５月３１日 立川で借地借家問題市民セミナー開催

──こんな問題で悩んでいませんか──

■借地の契約更新で高額な更新料を請求されそうだ！

■地震で危険と建替えを理由に立退きを請求された！

■物価が上がったからと賃料の値上げを請求された！

■借地上の建物を増改築したいが地主が許可しない！

■借家の退去後に高額なリフォーム費用請求された！

■借地権を相続したら名義変更料を請求された！

■借地権を売却したいがどうしたらよいか！　


　　この他にも、皆さんの悩みにズバリお答え致します。

◎日時　５月３１日(土)午後1時３０分開会

◎会場　アミュー立川（市民会館）・第４会議室　　

◎講師　東京多摩借地借家人組合　事務局長　細谷紫朗氏


◎講演　「借主の知らないと損する借地借家の法律知識」

　　　参加無料　講演終了後、質問・相談を受付けます。

◎主催と問合せ　東京多摩借地借家人組合　　☎　０４２（５２６）１０９４

6/14 「住まいは人権デー」に賃貸住宅トラブル１１０番

住宅問題に関する相談窓口開設のおしらせ

国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）は、住宅貧困の実態告発、住宅問題に関する不満や要求を6月1日より常時受け付けます。

ＦＡＸ　03-5323-2997

メール　smailen_jp@yahoo.co.jp

6月14日「住まいは人権デー」には、賃貸住宅トラブル１１０番を開設します！

日時　2008年6月14日（土）11:00～16:00

電話　03-3833-2840

民間賃貸住宅、公的賃貸住宅（公営住宅、公団ＵＲ賃貸住宅、住宅供給公社賃貸住宅）で現在起こっているさまざまな問題やトラブルについて、専門の相談員がお応えし、アドバイスします。賃貸住宅に関するトラブルなど何でもご相談ください。また、住宅貧困の告発もお寄せください。

6月14日「住まいは人権デー」とは
　阪神大震災の翌年の1996年、トルコのイスタンブールで国連人間居住会議（ハビタット）が開催されました。

「人間にふさわしい住まいは、命の安全、健康、福祉、教育や本当の豊かさ、人間としての尊厳を守る基礎であり、安心して生きる社会の基礎である」とし、これを基本的人権であるとする「居住の権利」が宣言されました。

　住まい連は、世界各国がこの宣言を承認した6月14日を毎年「住まいは人権デー」として取り組み、運動を行なっています。

国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）

163-1319　東京都新宿区西新宿6-5-1

新宿アイランドタワー19階　都市労内

Tel 03-5323-2996　Fax 03-5323-2997

Mail smailen_jp@yahoo.co.jp



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一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

スマイルサービスの被害で反貧困ネットが相談会

日時：2008年6月1日(日)14:00～17:15

場所：大久保地域センター　会議室C

　　　　http://www2.odn.ne.jp/ookubo/


　スマイルサービスは、敷金、礼金０をうたって東京都内ではば広く営業している会社です。

　しかし、契約書上は賃貸借契約ではなく鍵の一時使用契約などという訳の分からない契約で、家賃を一日でも遅れたら高額の違約金を支払わせたり、突然鍵を交換したり、鍵を開けて勝手に侵入したり、するなど無法なことを平気でやっている会社です。

　今回、この問題に異議をとなえて立ち上がった方と湯浅さんの呼びかけにより法律家が数名集まり相談会を行うことになりました。

　今後は、広く蔓延している被害の掘り起こしを行い、このような悪徳貧困ビジネスを社会問題化し解決する必要があると考えていますので、みなさまのご協力をお願いします。


ちなみに

●スマイルサービスの契約書の表題は、「一時使用契約（鍵利用）」となっており、

第1条　目的、利用内容

（１）会員はサービス利用にあたり、登録する鍵を一時使用権として使用することを目的とし、会員のみが使用できる。

（２）本契約は、賃貸借ではありませんので居住権、営業権については認められない。

などと記載されています。

不動産業の３カ月後の見通し、全項目で経営の状況悪化 土地総合研究所

財団法人土地総合研究所はこのほど、４月１日時点の不動産業業況等調査結果を発表した。経営の状況について指数化したもので、すべての回答が「経営の状況が良い」とする場合を100、すべての回答が「経営の状況が悪い」とする場合はマイナス100を示す。

　それによると、「住宅・宅地分譲業」はマイナス14.9ポイント（前回１月はマイナス14.0ポイント）、「ビル賃貸業」は10.7ポイント（同10.7ポイント）、「不動産流通業（住宅地）」はマイナス33.6ポイント（同マイナス27.5ポイント）となった。

　「３カ月後の経営の見通し」では、「住宅・宅地分譲業」はマイナス32.6ポイント、「不動産流通業（住宅地）」はマイナス34.2ポイント、「ビル賃貸業」はマイナス17.9ポイントですべての項目で悪化する見通しとなった。

　同調査の対象は、三大都市圏及び地方主要都市の不動産業者で、回答数は151社。

　（住宅新報　５月２７日）

東京消費者団体連絡センターが消費者トラブルでミニ学習会開催

　東京消費者団体連絡センターは、５月９日午後１時３０分から飯田橋セントラルプラザ１７階の東京都消費生活総合センターにおいて「ご注意！消費者トラブル」と題して、ミニ学習会を開催した。東京都消費生活総合センターの各務豊相談課長より、東京都に寄せられた最近の消費生活相談について報告がされた。

　都センターに寄せられる１９年度の相談件数は４０１４０件で、前年度（３８４４９件）より４・４％増加。そのうち携帯電話による「架空・不当請求」に関する相談は１２１８８件で全体の３割を占め、前年度に比べて１０・４％と急増している。契約当事者の年代では、３０歳から４０歳代の相談件数が大きく増加している。

　商品・役務別では、「外国語・会話教室」（前年度比６９２件増加）、「移動電話サービス」（同３３１件増）、「エステティックサービス」（同２２６件増）、「賃貸アパート」（同２０９件増）に関する相談の増加が目立った。賃貸アパートでは、退去時の原状回復費用や敷金返還等の関する相談が依然として多く寄せられていることが明らかになった。

　同日午後３時から同じ会場で、東京都消費者団体連絡センターの５月度定例会が行なわれた。定例会では、連絡センターで作成した「悪質な訪問販売お断り」シールの５万枚の普及の取組みが討議され、東京都の協力で都内の町内で配布できることになった。

　国の消費者行政の動向について、矢野事務局長より国民生活審議会の意見募集、独立行政法人国民生活センター法の一部改正、消費者契約法の一部改正等について報告がされた。消費者主役の新行政組織実現全国会議（愛称：ユニカねっと）のこの間の取組みが紹介され、広報チラシの各団体での配布と全国一斉街頭宣伝行動、５月２７日の全国集会等について討議された。


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判事例 転借人が投棄した廃棄物の撤去義務

最高裁判決　平成17年3月10日
（判例時報　1895号　60頁）
（判例タイムズ　1180号　187頁）

《要旨》
　転借人が不法に投棄した大量の産業廃棄物について、無断転貸した賃借人は賃貸借契約の終了時に撤去すべき義務を負うとされた事例


(１)　事案の概要
　Ⅹは、県の許可を得て産業廃棄物最終処分場として使用していたが、平成７年10月以降は使用を中止した土地につき、平成9年10月、Ａに対して、資材置場として賃貸し、また、Ｙは、Ａが本件賃貸借契約に基づき負担する債務につき連帯保証をした。
　しかし、Ａは、本件賃貸借契約の3日後、Ｘに無断で本件土地をＢに転貸し、Ｂは、本件土地を産業廃棄の処理場として使用して、コンクリート魂や解体資材等の廃棄物を投棄し始め、それを知ったＸは、平成9年11月、Ａに対して、本件賃貸借契約を無断転貸及び用法違反を理由として契約解除し、本件土地の明渡しの催告をした。
　その後、Ａは本件土地を明け渡したものの、投棄された産業廃棄物を放置したため、Ｘは、Ａの連帯保証人であるＹに対して、本件連帯保証契約に基づき、本件賃貸借契約終了に基づく原状回復義務の不履行による損害賠償を求めて提訴し、原審で請求が棄却されたため、上告に及んだ。

(２)　判決の要旨
　①原審は、Ａは、犯罪行為である産業廃棄物の投棄についてまで、賃貸借契約の解除に伴う原状回復義務として責任を負うものではないので、Ａの連帯保証人であるＹがこの点につき責任を負う余地はないとしてＸの請求を棄却した。しかし、賃借人は、賃貸借契約上の義務に違反する行為により生じた賃借目的物の毀損について、賃貸借契約終了時に原状回復義務を負うことは明らかであり、Ａは、本件賃貸借契約上の義務に違反して、Ｂに対し本件土地を無断で転貸し、Ｂが本件土地に産業廃棄物を不法に投棄したというのであるから、Ａは、本件土地の原状回復義務として、投棄された産業廃棄物を撤去すべき義務を免れることはできないというべきである。
　②原審の判断には、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。原判決を破棄し、更に審理を尽くさせるため、原審に差し戻す。


(３)　まとめ
　一般に、賃借人は、賃貸借契約の終了に伴う目的物の返還に際しては原状回復義務を負うとされており、また、賃借物が自然にまたは、使用収益の正常な過程において損傷した場合や、不可抗力により毀損した場合には、これを原状のまま返還すれば足りると解されている。本判決は、賃借人の契約違反により生じた賃借目的物の毀損であり、賃借人における賃貸借契約終了時の原状回復義務は免れないと判示されたものである。



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裁判事例借地権譲渡の承諾書に用いる印章

東京地裁判決　平成11年5月18日
（判例タイムズ　1027号　161頁）

《要旨》
　買主が、借地権譲渡に係る地主の承諾書に実印の押捺と印鑑証明書の添付を要請し、地主が拒否したために、売買の効力が発生せず、媒介業者に対し、報酬金の返還が命じられた事例


(１)　事案の概要
　Ｘは、平成9年8月、Ｙの媒介により、借地権付建物を代金3,480万円で買い受ける旨の売買契約を締結し、売主Ａに手付金200万円を支払った。本件契約では、同年10月末までに、Ａが地主Ｂから借地権譲渡の承諾書を得ることが停止条件とされていた。Ｘは、本件契約の効力が発生しなかったときは、返還するとの約定で、Ｙに報酬金の内金（前渡金）として50万円を支払った。
　Ｙが借地権譲渡に係る承諾書の用紙を作成したところ、Ｘは、当該承諾書にＢの実印の押捺と印鑑証明書の添付を要求した。Ｂは、従前から借地契約には実印を用いていないとしてこれを拒否し、そのため、本件売買契約の効力は発生せず、ＡはＸに手付金を返還した。
　契約不成立により、Ｘは、Ｙに支払った報酬金の内金の返還を請求したが、Ｙはこれに応じなかったため、Ｘがその返還を求めて提訴し、Ｙは、Ｘが故意に停止条件の成就を妨げたとして反訴した。
　一審（八王子簡裁）は、Ｘの請求を認容し、Ｙの反訴を棄却したが、Ｙが控訴した。

(２)　判決の要旨
　①本件売買契約書には、停止条件として借地権譲渡につき書面による承諾が必要である旨記載されているが、どのような印鑑が押捺されるべきかについては明示的な定めがない。
　②一般に、不動産売買の必要書類には、当事者の意思の確実性を明確にする趣旨で、実印の押捺、印鑑証明書を添付する取引慣行があることは顕著な事実である。
　③借地権付建物の売買では、借地権譲渡について承諾が得られていることは重大な問題であり、地主の実印の押捺及び実印の真正を確認するための印鑑証明書の添付を求めることは、本件契約の約旨にかなった正当なことであり、理由がある。「書面による地主の承諾」の「書面」とは、地主により実印が押捺され、印鑑証明書が添付された書面を意味する。したがってＸが停止条件を故意に妨害したとはいえない。
　④よって、本件控訴は理由がないから棄却する。



(３)　まとめ
　本件のようなトラブルを避けるために、媒介業者としては、契約の準備に当たり、承諾書等に用いる印章の種類についても事前に当事者の了解を得ておくなどの配慮が必要である。




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更新料等を支払う旨の約定は、合意更新を前提としたもので、法定更新には適用されないとした事例

京都地裁判決　平成16年5月18日
（ホームページ下級裁主要判決情報）

《要旨》
　建物の賃貸借契約における更新料等を支払う旨の約定は、合意更新を前提としたもので、法定更新には適用されないとした事例


(１)　事案の概要
　賃貸人Ｘは、平成14年2月24日、賃借人Ｙとの間で、建物を賃貸する旨の契約を締結した。条件は、①期間：同年3月1日から1年間、②賃料：6万2,000円、③管理費：8,510円、④更新料：新賃料の２か月分、⑤更新手続料：1万500円であった。
　Ｘの代理人（管理会社）Ａは、平成15年2月ごろ、契約期間を平成15年3月1日から1年間などの記載のある「建物賃貸借契約継続及び改訂事項に関する覚書」という書面を送って、Ｙに署名・押印を求め、後に、更新料と更新手続料の支払を求めた。
　これに対しＹは、本件約定は、新たに合意された賃料の存在を前提にし、その２か月分を更新料として支払うことを内容とするものであるから、法定更新の場合には適用されない、本件賃貸借契約は法定更新されているなどとして、支払を拒絶した。ＸはＹに対して更新料等の支払を求めて提訴した。

(２)　判決の要旨
　①借地借家法の趣旨に照らすと、法定更新の場合にも更新料を支払う旨を明確に約定している場合等合理的な理由がある場合を除いては、これを認めることは慎重であるべきである。
　②本件約定は、文言上は、合意更新と法定更新を区別していない。しかし、法定更新の場合には更新手続に費用がかかるとは通常考えられず、手数料に関するものは、合意更新が前提と認めるのが相当である。
　③合意更新の場合は、期間が定められ更新されるから、期間満了までは明渡しを求められることがなく、次回更新拒絶の場合でも、更新料の支払が、正当事由の存在を否定する考慮要素となる。一方、法定更新の場合は、期間の定めがなく、常に解約申入れの恐れがあり、その立場は不安定になるので、賃借人にとって、更新料を支払って合意更新する一定の利益は存することになる。
　④この点を考慮すると、合意更新と法定更新とで、更新料の支払の要否について差が生じても、賃借人間で不公平が生じるとは言い難く、むしろ、法定更新についても更新料の支払を要するとすることの方が、合理性は少ないというべきである。本件更新約定は、合意更新を前提としたものであり、法定更新には適用されないとするのが契約当事者の合理的な意思に合致すると認められる。


(３)　まとめ
　本件は、建物の賃貸借契約において、約定で更新時に更新料の支払をするとしたものの、それが合意更新のみならず、法定更新も含むものなのかがはっきりせず、争いになったのもであり、法定更新についても更新料の支払を要することは、借地借家法に照らしても合理性が少ないとした事例である。



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京都の更新料裁判 更新料で儲けているのは管理会社

京都の更新料の裁判 本当の被害者論
　 2008/3/1

　　京都の更新料の判決に対する全国賃貸住宅新聞等の記事では、
「家主の権利は守られたのか」　というキャッチコピーが出ている。

しかし、これでは、本来のお金の流れから見るとおかしい。
家主＝賃貸人も、被害者だ。

「管理業者の利権は守られたのか」が正解。だと思う

つまり、毎年２ヶ月分の更新料の１ヶ月分（もしくは、２か月分全て）が
管理業者に渡るという利　権　が守られたごいう構図。

毎年、賃料の１か月の更新料が、管理業者に入るということは、
賃料の約８％の管理手数料の上乗せとなると、
通常の管理手数料が、毎月の賃料の５％から１０％なので、
ほぼ倍増という計算が成り立つ訳。

というのも阪神間での、更新料の無い事例として
敷金０、礼金０の大手管理会社の物件では、２年毎に更新手数料が、１０５００円だ。
更新料の無い阪神間で、敢えて更新手数料を管理事務手数料として、
管理会社が徴収する場合、この程度が妥当でしょう。

　弊社でも、定期借家契約で、敢えて再契約が必要な場合のみ、
　　　貸主・借主双方から５２５０円づつ徴収しています。
　管理事務手数料として、妥当な金額とは、この程度でしょう。

ところが、京都では、その１０倍、２年間で１０万円も
更新手数料を徴収していることになる。
そして、この更新手数料が、裁判で更新料が負けて家賃ノミになれば、
更新手数料もゼロになる運命だ。

　たとえ、更新料の減額分が、家賃上昇しても、
管理手数料は、その上昇分に管理費の料率を掛けた僅かのアップになる訳。

だから、今回の京都の更新料の裁判のでは、
　　　　賃貸人ではなく、管理業者が騒いでいる訳だ。

まず第一の被害者は、賃借人であっても、
第２の被害者は、賃貸人ということになる。
この、本音部分が、裁判には一切反映されず、建前論になっている。

適正な管理費はいくらか、これほどの管理費の上乗せが、
それで良いのかと思う今日この頃です。

目覚めよ　フラーンチェーン　じゃなくて
・・・目覚めよ　管理業者・・・・
・・・・・・エエヨ？？？？？　　（トマトホームより）

マンション更新料は不当 返還求め提訴 滋賀県内で初

　賃貸マンションの借り主が一定期間ごとに支払う更新料は不当な契約で消費者契約法に違反するとして、大阪市の会社員男性（31）が２０日、野洲市の家主に２６万円の返還を求める訴えを、大津簡裁に起こした。

　原告代理人によると、同法を争点として更新料制度の是非を問う訴訟は、滋賀県内で初めてという。

　訴状によると、男性は２０００年１１月、「２年ごとに家賃２カ月分の更新料を支払う」という契約で野洲市内のマンションに入居。昨年４月に退去するまで３回に渡り、２６万円を家主に支払った、とされる。

　原告代理人は「賃料の補充という名目だが、更新料を払っても家賃は低額にならない。一方的に消費者の権利を侵害しており、無効だ」と主張している。

　家主側は「訴状が届いておらず何とも言えない」と話している。


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消費者契約法に基づき無効となった原状回復に関する合意

東京簡裁判決　平成17年11月29日
（ホームページ下級裁主要判決情報）

《要旨》
　貸室明け渡しの際、自然損耗等についての原状回復義務を借主が負担する旨の合意は、消費者契約法10条に該当し無効とした事例


(１)　事案の概要
　Ｘは、平成8年3月、Ａ株式会社との間で、マンション一室（以下「本件建物」という。）の賃貸借契約を締結、平成14年3月に最終の更新となる賃貸借契約を締結し、期間満了後の平成16年3月に法定更新した。その後、Ｙが、平成16年7月に本件建物の所有権を取得し、貸主の地位をＡ株式会社から承継した。Ｘは、平成16年9月23日に賃貸借を終了したため、Ｙに対して預け入れた敷金13万円余の支払を求めた。
　上記請求に対しＹは、ＸとＡ株式会社間の平成14年3月の更新契約において、Ｘが本件建物内の汚損や破損による損害を賠償する義務を負うことが約され、また、ＸＹ間には、平成16年9月22日に原状回復に関する費用負担の合意があることから、これら合意に基づいてＸが負担することになった原状回復費用18万円余を敷金から控除すると、Ｘに返還すべき敷金はなく、更に、ＸのＹに対する敷金を控除した原状回復費用残額が４万円余あるとしてその支払を求める反訴を請求した。

(２)　判決の要旨
　①貸主において使用の対価である賃料を受領しながら、賃貸期間中の自然損耗等の原状回復費用を借主に負担させることは、借主に二重の負担を強いることになり、貸主に不当な利得を生じさせる一方、借主には不利益であり、信義則に反する。借主に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされた合意は、借主に一方的に不利益であり、この意味でも信義則に反するといえる。そうすると、自然損耗等についての原状回復義務を借主が負担するとの合意は、民法の任意規定の適用による場合に比べ、借主の義務を加重し、信義則に反して借主の利益を一方的に害しており、消費者契約法10条に該当し、無効である。
　②Ｙの供述及び合意書から、ＸがＹとの間で費用負担の合意をしたと認めることはできず、他に合意をしたと認めるに足りる証拠はない。そうすると、Ｘの負担すべき原状回復費用を認めることができないから、Ｙの抗弁事実及び反訴請求原因事実は認めることはできず、Ｘの本訴請求は理由がある。


（３）まとめ
　本判決は、賃貸借契約書に自然損耗等に係る原状回復義務を借主が負担すると定められていても、借主に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされた合意は、消費者契約法第10条に該当し無効であると判断したものである。実務上も参考にすべき事例である。（不動産適正取引機構）

現行の賃料が不相当に高額になっていると主張する請求が認められた事例

甲府地裁判決　平成16年4月27日
（ホームページ下級裁主要判決情報）

《要旨》
　建物の賃借人からの、現行の賃料が不相当に高額になっていると主張する請求が認められた事例


(１)　事案の概要
　ショッピングセンター等を経営する賃借人Ｘは、昭和62年11月、建物の一部、1万5,010㎡を、20年間、店舗等とする使用目的で、賃料月額を2,935万円として、賃貸人Ｙと賃貸借契約を締結した。
　平成4年6月、ＹとＸとは、①賃料が平成2年11月以降、同7年6月まで、3,228万円であることを確認する ②賃料は、公租公課の増額、経済情勢の変動等を勘案し、平成7年7月以降将来に向かって改定できるものとし、以後3年毎に賃料額の改定を行うものとする、との訴訟上の合意をした。なお、平成8年7月、Ｙは、本件建物の隣の自らの土地に、同業他社を誘致している（平成10年10月開店）。また、平成10年9月、Ⅹは、Ｙとの間で、増築した本件建物のうち、増築部分も含めた賃料算定面積15,537㎡につき、賃料を3,321万円に変更する旨合意した。
　平成11年7月、Ｘは、50％の賃料減額請求調停を申し立てたが、不調に終わった。Ｘは、バブル崩壊による土地価格の大幅下落等に照らし、大きく減額すべきであるとし、その確認を求めた。

(２)　判決の要旨
　①交渉経過を検討すると、平成10年9月の増築の時点で、既存部分についての賃料改定に関する合意が行われたと認めることはできず、既存賃借部分について現行賃料の合意がされた時点は、平成4年6月であると認められる。
　②本件増築後建物について、Ｘが賃料の減額請求をしている平成11年8月の時点における適正賃料額を算定するに当たっては、差額配分法、利回り法、スライド法及び賃貸事例比較法の各手法を用いて総合的に判断し、合理的な額を算定するのが相当である。
　③各方法による試算賃料についての比重について検討するに、差額配分法における賃料については比重を3、利回り法における継続利回り賃料については比重を2とするのが相当である。また、スライド法における賃料については、その比重を5とするのが相当である。なお、賃貸事例比較法については、鑑定手法に疑問の余地があるため採用できない。
　④以上によれば、実質賃料を月額2,842万円と認め、ここから敷金運用益を控除して、適正賃料額を2,798万円とするのが相当であり、これに、追加賃借部分の賃料（92万円）を合計すると、賃貸借変更契約における適正賃料額は平成11年8月1日以降、2,890万円であるとの確認を求める限度で理由がある。


(３)　まとめ
　本判決では、賃料改定に関する合意については、双方が正面から取り上げて話し合った形跡はない等として合意には至らなかったされたが、増築後の建物の適正な賃料については、不動産鑑定評価に基づく各算定方法の比重を基に判断された。

（不動産トラブル事例データーベース）




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ハウスクリーニングの借主負担は不当ではないのか

Ｑ: 賃貸住宅では「礼金」を払うのが一般的になっているようですが、是正できませんか。また、ハウスクリーニング代の請求は不当でないのでしょうか。

Ａ: １.礼金の授受について
　礼金その他の一時金の授受は賃料の額の決定と同様に、貸主と借主双方の民事上の契約で決定されるものですが、礼金の授受は必ずしも全国的に行われているものではなく、首都圏を中心に見られる慣行です。
　建設省では、賃貸借契約書のモデルとして平成５年に「賃貸住宅標準契約書」を作成しましたが、その中では、礼金の位置づけはなく、礼金の授受を行う慣習がない地域では契約書に規定することが適当でない旨、地方公共団体及び関係業界団体を通じて指導を行っています。
　また、公的な支援を受けて建設される住宅金融公庫融資の賃貸住宅、特定優良賃貸住宅などでは、家賃の３か月分を超えない敷金を授受することを除いて、礼金その他の名目の一時金を徴収することは認めておりません。

２.ハウスクリーニング代の請求について
　一般的に退去後、原状回復費用として、借主の清掃の有無に係わらず、貸主がハウスクリーニングを実施する場合が多くあります。その場合、費用は借主負担とするものが大半を占めるようです。
　これは、借主が清掃を実施せずに退去したり、また清掃が行われていたとしても十分でなかったりすることから、一律にハウスクリーニングを実施しているものではないかと思われます。
　このようなハウスクリーニングを含め退去時に、畳・ふすまについては毀損や汚損の程度に関係なく取り替えることとするような契約も見受けられますが、民法第６０１条では、修繕義務は貸主が負うとされているものの、この規定は任意規定のため、当事者間で特約によりこれと異なる費用負担を定めることは可能です。
　契約書においてこのような特約を規定している場合には、一応有効と解されますが、特約条項を設けていても、通常損耗については賃料で回収しており、この場合の特約は、故意・過失又は通常でない使用をしたために発生した場合の損耗について規定したものと解すべきとするいくつかの判例があります。（7/8/8東京簡裁等）



(1998/12/04 国土交通省住宅局 民間住宅課)

インターネット等でのマンション建設反対と名誉毀損

横浜地裁判決　平成15年9月24日
（判例タイムズ　1153号　192頁）

《要旨》
　近隣住民によるミニコミ誌やインターネットの掲示板での建築反対の表現行為は、建築業者の名誉・信用を違法に毀損するものとは認められないとされた事例


(１)　事案の概要
　マンションデベロッパーＸは、地上7階、地下3階のマンションを建築する計画を立て、土地を取得した。本件土地は、丘陵の外縁に位置し、その東側は急傾斜地となっており、10年程前にはがけ崩れが発生し、がけ下の私鉄が終日不通となったことがあった。また、片道１車線でＳ字型の勾配のある道路に接している。
　近隣住民Ｙは、建築協定運営委員長であり、自治会マンション対策専門委員長でもある。自治会マンション対策専門委員会は、「マンション問題特別号」を作成、自治会の会員に配布した。その内容は、
　①危険を招くマンション計画
　②線路上に崩落を起こし、あわや大惨事…と心配させた丘です。
　③マンションができれば64台の自動車と77台の自転車が道路を出入りすることになります。危険なことだと思いませんか。
　④眺望や風害、日照、プライバシーなどに大きな影響
等であった。また、Ｙは、インターネット上の掲示板に、同様の書き込みをした。更に、52,000世帯にミニコミ誌も配布された。
　Ｘは、Ｙの本件表現行為による名誉・信用の毀損によって、有形、無形の損害を受けたとして、損害賠償と謝罪広告を求めた。

(２)　判決の要旨
　①特定の表現行為が、その対象とされた者の名誉・信用を毀損するものか否かは、当該表現行為の内容、方法等とともに、その者の社会における位置、状況等を考慮し、当該表現行為により、その者に対する社会的な評価が低下するものと認められるか否かによって判断すべきである。
　②本件はＸのマンション建設計画に対して、近隣住民らにより建築反対運動が起こったものであって、本件表現行為も、この反対運動の一環としてされたものである。
　③表現行為の内容がマンション建築に反対する趣旨の意見の表明の範囲内にとどまるものである限り、このような表現行為に接した通常の読み手は、それらは、そのような対立関係にある一方当事者の側から一方的に発信された意見表明にすぎないものと受け取るものと認められるのである。そうである以上、このような意見表明によって直ちにＸの社会的評価を低下させるというような性質の行為であるということはできない。本件表現行為中にはいずれもＸの社会的評価を低下させると認められるような表現は見当たらない。


(３)　まとめ
　反対運動における表現行為が、マンション業者そのものを標的とした場合は、異なる判断となる場合もあろう。



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賃貸アパート大手「レオパレス」、消費税５億円申告漏れ

　東証１部上場の賃貸アパート大手「レオパレス２１」（東京都中野区）が、管理するアパートの駐車場賃貸料にかかる消費税を納めず、東京国税局から２００７年３月期までの３年間で消費税約５億３０００万円の申告漏れを指摘されたことが１５日、わかった。

　駐車場のオーナーにも納税の義務があり、同社に管理を委託している全国のオーナー約２万人の多くが追徴課税される可能性もある。

　同社の説明などによると、同社は土地所有者と契約し、アパートや駐車場を建設後、一括して借り上げて入居者に貸す事業を展開している。同社が受け取った家賃などから取り分を除いてオーナーに渡す仕組みで、全国で約４４万戸のアパートを管理している。

　税法上、アパートの家賃には消費税はかからないが、舗装されたりフェンスが設置されたりした駐車場の賃貸料は課税対象になる。同社はこのことを知らず、税務調査を受けるまで賃貸料にかかる消費税を一切納めていなかった。

　約２万人のオーナーの大半も消費税を申告していなかったという。消費税は年間の課税売上高が１０００万円以下の事業者は免除されるため、どれだけのオーナーが課税対象になるかは不明で、全国の税務署で調査しているとみられる。

　同社は、オーナーに消費税がかかることを文書で通知した。都内で駐車場付きアパートを営む女性（６３）は「契約前に何の説明もなかったし、手紙をよこした後も経緯の説明がない」と不満そうに話していた。

　このほか同社は、子会社の建築関連会社との取引を巡って、一部が同国税局から子会社支援のための「寄付金」だったと認定され、約１億２０００万円の所得隠しを指摘された。法人所得の申告漏れは二十数億円で、追徴税額は重加算税を含めて９億円に上る。

　申告漏れの一部は、同社がオーナーをグアム島のリゾート施設に無料招待した費用。往復の旅費から滞在中の食費まで同社で負担し、家族も対象になっていることなどから、同国税局では取引先への接待と判断、経費計上が認められない「交際費」にあたると指摘したとみられる。

　レオパレス２１広報室の話「当局とは見解の相違もあったが、修正申告した」
(読売５月１６日）