車庫証明書の発行申請に地主・家主の事前承認は不要

　大阪府住宅供給公社新千里西町Ａ団地自治会は、公社の一方的な立替計画に反対し係争中ですが、居住者のＤさんは、自家用車の買替えのために、豊中警察署へ車庫証明書の発行を申請したところ、公社の承諾印が必要であることを理由に拒否されました。

　同時期に、東淀川区に住む借地人のＮさんからも、東淀川警察署が地主の承諾印がなければ車庫証明は発行しないと拒否されたとの問い合わせがありました。

　大借連（全大阪借地借家人組合連合会）は、1980年10月2日に大阪府警本部と面談し、次のことを確認しました。
　「新車を購入する際、民法や借地借家法から車両の保管場所が確保され、その確認が出来れば車庫証明の発行は出来る。そのために、賃貸契約書、賃料の領収書、供託書のいずれかと借地人の場合は土地の、借家人の場合は建物の「登記簿謄本」が必要である。また、紛争中であっても書面さえ整えばよい」。

　このことを豊中警察署は知っているのかと照会すると、同署の窓口担当者は「そんな難しいことをいわれてもわからないので、府警本部へ確認してほしい」と対応するばかりです。

　そこで、大借連は船越康亘会長と狩俣寛敏副会長が大阪府警本部、交通部駐車対策課へ出向き、「1980年10月2日に面談し確認した車庫証明書の発行にあたっては、車両の保管場所が確認出来れば地主・家主の事前の承諾は必要ない」との確認事項は現在も変更ないものと考えているが、その変更はしていないかとの確認を求めました。

　府警本部の対応した取締指導係長の前窪一幸警部補は、「従来どおり地主・家主の承諾が得られなくとも、車両が保管できる場所と賃貸契約を証明できるものがあれば車庫証明書の発行はしている」と回答しました。その上で、豊中警察署と東淀川警察署へは発行するよう連絡することを確約しました。

　その後、豊中警察署へ車庫証明書の発行を申請したＤさんからは、「警察は、何も言わずにすぐ車庫証明書を発行した。本当に有難うございました」と述べています。　　（全国借地借家人新聞より）


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賃貸住宅「補修分担金は違法」 京都の消費者団体が初提訴

賃貸住宅の修繕費用の一部を借り主に一律負担させる「定額補修分担金特約」は違法として、京都市中京区の消費者団体「京都消費者契約ネットワーク」（ＫＣＣＮ）が２５日、被害者個人に代わって消費者団体が事業者に差し止め請求できる「消費者団体訴訟制度」に基づき、京都市の不動産会社「長栄」に同特約条項の廃止を求める訴えを京都地裁に起こした。契約トラブルなどの消費者被害の拡大防止を狙って創設された同制度による訴訟は全国で初めて。

　賃貸物件をめぐる不当な条項の是正に取り組んできた「京都敷金・保証金弁護団」がＫＣＣＮを全面支援するのに対し、長栄側には同弁護団と更新料訴訟で争っている弁護士たちが支援に回る構えをみせている。提訴第一号は、新制度の意義や課題を探る試金石になりそうだ。

　訴状などによると、長栄は所有する物件の一部について「借り主は、賃貸借開始時の新装状態への回復費用の一部負担金として、定額補修分担金を支払う」などと定めた特約条項を設け、賃貸借契約時に月額賃料の２－３倍の分担金を徴収している。

　長栄によると、分担金制度は２００１年４月に導入し、改装費の半額程度の負担を求めていたが、昨年７月に廃止したという。

　ＫＣＣＮは「分担金特約は消費者の利益を一方的に害し、消費者契約法十条により無効」と主張し、「特約の廃止は確認できておらず、将来復活する可能性も考えれば、訴訟の意義はある」としている。

　提訴に対し、長栄は「分担金は、過失による住宅の損害に対する賠償額を一定にする仕組みで、消費者に一方的に不利ではない」と争う姿勢を示している。

　■消費者団体訴訟制度　

　消費者契約をめぐるトラブルや悪徳商法による被害の拡大防止を図るため、個々の被害者に代わって、首相の認定を受けた消費者団体が事業者に不当な行為の差し止めを求めて提訴できる制度。昨年６月施行の改正消費者契約法で創設された。判決で差し止め請求が認められれば、事業者は不当な勧誘行為や契約条項の使用ができなくなり、応じない場合は強制金の支払いも求められる。適格団体は現在、京都消費者契約ネットワークをはじめ、全国に５つある。 （京都新聞３月２５日）

08年公示地価 昨年後半から上昇率鈍化 東京都心区で顕著

国土交通省は３月24日、今年１月１日時点の公示地価を発表した。対前年比の変動率をみると、全国平均では住宅地、商業地とも２年連続で上昇している。３大都市圏の平均も住・商共に上昇幅は拡大しているが、都心部を中心に上昇率が鈍化する地点が現れている。地方圏は依然として下落が続いているが、下落率の縮小傾向は続いている。昨年露呈したサブプライムローン問題の影響とみられるが、年後半からは上昇幅が減速する地点が増えている。

　
　全国平均２年連続上昇・住宅地1.3％、商業地3.8％


　全国的には上昇基調が続いている。全国平均でみると、住宅地は1.3％、商業地は3.8％上昇している。３大都市圏の平均は住宅地が4.3％、商業地が10.4％となっている。
　東京圏の住宅地は5.5％、商業地が12.2％上昇している。同様に大阪圏がそれぞれ2.7％、7.2％、名古屋圏が2.8％、8.4％上昇している。このうち、大阪圏の商業地だけは上昇率が昨年に比べると鈍化している。
　東京圏の住宅地で上昇率が高かった市区町村は都内中央区17.0％、同港区16.8％、同文京区16.5％と区部が続く。東京圏の商業地も文京区23.5％、新宿区22.8％、港区22.1％と区部が続く。
　一方、地方圏は住宅地が1.8％、商業地が1.4％下落している。ただ、下落率は昨年よりも縮小し、回復傾向は続いている。
　都道府県別の平均では地方圏で商業地が上昇した北海道（1.0％）、宮城県（7.0％）、静岡県（2.9％）、滋賀県（3.6％）、福岡県（1.4％）などが目立つ。
　また、地方圏は下落率自体は縮小しているものの、都道府県別だと住宅地の下落率が拡大している県が島根（1.7％）、高知（3.9％）、鹿児島（2.0％）の３県となる。

　「減速地点」続出、２％台も

　今年の特徴は、大都市圏の都心部を中心に、昨年後半から上昇率鈍化がみられていることである。東京都心８区で、年間10％以上上昇しているポイントでその状況を確認してみよう。
　住宅地では五番町（千代田区）が前半8.6％から後半は7.0％に減速している。同様に月島（中央区）14.3％→2.5％、六本木（港区）10.8％→7.3％、大京町（新宿区）10.6％→5.1％などとなっている。
　同様に商業地では、麹町（千代田区）10.6％→5.9％、銀座（中央区）17.3％→7.1％、高輪（港区）14.6％→7.0％、千駄木（文京区）16.8％→6.7％などとなっている。ただ、新宿３丁目エリアだけは上昇率が加速している。

　地価個別化、銀座でも15倍の差

　地価の個別化が一段と進んでいる。東京・銀座エリアでは、全国で最高価格地となった中央通り沿いの「山野楽器銀座ビル」が１平方メートル当たり（以下同じ）3,900万円で前年比27.5％上昇している。値上がり幅は840万円。晴海通りに面した「銀座ソニービル」は3,440万円で33.3％の上昇。値上がり幅は860万円。
　これに対し、同じ銀座でも、中央通りより１本裏手の松屋デパート隣にある「巴川ビル」は1,240万円で、25.3％の上昇。山野楽器と比べると価格は３分の１の水準だ。昭和通りを越えたところにある「銀座大塚ビル」は260万円で同15分の１の水準となる。上昇率は18.2％。
　ＪＲ仙台駅前の商業地「ヒューモスファイブ」は40.1％と全国一の上昇率となった。価格は325万円で93万円（坪307万円）も値上がりしている。駅前の市街地再開発事業が進行していることや、ファンドによる不動産取得が活発化しているためとみられる。
　ところが、ここから程近い「大雅ビル」（一番町３）は77万円で値上がり幅は17万円。幹線道路に面していないとかなり低い水準だ。
　大阪市中心部（商業地）では、「大阪第一生命ビルディング」（梅田１）が1,140万円で296万円（35.1％）値上がりしている。また、阪急梅田本店隣の「ヘップナビオ」は1,080万円で246万円（39％）上昇している。
　これらに対し、「ヘップナビオ」と道路を挟んだ向かい側にある「珍竹林」（小松原町４）は144万円でヘップナビオの７分の１以下の水準だ。
　名古屋市では最高価格地が栄エリアから名古屋駅前に移動している。昨年の公示地価では地下鉄栄駅近くの「名古屋三越外」が710万円で最高だったが、今年は名古屋駅前の「名古屋近鉄ビル」が29.9％上昇の870万円で最高となった。ちなみに、「名古屋三越外」は20％上昇し、価格は852円となっている。 （住宅新報３月２５日号）

アパートの明渡し訴訟 立退き料を正当事由に補充に

　国立市富士見台で共同住宅に居住している山本さんは、平成１５年６月に家賃一ヶ月５万３千円、共益費千円で入居した。入居２年後に突然不動産業者を通じて立退きを請求された。山本さんは立退きを拒否したが、他の入居者は退去し、８室の中で残ったのは山本さん一人だけとなった。

　昨年８月に家主の代理人の弁護士から６ヵ月後に解約するとの通知が送られてきた。山本さんは、病気を抱え移転するだけの経済力も体力もなく組合と相談の上明渡しを拒否したところ、２月に裁判所から建物明渡し請求の訴状が届いた。家主は正当事由の補充として１００万円の立退き料を提供している。組合では顧問弁護士と相談し、法律扶助制度を使って弁護士を代理人に立てることにした。



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再開発目的で買った借家の明渡請求に正当事由が無いとされた事

　再開発目的で土地建物を買った不動産業者の借家人に対する明渡請求に正当事由がないとされた事例　（東京地裁昭和６２年６月１６日判決、判例時報１２６９号）

　（事案）
　係争の建物は、靖国通りに面する神田神保町３丁目にある宅地約１５坪の鉄筋コンクリート５階建の１階（昭和４１年建築）。借家人はこれを昭和５２年に賃料月１２万円で賃借しラーメン店を経営、２年毎に更新していた。従業員１６名、売上１日平均約３０万円、チェーン店全体の売上の内４０％を占める。昭和５８年３月家主がこれを住友不動産（原告）に売却、同社は附近の土地約３８０坪を買収してビル計画を立てた。２階以上は立退いたが、この借家人のみが拒否。原告は代替店舗を紹介したり、８０００万円の立退料を提供し、裁判でも同様の金額を正当事由を補強するものとして提示した。しかし、原告敗訴。

　（判決）
　（1）不動産会社である原告は、本社ビル敷地を含む一区画を買収して同地上に高層の賃貸用ビルを建設する計画をたて同計画遂行の一環として本件ビル敷地を買収し、賃借人である被告に対しその明渡を求めるに至ったものであって、その明渡を求める理由ないし必要は、本件建物を自ら使用することでもなければ本件ビルが老朽化したために建替えることでももなく、もっぱら都内部における宅地の有効利用という見地からの再開発をするためであるということができ、しかも右にいう再開発は、国又は公共団体等による具体的な市街地整備計画等に基づく公共事業ではなく、その建設計画自体もいつごろビルの建設に着工することができるのか不確定な情況にあるといわざるをえない。

　（２）一方、被告（賃借人）は昭和５２年以来本件建物において中華料理店を経営し、昭和６０年頃では１０数名の従業員を雇用して一日平均３０万円前後の売上を得ていたものであって、本件建物を引続き使用する必要のあったことが認められる。

　（３）そうすると、右（２）のような賃借人（被告）との関係において、右（１）の再開発目的は、本件賃貸借の解約申入れの正当事由には到底なりえないものと解するのが相当であり、したがって原告が被告に対し代替店舗（移転先）を紹介し、かつ、相当額の立退料の支払を提示したとしても、これによって賃貸借の解約申入れの正当事由が補強され正当事由が具備されるに至るものと認めることはできないといわなければならない。

　（感想）
　札束でほっぺたをひっぱたく「地上げ」攻勢に苦しめられてきた借家人、借地人にとっては胸のすく判決。「正当事由」とは本来こうでなければならない。それが借地・借家法の理念であったはず。すぐ「立退料」にとびつく裁判官に煎じて飲ましてあげたい。 1988.12.


（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より



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マンションに建替える目的で買った借家の明渡しに正当事由なしとされた事例

不動産業者が分譲マンションに建替える目的で賃貸建物を買受けて明渡を求めたが正当事由がないとされた事例　（東京地裁昭和６２年７月２日判決、判例時報１２７号）

　（事案）
　借家人は父の代から（昭和３年より）長屋式の１、,２階を賃借し、畳屋をして暮らしていた。家主は、昭和５８年１０月１日、借家建物を不動産業者に売払い、不動産業者は、同年１１月７日賃貸借契約の解約の申入れをした。賃料は５万１０００円であった。

　業者は建物明渡請求の裁判において、建物は昭和３年頃のもので非常に老朽化が進み大幅改築の必要に迫られていることを主張して明渡しを請求し、それが認められないときの予備的な請求として改築後のマンション（地上５階、地下１階）に保証金５３２万８０００円、賃料２１万３１２０円で再入居させる。または、立退料３０００万を支払うという条件を付けた。裁判所は、つぎのような判断をして、この明渡請求を認めなかった。

　（判決）
　「原告（不動産業者）は本件建物を買取ったのも、借家人との賃貸借契約を解約して建物を取壊し、その地上に分譲マンションを建築する目的でした営業上の行為であり、他方被告は、父の代から本件建物で畳屋を継続し生計を立てており、現在は被告の息子も被告と本件建物で畳職に従事していること、永年の間の顧客は本件建物の近隣の地域に限定されており、本件建物の近傍に代替の営業所兼居宅を得られるならともかく、遠隔の地に転居して営業を継続することは望み得ないこと、本件建物は老朽化しているとはいえ、未だ使用に耐え得ない程のものではないこと以上の事実よりすれば、本件建物の明渡を求める正当事由は存在しない、

　原告は予備的請求として、本件建物跡地に建設予定の１、２階部分に保証金５３２万８０００円、賃料２１万３１２０円、期間２年の約定で被告に賃貸の提供をし、本件建物を先履行として明渡すことを求めるが、右のような条件は、いかなる事情の変更によって、将来原告において履行が不可能になるか予測がつかず、このような実現性について担保のない事項を約束にして、被告に対して本件建物の明渡を先行させることは相当でない。

　原告は、更に予備的請求として、金３０００万円の支払と引き換えに本件建物の明渡を求めるが、不動産業者が他人の土地を買取り、借地権や借地人を立退かせて、その土地を転売し、あるいはマンション建築等有効利用して利潤を得ようとするときは、借地権者または借家人が立退くことによって被告経済上の出費及び損失を完全補償するのでなければ、明渡を求める正当事由は備わらないものと解すべきものである。……金３０００万円という金額が、右要件を満たすものであることを認めるに足りる証拠はない」 1988.09.


（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

大阪の賃貸保証会社、突然休業

　◆３万人契約、未払い４０００万円？

　賃貸住宅の家賃の連帯保証を行う保証会社のウィル賃貸保証（大阪市港区、小谷浩一社長）が２月初旬から、契約者に説明しないまま事業を停止していることがわかった。家賃滞納者の代わりに家主に納める立て替え金の支払いが滞っており、現時点で、未払いは４０００万円以上にのぼる可能性がある。契約入居者は約３万人で、今後、別の保証人をつけるための保証料負担を迫られる恐れもある。財団法人・日本賃貸住宅管理協会（東京）には入居者や家主の双方から相談が相次いでおり、同協会は同社を退会処分にする方針。

　同社は、２００５年４月に設立。契約書類などによると、入居者は契約時に家賃（１か月分）２４％相当の保証料、１年ごとに５０００円の更新料を支払う。家賃を滞納すれば、同社が立て替え、その後、入居者に返済を求める。契約では、その際、年１４・６％の利息を付けることができる。

　関係者によると、１月１５日に支払い予定だった立て替え金が、家主に振り込まれておらず、同社は家主側に「新システムの移行作業でエラーが発生。復旧まで３週間かかる」との文書をファクスしたが、２月５日、会社入り口に「１か月の間休業します」と書いた紙を掲示。その後、経営陣と連絡が取れなくなった。

　同社はホームページで「審査は３分。生活保護者、無職、金融ブラック者でも審査は通ります」などと宣伝。元役員によると、他社に比べて審査基準が緩く、保証料も安いことから、大阪、神戸などで、毎月１５００件前後の新規契約を結び、契約件数は常に３万件前後あった。立て替え金の支払額は毎月、計４０００万～５０００万円だったという。

　日本賃貸住宅管理協会には２月以降、家主や入居者から数十件の相談や苦情が寄せられているが、同社と連絡がとれない状態。同協会は「家賃を滞納している入居者に同社から督促が来る可能性があるが、実際に同社が立て替え払いしているかどうかを確認してほしい」と注意を呼び掛けている。

　読売新聞の取材に対し、２年前に同社と契約した女性は「立て替えてもらっているはずの家賃が支払われていない。このままでは部屋を明け渡さなくてはいけないかもしれない」と不安を漏らしている。

（2008年3月8日 読売新聞）

固定資産課税台帳の公開で地代減額請求の調停の申立

台東区東上野３丁目の下谷神社の裏手に居住する木村さんは、約29坪を借地している。悩みは地代が高いことだ。前回の2002年の調停では１ヵ月４万8800円（坪1688円）の地代が４万1000円（坪1414円）に減額された。


都税事務所で2003年４月１日から借地借家人に固定資産税課税台帳の閲覧及び評価証明書の交付が受けられるようになった。そこで都税事務所に行き固定資産税の評価証明書を交付してもらった。


　東京23区の場合、借地の固定資産税(A)は証明書の「課税標準の特例額」に1.4％を掛ければ、年間の税額が計算出来る。同様に都市計画税(B)は同じく特例額に0.3％を掛ければ求められる。


　計算すると１坪当りそれぞれ222円（Ａ）と48円（Ｂ）となる。調査統計から地代は（Ａ）＋（Ｂ）の２～３倍なので540～810円。29坪の借地の１ヵ月の地代は１万5660～２万3490円が妥当な金額となる。減額後の坪1414円の地代は（Ａ）＋（Ｂ）の5.2倍ということでまだかなり高額である。


そこで再度、簡易裁判所に地代の減額請求を申立てた。今回も地主は調停に一度も出席しなかった。総て弁護士任せという姿勢は前回と同様であった。立て続けの調停策に地主は困惑したのか、弁護士費用に閉口したのか、今後３年間減額請求を中止するという条件を呑むのであれば、地代の減額に応じる姿勢を見せた。


今回の調停は１ヵ月の地代を３万3500円（坪1155円）に減額するという結果であった。(A)+(B)の約4.3倍でまだまだ高い。固定資産税は毎年下がっているので３年後に再度地代減額請求の調停を計画している。 （台東借地借家人組合ブログより）


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部屋の前の張り紙で建て替えを理由に突然の明渡し通告

目黒区自由が丘でアパートを借りている川西さんは、部屋の扉に張り紙で、「建て替えるから９月中に立ち退いて下さい。」との通告を受け、川西さんはびっくりして組合に相談。

　組合から、立ち退けない旨を家主に通知すると、家主は「他の人は１ヶ月の敷金を返しておとなしく立ち退いてくれたが、２ヶ月分を立退料として出しましょう。」と回答。

　川西さんは、単身で働きながら生活をしているので、急に１ヶ月中に立ち退けとは、人の生活を無視した乱暴なやり方として許せない。現在の住まいから立ち退いてしまうと、勤務先への通勤にも影響が出る。　勤務先を辞めなければならないことにもなり兼ねないので、到底、家主の請求には応じられない。居住者も少なくなって、一人暮らしなので心細いが、組合の力で頑張るとしている。


東京借地借家人新聞より


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消費者契約法で不当な契約は無効になるの

Ｑ５　平成１３年４月１日以降に賃貸契約を結びました。消費者契約法の適用があるとのことですが、その内容について教えて下さい。
１、消費者契約法第１０条

　平成１３年４月１日に施行された消費者契約法の１０条は「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定めています。

２、「自然損耗」も借主負担とする特約は消費者契約法違反

　この条文によれば特約で通常の使用に伴い生じた損耗（通常損耗）や経年変化による汚れについても借主に原状回復義務があるとしたら、この条文に違反し無効となります。 なぜなら賃貸借契約について民法６０６条１項は家主の修繕義務を定め、また賃料は借主の通常の使用・収益に対する対価です。このことを考えれば、通常の使用による汚損、損耗（自然損耗）は貸主の負担とするのが民法上の基本原則です。 特約が原状回復の内容に自然損耗も含み、更には「リフォーム費用」まで借主の負担とするものとすれば、民法の原則に反して消費者である借主の義務を加重するものであり、かつ借主に一方的に不利益な特約であり、民法第１条第２項の信義則に違背し、無効であることは明白でしょう。ですから平成１３年４月１日以降に新たに契約をしたり、賃貸借契約書を新たに書きかえて合意更新した場合は消費者契約法第１０条が大きな味方になります。（敷金問題研究会）


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明渡し時に原状回復費用は家主、借主どちらの負担になるのですか

（Q)　賃貸マンション・アパート等の修繕費用や、明渡時の「原状回復費用」は、家主・借主のどちらの負担になるのでしょうか。特約で借主の負担とされている場合はどうなりますか。


（A)
１　修繕費用は家主負担 　　民法上、借家契約の対象物件の修繕義務は家主が負っています（民法６０６条）。

　賃貸借契約は、対象物を借主に利用させ、借主は、その利用の対価として、家主に賃料を支払うことから成り立っています。ですから、家主は、借主が当該家屋を利用できる状態に維持する義務を負っていますし、その費用も家主が負担するのが原則です。また、借主は、当該家屋を利用できることの対価として賃料を支払っています。ですから、借主が当該家屋を通常の程度で利用するにともなって生ずる損耗（通常損耗）や年月が経過するにしたがって生ずる当該家屋の劣化（経年変化）については、賃料でカバーされているとみることができ、敷金から修繕費用を差し引くことは二重取りになります。

２　特約で修繕費用を借主負担にできるか？ しかし、実際の借家契約では、修繕費用を借主の負担とすると定める場合が多く見られます。こうした特約は、はたして有効でしょうか。

　（１）まず、障子紙やふすま紙の張替え、電球・蛍光灯の取替え、畳表の取替え・裏返しなど、比較的費用がかからない小規模な修繕（小修繕）について、借主の負担とする特約（修理特約）があります。 こうした小修繕であっても、民法上の原則は、家主負担です。ですが、小規模ゆえに修繕の都度、家主に請求するのも煩雑ですので、家主の負担を免除する限度で有効と理解されています。もっとも、それを超えて、借主に負担させるまでの効力があると解するには、特段の事情が必要であるというのが多くの裁判例の採る結論です。国土交通省の定める賃貸住宅標準契約書においても、こうした小修繕は、家主の修繕義務から除外されていますが、借主は自己の負担において小修繕を行うことができると定めているにすぎません。 ですから、修理特約があっても、小修繕にかかった費用を敷金から控除し、借主の負担とすることは違法です。

　（２）では、原状回復費用については借主の負担とする（原状回復特約）は有効でしょうか。 この特約は、「フローリング、壁紙の貼り替え、畳の表替え・・・等の費用は賃借人の負担とする」「故意・過失問わず、賃借人の負担とする」「原状回復費用は、別紙区分表により賃借人の負担とする」などと契約書に記載されています。 ここで注意すべきは、民法上借主の義務とされる原状回復とは、本来は、借主が当該家屋に取り付けた物（棚など）を除去することをいいます。 家屋の価値は、年月の経過や通常の使用によって減少するのは当然ですから、契約開始時の状態にまで戻す義務まではないのです。ですから、次の借主のためにする改装・リフォーム費用は、本来の意味の「原状回復費用」に含まれず、これを借主に負担させるのは、民法にない新たな義務を生じさせる約束なのです。 こうした特約の有効性については、文言どおり、全面的に借主の負担としても違法ではないとする裁判例も見られます。しかし、経年変化や通常損耗については、賃料によってカバーされているとみるべきであり、こうした裁判例は、家主に二重取りを認めるものであり、借主に著しい不利益を課す結果となります。裁判例の主流は、契約当事者の合理的意思を解釈すれば、これらについての修繕費用まで借主に負担させる意思まであったと認められないとして、契約の効力を限定的に理解しています。この立場からすると、特約があっても、経年変化や通常損耗について改装費用を借主に負担させることはできず、ただ、借主が無理な使い方をしたとか、故意にあるいは過失によって破損したなど、借主に落ち度がある場合について、その改装費用を負担させることを定めたものということになります。 この点、国土交通省住宅局民間住宅課の定めるガイドラインも、経年変化や通常損耗は家主が負担し、これを超える汚損の修繕については、実費から経年変化による価値の減少分を控除した費用を家主が負担することになるとしています。

　（３）さらに、これらの特約は、民法の原則と異なり、借主に不利な内容となる契約ですから、借主が契約内容を確認し、理解する機会が与えられなければなりません。そうでなければ、家主が不当に契約内容を説明せず、明渡時に不意打ちのように特約をふりかざす結果になります。 裁判例の中には、こうした特約は、社会通念上当然に発生する義務とは趣を異にする新たな義務を負担させるものであり、契約締結時に、その趣旨を説明し、借主がこれを承諾したときでなければ、効力が発生しないとするものもあります。

３　消費者契約法の検討

　また、平成１３年４月から施行された消費者契約法第１０条では、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定めており、上記裁判例の趣旨を明文化しています。アパート・マンション等の居宅のための賃貸借契約では、家主は事業者で、借主は消費者となり、この法律の適用があります。平成１３年４月以降の契約については、消費者契約法の適用も検討すべきでしょう。 なお、営業するために店舗を賃借したようなときは消費者契約法の適用はないことに注意して下さい。（敷金問題研究会）


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マンション販売２８％減 ２月首都圏、９３年以来の低水準

マンションの販売減が続いている。不動産経済研究所が１３日発表した２月の首都圏の発売戸数は、６か月連続で前年実績を下回り、前年同月比２８％減の３４６０戸となった。２月としては１９９３年（３２７１戸）以来の低水準だ。売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。

　３０代前半の購買層の所得が伸び悩む一方、販売価格が上がり続けているのが要因だ。１戸当たり平均価格は１５か月連続で前年実績を上回り、前年同月比で３・２％高い４７６８万円となった。

　２月末の在庫は１万６４３戸と、１年前より３２５５戸増えた。在庫の処理を優先し、魅力的な新規物件が少なくなる悪循環も続いている。

　同研究所は「価格を下げないと販売が回復しないが、高値で土地を仕入れたり、資材費が高騰したりし、デベロッパーも値下げしにくくなっている」と、低迷の長期化を予想している。

（2008年3月14日 読売新聞）

東借連が「相談員養成学習会」を４月１９日に開催

東借連第１１回理事会が２月１９日午後６時３０分から豊島区東部出張所において９名の参加で開催された。

　理事会では、１月以降の活動と拡大集計報告が細谷専務理事より報告され、１月の収支報告が桜井会計より報告された。また、足立区で起きた借地権売買に伴う無理心中事件について、足立借組の大島理事より報告がされた。
　討議事項では、借地借家人の固定資産税課税台帳の証明閲覧問題について、総務省との懇談を２月２２日に行うことになり、東借連から当日５名の役員が参加することを確認した。

　各組合の役員や役員候補を主な対象にした「相談員養成学習会」を４月１９日に開催することが決まり、テーマは借地借家法の沿革や民法との関係等について学習することが確認された。

　組織の拡大強化では、昨年９月から開始した新規相談者の調査結果の特徴が報告された。組合の宣伝強化に向けてリーフレットやチラシを作成することが確認された。その他、東借連新聞の記事を各月に理事が分担することを決めた。


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レオパレスと地主が勝手に境界上の植木を伐採し、ブロック積む

　町田市小川で５０坪を借地している五十嵐さんのところに、今年の１月にレオパレス２１町田店より自宅の北側の地主の土地に共同住宅を建築するための「建築計画のお知らせ」が届けられました。

　その後、地境に植えられている植木の枝が越境しているので伐採してほしいとの要望があり五十嵐さんは快く枝を掃いました。ところが、営業している理髪店がお休みで五十嵐さんが外出中に、レオパレスは植木を根から伐採し、勝手に測量した地境にブロック塀を途中までつくってしまいました。

　地主に抗議すると、「これで勘弁してくれ」とお金を置いていったり、「あなたの親父の墓にあやまってくる」と分けのわからないことを言い出す始末。五十嵐さんはお金をつき返し、組合に相談し、早速組合から内容証明郵便で「借地人の同意の得てない境界は一切認められない。塀の築造を中止し、借地人と協議の上境界線を明確にしてください」と通知しました。

　レオパレスは五十嵐さんに誤り、測量士を伴って以前の測量図面を修正したものを持って組合事務所を訪問して説明しました。２月２７日に現地で地主とレオパレス、五十嵐さんと組合役員と測量士が立ち会い、水糸をはって地境を確認しました。その後、境界確認書を双方で署名捺印し、境界がはれて確定しました。この結果、五十嵐さんの借地面積は５０・８６坪となりました。すでに築造したブロック塀は撤去し、境界線の外側に沿ってブロック塀を作ることも確認しました。



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町工場の借地人、更新料経済的に支払えない 法定更新に

　大田区本羽田１丁目に宅地２３１平方メートルを賃借して、鉄鋼関係の工場を営み親から相続で権利を継承した新谷さん兄弟は、地主から高額な更新料を請求された。

　この地区は戦後日本の高度成長を支えた京浜工業地帯だが、今では長期不況の影響を諸に受けて、工場跡地に高層マンションが立ち並ぶ住宅地域に変わりつつある。このような変化もあってか、請求される更新料は高額だ。

　新谷さんは昨年請求された際、更新料の支払いは経済的に困難と回答し、地代の受領を拒否されれば供託する旨を伝えた。しかし、地主代理人弁護士から、更新料の協議不調の上、地代が滞納していると指摘され、土地を明渡すなら賃借権を買い取ると通告された。

　直ちに、新谷さんは、これまで地主が６ヵ月分毎に地代を集金していたことを指摘し、地代滞納の事実はないこと。すでに提供した地代が返金され、受領拒否が確認できたので供託することを決断。さらに、契約更新時に借地上に建物が現存していることを主張し、賃貸借契約の更新請求を内容証明郵便で行った。すでに契約は法定更新されて今日に至っている。

　新谷さん兄弟は、地代を供託し、契約の更新請求したことで、落ち着いて仕事が出来ると笑顔を取戻した。


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