更新料・相続問題学習会 １１月１７日府中市のルミエール府中で開催

１１月１７日午後１時半からルミエール府中で「更新料・相続問題学習会」を開催しました。当日は、雨の予報で出足が鈍り、組合員５名、一般参加者２名の参加となりました。

　学習会では、細谷事務局長がテキストに基づき①更新料とはなにか、②更新料と賃料の違い、③賃貸借契約の更新とは、④最高裁判決、⑤組合員の裁判事例等を紹介しながら、賃貸借契約を締結する際には、金額が算定できるような「一義的で具体的に記載された」更新料特約を結ばないよう強調しました。

　また、地主の相続問題では、土地を不動産会社（地上げ屋）に売却する事例が借地で急増していることを指摘し、底地を売却された場合の対応、地上げ屋との交渉は単独で交渉しないようアドバイスを行いました。

　講演後、質疑応答を行い、借地上の建物の増改築や借地と底地を等価交換した事例などは当日参加した住宅生協の小野さんから紹介がありました。今回の学習会は、地元の川合理事の協力で府中市の市報にも案内が掲載され、チラシも５００枚ほどを配布したり、会場にもチラシを置かせてもらいました。

明渡し通知を拒絶したとたんに契約更新のお知らせ

日野市日野台の戸建て建物を賃借しているＮさんたちは、７年前の１１月に娘さん家族と一緒に別々の契約で同じ建物に入居しました。家主は競売物件として購入したようで、入居した直後からお湯が出なかったり、建物の不具合がありましたが、少しずつ直して住んできました。昨年４月に家主（不動産業者）から内容証明郵便が送り付けられ契約期間が２４年１１月に満了するので、自ら使用するので明渡を求めるという内容で、明渡しを求める理由も定かではありません。

Ｎさんは、通知が来てどうしたらよいか悩み続け意を決して組合に相談しました。組合のアドバイスを受け、家主に対して認知症の母親の介護等明渡しのできない理由を書き、最後に今後の交渉は組合に一任するという内容の内容証明郵便で通知を出しました。
通知が届いた直後に、家主である不動産会社から「ご契約更新のお知らせ」のハガキがＮさんに送られてきました。あの明渡しの通知はなんだったのだろうか。Ｎさんはあきれてしまいました。

組合から明渡し請求は撤回したのか否か明確に回答するよう求めるとともに、今回の更新では「更新時に更新料を支払う特約」は削除するよう通知を出しました。家主の不動産業者は何にも連絡をよこさないので、Ｎさんは組合の指示通り11月分の家賃を家主の口座に振り込み、法定更新にもちこむことにしました。（東京多摩借組ニュース１１月号）

消費者機構関西 賃貸住宅会社の(株)明来に対して、契約条項の差止請求訴訟判決言渡し

2012年11月12日（月）13時15分から、大阪地方裁判所において賃貸住宅会社の(株)明来に対して、1回でも家賃を滞納すれば、連帯保証人等に賃貸借契約を解除させたり、室内の家財道具を撤去させるなど、法的手続によらずに実力で明渡しを可能にするいわゆる『追い出し』契約条項の使用停止などを求めた差止請求訴訟の判決が言渡されました。　

大阪地裁は、賃借人に対する後見開始・保佐開始の審判・申立てがあったときに契約を解除できるとの意思表示を行ってはならず、そのような条項を記載された契約書ひな形を廃棄する旨を命じ、差止を認めました。しかし、それ以外のKC'sの差止請求をいずれも棄却しました。

訴状については、関連記事10000164をご覧ください。


2012.11.12(株)明来の契約条項の差止請求訴訟　大阪地裁　判決文

定期借地権への切替え無効 新地主の代理人弁護士に内容証明で反論

　府中市宮町の組合員のＢさんは、底地の買い取りを強要する地上げ屋は来なくなった代わりに、新地主の○○ホームの代理人弁護士から２度にわたって脅しの内容証明郵便が送られてきました。Ｂさんが１７年前に前地主との間で締結した期間５０年で更新請求できない旨の定期借地契約は「有効であり、異議があれば２週間以内に書面で申し出るように、申し出がなければ一切異議なく承諾したこととみなおす」とまさに一方的な内容で、借地権の買い取りを希望する場合には代理人宛てに連絡する様にとの内容でした。底地の買い取りを拒否しているＢさんに対し、○○ホーム側は執拗な嫌がらせを繰り返しています。

　Ｂさんは、定期借地契約書を締結した時には契約書の中身も理解できず、仲介した不動産業者からも一切説明もないまま、建替え承諾料２００万と契約書を作成した紀伊国屋商事株式会社に２０万６０００円の労務報酬を支払っています。Ｂさんは、契約書を結ばないと建替えの承諾を認めないと言われ、仕方なく結んだ経緯もありますが、契約書には十分な注意が必要です。

　Ｂさんは、組合と相談し、定期借地契約への切り替えは借地法の強行規定に反して無効であり、認められない旨を法改正審議がされた国会の議事録等も調べ詳細に反論しています。
（東京多摩借地借家人組合ニュースより）


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

底地を買った業者が隣地の建物の取り壊しを通知

　立川市に住むＢさんは、杉並区西荻窪に４５坪の土地を借地し、機械加工の仕事をしています。平成２３年８月に前の地主から土地を購入したＮ株式会社は、社員二人を伴って、Ｂさんに「ここは価値のない土地だから５００万円出すから土地を返したらどうか」と言ってきました。Ｂさんは工場の移転費用にもならないとキッパリと拒否しました。

　Ｂさんの借地に建っている建物は、会社の社宅だった建物で４軒長屋で、３軒は建物がつながっています。１０月に入って、Ｎ社は「隣地建物取壊しの件」という通知をよこしました。道路沿いの建物の借地人が亡くなり、明渡した土地を売却するために、Ｂさんの建物と隣接した建物を取壊すという話です。隣接した建物の取壊しの工事でＢさんの建物が倒壊する危険もあるため、Ｂさんは組合と相談し、工事をする際はＢさんの建物に被害を与えないこと、隣を取り壊した後Ｂさんの壁の補修を行うこと等念書を書くように要求し、目下交渉しています。
（東京多摩借地借家人組合ニュースより）


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借地の譲渡強要に組合が地上げ屋を一喝

　葛飾借組に入会して５年になる矢口さん（仮名）は、更新料請求裁判や建物修繕問題等々組合と相談の上解決してきた。ここに来て宅建業者が矢口さん宅を来訪し「この土地を買い取ったので明け渡すか買い取るかどちらかにしろ」と主張してきた。

　本人は８０歳まじかで業者への反論もままならず苦しい日々を送っていた。組合では本人の事情を考慮して交渉対応は組合で行うことになった。業者より組合に連絡があり対応することになった。地上げ屋は買い取りを求めながら金額を示すことはなかった。組合では買い取る意思はない旨を主張したが、業者は損する話ではない旨を述べるにのみで１時間以上もねばったが、組合からは「二言はない」と言って帰ってもらった。なお、業者は買ったというが所有権の登記は移転されておらず、組合では譲渡強要は宅建業法に反する行為である旨を主張した。

　第２回目の話し合いでは、業者は組合に来るなり今までの行為を土下座して謝り、「組合に取り持ってもらえないか」と言ってきた。組合では「今後も譲渡の強要を続けるのであれば管轄する官庁に通報し、しかるべき措置を行ってもらう」旨を通告し、協議は２０分で終わり、業者に帰ってもらった。組合では、矢口さんの居住の権利を守るために頑張る所存である。（東京借地借家人新聞より）

府中市で更新料と相続問題学習会 １１月１７日に開催

　今年７月に発売した「更新料解決マニュアル」をテキストにした更新料問題と地主への相続税の税率の引き上げ等による、地主の相続に伴ってどのような問題が起きるのかを学習します。ぜひ、地元府中市以外の方の参加もＯＫです。奮ってご参加ください。

◎日時　１１月１７日（土）午後１時半開会

◎会場　ルミエール府中第２会議室
　（京王線府中駅徒歩６分ほどです）

◎講師　東京多摩借組事務局長　細谷紫朗
参加無料です。

◎主催・申込　東京多摩借地借家人組合

　電話　０４２（５２６）１０９４

地主の代理人が高額な更新料と地代値上げを請求

　板橋区清水町に住む川中さん(仮名)は、親の代から借地して住んでいた。３０年目に地主に承諾料を支払って、堅固な建物(鉄骨３階建)を建築した。今年に入って、地主の代理人の不動産会社から更新の時期を迎えたので一度事務所に来てくださいと通知を受けた。

訪問すると「契約には更新料を支払って更新することが出来ると書いてありますので、更新する際には３５０万円の更新料と地代の２０％値上げをしてほしい」と言われた。言われるままに「わかりました」と返事してしまったが、これは地主の請求についてはわかりましたという意味で承諾した意味ではないことははっきりしていたが、その後地主の代理人からは早く契約書を作成するよう請求された。困った川中さんは西武デパートの無料の相談会に相談に来た。

当初の相談は、「地主との関係を悪くしたくない。更新料をもう少し安くできないか。地代の値上げをやめさせることはできないか」ということだった。しかしながら組合の「更新料解決マニュアル・その更新料支払う必要ありません」の本や相談員の説明を受けて、更新料の支払いについても明確な合意がないので支払う必要がない、地代の値上げも阻止で頑張ってみることにした。その第一弾として地主に対して「建物が存在していますので借地契約を更新して住み続けるつもりです。今後は借地借家人組合に入会し相談していく」を通知した。

この借地は３０年前に所有していた地主が平成１６年に競売物件となり、２年後に売却された。その後、買いとった大手のＭ不動産から地主の実弟が買い戻してもので、今後は売却の話も含め対応していくことにした。（東京借地借家人新聞より）

足立区で地主が底地を第三者に売却か

足立区島根は日光街道西側と環七通りの外側に面した地域で島根ばやしや島根神社神楽が行われる鷲神社や古刹国土安隠寺がある。

この地で同じ地主から借地している山縣さん（仮名）たち７名は平成１１年に地代等の問題で組合に入会した。それからは年末に会合を持ち地代額を協議し、代表者が１年分の地代を地主宅に持っていく慣わしになっていた。

　この夏いきなりＳ社の社員を名乗る男が「このたび土地をＳ社に譲渡しましたので、今後のことはＳ社と話し合っていただきたい」との文書を持って訪ねてきた。山縣さんはすぐに組合に相談した。組合では地主が代わろうが権利関係は今まで通りであること。Ｓ社が本当に土地を買い取ったか登記簿謄本を持ってくるように申し入れ、新地主かどうか判らない時点では会う必要のないこと。また、底地の売買は任意の契約であり、地主に買い取ってほしいと言われても借地人がこれを買い取る義務を負うわけではないことを説明した。

　今のところ山縣さんらは従前の借地契約を申し入れ、対応する考えでいる。（東京借地借家人新聞より）

確定期限付契約の切替え無効 家主の代理人弁護士も認め、移転条件協議

　組合ニュース505号で報道した狛江市和泉本町の賃貸マンションに住むＭさんは、家主の代理の不動産業者から「建物老朽化に伴う確定期限付契約書に基づき速やかに明渡せ」との請求に対して、Ｍさんは組合を通じて「契約更新時に何らの説明もなく、騙して契約書を作成したものであり、そもそも借地借家法第39条の確定期限付契約に切り替えは無効である」と反論し、家主も不動産屋もどうしようもなくなり、弁護士に相談し家主の代理人の弁護士はＭさんに連絡してきました。

　Ｍさんは組合事務所で話し合いを行うことを代理人の弁護士に連絡し、８月上旬に第１回目の話し合いを持ちました。代理人の弁護士は「確定期限付き契約で明渡を求めることは無理がある。移転条件を示すので円満な話し合いの上、明渡しを求めたい」と言ってきました。
　Ｍさんは、賃貸マンションもＭさん夫婦のみ生活している状態で、移転先さえ見つかれば移転することは考えていると返事しました。現在、移転条件について協議を行っています。
（東京多摩借組ニュースより）

被災地・被災者を置き去りにする震災対策と復興予算の流用問題

２０１２年住宅研究・交流集会「あらたな住宅政策、住宅憲章をめざして」は、１０月２７日午前１１時から新宿区保育プラザで７０名の参加で開催されました。

　午前中の全体会では、全国公住協の小池田忠事務局長より「住宅団地の改善・再生と自治会活動」と題して、名古屋市森の里荘自治会の活動が報告されました。

　続いて、塩崎賢明・日本住宅会議理事長（立命館大学教授）より「復興予算問題と被災地の現状」と題して約１時間にわたり基調講演が行われました。

塩崎理事長はＮＨＫスペシャルでも報道された復興予算の流用問題について、１９兆円が使われた４８８事業を被災地・被災地を含む全国、被災地以外に３つに分類して検証したところ、被災地とは全く関係のないところに予算が使われ、全国対象の事業も１割程しか被災地に使われていないことを明らかにしました。

　財源は来年から徴収される国民の税金（所得税・住民税等）で、所得税は今後２５年間２・１％が上乗せされます。これらの復興予算の流用の仕掛けとして、復興構想会議の基本方針や東日本大震災復興基本法にあり、民主・自民・公明の三党協議で「活力ある日本の再生」が基本法の目的に付け加えられたことを指摘しました。阪神大震災でも復興事業１６・３兆円の内、復興とは関係のない防災事業等に３３％が使われ、東日本大震災でも全く同じ構図であること、被災者・被災地が置き去りにされていることが強調されました。

＜被災マンション＞８割賛成で取り壊し…法制審中間まとめ

大規模災害で大きな損害を受けたマンションを取り壊す際、部屋の所有者（区分所有者）全員の合意が必要な現行制度の見直しを検討している法務省・法制審議会の「被災マンション法」専門部会は、５分の４（８割）以上の賛成で▽取り壊し▽敷地売却▽再建－－を決議できる制度を盛り込んだ中間取りまとめを決定した。

　取りまとめの内容を５日から１カ月間、インターネット上などで提案し、広く意見を募集する「パブリックコメント」を実施する。

　部会は集まった意見を踏まえて議論を深め、来年２月の法相への答申を目指して改正要綱の作成を進める方針だ。

　取りまとめではマンションが完全に損壊した場合（全部滅失）、敷地共有者の持ち分の５分の４以上の多数決で敷地売却を決められる。

　マンションの財産価値が半分未満に下がったと評価できる場合（大規模一部滅失）も、区分所有者の５分の４以上の多数決で取り壊し決議ができ、さらに敷地共有者の持ち分の５分の４以上の多数決で敷地売却か再建を決められる。

　法務省では、昨年３月の東日本大震災を受け、新たな大規模災害が起きた場合に備えた法整備を検討。被災したマンションの取り壊しを容易にして速やかな復興ができる法改正が必要として、今年９月の法制審議会に諮問していた。【伊藤一郎】 （毎日新聞　１１月５日）

民間賃貸住宅憲章案を東借連のホームページに載せました

　全借連で議論している誰もが安心して住み続けられる「民間賃貸住宅憲章」案を東借連のホームページに掲載しました。

ぜひ、皆さんから東借連及び東京多摩借地借家人組合までご意見をお寄せください。

ホームページは　http://www.zensyakuren.jp/tosyakuren/

2012年住宅研究・交流集会開催 全借連が「民間賃貸住宅憲章」案を発表

２０１２年住宅研究・交流集会「あらたな住宅政策、住宅憲章をめざして」は、１０月２７日午前１１時から新宿区保育プラザで７０名の参加で開催された。

　午前中の全体会では、小池田忠・全国公住協事務局長より「住宅団地の改善・再生と自治会活動」と題して、名古屋市緑区の森の里荘自治会の活動が報告された。
　続いて、塩崎賢明・日本住宅会議理事長（立命館大学教授）より「復興予算問題と被災地の現状」と題して基調講演が行われた。

　復興予算の流用問題を解明

　塩崎理事長はＮＨＫスペシャルでも報道され、自らも調査した復興予算の流用問題について、復興予算１９兆円が使われた４８８事業を被災地・被災地を含む全国、被災地以外に３つに分類して検証したところ、被災地とは全く関係のないところに予算が使われ、全国対象の事業も１割程しか被災地に使われていないことを指摘した。
　財源は来年から徴収される国民の税金（所得税・住民税等）で、所得税は今後２５年間２・１％が上乗せされる。阪神大震災でも復興事業１６・３兆円の内、復興とは関係のない将来の防災事業等に３３％が使われた。東日本大震災でも全く同じ構図で、被災者や被災地を支援することに復興予算が使われず、被災者・被災地が置き去りにされようとしているとしていることを強調した。
　午後から３つの分科会に分かれ、第２分科会「民間賃貸住宅の現状と新たな住宅憲章」では、佐藤富美男・東借連会長が「借地借家相談から見えてくる住宅の貧困問題」について、細谷紫朗・東借連事務局長が「民間賃貸住宅憲章の制定に向けて」と題して報告した。この他、東京特別区の低家賃住宅の実態と活用、住宅手当制度の実態と問題点、追い出し屋被害の実態と規制法について等が報告された。分科会では、住宅手当と家賃補助制度の違い、住まいの貧困の解消に向け家賃補助制度創設の意義等が議論された。