東借連第３８回定期総会 ５月２８日に中野で開催

　東借連第３８回定期総会は、新型コロナウイルス感染症の影響で４年ぶりに対面で５月２８日に開催される。　
　　　　
　アベノミクスの異次元の金融緩和の影響で、土地やマンションなど不動産投資が活発になる中で地上げ底地買い問題が都内各地で発生し、借地借家人に深刻な影響を与えている。また、コロナ禍で仕事と住まいを失い、家賃の支払に困窮するなど貧困と格差が拡大している。東借連総会の運動方針案では、「運動の成果と課題」では①底地買いと地上げ問題に対する取組み、②家賃保証会社に対し法規制を求める取組み、③更新料・一時金を根絶させる取組み、④賃料増額請求に対する取組み、④明渡し・原状回復・修繕に対する取組み、⑤契約書のデジタル化に対する取組み、⑥家賃補助と公営住宅の新規建設を求める運動を重点課題として取り組む。　
　　　　　
　「組織拡大強化と組織改革」では、組合が社会情勢の変化に対応し、退会者を減らし、持続的拡大を追求し、役員会や総会の定期的に開催し、組合運営のマンネリ化を改めるなどが提起されている。とくに、組織改革では組合役員が高齢化し、次の組合事務局を担う後継者の育成が差し迫った課題である。持続可能な組織にしていくために、行政区単位の組合を統合し、連合会から単一組織に改革することが提起されている。

地上げ業者の嫌がらせに法規制を

４月３日（月）ＮＨＫのクローズアップ現代で地上げ問題が取り上げられた。

東京借地借家人組合連合会常任弁護団会議の模様が放送され、常任弁護団の種田和敏弁護士がインタビューに答えていた。東京借地借家人組合連合会会長細谷紫朗氏、事務局長高橋雅博氏も映し出されていた。
番組内では東京都内とだけ紹介されていたが、生魚を吊るした建物は港区のマンションで、業者の社員が居座って嫌がらせをするのが練馬区の借地の現場である。

組合では昨年独自に取材をしており、現在の社員が居座る前の様子をカメラに収めている。屋根の高さにまで達する白いビニールシートで建物を覆い、青のビニールシートと工事用のバリケで作った幅５０㎝程番組内でも紹介されたが、業者のその嫌がらせに耐えかねて老夫婦の借地人の奥様が自ら命を絶ってしまった。

また、解決済みの件になるが北区内では、東京都内で初めて練馬、港区と同じ業者が地上げを行い、６０㎝ほどの生のサワラを吊るして腐らせ、臭いを発生させて嫌がらせをしていた。

この時はなにわナンバーのワンボックスカーで乗り付け１２人くらいの社員が大きな声で「出て行くなら金は出してやるぞ」などと怒鳴っていたそうだ。近隣住民が警察を呼ぶと、業者は独り言で「自分たちの土地で散歩をしていた」と言い訳したという。東借連ではブラック地主に対する対策を検討している。
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　

身寄りがないとアパート契約できない!?「身寄りなし問題」とは

https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/424027?display=1

アパートなどの賃貸契約をしたくても家族や親族がいないためできない…。そんな実態があることをご存じでしょうか？
こうした身寄りがない人を支えている団体が新潟にいます。「身寄りがない人の居住支援」その実態を取材しました。
新潟市のアパートに引っ越してきた1人の若者。木村真さん19歳です。
新居となる部屋に次々と荷物が運ばれてきます。
【木村真さん】
「これ何だろう？洗濯機の線なんだ。洗濯機置けるんだ。へーすげー」
木村さんは、頼れる家族や親族がいません。
【木村真さん】
「俺は里親に育てられて、3か月くらいかな。俺が生まれてから。そのときに里親さんが拾ってくれて育てられて17歳まで。一応身寄
りはないという感じになっています」
里親には良くしてもらっていたという木村さんですが、17歳で一人暮らしをするために家を出て、児童相談所の一時保護所で過ごすこ
とに。その後出会ったのが、新潟県内で身寄りがない人を支える団体、「身寄りなし問題研究会」です。
「身寄りなし問題研究会」の須貝秀昭代表です。
木村さんが住み始めたアパートは研究会が所有しているもので、身寄りのない人が集まっています。

実態が分からない…身寄りのない人の存在

身寄りなし問題研究会の須貝さんらが取り組んでいる、「身寄りなし問題」。“身寄りがない”とは家族や親族がいなかったり、いて
も疎遠だったり、遠方にいて頼れなかったりするという状態です。
高齢者に多い『身寄りなし問題』ですが、実態は分かっていません。
厚生労働省の高齢社会白書では、65歳以上の世帯は全国でおよそ2600万世帯。このうち、およそ3割が一人暮らしですが、頼れる親族
などがいるかどうかは調査されていません。また、若くして身寄りがない人もいるとみられています。
身寄りがない人たちは様々な壁にぶつかることがあります。
【須貝代表】
「身寄りなしの問題は、要するに身元保証というところかな。身元保証がないとなかなか社会的に不都合なところが今の日本はかなり
多いところに集約される」
第三者による身元保証がないことで起こる問題の一つが、アパートなどの賃貸契約です。
国土交通省が公開している賃貸住宅の契約書のひな形です。多くは契約の際に連帯保証人の氏名や緊急時の連絡先の記載を求めていま
す。連帯保証人は契約者が家賃を滞納した場合に代わりに家賃を支払います。
この連帯保証人がいない場合の対応について不動産仲介業を行っている業者が私たちの取材に応じてくれました。
【不動産仲介業者】
「申し込み時に緊急連絡先の方がいて、あとは保証会社申し込んでもらいますからこれだけ保証料かかりますよ、みたいな話を最低で
も申し込み時には確認すると思う」
実は新潟市では、多くの物件で連帯保証人が不要となっています。「家賃保証会社」を利用しているからです。
入居者は賃貸契約の際、家賃に応じた保証料を保証会社に支払います。もし入居者が家賃を支払えなくなった場合、保証会社が入居者
に代わって大家に家賃を支払う仕組みです。大家にとってもメリットが大きいため、ここ数年、保証会社を使うことを入居の条件とす
るケースが増えています。
ただ、この保証会社に申し込みをする際には「緊急連絡先」が必要です。
【不動産仲介業者】
「緊急連絡先をそもそも立てられないという場合は保証会社に申し込みすらできないことになるので、連帯保証人が立てられるのであ
れば、そちらで契約するということもできる場合もあると思うが、連帯保証人も駄目、緊急連絡先も駄目ということになると、ちょっ
と契約は無理ですねということでお断りするケースがほとんどだと思う」
身寄りがない人にとって、賃貸契約には高いハードルがあるのです。最近では身元保証を代行するサービスも増えてきていますが、問
題となるのは『お金』です。
【須貝代表】
「今、身元保証会社もあるのでお金があるとある程度解決できる部分もあるがお金がなかったり、ちょっと生きづらい、障害があった
りすると、なかなか入居・入所・入院できないということが現状」

身元保証を求める大家側の事情とは…

一方、大家側にとっては身元保証を必要とする切実な理由があります。
例えば、入居者が家賃を滞納したとしても法律上、簡単には追い出すことはできません。
【不動産仲介業者】
「入居者側の都合による退去の場合は30日前予告ということで通知をして退去をすることが簡単にできるが、大家さん側から家賃を滞
納したから出ていけというのがなかなか簡単にできない。判例とかで3か月分以上の滞納であることプラス入居者との連絡がまったく
できないとか」
さらに別の不動産関係者はこんな問題も指摘します。
【不動産関係者】
「本当に身軽な人って2、3日住んで『飛んで行った』とか、解約しますと言ってくれればいいけど、解約しますと言わずに飛ばれてし
まうとアパートの中の荷物ってまだ所有者の物なんですよ。所有権がその人の物なので勝手に処分もできないし」
ある日突然、入居者が出ていって部屋に物が残されていた場合、大家が勝手に処分すると訴えられるリスクもあります。
【不動産関係者】
「トラブルがあって退去してくださいということがなかなかできないとなると、保証人の方にお願いするというのが通常。でも、それ
すらないということは何も担保されるものがないということになってしまうので、今の法律だとやむを得ないところもあるよねという
風な認識」
身寄りなし問題研究会の須貝さんはこうした背景もあり、「大家や不動産会社の考え方は分かる」と理解を示しています。
【須貝代表】
「家賃滞納した時、じゃあどうすればいいのか。孤独死したときとか、遺体は、葬儀はどうすればいいのか。残ったものをどうやって
処分すればいいのかっていう現実的な問題があるわけなので、やっぱり身元保証というところ連帯保証を求めるところは致し方ないと
ころなのかなとは思う」

NPO法人化　「身寄りなし問題研究会」の更なる一歩

2月26日。この日開かれたのは、身寄りなし問題研究会がNPO法人になるのを記念した会です。この団体はもともと介護や福祉の関係
者、弁護士らが定期的に集まって「身寄りなし問題」を学ぶ任意団体でした。代表を務める須貝さんの本業は、高齢者の相談窓口であ
る包括支援センターの職員です。
【須貝代表】
「身寄りがないから施設入所ができないアパート契約できない。へたすると病院も断る場合があるというそういう相談が結構ある」
須貝さんは研究会がNPO法人になるのに合わせ3月末で包括支援センターの仕事を辞めることにしました。これまでの経験を踏まえ、身
寄りがない人の居住支援により力を入れていきたいと考えています。
【須貝代表】
「区切りがついたというか、今まで任意団体だったのでこれからNPOとしてまい進できるかなと思っている」
身寄りがなく研究会を頼った木村真さん(19)。木村さんは身寄りなし問題研究会が所有するアパートで、住まいがあることのありがた
さを実感しています。
【木村さん】
「俺も今、身寄りなし問題研究会がいなかったらたぶん（身元保証問題に）悩まされていましたね。もしくは路上でくたばってました
ね。本当にそれはあると思います」
実は木村さんはアーティストとして活動していて今は作品作りに力を入れています。
【木村さん】
「俺は別に特には身寄りあってもなくても、たぶんこの性格なんで今できることはいくら頑張っても保護者作れないので、だから今で
きることを最低限やろうかなというかんじですね」
身寄りがない人も安心して暮らせる世の中へ…。居住支援の現実を見つめながらセーフ

住宅セーフティネット法改正されて５年、機能しないセーフティネット

　改正住宅ネット法が２０１７年１０月に施行され、５年が経過した。新たな住宅セーフティネット制度は、①住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度、②登録住宅の改修・入居への経済的支援、③住宅確保要配慮者のマッチング・入居支援の３本柱とされているが、５年経過数も同制度は全く機能していない。

①の高齢者や障が者など要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録は２月４日現在、全国で８３万戸を超え、東京は４万９７９６戸と当初の目標を大幅に超えた。しかし、実態は賃貸住宅大手の大東建託の物件が約９５％を占め、ビレッジハウスが約３％を占める。

登録物件のビレッジハウス芝浦の３ＤＫの６０㎡の物件の家賃は月額２０万３千円、新宿の木造共同住宅の４０㎡の１Ｒ物件が家賃月額１３万５千円と高額な家賃の物件が多い。全て家賃保証に加入することが条件で、保証会社の審査に落ちると入居できない。

② の経済的支援（家賃低廉化補助）のある要配慮者専用住宅登録物件を調べても見当たらない。　　　　
というのも、自治体が家賃低廉化補助を行っている自治体は東京では墨田区、世田谷区、豊島区、練馬区、八王子市の５自治体しかなく、全国でも２０２１年度の実績で僅か２９８戸しかない。

③ の要配慮者への入居支援については、居住支援協議会や居住支援法人への補助金も支給され（十分ではない）、居住支援活動は活発になった。
（東京借地借家人新聞より）

破産した借家人に管理会社が明渡し請求 生活保護受け家賃を支払っているのに茨木市が保護費の支払い拒否

　大阪府茨木市在住で塗装業と解体業を営んでいたＮさんは、経営難で廃業し、自己破産して昨年裁判所から借金の免責の決定通知があり、自宅の家賃も数カ月、約４０万円が未払いでしたが、破産の手続きによって支払い義務がなくなりました。

　Ｎさんは廃業と同時に生活保護を申請し、その後は家賃を支払っていましたが、突然管理会社が１１月分と１２月分の家賃の受け取りを拒否し、明渡しを請求され、大借連に相談がありました。　　　　　　　　　　
　家主に家賃を送金したところ受け取りを拒否。管理会社が市役所に家賃を持参し、Ｎさんには１２月末に退去するよう通知を出していると市に主張。市は１月１日現在の居住実態が明らかでないと勝手に判断し、Ｎさんへの保護費の支払いを拒否しました。　
　　　　　
　大借連はＮさんとともに市役所に抗議し、Ｎさんは退去命令など受けておらず、家主の言い分だけで保護費の支給を保留するのはおかしい。家主が家賃の受け取りを拒否した場合は、法務局に家賃を供託して明渡しについて争うことができる。市は保護内容の変更について、事前に保護変更通知書を通知し話し合いの場を作るべきで、保護費の受け取りに来た時に変更通知をすることは権利の侵害である等抗議したところ、市は誤りを認め、市が預かった家賃の返還を受け、家賃を供託することになりました。

（全国借地借家人新聞より）

連帯保証契約を解除できるか

契約を、当事者の一方的な理由で解除することはできないため、連帯保証人が保証契約を一方的に解除することはできません。

ただし、貸主が賃貸借契約の解除が認められる場合に敢えて解除しない等、貸主と保証人との事情を考慮し、保証人から保証契約を解約することが認められる場合があります（期間の定めのない保証契約の場合について、大審院判決昭和８年４月６日大民集１２巻７０１頁、大審院判決昭和１２年判決全集より）。賃借人が長期に家賃を滞納しているのに、貸主が漫然と契約の解除や明渡しの措置をとらない場合には、連帯保証人から連帯保証契約の解約をすることは可能です。ただし、連帯保証人の都合だけで連帯保証契約の解約はできないので注意が必要です。

まお、改正民法が適用される場合には、極度額を限度として賃貸借契約に関わるすべての債務につき、連帯保証人は責任を負うことになります。極度額については、連帯保証人と貸主の間で合意により定めるもので、とくに基準はありませんが、月額家賃の○○月分とするか、金額を○○万円とするか一義的に定める必要があります。家賃の１年分ぐらいが多いようです。（東京多摩借組ニュース４月号より）

借地借家人のための法律セミナー ４月２２日に三鷹市公会堂さんさん館で開催

　新型コロナの感染対策も緩和され、今年は４月の三鷹市を皮切りに各地で開催します。

◎日時　４月２２日（土）午後１時半開会
◎会場　三鷹市公会堂さんさん館４階第５・第６会議室（三鷹市野崎1－1－1　電話0422－29－9868）

　４月１６日に発行される「広報三鷹」にも掲載される予定です。三鷹市周辺の方はぜひご参加下さい。
✳５月は２１日（日）午後１時半から八王子市クリエイトホール１０階第５学習室で開催します。

問い合わせは　東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

クローズアップ現代 令和の地上げの実態 悪質な地上げ屋の手口、背景が放送される

　４月３日にＮＨＫクローズアップ現代で「追跡！令和の地上げの実態　不動産高騰の裏でなにが」が放送されました。

　放送では、港区白金台で起きた賃貸マンションの明渡しで地上げ業者に夜間に訪問され、僅か２時間で明渡し合意書にサインさせられた入居者、立ち退きを拒否した人に対する、入口に生魚をつるし、ゴミを散らかしスプレーで壁に落書きをする嫌がらせの異様な光景が映し出されていました。

　また、練馬区の借地人が住む住宅地が４年前に地主が上記の地上げ業者に売却され、立ち退きを拒否した借地人の隣の土地にゴミを捨て、酒盛りをして大騒ぎをするなどの嫌がらせの模様が放送されていました。バブル時代とは違い、お金は出さず嫌がらせを行って住民を立ち退かす「令和の地上げ」の手口で。本当に悪質です。借地借家人が住む土地やマンションを地上げ屋は地主から安く買いたたき、借地借家人には安い立退料で追い出し、きれいな更地にしてデベロッパーや建売業者に売却して大儲けをする「地上げ」の実態が明らかにされました。

　地主になった地上げ屋の嫌がらせに対して、現在の法律では規制する法律がないのも、こうした業者をはびこらせる大きな原因です。所有権を持ち、地主だから言って何やっても自由というのはとんでもないことです。組合員みんなで力を合わせ、法律で規制させましょう。そのためにも、組合を大きくさせましょう。

　ＮＨＫの記者さんから昨年の１１月から取材を受け、東借連の弁護団会議の模様が放送されました。クローズアップ現代のホームページ「取材ノート」から、立ち退きを請求された場合や大幅な賃料の値上げを請求された場合のアドバイスも載っていますので、ＮＨＫのホームページもご覧下さい。弁護士さんを紹介してほしい時は組合にご連絡下さい。

本日のNHKクローズアップ現代＋で「令和の地上げ」問題放送します

　バブル期に活発に起きた地上げ問題が、現在も都市開発が進む東京で活発になってきました。４月３日の午後７時半から放送されるNHKクローズアップ現在プラスが、令和の地上げ問題として放送されます。ぜひ、ご覧ください。
借地借家人組合と弁護団もテレビで紹介されます。

https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/WX5R3N7VNZ/