公租公課の４・２５の地代値上げ請求NO！

　八王子市大和田町に住むＮさんは、４月に地主の代理人弁護士から突然「賃料増額の請求書」の内容証明書が送られてきました。

　４１・５坪で地代月額９６００円を公租公課や地価の上昇等の事情を反映した賃料への増額を請求するとし、日税不動産鑑定士会「継続地代の実態調べ」平成２４年度版によれば、東京２３区内の住宅地の公租公課の継続地代の倍率が平均４．２５倍であることを理由に、平成２６年の固定資産税・都市計画税の４．２５倍の月額１万６６４６円に５月分の地代から増額請求する、また平成年１３年９月から法定更新しているので契約書を成文化したいとの内容でした。

　Ｎさんは、早速組合に相談し、公租公課の４．２５倍の根拠はなく、東京２３区内は都市計画税が半分に抑えられており、地代と公租公課の対比は高く、八王子市内では地価の下落で地代は値下がりしているところもあり、２０年以上地代の改定も行なっていないことから、「公租公課の３倍までなら値上げに応じる。契約書の成文化は拒否する」旨の文書を作成し、地主の代理人に送りました。Ｎさんは、地主の代理人に呼び出されても会いに行かず、「組合事務所で役員立会でなら会う」と回答するつもりです。地主の代理人からは1か月経過後も何らの返事もありません。

（東京多摩借組ニュースより）

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地上げ・底地買い被害者交流集会開催 ６月１４日にブラック地主・家主１１０番

　東借連主催による「地上げ・底地買い被害者交流集会」が５月２４日午後１時３０分から四ツ谷の主婦会館・プラザエフで開催された。

　集会では、東借連常任弁護団の種田和敏弁護士より、地上げ・底地買い被害者からの相談事例についてプロジェクターを使いながら報告された。

　地上げ屋の手口の特徴とし、「突然、自宅に訪問し、地主から底地を買ったが、もう貸すつもりはないから立退け、立ち退きたくないなら底地を買えと、怒鳴り込み口調で威圧的に言う」、「玄関先で近所に聞こえるように大声で怒号を浴びせる」など悪質な行為の特徴が指摘。借地人が「立ち退かない、底地を買わないと」と言うと、激しい罵声を浴びせる場面を録音した音声が再生された。

　地上げ屋から脅された練馬区と埼玉県の２名の組合員から経過説明が詳しく報告され、警察に相談しても「民事問題なので当事者で話し合って」と全く動いてくれないなどの問題を訴えた。地上げ屋と対面した足立区借組の梅澤組合長は「借地人の人格を否定する発言で脅迫する」と訴えた。

　種田弁護士から裁判所に訪問禁止の仮処分を行うと、借地人への訪問が止むなどの対応が報告され、地上げ屋への対応等について質疑応答が行われた。最後に被害対策弁護団の事務局長の田見高広弁護士より被害の掘り起こしを行うため、「ブラック地主・家主１１０番」を６月１４日に実施することなどが提起された。

大震災と住宅政策の改革を考える院内集会開催

　国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）など３団体は、５月１９日衆議院第１議員会館において「大震災と住宅政策の改革を考える」院内集会を開催しました。

　住まい連代表幹事の坂庭国晴氏が院内集会に至る経過について述べ、震災と若者の住宅問題についてアンケートに対する各党と衆参の国会議員の回答の特徴が報告されました。公営住宅入居階層や低所得の若年層に対する家賃補助など住宅施策については、各党が早期の実施と回答し、「超党派による住宅政策改革の議員連盟の結成を期待する」と訴えました。

集会には民主、共産、社民、山本太郎参院議員など６名の国会議員が出席。日本共産党から本村信子議員、辰巳幸太郎議員が挨拶しました。

　塩崎賢明・日本住宅会議理事長が講演し、東日本大震災の現状と復興の現状について報告し、家賃補助制度など平時における住宅政策の連動等が指摘されました。住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人の稲葉剛氏より若者の住宅問題の調査の特徴が報告され、社会の持続可能性を確保するためには「住まいは人権」に基づく住宅政策の転換が強調されました。
　被災地からの報告では、仙台市で住まいと暮らしの再建サポートについて新里宏二弁護士が、福島原発事故被害による避難と住宅問題についてひなん生活を守る会代表の鴨下祐也氏が報告し、原発事故の避難者に対する住宅の無償提供の長期延長が訴えられました。

東借連加盟組合の行事と催し物

■城北借組「西武デパート相談会」
　６月１０日(水)・１１日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「定期総会」
　６月２８日（日）午後１時３０分から豊島区生活産業プラザ。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
　６月６日（土）午後１時３０分から組合事務所。
　「第３３回定期総会」
　５月３１日（日）午後１時３０分から国分寺労政会館。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から組合事務所。連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者要予約。連絡・（３８０１）８６９７。

地上げ・底地買い被害者交流集会 ５月２４日に開催

　「人からもの借りたら返さなあかんやんか。俺はそう思うで。うちのお父ちゃん、お母ちゃん、そう言うとったし。人からものを借りたらな、返すんや。お金なかったらな、返すんや。な、これ、誰の土地や」。これは実際に都内の借地人が地上げ屋から脅されたやり取りで、こうした脅しで借地人を恐怖に陥れる地上げ屋が今都内各地で暗躍している。

５年後の東京オリンピックを前に、アベノミクスによる円安・低金利を背景に海外国内から不動産投資が活発になっている。今年の１月１日からの相続税の増税も借地の土地が地上げ屋に狙われる背景になっている。

　東借連では、「ブラック地主・ブラック家主被害対策弁護団」を立ち上げ、地上げ・底地買い被害の根絶に向けて、６月１４日には「ブラック地主・ブラック家主１１０番」を実施し、地上げ・底地買い問題をマスコミにも発表し、社会問題として法規制を求める運動に発展させていく予定である。こうした運動を成功させるために、緊急に「地上げ・底地買い被害者交流集会」を以下の日程で開催し、被害者の実体験を聞き、被害の実態を共有し連帯する。各地の組合では、組合員の参加を呼びかけている。

●日時　５月２４日（日）
　午後１時～４時
●会場　主婦会館・プラザエフ３階コスモス（ＪＲ・地下鉄四ツ谷駅下車麹町口徒歩１分

更新料支払義務なし

豊島区駒込に住む山本さん（仮名）は組合員で、その息子さんが更新料問題で相談に来た。２０年前に更新料を支払っていた。今回も地主から更新料が請求された。対処の仕方がわからず、「高齢を前提に期間を１０年間とする案や借地権の相続を放棄するから更新料の支払いを免除する案」などを検討。組合から更新料については支払い義務がないことを教わると「自信を持って更新料については交渉できます」と語った。

（東京借地借家人新聞より）

更新料を支払った数か月後に地主が土地を売却、さらに転売

　総武線平井駅北口から徒歩１０数分、江戸川と中川の両河川に挟まれた平井地域で、宅地約１７坪を賃借する榊さん（仮名）は平成２４年１１月に２０年の更新期限を迎えたが、更新請求はないまま１０カ月が過ぎた。翌年の夏に地主は更新料と地代２５００円の増額を請求してきた。榊さん夫婦は二人とも高齢の上年金生活で支払いの余裕はないと伝えると、更新料の支払いは分割でもよいが、暫く地代は値上げしていないと言われ、泣く泣く認めてしまう。更新料は交渉の結果、地主の請求を下回る金額で合意して支払う。しかし地主は合意更新して僅か数カ月後の９月に、こともあろうか底地を不動産業者に売却し、業者は「底地を買うか借地権を売るか」の交渉を要求してきた。しかも３か月後の１１月には別の業者に転売。榊さんは賃貸借契約承継手続きを二度にわたり行う。３月に組合に入会し、借組の顧問弁護士に新規契約書、領収書、二通の契約承継通知書を預け、地主の借地人無視したやり方に法的措置は取れないか相談している。（東京借地借家人新聞より）

更新料払って更新した直後にマンションが転売、明渡し請求が

大田区千鳥地域所在の鉄筋コンクリート造５階建、マンションを賃借中の釜谷さん（仮名）は、相続した新家主と１月末に８万円の更新料を支払って契約更新した。

しかし、１カ月後にはマンションを売るので買い手の建設会社と話し合うよう伝えられた。待機児童が多い中、認可保育所に子供の入所が確定したばかり。知人に相談して組合を紹介されて入会した。
　釜谷さんは、組合を話し合いの窓口することを会社に伝える。先日組合事務所で契約更新したばかりであり、大田区で待機児１６００人という状況で、釜谷さんに移転する考えがないことを通告した。

会社は建物の老朽化と耐震問については、その危険はないが東急下丸子駅徒歩５分という好条件なので建替えて分譲を考えているという。

　しかし、釜谷さんの希望や条件が整うよう時間をかけて、組合を窓口に話し合いをすることになった。釜石さんは組合を紹介してくれた知人に今感謝している。（東京借地借家人新聞より）

被災者支援へ新たな法整備を 仙台で集会

現行の災害関連法は被災者の暮らし再建に役立っていないとして、新たな法整備を国に求める被災者や支援者の集会が２日、仙台市内で開かれた。約100人が参加。「住宅面を中心に一人一人が大事にされる法律が必要だ」と話し合った。

　被災法制に詳しい兵庫県弁護士会の津久井進弁護士は「災害救助法に基づく仮設住宅やみなし仮設、借り上げ住宅には細かな制約や期限があり、被災者のためになっていない」と指摘した。

　地震や津波で壊れた家に住み続ける「在宅被災者」を宮城県石巻市で支援する民間団体の代表伊藤健哉さんは「公的な調査が一切されていないので、在宅被災者が各地にどれだけいるのか分かっていない。ぼろぼろの家で行政の支援も受けずにぎりぎりの暮らしをしている人は多いが、ほとんどが放置されている」と報告した。〔共同〕