家主向け孤立死原状回復費用保険を開発・・・ジック少額短期保険

家主向け孤立死原状回復費用保険を開発・・・ジック少額短期保険
http://www.zenchin.com/news/2014/06/post-1766.php

　シノケングループの子会社ジック少額短期保険（千葉県東金市）は、新規の家財保険「賃貸住宅生活者総合保険」を７月１日より販売開始する。
　同商品は、ワイド・ベーシック・エコノミーの３つの基本補償プランと、５つの特約から選択できる。
　特約には、家主を被保険者とし保険金請求を行える「孤立死原状回復費用保険」や、入居者向けの「ストーカー対策費用保険」、ペット可物件入居者向けの「ペット諸費用保険」や、賃貸住宅内で発生した事故により家事ができなくなったときにホームヘルパー費用を補償する「ホームヘルパー費用保険」「地震災害費用保険」がある。
　同社によると、家主が被保険者となる孤立死原状回復費用保険は、日本初のサービス。従来では、孤立死に伴う原状回復費用の保険金を請求できるのは、被保険者の法定相続人等に限定されていたため、孤立死した入居者に身寄りがいなかったりする場合、家主が費用を負担せざるを得なかった。同サービスによって、こうしたリスクを避けることができる。
　なお、特約単独での販売は行わず、基本補償とのセット販売となる。
　保険料は、特約１つをセットにした場合、ワイドプランが１万６０００～３万６０００円、ベーシックプラン１万４０００～３万２０００円、エコノミープラン１万２０００～２万６０００円。

やさしい憲法学習会 明日６月２７日開催します 参加者募集中

安倍内閣は、今国会中にも集団的自衛権の行使容認を閣議決定しようと急いでいます。安倍首相は記者会見等で「国民の命を守る。安全にする」と言うが、本当にそうだろうか。外務省の元国際情報局長で評論家の孫崎享氏は「全く逆で、テロを招き自衛隊員が死亡する危険がある」との指摘もあります。国論を二分し、国のあり方にかかわる重要な問題を政府の一方的な解釈だけで行っていいのか。憲法は国家権力を国民がしばる法律ではないのかなど大変危惧されます。

「集団的自衛権とはどのような権利なのか」、「個別的自衛権とどこがどう違うのか」、「限定的であれ集団的自衛権を行使するとどのようなことが起きるのか」、「安倍さんは日本をどのような国家にしようとしているのか」等々、大変複雑な問題ですがみんなで勉強しましょう。難しくてよく分からないという方もぜひご参加下さい。

（参加は無料です）

■日時　６月２７日（金）午後６時３０分開会
■会場　立川子ども未来センター・２０１会議室
（ＪＲ立川駅南口徒歩１３分、立川駅南口から国立駅南口行子ども未来センター下車、西国立駅７分）
■講師　三多摩法律事務所　大浦郁子弁護士
■参加申込み　組合事務所まで（定員４５名）

6・１４住まいは人権デー 渋谷から明治公園までパレード

　住まいの貧困に取り組むネットワーク・日本住宅会議・国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）の３団体共催による「６・１４住まいは人権デー」ミーティング＆パレードが６月１４日の午後１時３０分から渋谷区勤労福祉会館において開催され、６０名が参加しました。

　はじめに、「アベノミクスと居住の格差・貧困―住まいと生活の権利の視点から」と題して、大泉英次・追手門学院大学経済学部教授・日本住宅会議理事より記念講演が行われました。

大泉教授は「アベノミクスの円安・株高フィーバーも今年に入ってしぼんでいる。家計収入も落ち込み、勤労者の所得や収入が増えなければデフレは脱却できない。雇用の規制緩和で雇用の質が劣化すれば居住の貧困・格差は増々拡大する」と指摘しました。

　各分野からの報告では７団体からスピーチが行われ、全借連を代表して佐藤富美男副会長が今年３月の全借連総会で発表した「民間賃貸住宅憲章案」と家賃補助制度の創設等に向けた国土交通省交渉の内容について報告しました。

交渉の中で国土交通省の役人は「脱法ハウスに入らなくても月額４万円以下で１ＤＫ４０㎡～５０㎡の賃貸住宅はあると全く民間賃貸住宅の実態とかけ離れた報告をしています。月額４万円以下の住宅があっても劣悪な住宅で現在耐震性がないという理由で明渡しを請求され、次々と取り壊されているのが実態です。適切な民間賃貸住宅に住み続けるためにはヨーロッパ並みに家賃補助制度の実現することが必要です」と訴えました。

また、首都圏追い出し屋対策弁護団の林治弁護士は家賃の滞納等による追い出し屋被害の実例について報告し、脅迫的な電話や深夜・勤務先への電話、家賃滞納を示す貼り紙、鍵交換、荷物の撤去などの違法行為が相変わらず行われ、保証会社の訪問や電話の記録に残されている資料を公表しました。
林弁護士は、貸金業法のような取立て規制がないことに原因があり、早期の追い出し屋規制法の制定を強調しました。

この他、東京オリンピック競技場と関連施設の建設によって、新宿区霞ヶ丘アパートが取り壊され、高齢者が分散して移住を迫られている問題やワールドカップの開催地でファベーラと呼ばれるスラム街が取り壊され、強制退去させられている実態等が報告されました。

なお、韓国の住居実現のための国民連合のノ・ギドク事務局長から「日本と韓国の住居権の保障を獲得しようという関係団体が新たに連帯し、今後ともに力を合わせながら前進していけることを切に願っています」との本集会へのメッセージが披露されました。

　パレードは、渋谷区の会場から宮下公園横から明治通りの繁華街を抜けて、新宿区にある都営霞ヶ丘団地の横を通って、明治公園先までの２・５キロを「住まいは人権」等を訴えながら元気よく行進しました。

借地借家問題学習交流会 ７月１２日調布市で開催

──こんな問題で悩んでいませんか──

■アパートの退去後、高額な原状回復費用を請求された！
■地震で危険と突然、賃貸住宅の明渡しを請求された！
■借地の契約更新で高額な更新料を請求された！
■地主が底地を不動産業者に売却してしまった！
■近隣より高過ぎる地代・家賃を減額したい！
■借地権を相続したいがどうしたらよいか！

　◉参加無料　終了後、質疑応答・経験交流会を行います。

◎日時　7月12日(土)午後6時半開会
◎会場　調布市文化会館たづくり１１階　１１０２学習室
◎講師　東京多摩借地借家人組合　事務局長　細谷　紫朗
◎講演　「役に立つ借地借家人のための法律知識」

　《問合せ・連絡先》
　東京多摩借地借家人組合
立川市柴崎町４－５－３いわなビル1階　　
☎042（526）1094 ＦＡＸ　042（512）7194.

学んで交流・学習交流会開催 ６月２３日（月）小金井市民交流センター

──こんな問題で悩んでいませんか──

■アパートの退去後、高額な原状回復費用を請求された！
■地震で危険と突然、賃貸住宅の明渡しを請求された！
■借地の契約更新で高額な更新料を請求された！
■借地上の建物を増改築したいが地主が許可しない！
■近隣より高過ぎる地代・家賃を減額したい！
■借地権を相続したいがどうしたらよいか！

　◉参加無料　終了後、質疑応答・経験交流会を行います。

◎日時　6月23日(月)午後1時半開会
◎会場　小金井市民交流センター　練習室2・3
（ＪＲ中央線　武蔵小金井駅前・南口徒歩１分）
◎講師　東京多摩借地借家人組合　事務局長　細谷　紫朗
◎講演　「役に立つ借地借家人のための法律知識」

　《問合せ・連絡先》
　東京多摩借地借家人組合
立川市柴崎町４－５－３いわなビル1階　　
☎042（526）1094 ＦＡＸ　042（512）7194.

店舗の契約更新で保証会社との契約を拒否

豊島区長崎で３０年近く店舗を借りて商売をしている山田さんに不動産会社から契約更新のお知らせが届いた。「契約更新の代行として労務手数料家賃の半月分と消費税分」が請求され、さらに「今後は保証会社との契約で更新手続きをさせていただきます」と記載されていた。心配になって組合に相談に来た。

山田さん「商売もうまくいっていないのに更新料は三ヶ月分その上労務手数料の請求と言うことはどうなっているのでしょうか」という問いに、組合での相談で「更新料支払特約の削除・家賃の値下げ・保証会社契約拒否」の請求をして、合意更新できないならば法定更新（自動更新）にすることにした。「言われたとおりにしないと追い出されてしまうのか不安で仕方なかったです。これで安心し交渉することができます」と語った。(東京借地借家人新聞より）

地主の相続人が底地を売却 組合が相談会を開催

　浅子けい子足立区議から千住旭町の借地人の相談を組合に打診された。地主が底地を不動産開発業者に売却したらしい。浅子区議と組合は東借連リーフレットと組合宣伝ビラをまいて様子を見ることにした。組合では元組合員宅を訪ね、話を聞かせてもらった。昨年地主が亡くなり、１２月娘が相続し、本年３月に東京都市開発に売却されたことが業者から送られた登記簿で判明した。話の中で奥さんが夜眠れないほど悩んでいる旨を聞かされる。組合では何にも相手の提示した金額で底地を買い取ることはなく、買取りをお願いされている立場であり、金額が折り合わなければ売買協議を打ち切ればよいことを伝えた。役員会では相談会を５月２５日に会場を借りてチラシで宣伝したが、底地を売却された地域の借地人は来なかった。元組合員の話では借地人の一人から勤め先の顧問弁護士を紹介され、一人１０万円を支払い依頼したとの連絡があった。借地人立場に立った解決ができるか心配される。(東京借地借家人新聞より）

不動産業者が借地人の組合員に一斉に売買で通知

大田区内の不動産業者Ｄ社より「突然おハガキで失礼します。貴殿所有の不動産の売買の件でご相談したいことがありますので、至急ご一報ください。」とのハガキが複数の組合員宅に投函された。地主からの前触れもなく驚いての相談である。このＤ社は当組合とは過去に他の物件で対応している。「売るか買うか」の地上げが目的であることは明らかだ。無視して関わらないこと。万一強要された場合は組合員であるので、組合事務所を介するよう通告することを組合員に徹底した。


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地主から建物収去土地明渡請求訴訟をされ、賃借権（借地権）の時効取得が認められた裁判例

　今回、私が担当した、地主から建物収去土地明渡請求訴訟をされ、賃借権（借地権）の時効取得が認められた裁判例（東京地方裁判所平成２５年１１月２９日判決（平成２３年（ワ）第３７３１０号））を紹介させていただきます。

　まず、事案の概要を述べますと、借地人は、昭和３０年よりＡさんから土地を借りていたのですが（昭和３３年建物建築）、Ａさんから借りた土地には、Ａさん所有土地だけでなく、一部、別の本件地主の土地が含まれていたことが昭和６３年ころ判明したので、その地主に地代を支払い、平成元年頃より地代を供託してきました（このとき地主は不当に高額な金額での土地買取や権利金等を要求してきました）。すると、近時になり、地主が地代増額の調停を起こし、借地人がそれに応じなかったところ、地主は借地人に土地を貸していないと主張して土地の明渡しを請求してきたのです。

　ここで、賃借権の時効取得とは、１０年又は２０年の時効期間経過により賃借権を取得できるというもので、要件としては、①土地の継続的な用益という外形的事実が存在し、かつ、②それが賃借の意思に基づくものであることが客観的に表現されていること、が必要です。所有権や賃貸権限を有すると称する者から借りた場合等様々な類型があり、占有開始時の事情等総合的に判断されるものと思われますが、一般には、必ずしも真の所有者との間でなくとも、賃貸借契約と賃料支払の事実があれば、要件を満たしうるとされます。

今回の裁判でいうと、借地人が、真の所有者である本件地主所有の土地が含まれていることを知らずにＡさんから土地を借りて、Ａさんに地代を支払ってきたということが認められ、また、土地の形状や、これまで地主が明渡しを請求してこなかったことなどの事情を踏まえ、昭和５３年に借地人は真の所有者にも対抗できる賃借権を時効取得したと判断されました（なお、裁判中にも地主側は権利金を要求してきていました）。

　判例に沿った一事例判決ではありますが、本件のように、地主が違うということとか、契約書がないこと等を理由とする、地主の不当な要求に何でも応じる必要はない、ということを意識していただければ幸甚です。（弁護士　長谷川正太郎）

東京借地借家人新聞（判例紹介より）


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