阪神・淡路大震災と同規模の地震で、首都圏被害額は１兆2,500億円に 東京カンテイ

　東京カンテイは10月30日、三大都市圏の主要都府県で阪神・淡路大震災と同規模の震災が発生し、同程度の割合で首都圏のマンションが被災した場合の被害額（被災したマンションの修復費用）を試算した。

　それによると、首都圏全域でマンションが被災した場合の被害額は約１兆2,496億円になることが分かった。阪神・淡路大震災時における神戸市内のマンション被害額の約17.2倍に相当する。首都圏地域別では、東京都が約6,036億円、神奈川県が約3,267億円、千葉県が約1,614億円、埼玉県が約1,579億円だった。

　被災によるマンション資産価値の目減りや、一時的な転居に伴う引っ越し費用、仮住まい先の賃料などを考慮すると、最終的な被害額はさらに拡大すると推測している。 （住宅新報　１０月３０日）

報酬目的の地上げ行為は弁護士法72条違反か

　今年の春、建設・不動産業者のスルガコーポレーションが所有していたビルの立退き交渉で大阪の不動産会社などが弁護士法違反で逮捕され、不動産業者も戦々恐々となっている。最近、組合事務所に賃貸マンションの明渡し交渉で来た業者は「立退き拒否でしたら私達は手を引きます。最近、弁護士さんが代理人で出てくると非弁活動といわれるので困るんです」といっていた。

　この弁護士法第72条「非弁行為」とは何か、１０月に住宅新報社がセミナーを開催した。講師の弁護士さんの説明によると、非弁行為とは弁護士でない者が報酬を得る目的で、「法律事件」に関して「法律事務」を行なうこと、またはそのあっせん（仲介）をすることを業として行なうこと（弁護士法７２条）とされている。

　非弁行為とみなされるためには４つの要件が必要とされている。1つは、当事者から依頼内容が法律事件であること。法律事件とは、法律上の権利・義務に関する紛争という解釈が一般的だが、紛争になっていなくても新たな権利義務が発生する案件すべてを指すという説もある。

　二つ目は法律事務を行なうことである。法律事務とは法律事件について、法律上の効果を発生または変更させる事項の処理を言う。組合事務所に明渡し交渉に来た地上げ屋業者は賃借人が明渡しに反対しているのに明渡し交渉すると、この法律事務や法律事件になってしまう。とにかく、賃借人と立退き料の話し合いを円満に行なえば非弁行為と相手側から訴えられないと考えたようだ。

　3つ目は、報酬を得る目的があるかどうか。そういう意図が無く、報酬を得ていなければ弁護士法違反にはならない。報酬を得る目的で行なった場合は、現実にまだ報酬を得ていなくても非弁行為の構成要件となるといわれている。地上げ屋、事件屋とよばれる業者で報酬を目的としていないものはなく、ボランティアでやらない限り全て非弁活動となってしまう。

◎最近、借地や借家の地上げ事件が多発している。組合には顧問の弁護士さんがいるので、不動産業者が明渡し交渉とか値上げ交渉で、脅かしてくる時は組合に相談してください。場合によっては費用がかかりますが、弁護士さんを代理人に立てることが「地上げ屋撃退」の有効な手段になりそうです。



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固定資産税額の３倍の地代改定特約違反でも契約解除が否定された事例

判例紹介

　地代を固定資産税の３倍とする自動改定特約違反があっても契約解除が否定された事例　（東京地裁平成６年１１月２８日判決、判例タイムズ８８６号）


　（事案）
　借地人は昭和５８年３月建物所有を目的で借地した。借地契約には、地代は固定資産税の３倍とするという特約があった。借地人は昭和６２年度分までは右特約どおりの地代を支払っていたが、昭和６３年以降は特約で計算した賃料を支払わず、相当と認める賃料のみ支払っていた。地主は平成５年５月、賃料不払を理由に借地契約を解除して、土地明渡を求めた。借地人は、地代の自動改定特約は借地法に違反すると争った。


　（判決要旨）
　本件賃料自動改定特約は固定資産税の年額の３倍の１２分の１を月額賃料としている。旧借地法１２条が賃料増減額の要件として、「土地に対する租税その他の公課の増減」を挙げていること、及び従前土地の年額賃料は概ね固定資産税額ないし公租公課の２ないし３倍を１つの目安とする考えも相当行われていたことからして、定め方自体不合理であるとはいえない。

　本件特約による年額賃金は、
　昭和６０年で１６.３％増、
　昭和６１年で６.３％増、
　昭和６３年で３９７.６％増、
　平成元年で２０.１２％増、
　平成２年１２.７％増、
　平成３年で２２.３％増、
　平成４年で２２.７増、
　平成５年で１６.５％増となる。

　右賃料のうち昭和６３年の増加は、一挙に約４倍になっている。しかし、右増加は、賃借人が借地上の建物を商業用のビルに建て替えたために小規模住宅用地に対する課税標準の特例が受けられなくなった結果と認められ、そのことは賃借人も予想すべきであるから、当事者の予測を超えた異常事態のため賃料が上昇したとは言えないので、本件改定特約が事情変更によって無効になったとまでは言えない。

　本件特約による賃料が通常の継続賃料としては賃借人に相当過酷な結果になっているが、賃借人は本件借地上の商業ビルを賃貸して多額の賃料収入を得ていることを勘案すると著しく不利益な改定特約とまでは言えない。

　賃借人は、本件特約賃料を支払わないが、従前賃料の２倍を支払い、その後も賃料増額と本件特約の改定を求める話し合いを求めた。しかし、賃貸人から具体的な対応もないまま、本件賃貸借契約を解除したものであるから、賃借人の賃料不払については、未だに信頼関係を破壊するに至らない特段の事情があり、本件解除は無効である。


　（説明）
　公租公課の３倍を地代とする地代改定特約の効力が争われた。判決は、借地人が堅固建物に建替えた結果税額が上昇した点、商業ビルとして賃貸している点をとらえて賃料改定特約の有効性を認めた。しかし、そのような事情がないとき、地代増額特約が否定されることがあるという余地を残した判決となっている。

（1996.02.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より


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隣の部屋にチェーン店の事務所が入り、騒音で迷惑しています

（Ｑ）賃貸マンションに住んで３年目ですが、隣の空き部屋に大手飲食チェーン店の事務所が入りました。管理人からは、事前に人の出入りは営業時間内だけという説明を受けましたが、実際には早朝や夜遅くの出入りもあり、玄関の開閉の音や階段を歩く人の足音が私の部屋まで聞こえるのでたいへん迷惑しています。管理人にはどのように苦情を言ったらいいでしょうか。また、対応が難しいと言われたら、どうしたらいいでしょうか。


（足立区　会社員　男性　34歳）

（Ａ）事務所の移転要求を。ダメなら引っ越し費用を請求してください　

　住居専用のマンションであれば、その一室を事務所用として賃貸することには問題があります。賃貸マンションの性格から見て、賃貸人や管理人には、住居用と同居して事務所の賃貸を許可すれば今回のようなトラブルの発生は容易に考えられることだからです。


　隣室に入居したのは大手飲食チェーン店の事務所とのことですが、常識的に営業時間内に業務が終了するとは考えにくく、人の出入りが相当遅い時間まで続くことは容易に想像できることです。法的に、賃貸人は賃借人にその建物を使用・収益させる義務を負っており（民法第601条）、その使用・収益にあたっては、生活に支障を来たすような騒音被害を出さないよう配慮しなければなりません。


　隣の事務所が何時から何時ごろまで、どんな勤務状態で、どれだけの騒音、迷惑になっているのかを一度、管理人に確認してもらうことが必要です。その結果、当初の約束と大きく異なるような状況であるなら、隣の事務所の人の出入りや、ドアの開閉を止めることはできるとは思えませんので、事務所の移転を進めるように要求してみてください。


　それが拒否された場合は、あなたが引っ越し費用や再契約金を要求して、引っ越しを考えることがよいと思います。ただし、賃貸マンションであれば、あなただけでなく、上下、左右など周辺の賃借人も影響を受けていると思われますので、その人たちの意見を確認することも必要になると思われます。


財団法人　日本賃貸住宅管理協会

http://www.jpm.jp

（2008年10月27日 読売新聞）



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自由法曹団の 「ＵＲ住宅除却方針の撤回を求める決議」

１ 本年２月、都市再生機構（ＵＲ）は、日野市高幡台団地、千葉市幸町団地、春日部市武里団地外、全国で１７団地にある賃貸集合住宅２４棟について、耐震診断の結果耐震対策を要するが改修には多額の費用を要すること等を理由として、除却（解体・更地化）する方針を決め、その後、居住者に対して明渡しを求めている。既に、該当する住居棟には明渡準備のための事務所が設置され、住民には「意向調査表」が配布されている。

２ ＵＲによる除却計画は、「耐震性」を理由としているが、これは口実に過ぎない。ＵＲは、従前は当該住居棟を改修する方針であったにもかかわらず、今回、除却にその方針を転換したものである。また、ＵＲは、２００７年末には、１０年間で８万戸の住宅を削減することを内容とする「ＵＲ賃貸住宅ストック再生・再編計画」を発表し、その中で、「集約化」と名づけて、住居棟を取り壊し、更地化して、その敷地を民間に売却する方針を打ち出していた。さらに、そもそも、ＵＲは、行ったとする耐震診断の調査資料及び検討したとする改修方法の検討資料を公開しておらず、これが正当なものか否かを住民は判断することができない状態にある。加えて、ＵＲは、市場での売却が容易な住棟を恣意的に選択している疑いもある。
これらの事情に鑑みれば、ＵＲの真の狙いは、敷地の売却益あるいは借地権設定
による再開発利益を、４３００億円に上る繰越欠損金の解消に充当することにある
と考えざるを得ない。

３ 対象住居棟には長期間住み続けている高齢世帯が多く、「いまさら引越しなど考えられない」、「転居するとエレベーターがなく日常生活が困難になる」等の訴えがあり、「なぜ耐震補強工事ができないのか」との声も上がっている。また、対象とされた住居棟には、郵便局・銀行・診療所・集会室・商店等があり、これが除却されると団地住民の生活にも重大な影響を及ぼす。団地住民の中には、住み続けたいとの強い思いの下で住民の会が発足し、「当該住居棟の除却計画の撤回と速やかな耐震対策の実施を求める」署名運動も盛り上がってきている。

４ ＵＲの経済的利益のために、住民の居住権を奪うことは許されない。
　自由法曹団は、住民と共に居住継続へ向けて活動していく決意を表明すると共に、ＵＲに対して、住棟除却方針を撤回し該当住棟の耐震改修工事を行うよう求める。

　　　２００８年１０月２０日

　　　　　　自由法曹団２００８年総会

競売物件の占有者の退去等に関する請負契約が、弁護士法に違反し民法第90条により無効とされた事例

その会員となって競売物件を買い受けた者との間で、競売物件の占有者の退去、共有物分割訴訟の準備等に関して締結した請負契約が弁護士法第72条に違反し、民法第90条により無効とされた事例（東京高裁　平成19年４月26日判決　原判決取消　請求棄却　Lexis判例速報22号57頁）

１　事案の概要
Ｘは、会員を募り競売物件の情報提供等を業とする会社であり、Ｙは建設請負業等を営む会社である。競売の対象となった本件土地付建物は、建物は債務者Ａが所有し、土地は債務者Ａと第三者Ｂの共有となっていた。Ｂの土地持分についてのＡの利用権原は不明であった。建物の占有者としては、競売による買受人に占有権原を対抗できる賃借人Ｃ及び引渡命令の対象となる６名の者がいた。ＹはＸの会員となって、本件土地付建物の競売についての情報提供を受け、平成13年２月に４億5000万円で裁判所の売却許可決定を受けた。同月、Ｘとの間で、次の内容の「明渡し業務請負契約」を締結した。

①　Ｘは、占有権原をＹに対抗できない６名の占有者と明渡し交渉を行い、本件建物から退去させる。

②　Ｙが本件土地の共有物分割請求訴訟を裁判所に提起するにつき、その準備を行い、Ｙに訴訟代理人となる弁護士を紹介し、訴訟を円滑に遂行させる。

③　ＹはＸに対し報酬として2100万円（消費税込み）を支払う。６名は平成13年７月までに退去し、Ｙは同年１月及び６月に、Ｘに対し報酬として700万円ずつを支払った。

また、ＹはＣとの間で「建物明渡に関する和解書」を同年10月に締結し、Ｃに460万円を支払った。他方、ＹはＸから紹介を受けたＰ弁護士を訴訟代理人として本件土地の共有物分割請求の訴え（訴訟１）を提起し、平成14年４月に本件土地の競売を命ずる判決が確定した。

ところが、この判決に基づきＹが申立てた競売手続において、平成15年６月にＤが本件土地の買受人となり、同年11月、Ｙを相手取って建物収去・土地明渡を請求する訴え（訴訟２）を提起した。ＹはＰ弁護士に訴訟２の遂行を委任し、平成16年４月、ＹがＤに5650万円を支払って土地を買い戻すことで解決した。

同年12月、ＹはＸに、報酬残額700万円から、競売申立費用の一部として69万円余、訴訟２に係る弁護士費用200万円及び本件土地の所有権移転登記申請費用60万円を控除した残額を支払った。
Ｘは、Ｙに対し、報酬額の未払い分の支払を請求する訴えを提起した。最近の判例から　眈競売物件の占有者の退去等に関する請負契約が、弁護士法に違反し民法第90条により無効とされた事例

（東京高判　平19・4・26 Lexis判速22－57）

２　判決の要旨
第一審はＸの請求を認容したが、控訴審は、次のように述べて原判決を取り消し、Ｘの請求を斥けた。
①「明渡し業務請負契約」に基づくＸの行為の弁護士法第72条本文該当性Ｙは、Ｘの代理人として、本件建物の明渡しに関する交渉を行い、明渡しを内容とする和解を成立させ、また、Ｙが本件土地（共有地）の分割請求訴訟を提起する準備を行い、弁護士を紹介して訴訟を円滑に進行させ、約定の報酬の相当部分の支払を受けたものであるから、Ｘの行為は弁護士法第72条本文にいう「報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件（中略）その他一般の法律事務に関して（中略）代理、（中略）和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらを周旋すること」に当たる。

②Ｘの行為の業務性
Ｘの会員となり、Ｘから関東圏での競売物件の詳細記録の提供を受ける顧客はＹに限られるものではなく、複数の会員が存在する。また、Ｘが提供した競売対象物件に関する情報に関し、当該物件に興味を覚えた会員からＸに対し照会があった際に、Ｘが自己の実績を宣伝しつつ当該物件の占有者の排除を請け負うまでの行為の態様は、Ｘが行っている会員制の競売情報提供システムと密接な関係があり、また、Ｘが入手した競売対象物件に関する情報に基づき自ら買受人となって占有者の排除を行うというＸの業務とも密接な関連性、同質性がある。
よって、Ｘは反復の意思をもってＹとの「明渡し業務請負契約」に基づく法律事務の取扱い等をしたものであり、それゆえに業務性があるというべきである。

③弁護士法第72条に違反する契約の無効性ＹがＸとの間で「明渡し業務請負契約」を締結して前記の行為を行ったことは、弁護士でない者が、報酬を得る目的で、業として、弁護士法第72条本文所定の法律事務を取り扱い、その周旋を行ったことに当たり、同条本文に違反するといわざるを得ない。Ｘ－Ｙ間の本件契約は、同条違反の法律事務の取扱いの根拠となるものであり、本件契約を有効とすることは、同条本文に違反する行為が繰り返されることを是認することに他ならない。
したがって、本件契約は、同条本文に違反する事項を目的とする契約として民法第90条により無効というべきである。

３　まとめ
弁護士法第72条本文に違反する事項を目的とする契約が民法第90条により無効となることについては、既に最一小判昭和38年６月13日があり、重要な先例となっている。
本判決は、競売物件の占有者の退去に関する請負契約が弁護士法第72条に違反し、民法第90条により無効とされた事例として参考になるものである。競売物件でない一般の賃貸住宅、マンションの占有者の退去に関して管理業者が関与することは往々にしてあると思われるが、本判決を参考に十分な注意が必要であると思われ
る。



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東京住宅連が０９年度予算要求提出 「悪質な保証会社や管理会社を野放しにするな」

　東京住宅運動連絡会は、１０月２２日の午後２時から２００９年度東京都予算要求で都庁の都市整備局、東京都知事、都議会各会派を訪問し、都民の切実な住宅要求の実現をめざして要請行動を行った。５団体から１２名が参加し、東借連から佐藤会長、細谷専務理事が参加した。

　都市整備局交渉では、中沢広報担当副参事、土屋広報課長が応対した。各団体から提出した要求について説明した。

東借連からは１７項目の借地借家人の要求を提出した。

　細谷専務理事は「ワーキングプアや非正規雇用の拡大で、家賃を支払うのも困難は借家人が急増する中で、礼金・敷金など初期費用を支払えない借家人をターゲットにしたゼロゼロ物件でアパートを貸している悪質な不動産会社や管理会社・連帯保証会社が、家賃が数日遅れただけで無断で部屋に立ち入り、鍵を取替えたり法外な違約金を取り立てたり、家財道具の処分をするなどで悪質な行為が社会問題になっている。都は宅建業法を理由に業者を野放しにすることは許されない。悪質な業者の調査と早期の規制を求める」と強く要請した。

　各団体からは、公営住宅の新規建設や単身の若者が入居できる制度への改善等の要求が出された。



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関西 敷金・礼金ゼロ物件でトラブル相次ぐ 弁護団が１１０番

　敷金や礼金なしで入居できるため「ゼロゼロ物件」と呼ばれる賃貸マンションをめぐり、家賃を滞納した入居者が貸主側からいきなり追い出されるトラブルが相次いでいる。本来、家賃滞納による強制退去は契約解除の通告後、物件の明け渡し訴訟で判決が確定して初めて可能となる。大阪弁護士会と大阪司法書士会の有志ら３０人は「居住権や生存権を奪い、貧困層を食い物にするビジネスを根絶しよう」と「賃貸住宅追い出し屋被害対策会議」を結成。実態を把握するために２９日、無料の電話相談会を開く。

　対策会議によると、ゼロゼロ物件は近年急増。都市圏の低所得者に人気が高い。入居時に保証会社と契約させられることが多く、家賃滞納で保証会社から強制的に追い出される例が目立つ。対策会議メンバーの木村達也弁護士は「正当な法的手続きを経ずに住居を奪うのは、借り主保護を目的とした借地借家法を無視した行為だ」と話す。

　大阪市東住吉区のゼロゼロ物件に入居した男性（２６）は９月、引き落とし口座の残高不足で２カ月分の家賃を滞納した。約２０日後、帰宅すると玄関ドアの鍵にカバーが取り付けられ、保証会社名で「無断立ち入り禁止」の張り紙がされていた。業者に頼んでカバーを外して室内に入ると、家電のコンセントがすべて引き抜かれていたという。１７日、住宅使用の妨害行為差し止めを求める仮処分申請を大阪簡裁に起こした。

　電話相談会「賃貸住宅追い出し屋被害１１０番」は２９日午前１０時～午後９時に専用電話（０６・６３６１・０５４６）で受け付ける。（宮崎園子）

　（朝日新聞　１０月２３日）


東京でもゼロゼロ物件の不動産業者や保証会社の強制明け渡しの不当な行為が野放しになっています。早急な規制と対策が必要です。



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定例無料法律相談会のご案内

◎日時　11月1日（土）午後1時３０分から午後４時まで（先約順）

◎会場　組合事務所

◎担当　組合顧問　山口　真美弁護士

※相談は無料。電話で予約の上お越し下さい。
資料等があれば当日持参してください。


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裁判事例 競売妨害に当たる暴力団の占有と損害賠償

福岡高裁判決　平成17年6月14日
（判例時報　1922号　86頁）
（判例タイムズ　1213号　174頁）

《要旨》
　競売の対象建物に入居して暴力団事務所として使用し、かつ同建物の敷地の一部を取得したことが、競売を妨害し、担保権者に対する不法行為となるとされた事例


(１)　事案の概要
　土地及び建物には根抵当権が設定されていたところ、平成６年１月18日に競売開始が決定、平成7年7月、最低売却価額を約3,204万円として期間入札が実施された。その後の数回にわたる期間入札の後、平成11年6月、指定暴力団組長Ｙは本件建物の占有を開始した。その後も、さらに数回にわたり期間入札が実施され、平成14年8月の最低売却価額は699万円であった。
　債権者であるＸは、Ｙが本件競売を妨害したとして、①得べかりし配当金500万円と②その遅延による約331万円の損害を被ったとして、提訴した。
　一審は、①Ｙは、本件競売を妨害したものと認められる。②Ｙの妨害がなければ、最低売却価額を999万円とした平成14年3月に実施された期間入札で落札されたものと認められる。したがって、Ｘの損害は上記999万円を前提とした遅延損害金99万円余であると判断した。不服としたＸが控訴した。

(２)　判決の要旨
　①Ｙは、専ら本件建物が落札されることを妨げる目的で正常でない権原により本件建物を占有するなど、本件競売を妨害したものと認められる。
　②抵当権者は、競売の結果を待つことなく、その売却前であっても、抵当権に対する侵害行為がなければ売却が実現できたであろう時期以後において、当該侵害行為により価値が減少し、従前の価値を回復する見込みがないと認められる場合にはその差額を賠償請求できると解するのが相当である（大審院判例昭和11年4月13日）。本件についてみるに、Ｙの不法な占有以外に本件不動産の売却を妨げるべき要因はなく、また、平成11年12月期間入札時の最低売却価額1,659万円か、少なくとも平成13年7月期間入札時の最低売却価額1,482万円程度で本件不動産を売却できたものと認められる。結局、平成14年8月期間入札時の最低売却価額699万円でも買い手が現れなかったことを考慮すると、Ｙの占有により本件不動産の価値は上記最低売却価額の低下額に相当する額だけ減少させられたものと認めるのが相当である。
　③最低売却価額の下落が直ちにＸの配当額の下落を意味するものではないが、Ｙによる不法占有以外に最低売却価額が次々と低下していった原因はなく、最低売却価額の下落をもって交換価値の下落を推認することができる。仮に、不法占有が終了し価値が回復するとしても、これをもって法秩序を無視する不法行為者が負わなければならない損害賠償義務が軽減されると解することはきわめて不当である。Ｘには、500万円を超える損害が生じた。


(３)　まとめ
　様々な競売妨害行為が問題とされてきたが、最低売却価額の下落を対象不動産の交換価値の減少を損害と認めた点に特徴がある。
(不動産適正取引機構より）

弁護士法違反、元住販社長に有罪 スルガ社ビル地上げ

　不動産・建設会社「スルガコーポレーション」（横浜市、倒産）が所有していたビルの地上げを巡る事件で、弁護士法違反の罪に問われた元住宅販売会社社長、風間勇二被告（５８）に対して、東京地裁は２２日、懲役１年６カ月執行猶予３年、没収金約９４００万円、追徴金１億２５００万円の判決を言い渡した。

　佐藤晋一郎裁判長は「実際に立ち退き交渉はしていないが、所有権移転を仮装するのに重要な役割を担っていた」と指摘した。

　判決によると、風間被告は０５～０６年、不動産会社「光誉実業」の社長朝治博被告（５９）＝同法違反で公判中＝らと共謀し、弁護士でないのに報酬を得てスルガ社が東京都千代田区で所有するビル「秀和紀尾井町ＴＢＲビル」の入居者と立ち退き交渉をした。 (朝日　１０月２２日）

短期間の間の立て続けの地代増額と更新料請求が認められなかった事例

　地代値上請求と更新料請求が認められなかった事例　（東京地裁平成４年１２月２５日判決、判例集未掲載）


　（事案）
　借地人は台東区上野３丁目に３１．６坪の土地を借地して木造建物を所有していたが、地主は、昭和６０年以降大幅な値上げ請求を繰り返し、本件地代は、
昭和６０年４月には月額３万８８７０円、
昭和６１年４月には月額５万８８７０円、
昭和６１年１０月には月額７万８８７０円、
昭和６２年４月には月額９万６３２７円（坪３０４８円）となっていた。

　借地期間は昭和６３年９月１日であったが、地主はそれに先立つ昭和６３年４月、地代を月額１９万７６１７円（坪５６６０円）に値上げ請求し、更新料として２１５万６０００円を請求した。


　（判決要旨）
　「本件土地はＪＲ山手線上野駅の東方約３００メートルに位置し、商業地域に属し、同駅前の高度商業地域の背後至近にあって交通事情も良好であること、地価は昭和６１年から６２年にかけ急激に上昇したが、翌年に入ると鈍化傾向を強めたこと、本件賃料も昭和６０年以降急激に増額されていること、昭和６２年４月の値上げは、値上げに応じなければ土地を売ると言われ、当時地上げ屋が横行していたこともあってやむなく増額に応じたこと、現行地代９万６３３７円は、鑑定により昭和６３年９月当時の比準賃料として算出された額８万３０００円よりも高額であり、昭和６２年当時の公租公課の５．１６９倍になっており、近隣地域の比率が４倍であることに比べても高率であること。以上の事実を前提に判断すると、鑑定が適正賃料を１０万円としていること近隣地域では１年ないし２年で賃料の改訂がされるのが多いことを考慮しても、本件現行賃料は、昭和６３年９月時点ですでに比準賃料と比較しても高水準となっており、昭和６２年以降は地価の上昇も鈍化している上、昭和６１年からの賃料増額の経過、ことに同年中にはわずか６か月で増額されていること等の事情に照らすと、本件現行賃料が昭和６３年９月において不相当となっているとはいえない。

　更新料の請求については昭和６３年９月１日時点における更新が法定更新であるところ、昭和４３年９月の更新の時に５０万円の更新料が払われたことから直ちに、その後の更新時には更新料を支払う約定が成立したものとは認められない。」


　（解説）
　本件は当組合員の事例であり、東借連常任弁護団の２名が担当した。賃料値上げを一切認めない判決は非常に少なく、短期間の間の立て続けの増額のうえ、更なる増額を請求した地主に対し、厳しい判断を下したものである。

（1993.04.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より



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「敷引特約は無効」 消費者団体訴訟が初の解決 京都

マンションなどの賃貸契約で、敷金や保証金から退去時に一定額を差し引くことを盛り込む「敷引（しきびき）特約」は無効だとして、ＮＰＯ法人京都消費者契約ネットワーク（京都市中京区）が、消費者団体訴訟制度に基づき、同市内の不動産賃貸会社に対して特約条項の廃止を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、京都地裁（瀧華（たきはな）聡之裁判長）であった。賃貸会社側は、今後特約を使わないことを明記した認諾調書の作成に同意した。

　認諾調書は判決なみの効力を持つ。内閣府によると、０７年に始まった消費者団体訴訟制度でトラブルが解決したのは初めて。ただ、契約用紙の破棄などをめぐってなお対立があり、訴訟は継続する。

　訴状によると、賃貸会社は同市南区に所有するマンションの借り主との間で、「解約引き３５万円」などという内容の契約を結んでいた。同ネットワーク側は、本来借り主に返されるべき敷金の一定割合を無条件に返さない敷引特約は、消費者契約法に違反し無効だとしていた。

　同ネットワークによると、敷引特約は以前から関西一円や中国、九州の一部で慣行となっている。 (朝日　１０月２１日）

　

マンションの悪質な勧誘販売が増加！（国民生活センター）

－恐怖を覚えるような強引、脅迫まがいの電話勧誘－

実施の理由

　全国の消費生活センター等には、マンションの悪質な電話勧誘に関する相談が非常に多数寄せられており、年々増加している。「家庭や職場への電話による勧誘で投資用マンションの購入を強く迫られ、断ると脅された」など脅迫ともとれる相談や、考える暇を与えずに即決を迫るなど強引な勧誘のほか、「長時間に渡り執拗に勧誘された」「深夜にも及んで迷惑だった」という内容の相談が目立っている。

　そこでマンションの悪質な電話勧誘による被害を未然防止・拡大防止するため消費者へ情報提供を行うと伴に、所管官庁や業界団体に要望を行った。




相談件数等

　マンションの電話勧誘のうち、強引・脅迫まがいなど販売方法に問題がある相談は2003年度以降、PIO-NETに12,642件入力されており、2006年以降2,800件を超えている。また、「強引・強迫」に関する相談が最も多く10,661件で全体の約84％を占める。また、年々増加している。

　なお、威迫行為や電話による長時間勧誘等で相手方を困惑させる行為は、1996年の宅建業法の施行等に関する通達で禁止され、後に宅建業法の施行規則となっているが、その後も相談は相変わらず増加している。




事例から見た問題点
１．長時間、強引、脅迫まがいの勧誘行為が横行している
　非常に悪質で脅迫まがいのケースも見られる。「お前を追い込んでやる」「家族に気をつけろ」などと言われたケースもあった。

２．断ったのに何度も勧誘される
　「断っても断っても電話がかかってくる」「毎日、ひどい時には1日に30回も電話がかかってきた」「断ったが、玄関に早朝から待ち伏せされ、怖くて家から出れなかった」など、断ってもしつこく勧誘されたケースも見受けられる。

３．「収入になる」かのような説明があった
　「損をすることはない」「必ず部屋の賃貸契約が取れる」などの家賃収入が得られるセールストークを受けたという相談が寄せられている。

４．販売目的、業者名、販売員の氏名を告げない
　「共済年金の保護について話がしたい」などと販売目的を告げていないケースが見られた。また、紹介した事例以外にも「同級生を名乗って電話がかかってきた」「他院の医師を名乗って電話をかけてきた」「業者名、販売員名を聞いても答えない」など、業者名・販売者名を隠匿した勧誘も見られる。




消費者へのアドバイス

（１）業者から強引に勧められても、買う気がなければ毅然と断る。断った際に怒鳴られても、買う気がなければ決して応じないこと。
　また、有料ではあるが、発信番号表示サービスを利用して再勧誘の電話については着信拒否を設定したり、非通知の番号でかかってきた場合には繋がらないサービスを利用することも対策として考えられる。


（２）非常に悪質な勧誘を受けた際、業者名、連絡先がわかる場合は、各都道府県の宅建業法の所管課、国土交通省もしくは国土交通省の地方整備局等の行政の担当課に申し出ること。


（３）契約してしまった場合、早めに最寄の消費生活センターに相談すること。


（４）暴力を振るわれたり、脅された場合は警察へ申し出ること。



要望先
国土交通省　総合政策局　不動産業課
財団法人　不動産適正取引推進機構
社団法人　不動産協会
社団法人　全日本不動産協会
社団法人　全国宅地建物取引業協会連合会
社団法人　不動産流通経営協会




情報提供先
内閣府　国民生活局　国民生活情報室
警察庁　生活安全局　生活環境課　生活経済対策室




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本件連絡先　相談部
電話　03-3446-0999（相談受付）

自己責任ではない 命を削らないで 『反貧困ネット』 都内で２５００人集会

　貧しさのため生活が困難になっている人たちが連携と現状改善を訴える「世直しイッキ！大集会」が十九日、東京・明治公園で開かれ、派遣労働者や野宿者、障害者など約二千五百人（主催者発表）が集まった。貧困や社会保障問題について話し合い、集会後にデモ行進をした。

　貧困問題に取り組む市民団体や労働組合らでつくる「反貧困ネットワーク」の主催。派遣労働や高齢者医療、女性の貧困、ヤミ金被害など十二テーマで分科会を開いた後、六隊に分かれて渋谷区の宮下公園まで約二時間かけて歩いた。

　デモ隊は夕闇迫る表参道や渋谷駅前の繁華街を「貧困は自己責任ではない」「貧乏人の命を削らないで」などとアピールしながら行進。日雇い派遣労働者の津田真人さん（６５）は「（雇う側には）労働者に対して、やりたい放題やって構わないという風潮がある」と訴えた。日雇い労働者や野宿者の支援をしているという女性（２５）は「満足に寝る場所もなく、ただ働き同然の人も多い」と話していた。

（東京新聞）