家賃滞納データベース１日運用開始 日弁連など反対の中

　家賃保証業者でつくる社団法人「全国賃貸保証業協会（ＬＩＣＣ＝リック）」は、入居者の信用情報を一括管理するデータベース（ＤＢ）について２月１日から加盟１３社で運用を始め、１年後に約１００万件の登録を見込んでいることを明らかにした。ＤＢには本人と特定できる個人情報に加えて滞納歴も記され、返済状況によっては今後、賃貸住宅を借りる際に契約を拒まれるケースが出てきそうだ。

　ＬＩＣＣによると、ＤＢの登録対象者は１日以降、加盟社と家賃の保証委託契約を結んだ入居者。加盟社は契約時に、不動産仲介業者を介して同意を取り付け、生年月日や電話番号などを登録する。さらに入居者に代わって家主側に立て替えた家賃の残高などを入力し、滞納事実と返済状況を特定する。

　登録に同意しない場合について、ＬＩＣＣは「（保証委託契約の）審査を拒否することはない」とする一方、「加盟社がケースごとに判断する」とも説明。連帯保証を請け負う契約を結ぶか否かを審査する上で、マイナス材料になることを否定していない。

　ＤＢの情報は原則、退去から５年間保存される。滞納が続いていると、退去しても完済から５年間は消えない。このため、次の住まいを借りる際に、加盟社がＤＢの信用情報を照会し、「悪質な入居者」と判断されると契約を拒まれる可能性がある。

　家賃保証業界は「追い出し屋」問題で批判された。ＤＢも「社会的弱者が排除される」と日本弁護士連合会などが反対し、「ブラックリスト」とも指摘される。

　ＬＩＣＣは「審査に通りづらくなるのは反復継続的な滞納者の一部。滞納歴がなければ、職業や収入、雇用形態にかかわらず保証が受けやすくなる」と説明している。（室矢英樹）

(朝日　１月３０日）

全国の8.8世帯に１世帯がマンション居住に 東京カンテイ

　東京カンテイはこのほど、全国における2009年のマンション化率に関する調査結果を発表した。マンション化率とは、総世帯数に占めるマンションストック戸数の割合のこと。
（ http://www.kantei.ne.jp/ ）

　それによると、09年の全国マンション化率は11.42％（08年は11.15％）となり、8.8世帯に１世帯が分譲マンションに居住していることが分かった。

　圏域別では、首都圏が20.19％（08年は19.88％）となり、はじめて20％台を突破。5.0世帯に１世帯がマンションに居住していることになる。中部圏は7.46％（同7.35％）、近畿圏は14.85％（同14.59％）で、各圏域とも拡大する結果となった。

　今後のマンション化率について同社は、「直近の新築マンション供給戸数は全国的に低迷しており、人口・世帯数の多い都市部において伸びが鈍化し、減少に転じる地域が出てくる可能性もある」と分析している。(住宅新報　今日のニュースより）

民間賃貸住宅政策に関する全借連の意見提出

　　　　　　　　　　　　民間賃貸住宅政策に関する意見

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　全国借地借家人組合連合会

１、民間賃貸住宅をめぐる現状認識と社会資本整備審議会の課題
　社会資本整備審議会住宅宅地分科会が「国民が安心して暮らすことができる民間賃貸住宅政策のあり方」を検討するよう諮問を受け、民間賃貸住宅部会で昨年１０回にわたり調査審議を行ない、委員の意見をまとめた「最終とりまとめ」について当連合会としての意見を提出する。
　同部会の構成についてかねてより疑問をもっていたが、委員の多くが貸主側・業界側の代表に偏っていることで（後半から消費者側の委員を追加された）、審議の内容の多くが賃貸人のリスクを軽減することが重要視され、賃借人の居住の安定や保護が全く軽視されるなど貸主側の論理に沿った審議が行なわれ、公正な審議が行なわれたのかどうか疑問を感じざるを得ない。民間賃貸住宅のトラブルの被害者の圧倒的に多くは借主・消費者であり、今後の審議のあり方として、民間賃貸住宅問題を審議する部会の委員の構成については貸主側に偏ることなく借主側・消費者側の委員を配置されるよう強く要望する。
　現状認識に関し、「民間賃貸住宅が持家と比べ面積、バリアフリー化や耐震化が遅れ、計画的な修繕が行なわれていない」という認識をされ、「政策的な対応が求められる」と述べていることには全く同感だが、民間賃貸住宅を市場まかせにしたり、民間賃貸住宅の供給を専ら個人家主に依拠して、公的な住宅施策の関与が何らなかったことこそ最大の問題である。「情報の非対称の存在」、「原状回復や滞納等のルール」を明確にするだけでは、入居者が市場で良質な賃貸住宅を選択できるようにすることは困難であり、民間賃貸住宅のトラブルの解消には程遠いといえる。「住宅セーフティネットの観点から、公的主体の役割も重要である」と認識されるのであれば、そのことにこそ本審議会や部会において力点を置いた審議を今後望むものである。

２、民間賃貸住宅の紛争の未然防止
①民間賃貸住宅に関する情報について
　民間賃貸住宅の物件の情報の入手に当たっては、仲介を行なう不動産業者による情報の開示が極めて重要である。過去にどのようなトラブルが起きていたか、建物管理状態、建物の建築年数、耐震性や遮音性等の情報について入居者に知らされない場合多く、情報を開示することを仲介業者に義務付けるべきである。また、契約書の内容について賃借人に不利益な特約についても賃貸借契約の締結の前に物件を選定する段階で情報を開示すべきである。
②民間賃貸住宅に関わる原状回復等のルールについて
　建物管理について、管理会社が行なう管理業務の範囲について賃借人に分かるようにすることについては賛成である。建物修繕の必要性が生じたときに、貸主の修繕義務に関して明確にすることが重要である。
（１）原状回復のガイドラインの見直し
　ガイドラインの見直しに関しては、修繕の内容は建物や設備の内容も千差万別であり、処理基準を明確にすることは困難であり、ガイドラインの見直しは不必要である。
（２）賃貸住宅標準契約書の見直し
　入退時の立会いを契約書に義務付けることは賛成であり、入退時の物件状況確認チェックリストなどを作成することも義務付けることが必要である。契約書の特約で消費者である賃借人の利益を一方的に害する特約を排除できるように、消費者契約法に反する特約事例を契約書に明記すべきである。賃料や敷金以外の礼金・更新料などの一時金については、紛争の原因となっており、今後そのような不明確な金銭の受け取りをなくしていくことが必要であり、今後とも標準契約書に規定を置くべきではない。
（３）原状回復等のルールの普及
　原状回復ガイドラインや標準契約書については、賃借人がより利用しやすいものとなるのであれば、大いに普及すべきである。契約手続きに不慣れな若年層に対しては分かりやすい原状回復のガイドラインを含む契約の手引きを国交省で作成し、賃貸借契約の締結の際に利用できるようにすべきである。

３、紛争の円滑な解決について
①第三者による紛争の解決について
　消費生活センターの機能を強化し、紛争解決のための法的権限や専門家の配置など行なうことが重要である。裁判外紛争解決制度の活用を促進し、少額訴訟などインターネットや休日や夜間でも訴訟の受付ができる体制を整備するなど現行の訴訟制度を活用しやすくすることの方が有効である。また、民間の相談機関の紹介など情報の提供も重要である。
②原状回復等に関する保険・保証について
　原状回復について保険や保証制度を導入することは反対である。保険制度は、結果として通常損耗や経年劣化についての貸主の修繕義務を免除することになり、賃借人に保険料負担させることは公平性に反する。保険会社の査定が厳しくなれば、賃借人と保険会社とのトラブルを増加させるだけであり、賃借人にはとっては何らのメリットもない。なお、高齢者の入居者の死亡に伴う残存物の保管・処分等に関しては、公的な保証制度を充実させることによって解決すべきである。

４、滞納・明渡しをめぐる紛争について
①家賃債務保証会社等の適正化について
（１）行き過ぎた督促行為に対する規制について
少子高齢化や人間関係の希薄化等によって連帯保証人を立てられない賃借人が多くなる中で、家賃債務保証会社による求償権の行使による行き過ぎた督促行為や追い出し行為の被害を防止させるために、貸金業法と同様に取立て行為を規制し、行政官庁の指導下のもとで登録制にして、悪質な業者の参入を防止し、不法行為を行なった業者の営業を禁止させ、厳罰を下すことができるよう法規制を行なうことには賛成である。また、賃借人が申し出た連帯保証人を賃貸人が拒否することを禁止すべきである。なお、管理会社に対して不動産部会では任意の登録制にすることが検討されているようだが、管理会社の追い出し行為は家賃債務保証会社と同様に法規制を伴った登録制にすべきある。登録しない管理会社を野放しにすることは許されない。
（２）弁済履歴情報の共有について
　弁済滞納履歴の共有によるデーターベースづくりは反対である。賃借人の弁済情報履歴を一定の範囲に限定するとしても、悪質な滞納と良質な滞納の線引きはむずかしく、家賃滞納に至るケースは千差万別で、その判断を保証会社にまかせれば家賃を滞納しやすい社会的弱者の賃借人が入居を断られることは必然である。家賃を滞納したという理由で、入居差別を行なうことは賃借人の居住の自由や人権を侵す事になる。このようなデーターベースづくりは、直ちに中止すべきである。
②滞納が発生した場合の円滑な明渡しについて
　滞納に至るケースは多様であり、賃借人の居住の権利かかわる契約の解除に関しては信頼関係を基に、滞納に至る事情など総合的に判断すべきあり、円滑な明渡しのマニュアルの作成には反対である。転居先の確保のために、公的な賃貸住宅を含めて、支払い可能な家賃の賃貸住宅への支援策を検討することは賛成である。特に、失業等により家賃を滞納し、明渡さざるを得なくなった者や住宅確保の特に配慮を要する住宅弱者に対して、公的な住宅セーフティネットで対応することには賛成であり、居住支援協議会の活用と同協議会に対する資金面を含めた支援が必要である。
③契約解除事由の予測可能性の向上方策の検討
　滞納が発生した場合の契約解除に関しては、賃借人に居住の権利にかかわる問題であり、審議会で検討すべきテーマではない。このような問題認識こそ賃借人の居住の権利と居住の安定を軽んじていると言わざるを得ない。まして、定期借家制度は期間満了で確実に賃借人の明渡しを履行できるからといって、「明渡しのトラブル防止に資する面がある」とは、あまりにも貸主の立場を偏った認識であり、賃借人の居住の安定と継続を無視していると言わざるを得ない。定期借家制度については、ゼロゼロ物件やゲストハウスなど、初期費用も負担できない経済的に弱い立場の賃借人を対象にして普及されようとしている。契約期間も１年未満や６カ月など短期の契約が多く、住宅確保に配慮を要する人たちの居住の安定とは無縁の制度であり、当連合会はこの制度の廃止を強く求めるものである。同時に、定期借家制度がどのような活用をされているのかよく調査し検証することなく、普及促進をさらに進めていくことには反対である。社会的経済的弱者である賃借人の居住の安定の確保が図られるよう慎重に対応すべきである。

５、市場機能を通じた民間賃貸住宅ストックの質の向上
　良質で質の高い賃貸住宅は、家賃が高額で選択できる賃借人は限られている。家賃負担能力に見合った賃貸物件を選択せざるを得ないのが現状である。質の高い民間賃貸住宅の供給を促進したり、既存住宅を質の高いものに改造するためには、家賃補助や融資、税制面などの支援措置を促進すべきである。これまでの持家中心の住宅政策から賃貸重視に転換すべきである。公営住宅の入居階層を拡大させるとともに、公営住宅の供給促進など公的な住宅セーフティネットの強化こそ今求められている。

６、その他
　日本型社会化住宅の供給施策を具体化し、良質と安価な賃貸住宅を供給する必要がある。例えば、「借上げ公営住宅」、「民設公営管理の住宅」の供給施策で適正な家賃負担を設定するための標準家賃制度を設けるべきである。


　　民間賃貸住宅政策に関する意見募集について

２月の定例法律相談のご案内

◎日時　２月１３日（土）午後1時３０分から午後４時まで（先約順）

◎会場　組合事務所

◎担当　組合顧問　山口　真美弁護士

※相談は無料。電話で予約の上お越し下さい。

　法律相談は組合加入が条件です。


東京多摩借地借家人組合まで　　　０４２（５２６）１０９４　

消費者機構日本が民間賃貸住宅部会に意見書提出

　2009年8月12日、国土交通省　社会資本整備審議会　住宅宅地分科会　民間賃貸住宅部会から「中間とりまとめ」が公表されました。
　
　民間賃貸住宅については、耐震性等の質の面で課題が存在すること、原状回復や滞納・明渡し等をめぐるトラブルが発生しているといった現状をふまえて、2009年1月28日付けで、国土交通大臣から社会資本整備審議会に対して、安心して暮らすことができる民間賃貸住宅政策のあり方について諮問がなされていました。

　その後、同審議会の民間賃貸住宅部会において、国土交通大臣の諮問に対して議論が行われ、この議論をふまえ、今後の検討を進めるに当たっての課題・留意点等を一旦整理したものとして「中間とりまとめ」が公表されました。

　「中間とりまとめ」には、原状回復ガイドライン等の内容を国土交通省の賃貸住宅標準契約書に盛り込み普及を図る必要性、賃貸住宅に関する独自の紛争処理機関を設けることの有効性、家賃債務保証業等の適正化を図るための方策の検討など評価できる項目がありました。
　一方、家賃を継続的に滞納する賃借人の信用情報のデータベース化の必要性、原状回復の損失・負担等を防止又はカバーする仕組みとして保険や保証を利用する際の現状把握などの項目については、賃貸人の経営リスクの軽減等の議論に重きが置かれ、賃借人の居住権保護の視点からの議論が乏しい感がありました。

　そこで、当機構は、賃借人の居住権保護の観点から「中間とりまとめ」に対して意見書（2009年12月16日付）を提出しました。

「中間とりまとめ」に対する意見書

更新料 判決前 家主が３人に返還

賃貸住宅の契約更新の際に支払いが求められる「更新料」の契約条項は消費者契約法に照らして無効として、府内のマンションを借りた男女２０人が家主側に支払い済みの更新料総額約８６０万円の返還を求めた集団訴訟で、うち女性３人の訴えに対し、それぞれの家主が、判決を待たずに更新料の全額（計１０１万４０００円）を返したことが分かった。年度末にかけ、家主から更新料の請求が多くなる時期でもあり、原告の弁護団は「更新料の支払いに迷った際はまず相談を」と呼びかけている。

　弁護団によると、うち１人は毎年、月６万２０００円の賃料２か月分を支払う条件で、これまでに５回更新（うち５回目は半額）。もう１人は１年ごとに月５万４０００円の賃料の２か月分を払って２回更新した。

　しかし借り手からの提訴を受け、家主はその後、それぞれ受け取っていた全額の５５万８０００円と２１万６０００円を返還した。

　また、もう１人のケースは、契約の際、２年ごとに冷暖房などを使う対価として「設備使用料」名目での更新料支払いが盛り込まれ、これまで計２４万円を払った。しかし、これについても提訴後、家主が全額を返した。これら３人の借り手は返還を受け、いずれも訴訟を取り下げた。

　更新料を巡っては、大阪高裁が昨年８月、借り手勝訴の判決を言い渡す一方、同１０月の同高裁判決は更新料を有効と判断。高裁レベルで司法判断が分かれ、双方とも最高裁判決が注目されている。

　この点、日本賃貸住宅管理協会府支部の吉田光一支部長は「業界としては最高裁判決まで更新料は有効との主張を強く訴え、集会などを通じて家主にも団結を呼びかけている」とする一方で、「ただ、裁判はしたくないという家主もいるだろうし、波及するのが怖い」とも話す。

　弁護団は２次集団訴訟も視野に入れており、弁護団の長野浩三弁護士は「家主の考え方も変わりつつあり、最高裁で勝訴して決着をつけ、不透明な契約条項をなくしたい」としている。

　更新料に関する相談は、御池総合法律事務所内の弁護団事務局（０７５・２２２・００１１）へ。

（2010年1月21日 読売新聞　京都版）


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民間賃貸住宅部会の最終とりまとめ発表で意見を募集 国交省

　国土交通省は１月14日、同省の民間賃貸住宅部会における「最終とりまとめ」を発表した。同部会は、「安心して暮らすことができる民間賃貸住宅政策のありかた」について10回に渡って審議を行った。

　とりまとめでは、紛争の未然防止のため、原状回復ガイドラインや賃貸住宅標準契約書、標準管理委託契約書の見直しが必要と指摘。

　さらに、滞納・明渡しをめぐる紛争への対応として、業者の登録制度や行き過ぎた督促行為への対応策、明渡しを適法かつ円滑に行うためのマニュアル策定について検討する必要があるとしている。

　また、同省は民間賃貸住宅政策について、とりまとめに基づき１月31日まで意見を募集している。　　民間賃貸住宅政策に関する意見募集

(アサヒコム　１月１４日）

学習会を開き、仲間を増やし、横暴地主に対抗 （大田借組西六郷）

大田区西六郷に所在する宅地を賃借している借地人らの組合員の自らの取り組みが今後の組合の発展の展望を示している。

　この地域の組合員は２名だったが、更新料や地代の値上げ・建替え等の問題が組合入会の主要な理由となった。しかし、この地域の借地人の相談を受けて驚いたのは、更新料に建替承諾料・地代が高額というだけでなく、相続による名義変更にもかかわらず高額な承諾料の請求。雨漏りの修繕やガラス窓や玄関ドアの取替え。さらに、風呂釜の取替えや物干し台の補修工事にも承諾料を求めるという横暴な地主だった。

この相談で入会した借地人が不当な承諾料の支払いや、地代の値上げ拒否して地主と対決して供託したことがきっかけとなった。組合の存在を知り組合を紹介する借地人の活動により、入会した組合員らと同一地主の借地人らに呼びかけて組合への入会や学習会を開こうと、東借連作成のリーフを二百枚配布した。自ら会場を確保し、大田借組の事務局長を講師にした学習会のチラシ作成して二百枚配布し、７月の学習会には24名が参加した。11月には三百枚チラシを配布して25名が参加し、このうち２割が初参加だった。

今年の春には燐接地域の同一借地人に呼びかけ学習会開くという。この地域の組合員は10数名なった。地主に対等に対応する借地人が多くなり、地代の値上げや更新料問題で供託した人が数名になった。


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今年の１月から地代一挙に２倍の増額請求

　足立区の北綾瀬駅から１０数分の所に６０坪の借地をしている長野さんは、１０月に地主から約２倍の地代改定を来年１月分からお願いするという通知をもらった。用事で家を訪れた組合役員に相談してみると、公租公課の３倍程度だったら値上げに応じる必要のないことを説明された。

　今までは地主の言い成りだったので、これからは組合と相談しながら頑張っていきたいと長野さんは言っている。（東京借地借家人新聞１月号より）


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底地が地上げ屋に みんなで組合に入会すれば怖くない

豊島区池袋本町で４０年以上住んでいる田村さん宅に、１２月に入って、株式会社Ｎ社の社員と称する人間が訪ねてきた。その社員は「今までの地主から底地を買取ったので、今後は賃貸料及びその他一切のことは私どもと打合せいただきたい」との文書を持参した。しかもその人間は「私は地上げ屋でこの土地を買うか売るかの二者択一しかない」と恫喝して帰っていった。

　不安を感じた田村さんは知りあいの区議会議員に相談すると「そういう問題は借地借家人組合に相談に行くのが一番」と言われ早速組合事務所に相談にきた。

　組合では、まず、本当に買取ったものか土地の登記簿などを取り寄せること。真の地主かどうかわからない時点では面会する必要がないこと。地代についても、今まで支払い方法で現在の地主に支払うことなどを確認したうえで、借地人が集まって勉強会をすることが一番と提案した。

　２日後、関係する借地人ほぼ全員が集まり、事務局長の話を聞いた。地主が変わろうが権利関係は今までどおりであることを前提に、なぜ地主はこのような業者に売買してしまうのか、このような地上げ屋は何を目的しているのか、私たち借地人は何が必要なのかを説明した。勉強した借地人は「説明をきいて安心しました。これで正月が迎えられます」と言って全員が組合に入会し、がんばることにした。



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消費者ホットライン全国開通

　全国共通の電話番号にかければ最寄りの消費者相談窓口につながる「消費者ホットライン」が十二日、ほぼ全国でスタート。共通番号は「守ろうよ、みんなを」をもじった０５７０（０６）４３７０。

　音声ガイダンスに沿って居住地の郵便番号などを入力すると、最寄りの窓口につながる仕組み。土日や祝日など窓口が休みの時は国民生活センター（東京）につながる。

　しかし、約八十の市町村では回線の問題や相談員不足を理由にホットライン事業に加入しておらず、共通番号にかけても各窓口に直接かけ直すよう案内が流れる。またＰＨＳやＩＰ電話からは利用できない。（東京新聞　１月１２日）

特優賃住宅における原状回復特約が否定された事例

大阪高裁判決　平成15年11月21日
（判例時報　1853号　99頁）

《要旨》
　特優賃住宅の賃貸借契約における原状回復特約が否認された事例


(１)　事案の概要
　賃借人Ｘは、平成7年8月、Ａ県住宅供給公社Ｙと特優賃法及び公庫法の適用を受けるマンション一室の賃貸借契約を締結し、入居した。Ｘが、平成9年1月、本件賃貸借契約の終了により、本件住宅を明渡したところ、Ｙは、敷金36万円余から、クロス貼替・玄関鍵取替等の住宅復旧費として、21万円余を控除し、残額を返還した。
　これに対しＸは、本件賃貸借契約には通常損耗分を賃借人負担とする趣旨の文言はなく、本件特約による新たな義務を負担する認識はなかったというべきであるから、本件特約にかかる合意は存在せず、本件特約は、公序良俗に反するものとして私法上の効力を否定すべきである等と主張し、控除された金員の返還を求めて提訴した。一審裁判所はＸの請求を棄却したため、Ｘはこれを不服として控訴した。

(２)　判決の要旨
　①本件賃貸借契約17条1項は、賃借人の責に帰することのできない損耗を賃貸人の負担とする趣旨と解されるが、通常損耗は、賃借人の責めに帰すことができない損耗に該当する。他方、「修繕費負担区分表」及び「住まいのしおり」の記載は、いずれも当該部分にかかる通常損耗分を賃借人負担とする趣旨と解するほかなく、その限度で本賃貸借契約本文と齟齬するといわざるを得ない。
　②一般に賃貸借契約終了時における通常損耗による原状回復費用の負担については、特約がない限り、これを賃料とは別に賃借人に負担させることはできず、賃貸人が負担すべきものと解するのが相当である。
　③本件特約の成立は、賃借人がその趣旨を十分に理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したことが積極的に認定されない限り、安易にこれを認めるべきではない。形式的手続きの履践のみをもって、賃借人が本件特約の趣旨を理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したと認めることはできない。よって、以上の通り、本件特約の成立は認められない。


(３)　まとめ
　本来、賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能であるが、賃借人に特別の負担を課す特約は、特約の必要性があり、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること（原状回復ガイドライン）や特別の修繕等の義務を負うことについて認識して合意しているなどの要件が必要である（最判平成17年12月16日）と考えられている。居住用賃貸借における司法や行政の流れは、賃借人に一方的に不利な条項は否定の方向にあるといえる。

地上げ屋を撤退させた １年後に元の地主に戻した！

　荒川区西日暮里１丁目で昭和３５年頃から３６坪を借地しているＮさんは、一昨年１０月に地主から「諸般の事情で不動産を手放すことになったので以後の地代と賃貸借をどうするかは新地主と話し合ってくれ」と連絡が入った。数日後、新地主と名乗る業者が来宅し、「土地を買取るか明渡すか二者選択しかない」と言われた。

　Ｎさんは組合に入会し、今後話を聞く時は組合事務所以外では拒否する。万一自宅に来た時は１１０番する。以上を業者に通告した。話し合いでは、「土地を買う気はない。立退く意思もない。これ以上話し合っても無意味である」ときっぱりと断った。

　ところが、数日後業者は自宅に連絡もなく訪問してきたので、西井さんは警察に通告し、パトカーと交番の巡査が数人駆けつけてきて注意され、業者はその場から引き上げた。その後、地代は組合事務所に業者が来て集金していたが、昨年１０月で１年が経ち突然文書で「借地は元の地主に返したので当社は一切関係ありません」と撤退宣言。主張通りに解決したＮさんは「組合に入って本当によかった」と感謝の言葉が寄せている。（東京借地借家人新聞より）



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築８０年の借家が明渡しの裁判で朽廃と認定されず

　島田さんは台東区三ノ輪の借家に昭和50年３月から居住している。この借家は島田さんの奥さんの生家であり、奥さんの親が昭和11年から借りていたものを承継したものである。建物は昭和2年8月に保存登記されたもので、既に築後80年以上を経過した3軒長屋である。島田さんは、その中央部分を借りている。

　家主は長屋の隣の4階建てビルに住む自営業者であり、そのビルと長屋を取壊して所有地と借地に跨る建物を建築する心算であった。

　家主は平成18年１月26日に建物の老朽化を理由に明渡請求訴訟提起してきた。
裁判の争点は①本件建物が朽廃しているのか、②家主の解約申し入れについて正当事由が認められるのかが争われた。

　家主側は1級建築士による調査報告書に基づいて、「地震時には倒壊の可能性もあり、危険な建物である。建物は自然的腐食状態によって建物の社会的経済的効用を失った状態にあって、既に朽廃している。したがって、本件建物部分の本件賃貸借契約は終了した」と主張した。

　借家人側は、「調査報告書」は本件建物を直接調査したものではなく、本件建物以外の部分を撮影又は調査したものに基づく結果に過ぎず、本件建物部分について、何ら客観的資料を示すものではないと反駁した。

　裁判所は、家主側が「建物朽廃」の根拠としている「写真撮影報告書」及び「調査報告書」は現物建物を実際に調査したものでないことを指摘し、「同報告書の耐震性に関する意見についても本件建物部分以外の本件建物を調査した結果に止まるものであることに照らすと、原告の主張は、採用することができない」として、明渡請求には理由がない判示とした。結果、裁判所は家主の請求を棄却した。


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更新料と更新手数料を拒否した大田借組の組合員

千葉県船橋市内に所在する木造二階建共同住宅の一部屋２Ｋ浴室付専有面積40・60㎡を賃借しているKさんは船橋市に移転しても組合員として、街頭宣伝や学習会に参加されるなど積極性と誠実な人柄を見込まれて役員（理事）に推薦された。大田借組主催の宿泊役員研修会や東借連の学習会に参加して権利を学んだKさんは、賃貸住宅の２回目の更新の際家主代理人の不動産業者に対し、約定更新料の削除と更新手数料の支払い拒否を通告した。業者の契約書に書き込まれた約定を否定することは契約を破棄することかと高飛車な対応に、Kさんは学習会等の資料に使われた裁判の判決を示して、更新料と更新手数料の支払い拒否を堂々と主張した。法定更新となって４カ月、家賃は指定の口座に振り込んでいる。大田区在住の時に明渡し問題で組合に入会し、権利を主張して移転の補償を勝ち取った経験が大きな力になっているとKさんの一言。



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