恒久的な借家人への家賃補助制度を実現しよう！

雇用情勢が悪化している。政府が発表した９月の失業者数が前月から２万人増加し、３６３万人に。ハローワークの求職者１人に対し有効求人倍率０・４３倍。正社員の有効求人倍率は０・２６倍という状況だ。１００人の失業者のうちで正社員の職に就けるのは２６人しかない。派遣切りにあって、正社員の職を見つけようとしても、ほとんど困難な状況だ。ホームレスや生活困窮者を支援している「ＮＰＯもやい」の関係者は「昨年と比べ今年は兵糧攻めのようだ」といっていた。雇用保険が切れ、貯金もなくなり、家賃も支払えなくなり、ホームレス状態になって相談に来る人達急増しているという。

新内閣は「緊急雇用対策本部」を立ち上げ、緊急雇用対策として「貧困・困窮者、新卒者への支援を最優先する」対策を発表した。派遣切りでなどで住居を失った人が一時的入居できる施設や住宅の確保について検討する政府の「貧困・困窮者支援チーム」は、職業紹介や住居や生活支援など一括して行うことができる「ワンストップサービス」の実施をすすめていくとしている。失職で住居を失う恐れのある人たちに対する「住宅手当」も単身者で月額５万３７００円（２３区　半年間）が支給されるという。民間賃貸住宅は劣悪なものを除き、低家賃の住宅は圧倒的に少ない。私たちは、それだけではなく、恒久的な借家人への支援として「家賃補助制度」の実現を望みたい。


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賃貸住宅の更新料「有効」で貸主勝訴 大阪高裁

　賃貸住宅の更新料について、借主が貸主に既に支払った更新料の返還を求めた訴訟の控訴審判決が10月29日に大阪高裁であり、同高裁は本件更新料を有効とし、貸主側が勝訴した。

　本件は、３月27日に大津地裁で言い渡された更新料を有効とする判決に対し、借主である原告が控訴した事案。賃貸借契約内容は、月額賃料5.2万円で、更新料は契約期間２年ごとに賃料の２カ月分だったが、３回目の更新時に賃料を5.0万円、更新料を２年ごとに旧賃料の１カ月分としていた。

　同高裁は、本件更新料について「賃借権設定の対価の追加分ないし補充分と解するのが相当」とし、さらに「適正な金額にとどまっているということができる」とした。よって「借主の義務を加重する特約であるが、借主が信義則に反する程度まで一方的に不利益を受けていたということはできない」として有効とした。
(住宅新報　１０月２９日）

３６４日のマンションの賃貸借契約の期間満了で家賃１万２千円アップ！

（質問）転勤で１Ｋの賃貸マンション（家具付）を家賃月額７万円・礼金４ヶ月を支払うことで賃貸借契約を結びました。契約期間は３６４日です。１２月に期間が満了しますが、定期建物賃貸借契約期間満了および貸主変更の通知が送られてきました。

貸主は管理会社で、賃貸条件として家賃月額８万２千円（近隣相場を基準に算定）、光熱費１万３千円も今度は入居者負担とされています。契約書には、定期建物賃貸借契約書と書いてありますが、期間満了で終了することも書いておらず、事前に何の説明も受けておりません。家賃の値上げを認めないとマンションを出なければならないのでしょうか。

（回答）最近は、インターネットなどで格安物件と称して、ネットのサイトには定期借家契約であることを全く知らせずに、騙して契約させる事例が増えています。定期建物賃貸借契約は、期間が満了すると更新されず、借主は無条件で建物を明渡さなければならない契約です。定期建物賃貸借契約は借主に大変不利な契約であるために、契約が成立するためには次の３つの要件が必要です。①口頭ではなく書面で契約する。②定期建物賃貸借契約書には、契約の更新がないことが明記されていなければならない。③定期建物賃貸借契約を結ぶに当っては、貸主は借主に、契約の更新がないことが記載された書面を渡して説明しなければならない。以上３つの要件の内一つでも欠けると定期建物賃貸借契約は成立せず、普通建物賃貸借契約となります。

　相談者のケースは２つの要件が欠けていますので普通借家契約となります。従って、貸主の契約条件に従う必要はなく勿論そのためにマンションを立退かされる理由はありません。組合と相談しながら頑張って交渉して下さい。　
　　　

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「実質賃料表示制度」撤回を要請 京都借主弁護団

　賃貸マンションの更新料を無効とする判決が相次ぐなか、不動産管理会社でつくる「日本賃貸住宅管理協会」（東京都）が、更新料などを含めた総額賃料を月額にして表示する「実質賃料表示制度」の創設を検討していることに対し、借り主側の「京都敷金・保証金弁護団」は26日、制度を導入しないように求める申し入れ書を同協会に送った。

　弁護団は、更新料や敷引き特約が、多くの訴訟で消費者契約法によって無効との判決が出ていると指摘し、「支払う必要のない金額を含んで表示するのは誤った情報を提供し、トラブルが拡大する」と批判している。 (京都新聞　１０月２６日）

女性の社会進出、日本は75位＝トップはアイスランド－世界経済フォーラム

　【ニューヨーク時事】世界各国の政財界リーダーが集まる「ダボス会議」の主催で知られる世界経済フォーラムは27日、社会進出における性別格差の度合いを評価した「男女格差指数」を発表した。格差が最も小さいとされたのはアイスランドで、以下フィンランド、ノルウェー、スウェーデンと上位に北欧諸国が並んだ。日本は75位で、前年（98位）からは改善したものの、先進7カ国（G7）中で最下位だった。
　日本の評価を項目別に見ると、「女性国会議員の数」が105位にとどまるなど、政治への参加度について評価が低かった。また、「高等教育への進学率」が98位と、教育面での不平等が指摘されたほか、経済面でも「賃金格差」が99位、「就業率格差」が83位と低位だった。ただ、「女性幹部の登用」は6位にランクされた。　

『ハウジングプア―住まいの貧困と向きあう』が発売されました

『ハウジングプア―住まいの貧困と向きあう』
著者 稲葉剛
（NPO法人自立生活サポートセンター・もやい代表理事、住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人）

「ホームレス」「ネットカフェ難民」「派遣切り」「たまゆら火災」「宿泊所ビジネス」「追い出し屋」・・・
みんな「住まいの貧困」が問題だ！
ワーキングプア（働いても働いても抜け出せない貧困）と手をたずさえて、ハウジングプア（住まいの貧困）が、生活を不安定で困難なものにしている。
―――〈もやい〉で生活困窮者の自立支援を続ける筆者が、ハウジングプアという概念で貧困の実態をとらえ、解決への展望を語る。

四六版・並製、228頁
ISBN978-4-903295-24-4 C0036
定価 1800円＋税
発行＝山吹書店
発売＝ＪＲＣ

この本の印税の一部は住まいの貧困に取り組む活動に使われます。

詳細・ご注文は下記をご覧ください。
http://yamabuki-syoten.net/main.html

＊10月30日（金）に東京堂（神保町）、11月5日（木）にジュンク堂（池袋）にて、稲葉剛と冨樫匡孝（＜もやい＞スタッフ）によるトークセッションが開催されます。
詳細は下記をご覧ください。

http://www.moyai.net/modules/weblog/details.php?blog_id=561


＊朝日新聞（大阪版）2009年10月23日付夕刊「単眼　複眼」欄で紹介されました

　月10万円で暮らせる社会を　　稲葉剛氏「ハウジングプア『住まいの貧困と向きあう」



　「ハウジングプア」という言葉が取りざたされている。きっかけは、昨年末から今年初めの「派遣村」だ。減収や失職の末に住む場所もなくすという現実を私たちに突きつけた。
　東京・新宿を拠点に、失職者や路上生活者らの支援に取り組んできたのが、NPO法人自立生活サポートセンター・もやい。結成にかかわった稲葉剛氏（40）の著作「ハウジングプア『住まいの貧困』と向きあう」（山吹書店）が出版される。そのなかで、稲葉氏はハウジングプアが深刻化していく過程を克明に描いている。
　まず「家はあるが居住権が侵害されやすい状態」。例えば「派遣切り」で社員寮から退去を迫られる非正社員らである。職を失い、収入が不安定になると、「屋根はあるが、家がない状態」になる。24時間営業のネットカフェや個室ビデオ店での生活者ら。そして、駅や公園、河川敷と「屋根がない状態」へと連なっていく。
　氏の著作は徹底した現場での活動に裏打ちされている。だからこそ、ハウジングプアに陥った人の寝る場所が、路上であるか、ネットカフェであるかには重きを置かず、「完全に地続き」と結論づける言葉はずしりと重い。住まいの貧困問題の取材を続ける私にとっても、座標軸となる視点だ。
　日々の支援活動を通じ、氏は「暮らし（ライフ）は仕事（ワーク）と住まい（ハウス）によって支えられる」と確信するに至った。この社会で住まいの喪失は、仕事へのアクセスを困難にする。経済面と人間関係の「二つの貧困」が絡まり、当事者は容易に抜け出せない。
　氏は、最後のセーフティネットである生活保護制度の前に、住まいを確保する際に必要な連帯保証人や家賃を公的に支援する制度を手厚く整備することを提唱する。幾重もの網を張り巡らせて「月収10万円で安心して暮らせる社会」を実現させたいと願う。
　貧困はもはや身近に迫った危機である。現代ニッポンを考えるうえで、羅針盤となる提言だ。（室矢英樹）

全借連が家賃補助制度の創設 請願署名運動をスタート

　九月二十四日開いた全借連常任理事会は、家賃が支払えなくて住まいを追い出される民間借家人のトラブルが全国各地に広がっていることを重視、安心して住み続けられる住宅政策の実現を要求運動の緊急課題とすることを確認し、「高い家賃の負担を軽減し、人間らしく住み続けられる住生活を実現する」ために「民間賃貸住宅居住者への家賃補助制度の創設を求める」請願運動にとり組むことを呼び掛けることになりました。

　全借連常任理事会は、公営住宅を大量に建設するとともに、少なくとも公営住宅の入居対象者でありながら公営住宅が絶対的に不足し入居の待機者約二百七十万世帯を対象にして緊急に家賃補助を求めることにしています。家賃補助制度は、鳩山政権のマニフェストの中にも掲げられていることから、運動すれば実現の可能性が広がっています。


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住宅難の若者に政策の充実を 住宅研究交流集会開催

景気や雇用情勢の悪化で住まいの確保が困難な若者が増えていることから、支援団体や専門家らが２４日都内で集会を開き、国に対して公営住宅の入居条件の緩和や家賃補助など住宅政策の充実を求めました。

この集会は、家賃のわずかな滞納で強制的に部屋から追い出す、いわゆる「追い出し屋」など、住まいをめぐるトラブルが増加し、住む場所を確保することが困難になっている若者を支援しようと、東京・新宿区で開かれました。このうち若者の住まいと住宅政策をテーマにした分科会では、まず支援グループのメンバーが、非正規雇用の若者を中心に、賃貸契約に必要な敷金や礼金を支払うことができないといった相談が去年から増加している実情を報告しました。また住宅問題に詳しい専門家は、１人暮らしの若者にも公営住宅への入居を認めることや、家賃補助を行うなど、国の住宅政策の充実を訴えました。集会を主催した「国民の住まいを守る全国連絡会」の坂庭国晴代表は、「景気や雇用の悪化で住む家に困る若者が急増する一方、住宅政策からは若者が抜け落ちている。彼らをどう支援するのか、真剣に考えなければならない時期にきている」と話しています。
（NHK　１０月２４日）

管理会社が家賃１日滞納でも明け渡す念書を盾に明渡しを請求

　大阪府松原市内の賃貸マンションに平成１１年４月から入居している武田康夫さん（仮名）は、入居まもなく病気となり月額１０万５千円の家賃の支払いが滞り、昨年末で８０万円を滞納していました。

　管理会社からは、家賃を支払わないのであれば、明け渡せと再三再四にわたり督促を受けていました。

　武田さんは、体調が回復し滞納していた家賃も３月に完納することができました。

　ところが管理会社は、武田さんへ家賃を完納したが「今後は１日でも滞納したら明け渡すこと」との念書に署名捺印を求めてきました。

　妻と高校に通う二人の息子の一家４人の住む場所がなくなるとの不安から、管理会社の言いなりに「念書」を提出し、その上に、「今後の家賃支払いは銀行から自動引落しで支払うこと」を条件に一応契約の継続が認められました。

　武田さんは、銀行で自動引落し手続きなどをしたことがなく、３月末に支払うことになっていた４月分の家賃を４月６日に支払いましたが、管理会社は「念書」を盾に明け渡しを要求してきました。

　途方に暮れた武田さんは、「全国追い出し屋対策会議」の結成総会が報道されたことが記憶にあり、大阪弁護士会へ問い合わせたところ、大借連を紹介され、大借連事務所に相談。管理会社へは「家賃は支払い済みで明け渡しに応じる必要はない」と回答したところ、管理会社からは「賃貸借契約解約申込書」が届けられ、この「申込書」への署名捺印を求められるとともに、自動振り込み契約書と銀行通帳の写しを求めてきました。

　武田さんは、大借連事務所と相談の結果、「申込書」の提出を拒否するとともに、自動振り込み契約書と銀行通帳の写しを送ることにしました。


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東借連各組合の催し物案内

■城北借組「西武デパート相談会」
　１１月１８日(水)・１９日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　１１月２０日（金）午後２時から城北法律事務所。相談者は要予約。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
　１１月１４日（土）午後
１時３０分から組合事務所。
担当は山口真美弁護士。相
談者は要予約。連絡・０４
２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター、担当西田穣弁護士。
　「第４１回定期総会」
　１１月８日（日）午前１０時から江東区大島総合区民センター。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時
から２時、組合事務所。連
絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２５日午後２時～７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■大田借組「借地借家問題講座・相談会」
　１１月８日（日）・９日（月）の一泊二日で「バス旅行」、新潟県瀬波温泉。連絡・（３７３５）８４８１。
　
　　

不動産業者の７割が更新料無効判決「更新料の見直しは様子を見て判断」

不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ'Ｓ」を運営するネクスト（東京都中央区）が、賃貸仲介業を営むＨＯＭＥ'Ｓ会員企業を対象にアンケートを実施した。

　大阪高裁判決への反応については、33・５％が「消費者の立場に寄りすぎた判決であり、妥当ではないと思う」、30・９％が「判決は妥当だが、今回のケースはイレギュラーだと思う」となった。１年で賃料の約２カ月分という更新料の設定に違和感を覚えた不動産会社が多かったようだ。紛争の発生地である京都は「妥当ではない」が75・９％となり、突出して多い結果となった。

　しかし、更新料の設定金額の差などはあるものの、京都以外の地域でも影響は免れないとの見方が強いようだ。「今後の賃貸借契約更新料の見直し予定」については、全体の70・２％が「様子を見て判断する」と回答。「特に何もしない」は28・２％、「更新料を下げる」は１・７％となった。更新料に変わる収益源としては、賃料の値上げを考えている会社が多いこともわかった。（10月12日号　週刊賃貸住宅新聞）


◎同アンケートで更新料を取っている地域は、主に首都圏と京都だけだという偏りがあることが明らかになった。また、更新料についてどのような性格かを聞いたところ、昔からの慣習５６・７％、オーナーの収益のため４１.７％、更新時の事務手数料３６・１％、自社の収益のため２６・１％と、根拠のある説明ができる業者はいないようだ。不動産屋の事務手数料で家賃１ヶ月分の更新料とは、どう考えても不当利得と言える。不動産業者のアンケートで更新料がいかに根拠がないものなのか、また多くの借家人が不当な金額を支払わされているか明確になった。


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日本の「貧困率」１５・７％、ＯＥＣＤ中４位

　長妻厚生労働相は２０日午前の閣議後の記者会見で、全国民の中での低所得者の割合を示す「相対的貧困率」が２００７年調査で１５・７％だったと発表した。

　経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）がまとめた加盟３０か国の中で４位で、貧困率の高さが際だった。相対的貧困率は、これまでＯＥＣＤが日本政府の統計資料を基に算出してきたが、今回、初めて日本政府が算出した。

　ＯＥＣＤによる加盟３０か国の「２０００年代の相対的貧困率」調査では、日本は１４・９％（０４年調査）だったが、今回の日本政府の０７年調査では、貧困の悪化が顕著になった。

　ＯＥＣＤ調査で貧困率が高かったのは、メキシコ（１８・４％）、トルコ（１７・５％）、米国（１７・１％）の順。逆に低いのはデンマーク（５・２％）、スウェーデン（５・３％）、チェコ（５・８％）だった。

　厚労省によると、日本の１９９８年調査の相対的貧困率は１４・６％で、以後、年々悪化傾向にある。子どもの貧困率も０１年に１４・５％を記録した後、０４年に１３・７％と改善の兆しを見せたものの、今回１４・２％と再び悪化した。

　◆相対的貧困率◆　国民一人ひとりの所得を順番に並べて、ちょうど中間の額の人を定め、更にその額の半分に満たない人が、全体でどれくらいいるかを示したもの。この際に用いられる「所得」は、等価可処分所得といい、所得から税金などを差し引いた世帯の可処分所得を、世帯の人数の平方根で割った数値となっている。貧困の水準を示す絶対的貧困率と異なり、国内の低所得者の割合を示す指標になっている。

（2009年10月20日14時00分 読売新聞）

レオパレスがいきなり訪問し、アパートの明渡し合意書にサインさせる！

　埼玉県坂戸市に住むＳさんは、今年の９月７日の７時過ぎに突然、家主から依頼を受けたというレオパレスの社員２名がＳさん宅を訪ねてきて、Ｓさんが住むアパートを建替えるので、合意書にサインするよう求められました。

　突然の来訪で気が動転し、中身もよく理解しないまま、合意書に署名・捺印してしまいました。合意書は４項目で、①甲（貸主）と乙（借主）は、本日上記物件の原契約を合意解除した。②明渡し期間は、平成２１年１２月３１日までとする。③引越し費用については、甲の負担とする。④乙は上記明け渡し日までに貸家を明渡すと同時に、貸家内にある乙の所有物を全て撤去する事とする。

以上全く一方的な内容で、引越し費用は次の礼金・敷金や運送費用程度のとの話で、Ｓさんは途方にくれてしまい、知り合いの方と一緒に消費生活センターに相談に行き多摩の組合を紹介され、９月１４日に相談に来ました。

　Ｓさんの賃貸借契約は、昨年９月に２年契約を更新したばかりで、今年の１２月に契約を解除することはできないし、レオパレスの作成した明渡しの合意者は、消費者契約法の消費者の利益を一方的に害する契約条項に当り無効です。そのことを説明し、合意書を白紙に戻して交渉できるとアドバイスしました。Ｓさんの奥さんは難病で７月に退院したばかりであるため、組合が交渉の窓口になると説明し、Ｓさんは組合に入会。Ｓさんは移転をする方向で準備しているとの話でした。

　組合からレオパレス宛に通知すると、大宮支店の請負渉外課の担当者と坂戸支店の社員２名が１０月初めに組合事務所を訪問。組合役員より「夜間に突然借主宅を訪問し、明渡し合意書を作成することは消費者契約法に違反し、消費者保護の時代にはあってはならないこと」と強く批判し、誠意を持って交渉する気持ちがあれば、賃借人が被る全ての損害を補填することを前提に明渡しの補償金額の交渉に応じる旨を伝えました。レオパレス側は「交渉のやり方に問題があったことは謝罪する」と誤った。交渉の結果、Ｓさんの希望する補償条件に応じるとの回答があり、Ｓさんは納得してあらたな明渡し合意書を結ぶことになりました。これでＳさんも、安心して次の物件に引っ越すことができそうです。レオパレス２１は派手なテレビＣＭを使って宣伝していますが、業績を上げるために、かなり手荒な明渡し交渉をしています。まだまだ、多くの借主が泣き寝入りしているようです。組合の宣伝の強化が必要です。


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日弁連が民間賃貸住宅部会「中間とりまとめ」に対し意見書

本意見書について国土交通大臣の諮問機関である社会資本整備審議会の住宅宅地分科会に設置された民間賃貸住宅部会は、民間賃貸住宅を巡る課題として、原状回復を巡る紛争の防止・解決と、家賃の滞納を理由とする明渡を巡る紛争の防止などにつき、２００９年８月１２日付で「中間とりまとめ」を公表しました。

そこで日弁連は、「社会資本整備審議会住宅宅地分科会民間賃貸住宅部会「中間とりまとめ」に対する意見書」を２００９年９月１８日付けで取りまとめ、同年１０月９日に国土交通大臣に執行いたしました。


本意見書の趣旨1.紛争の未然防止（原状回復ガイドライン、賃貸住宅標準契約書）
・原状回復ガイドラインを賃貸住宅標準契約書に取り込むことは賛成。 原状回復ガイドラインの「標準化・客観化」による自然損耗の賃借人負担には反対
・敷引き、礼金、更新料などの一時金を賃貸住宅標準契約書に明記することは反対
・家賃滞納者のデータベース構想（信用情報）には反対


2.紛争の円滑な解決
・ＡＤＲの設置については、公正中立な判断の制度的保証が必要
・保険の名目で自然損耗の修繕費用を賃借人に負担させる制度には反対


3.滞納・明渡を巡る紛争（追い出し屋問題）
・家賃債務保証業者に対する規制法を制定すべきである
・明渡の円滑のための実体面・手続面での見直しについては慎重にすべきである
・ 住居確保困難者の居住の安定のために公的な賃貸住宅政策を充実すべきである


　　　　　　　　日弁連の意見書全文

質の高い住宅の普及促進など重要施策に重点化／国交省、平成22年度概算要求を組み換え

　国土交通省は15日、平成22年度概算要求の組み換えを行なった。

　民主党を中心とした政府与党による「マニュフェスト実行のための新たな財源確保」に向けた概算要求の減額を行なうための措置。公共事業関係費を見直し、高速道路の無料化などマニュフェストに掲げられた主要事項の実現に向けた要求額（約6,000億円）を加えた新たな要求額は、6兆1,943億円（前回発表比▲1,630億円）。

　住宅対策については、マニュフェストの重要施策として掲げられていることから、予算のさらなる重点化が図られた。高齢者向け賃貸住宅整備の加速、長期優良住宅、省CO2対策分野への支援、リフォーム市場の活性化、インスペクションの実施、住宅履歴情報の蓄積といった「人と環境にやさしく、質の高い住宅の普及促進」全体で、490億円を要求している。

国土交通