カ月住む予定で、家賃が安く、敷金・礼金も無く、家財道具がそろっている１人当たり家賃８万円の一軒家を４人で共有するシェアハウスをインターネットで見つけました。気に入ったので、貸主に連絡を取り、実印と印鑑証明書などを持参した上で、駅の近くの喫茶店で会うことになりました。相手の言うままに「契約書」と「白紙の用紙」に署名すると、捺印は貸主がしました。契約書は読ませてもらえず、受け取ることもできませんでした。入居後も渡されず不審が募りました。また、ほかの入居者がルールを守らないことでも住みにくくなり、翌月には退去を申し出ました。貸主から１カ月前の退去予告が必要、翌月の家賃も支払ってもらうと言われました。また、退去間際になり、賃貸契約書と５年間の定期借家契約をしたという公正証書が送られてきた上、30万円という高額な解約料が請求されました。支払わなければならないのでしょうか。


(A) 最近、一人一人は個室に暮らすが、キッチンやリビングが共有というシェアハウス・ゲストハウスなどが若者の間で人気になっています。マンスリーマンションと同様に敷金・礼金が無く、ベッドや収納などの家具もついており気軽に入居が可能なうえ、共同生活の楽しさも味わうことができるのが特徴です。しかし、間に不動産会社が入っておらず、契約の際にきちんとした契約書の取り交わしや契約条件の説明がされず、退去時にトラブルになることも多いのです。

　今回の相談事例では、後から送られてきた契約書や公正証書を見て初めて、５年間の定期借家契約であること、半年前に退去予告が必要であることが分かりました。30万円の解約料は半年分の家賃相当額のようです。また、公正証書は白紙委任状を利用され、貸主により公証人役場で知らないうちに作成されたものでした。
　この契約書は、借主の承諾が一切無く、一方的に作られたため無効と言えます。センターが助言し、相談者はそのことを書面で貸主に伝え、解約料の請求には応じないことにしました。しかし、今後、公正証書を利用され、強制執行を起こされたりする可能性もあります。

　もともと日本に住む外国人向けに提案されたシェアハウスは、一人暮らしの良さと、他人とのコミュニケーションの両方を得られる新しい住み方(居住形態)と言えるでしょう。しかし、一方で、直接貸主と契約するため、契約条件が明らかにされないまま安易に契約してしまうリスクもあります。契約にあたっては、部屋の内見をした上で、契約書の内容をよく確認し、不明な点は説明を受けた上で自ら署名捺印をし、必ず契約書を受け取るようにしましょう。(東京暮らしネット　２月号より）

消費者機構日本がシンエイ・シンエイエステートに契約書の是正申入れ

　当機構は、不動産事業者である㈱シンエイ及び㈱シンエイエステート（以下「シンエイ等」　両事業者の本社：東京都立川市）が使用する貸室賃貸借契約書と短期一時使用契約書の条項に、消費者契約法第10条等に抵触する定めがあるとして、削除等を求める申入れ（2009年12月25日）を行いました。
　当初、シンエイ等は貸室賃貸借契約書から更新料支払条項と督促手数料条項に関しては削除しない旨の回答（2010年2月5日）をしていましたが、再度、当機構が督促手数料条項の削除の申入れ（同年3月31日）を行ったところ、シンエイ等から督促手数料条項は削除する旨の回答（2010年4月15日付）を得ることができました。更新料支払条項を削除しない理由についてシンエイ等は、更新料支払条項の有効無効をめぐっては、現在、高等裁判所レベルにおいて、その判断が分かれていることを理由にあげています。
　その後（2010年7月下旬）、シンエイ等から改定した賃貸借契約書と定期建物賃貸借契約書（シンエイ等は短期一時使用契約の形態を廃止し、定期建物賃貸借契約の形態に改めた）の提示を受けました。シンエイ等は、既に改定賃貸借契約書と定期建物賃貸借契約書の使用を開始しているとのことです。
　当機構の申入れ要旨とシンエイ等の回答要旨、並びに、現在、実際に使用されている改定賃貸借契約書の状況は下記【表】のとおりです。特に不当性が強かった"督促手数料条項"（【表】申入れ事項2）、"延長更新料条項"（【表】　申入れ事項3）、"自力救済条項"（【表】申入れ事項8、10）については、改定賃貸借契約書等では削除されています。
　当機構は改定賃貸借契約書等については、消費者契約法等に反する条項が存在しないか、改めて精査しているところです。

消費者機構日本の申入れ内容

京都敷金・保証金弁護団 「実質賃料表示制度」で財団法人日本賃貸住宅管理協会に申入れ

2009年10月26日，財団法人日本賃貸住宅管理協会に対し，「実質賃料表示制度」を創設せず，敷引（保証金引・解約引）や更新料等を廃しするよう，加盟各社に対して指導することを求める申入書を送付しました。



　　　　 　申入書はこちら　　2009.10.26申入書　

　　 　　　　　　　（到達から１ヶ月が経過していますが，回答はありませんでした。）

レオパレスの入会金、会費は消費者契約法違反 部屋のメンテナンスの悪さで慰謝料が容認 名古屋簡裁

名古屋在住の賃借人であるＡさんは、０５年１月からレオパレスの物件に住んでいましたが、、メンテナンスの悪さや居住環境の悪さが目に余り、レオパレスに修繕義務を履行するよう求めたところ、レオパレスは過失をいったんは認め、家賃の請求を停止しました。しかし、その後、一方的に同意を覆し、停止した期間分も含めて家賃請求を行ってきたため、さらなる紛争に至り、レオパレスから明け渡しの請求をうけ、その経緯の中で、Ａさんは心理的負担も重なり、失業し家賃が払えない状況に陥ってしまいました。０８年７月に提訴され、その後別の物件が運良く見つかり退去しましたが、退去までの未払い賃料は約８ヶ月に渡りました。提訴当時は明渡し訴訟でしたが、途中でＡさんが他の物件に引っ越したことで、未払い賃料の請求事件になっています。原告は代理人に法律家を立てず、被告も本人訴訟で争われた事件です。
裁判では、①共益費、ブロードバンド使用料、環境維持費について契約は成立しているか。
②基本清掃料について契約は成立しているか。
③入会費、年会費の趣旨について。返還請求できるか。④ベッドの破損や水道の故障の損害賠償請求権について。
⑤使用当初の部屋の状態とＡさんの精神的慰謝料について。以上が争点となりました。
　名古屋簡裁はＡさんの主張を全面的に認め、
未払い賃料の相殺はもちろんのこと、原告の請求を２５万円以上も上回る合計６５万以上の請求権が認容されました。とくに③の入会金、年会費は礼金・更新料と認定し、具体的かつ明確に説明がされていない事実を認めて、入会金（４６３７０円）、年会費（３年分６３０００円）をともに消費者契約法第１０条に基づき無効であるとして返還が認められました。レオパレスは控訴し、名古屋地裁で争われています。

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消費者契約法に関連する消費生活相談の概要と主な裁判例

◎消費者契約法に関連する消費生活相談の概要と主な裁判例

　全国の消費生活センターには、消費者と事業者との間で締結される商品やサービスの契約に関して多数の相談が寄せられており、消費生活相談の現場では各種の法令等に基づき、その被害の救済に取り組んでいる。なかでも消費者契約法は、あらゆる消費者契約を対象として、事業者の不当な勧誘や不当な契約条項によって被害を受けた消費者の事後救済を可能とするものであり、消費者契約にかかわるトラブルを解決する有効な手段として活用されている。

　国民生活センターでは、消費者契約法に関連する消費生活相談を整理し、事業者の不当な勧誘や不当な契約条項について、その代表例と傾向をまとめている。また、消費者契約法施行後、消費者契約法に関連する主な裁判例について収集し情報提供している。
今回は昨年10月公表以降に把握できたものをとりまとめた。



◎消費者契約法に関連する消費生活相談の概要

　消費者契約法に関連する消費生活相談として、事業者の「不当な勧誘（4条関連）」と「不当な契約条項（8～10条関連）」の代表的な例とその件数について直近5年分をまとめた。また、2008年度の件数は、以下のとおりである。

（1）「不当な勧誘（4条関連）」では、「販売方法」に関する相談のうち、代表的な販売手口等を挙げている。このうち、「[1] 消費者を誤認させる勧誘」では、「虚偽説明」が31,823件、「説明不足」が29,447件、「サイドビジネス商法」が14,605件となっているが、これらは主に事業者のセールストークに問題のあったものである。また、「販売目的隠匿」が16,513件、「無料商法」が23,204件、「点検商法」が5,053件、「身分詐称」が8,842件となっているが、これらは主に勧誘の入り口の段階で消費者を誤認させる手口である。「[2] 消費者を困惑させる勧誘」では、「強引・強迫」行為に関する相談件数が多く、45,903件であった。「[3] その他不適切な勧誘」では、「二次被害」が12,152件、「次々販売」が10,183件、「判断能力に問題のある人の契約」が5,732件となっている。
（2）「不当な契約条項（8～10条関連）」では、「契約・解約」に関する相談のうち、不当条項に関連する相談の内容を挙げている。消費者契約法9条1号に関連する「解約料」に関する相談は18,563件、9条2号に関連する「遅延金」に関する相談は7,672件、10条に関連する「保証金等」の相談は20,476件となっている。



◎消費者契約法に関連する主な裁判例

　消費者契約法に関連した訴訟のうち、判決があった事案で国民生活センターが把握しているものは、2009年8月末日現在158件である。2008年10月16日に公表した「消費者契約法に関連する消費生活相談の概要と主な裁判例」以降に把握した22件の判決を掲載した。

　22件の内容を見てみると、「不当な勧誘（4条）」関連の判決が3件、「不当な契約条項（8～10条）」に関連する判決が16件、適格消費者団体が消費者契約法に基づいて差止請求を行う「消費者団体訴訟」に係る判決が3件であった。

　「不当な契約条項（8～10条）」に関連する判決16件のうち、半数以上の9件が、不動産賃貸借関係の裁判であり敷金・礼金・保証金・更新料・定額補修分担金に関する条項（特約）の有効性が争点となっており、このうち5件が消費者側に有利な判断となっている。特に大阪高裁平成21年8月27日判決は、月額賃料4万5,000円、更新料10万円という賃貸借契約に関する事例だが、「月額賃料と対比するとかなり高額であるから、控訴人にとって経済的に大きな負担となる」こと、「控訴人に対して本件更新料約定が置かれている目的、法的根拠、性質が明確に重要事項説明の際にも説明されていない」ことなどを理由として、高裁レベルとして初めて更新料を無効とした判決である。本件は、現在上告中であり判決が確定していないが、消費生活相談においてもこの分野でのトラブルは少なくないことから、相談現場への影響があると思われるので、最高裁の結論を注視する必要がある。

　また、適格消費者団体が消費者契約法に基づいて差止請求を行う「消費者団体訴訟」に係る判決が、同制度施行後初めて出された。今後も適格消費者団体による差止請求や、裁判が予想されるため引き続き注目していきたい。（国民生活センター）

消費者庁 消費者からの電話相談窓口

消費者情報ダイヤル（9:30～17:30）電話番号；03-3507-9999
消費者庁への情報提供や消費者からの一般的な問い合わせを受け付ける窓口です。

公益通報者保護制度相談ダイヤル（9:30～17:30）電話番号；03-3507-9262
企業の従業員、事業者、行政機関職員等から寄せられる各種相談（公益通報者保護法に関する相談、各種ガイドラインに関する相談、通報先（処分権限を有する行政機関）に関する相談など ）を受け付けます。

個人情報質問ダイヤル（10:00～17:00）電話番号；03-3507-9160
民間事業者が守るルールである「個人情報保護法」に関する解釈などについての疑問にお答えします。


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消費者庁・消費者委員会設置にあたっての緊急アピール

本日，消費者庁及び消費者委員会が設置されました。

　消費者庁・消費者委員会の設置は，産業育成省庁による縦割り行政を改め，我が国の行政全体が消費者目線の行政へと大きく転換していくための重要な取組の第一歩として，消費者問題に取り組む人たちが長年にわたり希望してきたことであり，私たちも本日の両組織の設置を高く評価し，歓迎したいと思います。

　しかし他方で，起ち上がったばかりの消費者庁・消費者委員会には以下のような課題・懸念も残されており，今後国，地方自治体，消費者が力を合わせ，総力をあげて取り組んでいく必要があります。

　まず，消費者庁については，各省庁との連携の問題も含め，各省庁に対し消費者行政の司令塔としての機能を十分に果たせるのかどうかが最大の課題です。その前提として，消費者事故等に関する情報が消費者等からきちんと集約され，適切に分析できるのかどうか，また，消費者庁の職員が真に消費者目線で動くことができるかどうかが大きな課題です。さらに，消費者被害の防止に役立てるための情報公開のあり方についても検討の必要があります。

　消費者委員会については，その重要な使命である監視機能を果たすことが何よりも重要ですが，そのためには，現在の事務局体制ではまだまだ不十分であり，今後独立性を確保しつつ事務局体制の充実を図っていくことが大きな課題です。また，監視機能の充実強化のためにも，消費者・消費者団体・地方自治体からの意見情報受付窓口等の整備を早急に行う必要があります。さらに消費者委員会では，地方消費者行政に対する国の支援のあり方や違法収益吐き出し制度の創設など，様々な重要課題を検討することとなっており，これらの課題の検討に速やかに取りかかる必要があります。特に地方消費者行政の問題については，すでに各都道府県に設置されている地方消費者行政活性化基金を最大限有効に活用していくためにも，一日も早い明確なビジョンの提示が必要であり，早急な対応が望まれます。

　よって私たちは，以下のとおり，消費者庁及び消費者委員会について速やかかつ適切な対応がなされるよう提言するとともに，今後の私たち消費者の活動のあり方について確認をするため，下記のとおり緊急アピールを行います。

記

１　 政府は，
（１） 消費者庁が消費者行政の司令塔としての機能を十分果たせるよう，各省庁との連携を円滑に行うとともに，情報収集・分析・公開や職員の教育について適切な措置を講じること。
（２） 消費者委員会の消費者行政全体に対する監視機能を最大限発揮させるため，消費者委員会の事務局体制の独立強化を至急行うこと。
（３） 消費者委員会の活動を活性化させるため，消費者・消費者団体・地方自治体からの意見情報受付窓口の整備を速やかに行うこと。

２　 地方消費者行政を抜本的に拡充するため、
（１） 消費者庁は、地方自治体に対し活性化基金の有効活用と地方消費者行政の総合的な推進を強力に働きかけること。
（２） 消費者委員会は、地方消費者行政の継続的な発展に結びつくような体制と財政の在り方を早急に検討し提言すること。

３　 消費者は，消費者庁が常に消費者目線で機能しているかどうかを監視し，ときに協働して，安全・安心な消費者社会を実現するため，消費者委員会のサポートを行いつつ，積極的かつ継続的な働きかけを行うこと。そのために，消費者行政の監視・協働を目的とした幅広いネットワーク組織を結成すること。



平成２１年（２００９年）９月１日
消費者庁・消費者委員会設立対応緊急アピール集会　参加者一同

民間賃貸住宅の不法不当な契約規制の立法運動を

　四月十一日、敷金問題研究会（代表増田尚弁護士）が主催する「賃貸住宅トラブル全国ネットワーク定時総会ＩＮ大阪」が大阪市内で全国の弁護士や司法書士市民等五十数名が参加し開かれました。

　増田代表がこの間の情勢の変化と活動の成果を報告し、「民間賃貸住宅市場の中で不当不法な契約がいまなお巧妙に横行している実態を交流し、これを規制する立法運動を広範な国民に呼びかけていく必要がある」と問題提起を行いました。

　その後、原田剛関西学院大学教授から「民法・消費者契約法からみた更新料支払い条項の内容・有効性」と題する基調講演が行われました。

　その後、全国各地から事例報告や東京都の現状が交流されました。

　また、社会資本整備審議会民間賃貸住宅部会が提起した民間賃貸住宅を巡る論点について、「研究会」としての見解を発表・提言することを確認し、各論点項目に対する意見交換を行いました。

　総会は、代表幹事に野々山宏弁護士を選出し、来年の総会は仙台で開くことを確認しました。（全借連新聞より）


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高齢者施設の入居一時金、少額訴訟で返還させる

　昨年9月号の組合ニュースに掲載した福生市の五日市線熊川駅近くのグループリビングアイ福生を退去した桜井さんは、入居一時金の返還を求めて10月に青梅簡易裁判所に少額訴訟で訴えを起こした。12月16日午後2時から開かれた裁判で入居一時金20万円のうち半金10万円を返金してもらうことで和解が成立し、その場で家主から現金を受け取った。

　桜井さんは、昨年5月に高齢者のためのグループリビング・アイ福生に入居した。パンフレットの宣伝とは違い、部屋は幹線道路から近い上に建物内の窓が開けっ放しで騒音が酷く、おまけに電車の線路にも近く落ち着いて生活できない。また、部屋にはナースコールがあっても、家主は単身の男性で留守の時は対応できない。身寄りのいない桜井さんにとって、高齢者同士の心の触れ合いや共同生活を求めて入居したものの、家主は共同で食事を作ったりするわけでもなく、3人の高齢者は孤独な生活を余儀なくされていた。問題なのは、居室の契約が2年間の定期借家契約で再契約ができるとされているが、2年経てば家主が理由もなく契約を解除できる規定になっていて、もし介護を受ける状態になれば、契約を解除される心配もあった。

　桜井さんは、このまま住んでいたら病気になると思い、ケアハウス(老人ホーム)に申込み退去することを決意。契約書では、最初に預けた入居一時金は契約時に償却する約定になっていたが、返還が可能かどうかを９月に組合に相談した。組合では、難しいかもしれないが、平成１３年に消費者契約法ができ、借主に著しく不利益な契約を無効にすることができるので、退去する日が決まったら組合から入居一時金返還の通知を出すことにした。家主は組合から出した通知を無視し、返還を拒否したため、少額訴訟で決着をつけることになった。

　１２月１６日の少額訴訟では、裁判官が初めに原告である桜井さんに質問。続いて家主に質問した。家主は、入居一時金は桜井さんは了解した上で契約していると反論し、返還には応じられないと答弁した。　入居一時金の内訳について家主の答弁書では礼金１０万円、エレベーター修繕準備金５万円、見守り・お世話料５万円と説明。ところが、アイ福生の案内書では入居一時金２０万円の下に、「礼金・敷金はありません」と記載されていることについて裁判官から指摘され、家主は反論不能になってしまった。その後、家主が司法委員から説得され、１０万円返すことで円満に解決した。（東京多摩借組ニュース４０６号より）



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自然損耗等の原状回復義務を負担させる特約は消費者契約法10条により無効

大阪高裁判決　平成16年12月17日
（判例時報　1894号　19頁）

《要旨》
　賃借人に自然損耗等の原状回復義務を負担させる特約は消費者契約法10条により無効であるとされた事例


(１)　事案の概要
　Ｘは、平成10年7月、貸主Ｙとの間で、建物の一室を月額5万5千円、１年契約で賃借し、敷金20万円を預託した。本件賃貸借契約には、自然損耗及び通常の使用による損耗について賃借人に原状回復義務を負担させる特約があり、また、「原状回復費用は家賃に含まないものとする。」と定められていた。
　本件賃貸借契約は平成14年6月9日終了し、Ｘは、本件建物をＹに明け渡した。Ｙは、本件建物の原状回復費用として20万円を要したとして敷金全額の返還を拒否した。
　そこでＸは、本件原状回復特約は無効であるなどとして訴訟に及んだ。

(２)　判決の要旨
　①消費者契約法の施行後である平成13年7月7日に締結された本件更新合意によって、改めて本件建物の賃貸借契約が成立し、Ｘ及びＹは、同法を前提にして賃貸借契約をするか否かを含め、その内容をどうするか等を判断し得たのであるから、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用がある。
　②民法は目的物返還時に原状回復義務を負わないと規定しており、判例も同旨である。本件原状回復特約は、民法の任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重している。さらに、本件原状回復特約は賃借人の二重負担の問題が生じ、また賃貸人が一方的に必要性を認めることができるなど、賃借人に一方的に不利益であり、信義則にも反する。自然損耗についての原状回復義務負担の合意は、賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされたものであって、一方的に不利益であり、信義則にも反する。また、民法の任意規定の適用による場合に比して、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法10条に該当し、無効である。


(３)　まとめ
　本判決は、京都地判平成16年3月16日の上級審判決であり注目された判決である。本控訴審も第一審と同様、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用があるとしたうえで、自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは、賃借人の利益を一方的に害するものとして無効を判示している。事業者と消費者の情報量や交渉力の差に着目した判断をしている。(不動産適正取引機構）

債権回収を行うサービサー制度とは

１ 　はじめに
　 　第１４３回国会において，いわゆる民間サービサー制度の創設を内容とする「債権管理回収業に関する特別措置法」が議員立法により可決成立し，平成１０年１０月１６日に公布され，同法の施行期日を定める政令により平成１１年２月１日に施行されました。
　同業の許認可・監督等の事務は，司法法制部審査監督課で所掌しており，法務省が初めて業法に基づく監督行政を担当する点で画期的な意義を有するものです。
　なお，第１５１回国会において，債権回収会社の取扱債権の範囲の拡大及び業務に関する規制の一部緩和を内容とする同法の改正法が可決成立し，平成１３年６月２０日に公布され，同年９月１日に施行されました。



２ 　立法趣旨
　 　この法律は，不良債権の処理等を促進するため，弁護士法の特例として，債権管理回収業を法務大臣による許可制をとることによって民間業者に解禁する一方，許可に当たり，暴力団等反社会的勢力の参入を排除するための仕組みを講じるとともに，許可業者に対して必要な規制・監督を加え，債権回収過程の適正を確保しようとするものです。



サービサー制度に関する問合せ先
〒１００－８９７７　東京 都千代田区霞が関１丁目１番１号
法務省大臣官房司法法制部　審査監督課
　　電話　０３（３５８０）４１１１
　　　　　内線　５９１４～５９１７
　　FAX 　０３（３５９２）７９６６

「敷引特約は無効」 消費者団体訴訟が初の解決 京都

マンションなどの賃貸契約で、敷金や保証金から退去時に一定額を差し引くことを盛り込む「敷引（しきびき）特約」は無効だとして、ＮＰＯ法人京都消費者契約ネットワーク（京都市中京区）が、消費者団体訴訟制度に基づき、同市内の不動産賃貸会社に対して特約条項の廃止を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、京都地裁（瀧華（たきはな）聡之裁判長）であった。賃貸会社側は、今後特約を使わないことを明記した認諾調書の作成に同意した。

　認諾調書は判決なみの効力を持つ。内閣府によると、０７年に始まった消費者団体訴訟制度でトラブルが解決したのは初めて。ただ、契約用紙の破棄などをめぐってなお対立があり、訴訟は継続する。

　訴状によると、賃貸会社は同市南区に所有するマンションの借り主との間で、「解約引き３５万円」などという内容の契約を結んでいた。同ネットワーク側は、本来借り主に返されるべき敷金の一定割合を無条件に返さない敷引特約は、消費者契約法に違反し無効だとしていた。

　同ネットワークによると、敷引特約は以前から関西一円や中国、九州の一部で慣行となっている。 (朝日　１０月２１日）

　

東京消費者団体連絡センターが消費者トラブルでミニ学習会開催

　東京消費者団体連絡センターは、５月９日午後１時３０分から飯田橋セントラルプラザ１７階の東京都消費生活総合センターにおいて「ご注意！消費者トラブル」と題して、ミニ学習会を開催した。東京都消費生活総合センターの各務豊相談課長より、東京都に寄せられた最近の消費生活相談について報告がされた。

　都センターに寄せられる１９年度の相談件数は４０１４０件で、前年度（３８４４９件）より４・４％増加。そのうち携帯電話による「架空・不当請求」に関する相談は１２１８８件で全体の３割を占め、前年度に比べて１０・４％と急増している。契約当事者の年代では、３０歳から４０歳代の相談件数が大きく増加している。

　商品・役務別では、「外国語・会話教室」（前年度比６９２件増加）、「移動電話サービス」（同３３１件増）、「エステティックサービス」（同２２６件増）、「賃貸アパート」（同２０９件増）に関する相談の増加が目立った。賃貸アパートでは、退去時の原状回復費用や敷金返還等の関する相談が依然として多く寄せられていることが明らかになった。

　同日午後３時から同じ会場で、東京都消費者団体連絡センターの５月度定例会が行なわれた。定例会では、連絡センターで作成した「悪質な訪問販売お断り」シールの５万枚の普及の取組みが討議され、東京都の協力で都内の町内で配布できることになった。

　国の消費者行政の動向について、矢野事務局長より国民生活審議会の意見募集、独立行政法人国民生活センター法の一部改正、消費者契約法の一部改正等について報告がされた。消費者主役の新行政組織実現全国会議（愛称：ユニカねっと）のこの間の取組みが紹介され、広報チラシの各団体での配布と全国一斉街頭宣伝行動、５月２７日の全国集会等について討議された。


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一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４