シェアハウス(ゲストハウス)の退去を申し出たら、高額な解約料の請求が！！

(Q) ２～３カ月住む予定で、家賃が安く、敷金・礼金も無く、家財道具がそろっている１人当たり家賃８万円の一軒家を４人で共有するシェアハウスをインターネットで見つけました。気に入ったので、貸主に連絡を取り、実印と印鑑証明書などを持参した上で、駅の近くの喫茶店で会うことになりました。相手の言うままに「契約書」と「白紙の用紙」に署名すると、捺印は貸主がしました。契約書は読ませてもらえず、受け取ることもできませんでした。入居後も渡されず不審が募りました。また、ほかの入居者がルールを守らないことでも住みにくくなり、翌月には退去を申し出ました。貸主から１カ月前の退去予告が必要、翌月の家賃も支払ってもらうと言われました。また、退去間際になり、賃貸契約書と５年間の定期借家契約をしたという公正証書が送られてきた上、30万円という高額な解約料が請求されました。支払わなければならないのでしょうか。


(A) 最近、一人一人は個室に暮らすが、キッチンやリビングが共有というシェアハウス・ゲストハウスなどが若者の間で人気になっています。マンスリーマンションと同様に敷金・礼金が無く、ベッドや収納などの家具もついており気軽に入居が可能なうえ、共同生活の楽しさも味わうことができるのが特徴です。しかし、間に不動産会社が入っておらず、契約の際にきちんとした契約書の取り交わしや契約条件の説明がされず、退去時にトラブルになることも多いのです。

　今回の相談事例では、後から送られてきた契約書や公正証書を見て初めて、５年間の定期借家契約であること、半年前に退去予告が必要であることが分かりました。30万円の解約料は半年分の家賃相当額のようです。また、公正証書は白紙委任状を利用され、貸主により公証人役場で知らないうちに作成されたものでした。
　この契約書は、借主の承諾が一切無く、一方的に作られたため無効と言えます。センターが助言し、相談者はそのことを書面で貸主に伝え、解約料の請求には応じないことにしました。しかし、今後、公正証書を利用され、強制執行を起こされたりする可能性もあります。

　もともと日本に住む外国人向けに提案されたシェアハウスは、一人暮らしの良さと、他人とのコミュニケーションの両方を得られる新しい住み方(居住形態)と言えるでしょう。しかし、一方で、直接貸主と契約するため、契約条件が明らかにされないまま安易に契約してしまうリスクもあります。契約にあたっては、部屋の内見をした上で、契約書の内容をよく確認し、不明な点は説明を受けた上で自ら署名捺印をし、必ず契約書を受け取るようにしましょう。(東京暮らしネット　２月号より）

追い出し屋被害問題から改めて居住権を問い直す

全国追い出し屋対策会議設立２周年記念シンポジウム
追い出し屋被害問題から改めて居住権を問い直す

「家賃を滞納したら勝手に鍵を交換された」「家賃の支払いが少しでも遅れると１日に何十回も電話がかかってくる。職場にまでかかってくる」「深夜にもかかわらず家賃の取り立てに来る」などの「追い出し屋」被害に対し、法律家が全国会議を立ち上げてから２年。

この間、多くのマスコミに取り上げられ、裁判でも多数勝利し、国交省も「追い出し屋」規制法案を国会に提出しました。

しかし、「追い出し屋」規制法案には家賃滞納情報の共有化（ブラックリスト化）を認めており、低所得者層を民間賃貸住宅から排除する危険性があります。法律ができればすべて解決ではありません。

そもそも安定した住居を確保できない、居住権が十分に保障されていない、という今の日本の状況に根本的な問題あるのではないでしょうか？問題の背景にある居住の貧困、住宅保障の不在という状況に対して、法学の見地から居住権を問い直すシンポジウムです。

日時：２０１１年２月１９日（土）午後１時００分～午後４時３０分
場所：文京区民センター２－Ａ会議室（東京都文京区本郷４丁目１５－１４）
http://www.cadu-jp.org/notice/bunkyo_city-hall.htm内容：

基調講演：吉田邦彦氏　北海道大学大学院法学研究科教授・日本居住福祉学会理事

被害者による被害実態／全国の裁判報告
ブラックリスト化による入居差別等の問題について
情勢報告：増田尚弁護士　全国追い出し屋対策会議代表幹事

参加費：一般５００円、法律家１０００円

規制仕分け、３月上旬に実施 行政刷新会議

政府・行政刷新会議は１月20日、国の規制や制度の必要性などについて公開の場で議論する「規制仕分け」を３月上旬に行うことを決めた。評価結果は、３月末に閣議決定する規制・制度改革方針に反映させる。

「規制仕分け」の対象項目は、構造変化や技術革新など時代の変化に即していないものや、改革実現による波及効果が大きいものなどを視点に、２月下旬に予定する次回行政刷新会議で決定する。規制・制度改革方針の閣議決定に向けて、行政刷新会議の規制・制度改革分科会が検討を続けている改革提案項目を含めた全ての規制が候補となる。
なお、規制・制度改革分科会の改革提案項目の候補には、老朽化建築物の円滑な更新促進に向け、借地借家法の正当事由制度の見直しや区分所有法の団地一括建て替え要件の緩和などが挙がっている。（住宅新報　１月２１日）

住まい連など３団体が政府と８政党に家賃補助・公的保証で要請書

各政党、国交省、厚労省　御中
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
２０１０年１２月８日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
日本住宅会議　理事長　塩崎賢明
住まいの貧困に取り組むネットワーク
世話人　稲葉　剛
国民の住まいを守る全国連絡会
代表幹事　坂庭国晴

　　　　　　　　　　家賃補助制度、公的保証などの実現を求める要請書

日ごろは国民の居住条件の改善にご尽力いただき、心から敬意を表します。
　さて、国会では「賃借人の居住の安定確保」を目的とした「追い出し屋規制法案」（「賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための家賃保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」）が継続審議となり、次期通常国会に持ち越しとなりました。この法律は暴力的な追い出し行為に対して歯止めをかける効果を期待しうる反面、「家賃滞納情報等のデータベース化」は賃借人の居住の安定を確保する上で重大な問題点を持っており、私たちは改めてその撤廃を求めるものです。あわせて、「賃借人の居住の安定確保」を図るため、「追い出し屋規制法」第６２条（「公営住宅その他の公的賃貸住宅への入居等必要な措置を講ずる」）に示されている公的賃貸住宅の充実・強化を行うことを強く求めると同時に、居住の安定のためには以下の事項の実現が不可欠であると考えます。
これらの要請事項について検討いただき、貴職のお考えや回答を２０１１年１月末までに文書をもってお示しいただきますようお願い申し上げます。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

１．現行の「住宅手当事業」を抜本的に拡充し、居住貧困の救済をはかること

現在、厚生労働省が実施している「住宅手当緊急特別支援事業」については、特定の失業者だけでなく、失業していないものの、収入が少なく、劣悪な住宅事情に置かれている居住者も対象とし、居住貧困の状況を救済する一般制度として、以下のように抜本的に拡充することを求めます。なお、現行事業の今後の継続についての考えも合わせてお示し下さい。
（１）対象者は、住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）などに示される、「低額所得者、被災者、高齢者、障がい者、子どもを育成する家庭その他住宅確保に特に配慮を要する者」とすること。
（２）収入要件は当面現行の要件（単身世帯１３．８万円、２人世帯１７．２万円以下など）とすること。
（３）支給額は現行の「生活保護の住宅扶助特別基準額に準拠」すること。
（４）支給期間は、収入要件を超えない限り通年とすること。

２．居住支援協議会の設置に本格的にとりくみ、公的保証を実施すること
　
　「追い出し屋規制法案」の国会審議（２０１０年４月２０日参議院国土交通委員会）において、前原国交相（当時）は、次のように答弁しています。「公的な家賃債務保証制度については、高齢者住まい法に基づきまして、高齢者居住支援センターが高齢者世帯の家賃に係わる債務を保証しておりまして、・・・今後は、地方公共団体及び関係団体等で構成をいたします居住支援協議会による情報提供、あっせん等の活動を支援し、高齢者等の住宅困窮世帯に対し制度の周知を図ってまいりたい」。私たちは、政府・地方公共団体がこの「居住支援協議会」の設置に本格的に取り組み、賃借人に対する公的保証制度を実現するよう求めます。
（１）地方公共団体の他、居住支援ＮＰＯや借家人組合、不動産仲介業者等によって構成される居住支援協議会を各地域に設置し、この協議会が連帯保証人の役割を果たすこと。
（２）協議会の財政は、登録した貸主が支払う保証料のほか、公的な資金による支援を行うこと。
（３）協議会に物件を登録した貸主は、「保証人なし、礼金なし、更新料なし」の条件で住宅を賃貸するようにし、家賃滞納や原状回復などの費用を協議会財政によって保証すること。
（４）貸主と借家人の間に発生する問題の解決について、協議会が積極的な役割を果たすこと。

３．民間賃貸住宅への家賃補助制度を実施し、居住の安定確保をはかること

　本年、厚生労働省に設置された「セーフティ・ネットワーク実現チーム」（国土交通省住宅局長も参加）は、５月の中間とりまとめで「諸外国でとられている家賃補助政策等の状況や課題も踏まえつつ、『居住セーフティネット』を確立することが必要である」と報告しました。また、１１月９日開催の実現チームでは「引き続き、居住セーフティネットの整備にむけての検討を進める」としています。
　また、民主党は政策マニュフェストに「住の大切さ、可能性を重視した政策の展開」の中で、「家賃補助等の支援策を講じます」と明記しており、ほとんどの政党が家賃補助制度を政策に掲げています。諸外国の例から見ても、「居住セーフティネット」の確立にとって、賃貸住宅への家賃補助制度の実施は不可欠なものです。私たちは、民間賃貸住宅への家賃補助を、以下の要項にもとづいて速やかに実現することを求めます。

（１）　支給対象
①所得要件　公営住宅入居階層に相当する収入階層とすること。
②住宅要件　「最低居住水準」と同等な賃貸住宅とすること。
③対象者　　民間賃貸住宅の居住者とすること。
（２）支給額　家賃補助の算定方式は公営住宅の家賃算定方式とすること。また、上限は生活保護世帯の住宅扶助費の額とすること。
（３）財源負担など　基本的に国で行う全国一律の制度とし、国が財源負担を行うこと。また、実施にあたっては、国と地方で役割分担を行うこと。

以上

「追い出し屋」 はり紙による督促で賠償命令

家賃債務保証業者に玄関に督促状を貼り付けられ名誉を毀損されたなどとして、１１０万５０００円の損害賠償を求めていた訴訟で、大阪地裁（窪田俊秀裁判官）は、２８日、賃借人が家賃を滞納して取立を受けていることを知らせるもので、名誉を毀損するとして、６万５０００円の慰謝料等の賠償を命じました。

　はり紙については、賃借人がすでに捨ててしまったため、証言による立証となりましたが、判決では、「期限までに支払がなければ法的措置を講じる」等の内容が記載されていたとまでは認めなかったものの、「督促状」または「催告状」との表題が見える状態になっているだけでも、名誉を毀損すると判断している点に特徴があります。
　追い出し屋規制法案では、不当な取立行為が禁止されており、これを明確化するためにガイドラインの制定が予定されていますが、その内容にも影響を与えることになるでしょう。(ろーやーずクラブより）

東借連加盟組合の催し物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　２月１６日(水)・１７日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
２月１８日（金）午後２時から組合事務所。相談者要予約。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談」
　２月１０日（土）午後１時３０分から組合事務所。担当は山口真美弁護士。相談者は要予約。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター。
　「第４２回定期総会」
　１１月２８日（日）午前１０時から大島総合区民センターで。昼から別会場で懇親会。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者は要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■北借組「法律相談」
毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２３日午後２時～７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■大田借組「第４５回定期総会」
　３月２７日（日）午後１時から大田区消費生活センター。連絡・（３７３５）８
４８１。
■東借連「第１９回理事会」
　１月２５日（金）午後６時、豊島区東部区民事務所。

地上げ屋が倒産手続き中に再建し、借地人と契約も合意更新

戦後の日本の復興を支えた工業地帯であった、大田区本羽田も今はマンションが連立する地域となった。ここに、約60坪を賃借している元木（仮名）さんは、５年前地上げされて土地を買うか、借地権を売るかとの執拗な請求に組合員であることを宣言して対抗する。２年後には更新料と地代増額請求されるが、組合を介して拒否し地代は指定の口座に振込みを継続する。

さらに、１年後地上げ業者（地主）が東京地裁に民事再生手続（倒産）開始を申立。振込口座閉鎖、地主の所在不明となり、地代の供託を開始する。

２年経過した昨年10月、組合知合い不動産業者を介して地主が接触を図って来た。地主に会うと、民事再生手続開始の申立中に資金の援助者が現れ、会社（地主）は存続し事業は継続・再開されたとのことで、地代の精算と今後の支払についての申し出があり会社（地主）の履歴事項証明書及び土地の謄本を提出させて、貸主であることを確認し供託地代の精算、今後の支払先の口座を確認合意した。

過去からの課題であった地代増額は、固定資産税評価替え後の５月に協議する。更新料は支払わないので請求を撤回し、地代確定時に更新の賃貸借契約書を作成することで合意が出来た。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

マンション業者が周辺一帯を地上げ、借地人の家主さんも借地権を売却

豊島区長崎に住む渡辺さん（仮名）は周辺一帯が平屋建が多い借地上の一軒家の建物を借りて３０数年経過した。建物も相当老朽化してきたが、まだまだ住めると思っていた。ところが、今年に８月に家主から老朽化を理由に明渡しを請求された。突然の通知に驚いて家主であるＡさん（東北地方に居住）に問いただしたところ、家主は「周辺一帯をマンション業者が地上げし、私も借地を売買してしまった。十月までに立ち退いてもらえないか」という話であった。地元の区議会議員に相談したところ、「こういう問題は借地借家人組合に相談するのが一番いいので紹介します」と言われ、組合に相談きた。

「住み続けるか、それとも明渡しの条件によっては明渡しに応じる用意があるのか決断し、そのうえで話合いに応じましょう」とアドバイスし、高齢でもあるので組合を窓口にして交渉することにした。　
　
最初の家主の条件は家賃の６カ月分を提供するというもので、交渉を中断していた。１２月に入り底地を買いとったマンション業者から話し合いの申し入れがあり、家主も遠方でもあることも考慮し話合いに応じることにした。
その結果、来年の明渡し期限を短縮することによって家賃の数十カ月分の補償金を条件に明渡すことに合意した。

渡辺さん「一時は睡眠不足で体がどうなることやらと考えていました。これで安心して正月を迎えることができました」と語った。
　

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