底地買いで4回も底地が転売に

　地主が底地を業者に売却すると、業者は借地人に「買うか売るか」の二者択一を迫り、従前の契約のままでというと２年後に転売しますと公言する会社もある。組合員の中には４回も転売されたケースもあった。

今年に入っても上場企業の不動産会社は隣り合っている組合員の一方の底地を転売した。組合では新地主に対して土地所有権移転の登記簿の提出を要求し、事実確認後、地代の振込をするようにしている。暫くして新地主から振込先の通知が送付された。しかし訪問はなく、今のところ静観するしかない状況にある。

(東京借地借家人新聞より）

借地が狙われている 借地人が底地の買取りを拒否すると底地を転売 新地主がいきなり地代増額で調停、裁判起こす

　世田谷区に土地を賃借している組合員の厚木さん（仮名）は数年前に旧地主から底地買い業者Ｅ社に地主が変わり、借地権を売るか底地を買うか迫られていた。売買は考えていないと答えると、２年位で土地を手放す、新しい地主になると大変ですと言われ、その後Ｅ社は底地を売却した。

地主変更の通知後間もなく地代増額請求をしてきたが根拠を示さないため、拒否すると調停を起こした。期日に東京簡易裁判所に出向くが、新地主の主張はこの場で地代増額に合意しなければ裁判で鑑定してもらうと主張。合意せず不調に終わり、後日東京地裁から訴状が届いた。そして組合に相談に来た。訴状を見ると賃料増額の根拠が示されておらず、僅か数ページの簡単に綴られた訴状で裁判が行われるのか不思議に思った。しかも弁護士に委任することなく本人訴訟をしてきた。厚木さんは組合の顧問弁護士に代理人を委任した。
(東京借地借家人新聞より）

借地が狙われている 東証一部上場企業が底地買い

立川駅の南口から徒歩１０分ほどの閑静な住宅地の６２７坪の借地が今年４月に突然底地買い業者のＥ社に売却された。

借地人はこれまで地代を半年分まとめて支払っているが、地主から土地を売却するような話は一度も聞かされたことはなかった。５月に入りＥ社の社員が土地の登記簿謄本を持って借地人の各戸を訪問し、「内の会社が今度地主になりました」と挨拶に来た。驚いた借地人の数名が近くにある組合に連絡し、６月に入り５世帯が町会の会館に集まり、Ｅ社との交渉を組合に依頼し、５世帯が組合に入会した。

組合では早速Ｅ社と連絡を取り、第１回目の借地人一同との会合を町会会館で行った。Ｅ社の社員は２名来て、冒頭「内の会社は借地を貸すことを目的にしていない。１年半以内に底地の買取り、もしくは売却の話がまとまらなければ、他に売却する」と脅してきた。組合では「話し合いもしていないのに他に売却するような話はするべきではない」と抗議した。当面、地代の支払いについて本年７月分からの地代はＥ社の銀行口座に振り込みで送金し、後払いの６月分までの地代は旧地主に支払うことを確認した。

Ｅ社と賃貸人変更の覚書を７月初めに再度集まり締結する。組合では今後の交渉も組合を交えて、借地人相互の交流を深めていく予定である。

(東京借地借家人新聞７月号より）

東借連夏季研修会 ９月４日開催

　東借連夏季研修会を以下日程で開催。①日時・９月４日（日）午前１０時開会。②会場・としま区民センター（池袋駅東口徒歩７分）③講師・東借連常任弁護団の黒岩哲彦弁護士④テーマ・よくある借地借家の相談事例⑤定員４０名（先着順）⑥申込は東借連本部・各組合まで。

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

住宅団体夏季研修会「公営住宅、民間分譲マンションの管理から住宅問題を考える」

　住宅関係団体・夏季研修会が「公営住宅、民間分譲マンションの管理から住宅問題を考える」とのテーマで、７月２３日午後２時から東京都台東区内で開催されました。

　社会福祉士・宅地建物取引士の資格を持ち、区営住宅住宅課の課長の大村雅弘氏が「公営住宅の光と影」について報告しました。

　大村氏は公営住宅の現状について、公営住宅の応募倍率が東京では１６・９倍と高く、６０歳以上の高齢者の割合は現在７割を超え、単身世帯も増加しています。公営住宅入居世帯の月収１０・４万円以下が７７・６％（令和元年度）と低所得者の住まいの安定に役立っています。

　一方で公営住宅の抱える課題としては、①家賃の滞納、②不正な使用（偽装結婚など）、③高額所得者、④地域コミュニティー崩壊危機として入居者の引きこもり、単身高齢者の死亡、家財道具の撤去費用等の問題点を指摘しました。
　次に、ＮＰＯ建築ネットワークセンターの長谷川博道氏より、マンション管理のキーポイントと様々なトラブルと相談事例が報告され、休憩後活発な質疑応答が行われました。

多摩借組市民セミナー 府中市で開催

　多摩借組は新型コロナウイルスの感染拡大で中止していた「借地借家問題市民セミナー」を３年ぶりに再開し、５月の八王子市に続いて６月１８日に府中市市民活動センタープラッツ会議室で開催し、市の広報に掲載され、役員を除き１０名が参加した。

　地元の副組合長の川合謙二氏の司会で開会され、細谷紫朗事務局長がプロジェクターを使って借地借家法や民法、消費者契約法についての法律知識について分かりやすく解説した。質疑応答では、「前回の更新で自宅の建て替え料も含め更新料５００万円士支払ってしまった」「借地権の価格はどのくらいなのか」等々借地に関する質問が多かった。

　個別相談では、「現契約書は問題がないかどうか見てほしい」、「今年の９月末に借家の明渡しを請求されているが、転居先が見つからない」等の切実な相談があった。９月以降もセミナーを開催する予定。
（東京借地借家人新聞７月号より）

東借連夏季研修会 ９月４日に開催

　東借連夏季研修会を以下日程で開催。①日時・９月４日（日）午後１時半開会。②会場・としま区民センター（池袋駅東口徒歩７分）③講師・東借連常任弁護団の黒岩哲彦弁護士④テーマ・よくある借地借家の相談事例⑤定員４０名（先着順）⑥申込は東借連本部・各組合まで。

地代供託中なのに地主が底地を底地買い業者に売却

　国立市谷保で宅地６７坪を借地しているＭさんは今から１７年前の平成１７年に突然高額の相続税を支払ったとの理由で地代を毎年３０％づつ値上げすると請求され、話し合いを地主と何度か行いましたが協議不成立で依頼１７年間にわたり法務局に地代を供託しています。

　父親が亡くなり長男が借地を相続し、組合を通じて年２回東京法務局府中支局に地代を供託していました。

ところが、今年４月に突然クマシュー工務店と名乗る社員が何の予告もなくＭさん宅を訪問し、「今度うちの会社が土地を購入し、地主になった。今後のことについて話し合いたい」と言ってきました。Ｍさんは気が動転しましたが、父親の代から組合員であることから、落ち着きを取り戻し、「話し合いは組合事務所で役員同席で行いたい」と述べ、５月１８日に組合事務所で細谷事務局長立ち合いの下話し合いを行いました。
　クマシュー工務店東京支店営業部との名刺を出しだしましたが、いかにも地上げ屋風で社員というより地上げ屋の仕事を請け負ってやっているようでした。
　地代は毎月現行地代（供託していた金額）のままでＭさん宅を訪問し受け取ると述べ、振込による送金には応じませんでした。Ｍさんは地代のみ支払い、今後の話し合いは全て組合事務所で行うつもりです。Ｍさんは、底地の買取りも借地権の売却も拒否して頑張る決意です。

　同工務店は大阪が本社の地上げ屋で、ホームページでは「底地」について、「借地借家人と今現在トラブル中だけど」との質問に対し、「売買に何ら問題はございません。お気軽にお問い合わせください。地代家賃供託中でも売買いたします」と答え、「小さな土地でも大歓迎で、売買させていただきます」と宣伝しています。今、借地権の付いた土地の所有を持て余す地主が増えています。何時、土地が底地屋に売却されるか分からない時代になってきました。底地屋の情報を組合にお知らせください。(多摩借組組合ニュースより）

更新料の支払合意について（裁判例比較）

　更新料の支払合意についての２つの裁判例を比較します。

　東京地裁平成２７年２月１２日判決は、賃貸借契約書に更新料の規定がない事案において、前貸主、前借主の間で、「賃貸期間の満了に伴って契約を更新する際には、更新時の相場により算出される金額の更新料を支払う旨の黙示の合意がされ」たと認定し、前回更新時にはその更新料支払合意に基づき更新料として７８０万円が支払われたことを指摘して、「その後の相続により、賃貸人や賃借人の地位が原告と被告にそれぞれ承継されたことに伴い、原告と被告にこの合意が承継され、存続されていることになるから、被告は、更新料支払合意に基づき、賃貸人である原告に対し、更新時の相場により算出される相当額の更新料を支払う義務がある」と認定しました。この判決は、「黙示の」更新料支払合意を認めた点、明確な金額もしくは基準の定めがない更新料支払合意の具体的権利性を認めた点、従前当事者間の更新料支払合意の相続を認めた点で、やや特異な判決といえるのではないかと考えます（なお、本件は東京高裁で和解により終結）。

　これに対し、ほぼ同時期に出された東京高裁平成２８年５月２５日判決は、賃貸借契約書に「契約が更新されたときは、乙は、甲らに対して、甲乙協議により定めた金額を更新料として払わなければならない」と記載のある事案です（また、前回更新時に５００万円の更新料が支払われていました）。この事案の原審は、上記文言は「合意更新の際に当事者間の合意によって定められる更新料についてのみ規定したものと解すべきである」として、更新料支払義務を否定しました。この控訴審である上記東京高裁判決は、この原審判決の結論及び理由を維持しつつ、さらに以下のような踏み込んだ論証をしました。「いわゆる更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において、賃借人の義務を加重するものであるから、控訴人主張のように当事者の意思を当然に推定することは合理性がない」、「付言すれば、控訴人の主張によっても、更新料の額は当事者双方の協議によって定めるべきものであるから、その協議が調っていないという本件事実関係の下においては、控訴人の行使する２３７万２３８６円の更新料支払請求権が、具体的な権利として発生しているものとは解されない」。この東京高裁判決は、安易に当事者の意思を推定することなく、更新料の支払合意が「一義的かつ具体的」に契約書に記載されているかどうかを重視したと解されます。また、更新料の金額について明確な合意（金額・基準）がない場合、具体的権利性を認めることに消極的な立場をとったともいえます。

　最近は、借地契約でも金額・基準まで定めた更新料条項を散見しますが、多くは更新料条項がないか、あっても解釈が多義にとれるケースが多いです。参考にして下さい。（弁護士　西田穣）