借地権を無償で返してしまった。後から相談しても手遅れ

　立川市内に住むＫさんは、立川市柴崎町にある４０坪の借地を地主に無償で返してしまいました。借地には母親が一人で住んでいましたが、昨年８月に亡くなり、地主が親戚でもあり、地主に借地を返す相談をして、更地にして返すよう言われ、建物を解体して滅失登記もＭさんが自費で行いました。借地契約の合意解約書には「今後、貸主・借主双方債権債務のないことを確認した」と明記してある書類に署名捺印してしまいました。

　Ｍさんは、税理士に地主に無償で借地権を返すと税務署から贈与税を請求されるかも知れないと言われ、慌てて４月に組合に事務所の看板を見て相談に来ました。しかし、建物を解体して、ご丁寧に上記の借地の合意解約書を結んでしまっては、後の祭り。地主に借地を返す前に組合に相談すれば、いくらかの借地権の補償がもらえる可能性があったのに残念です。Ｍさんは返すことで頭が一杯になっていたようです。（多摩借組ニュースより）

地価が上がったという理由で家賃の２割値上げを請求された どうしたらよいか

Ｑ　賃貸人から地価が上がっているので、今度の契約更新で家賃を２割値上げしてほしいと言われています。そんなに値上げはできないと断ったら、値上げに応じなければ契約の更新はできないと言われました。どうしたらよいでしょうか。

Ａ　賃料（家賃）の増額は、当事者である賃貸人と賃借人の協議で決めるもので、賃貸人が一方的に決めるものではありません。確かに地価は物価が上がっていますが、賃金や所得が上がっているわけではなく、近隣の家賃の相場やこれまでの賃貸してきた事情等や長く賃貸している場合には、建物や設備も老朽化していたり、様々な要素を考慮して現在の家賃が適正なのかどうか判断します。賃借人の経済事情もあるかと思います。
　そう考えると賃貸人に２割も家賃を上げる根拠はないのではないかと思います。値上げに応じないからと言って賃貸借契約の更新を拒否したり、解除する理由はなく、契約期間が満了したら、賃借人は従前の家賃を支払い続ければよく、賃料増額と契約の解除にきっぱりと拒否する回答をしましょう。仮に、賃借人が相当と考える賃料の支払いを拒否してきたら、支払い先の管轄の法務局に供託しましょう。
一方、賃貸人が値上げを認めさせるために、簡易裁判所に賃料増額の調停を申立ててくることも考えられます。その時は、組合や顧問弁護士の法律相談に参加しご相談ください。

地代の相場はあるのか

地代の相場については、弁護士に聞いても正確に判断することはできないと言われています。不動産鑑定士の判断も、鑑定士によってまちまちであり、地代の適正な算定式はなく、鑑定士はいくつかの算式をミックスして算定しています。東借連の常任弁護団の西田穣弁護士の著書「借地借家の知識とＱ＆Ａ」（法学書院）では、「ざっくりした相場として普通建物所有目的の借地権（住宅地）の場合、その土地にかかる公租公課（固定資産税・都市計画税）の２倍～４倍くらい、営業用建物所有目的の借地権（商業地）の場合、同じく公租公課の３倍～４倍が一つの目安になります」と指摘しています。値上げの判断要素として前回の値上げからどのくらい経過しているのかも判断要素になるようです。近隣の地代相場も慎重に検討が必要です。

(多摩借組組合ニュースより）

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東借連夏季研修会 ９月４日開催 よくある借地借家の相談事例

東借連夏季研修会を以下日程で開催。①日時・９月４日（日）午前１０時開会。②会場・としま区民センター（池袋駅東口徒歩７分）③講師・東借連常任弁護団の黒岩哲彦弁護士④テーマ・よくある借地借家の相談事例⑤定員４０名（先着順）⑥申込は東借連本部・各組合まで。

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借地権付き建物を譲渡するには必ず地主の承諾を受ける

足立区内で宅地２０坪を賃借する城の内さん（仮名）は借地権付き建物を不動産屋に譲渡するに当たり地主の土地を管理する地元不動産屋に承諾料２００万円と借地の地積測量をするように言われた。
　城之内さんは簡単に地主でもない土地を管理する不動産屋から承諾料の金額を提示されたため借地借家人組合に意見を求めるため尋ねた。

　組合ではなぜ、地主に承諾を求めないのか、確かに地元の不動産屋で地主からは借地全般について管理を依頼されて賃料も持参払いしているので聞いたのだと思うが、やはり地主には借地権譲渡にあたっては事前の承諾が必要である旨を説明した。仮に地主が借地権譲渡について承諾しない場合、借地人は裁判所に地主を相手方として、「地主の承諾に代わる許可」を求める申し立て（借地非訟手続）をすることができる。この場合裁判所は許可するにあたって、財産上の給付（名義書換料）を借地人に命じることになっている。その金額は借地権価格の１割位と考えて於いて下さいとも付け加えた。

　城之内さんはもう一度家族ともよく話合って譲渡する場合は必ず地主に話を持って行き承諾を求めるといって借地借家人組合が近くにあって相談できてよかったと帰った。（東京借地借家人新聞より）

地主・家主が代わったら 賃料の支払いに注意を

　今年５月に神戸地方裁判所で、賃料不払い等を理由とした建物明渡訴訟で、家主の明渡請求が認められ、賃借人が全面敗訴する判決が下りました。

　家主の不動産会社は競売で賃借人が居住する建物と土地を取得し、競売で落札後会社の社員が賃借人宅を訪問し、いきなり建物が老朽化していることを理由に明渡しを請求してきました。

　所有権が移転した時点で新しい家主が誰なのか登記簿等を調べて、確認すべきだったが、新しい所有者かどうかわからず、賃借人は旧家主に家賃を支払っていました。新家主から所有権が移転した旨の通知が来ましたが、それも十分に確認せず、賃料を支払わないまま突然新家主から６か月分の家賃を１週間以内に支払うよう請求されましたが、旧家主にも家賃を支払っているため、請求金額の一部しか支払わなかったため、契約の解除が認められています。

　賃貸人が変わった場合には、十分に注意が必要です。まずは、賃貸人の所有する土地（建物）の所有権が移転したかどうか登記簿を提出させるか、自ら法務局に行って登記簿を調査すべきです。所有権の移転は確認出来たら、まずは賃貸人に対して賃料を支払うので賃貸人の送金先の銀行口座を教えてもらって下さい。仮に、賃料を集金に来るようでしたら日時を決めて集金に来るよう督促して下さい。もし、賃料の受け取りを拒否する場合には、直ちに法務局に供託してください。賃料の支払いを放置したり、旧地主・家主に賃料を支払ってしまったら最悪です。誰に賃料を支払っていいかわからない時も、ほっておかず組合にご相談ください。賃料不払いはよほどのことがない限り、裁判で勝ち目はありません。賃借人は十分に注意しましょう。(東京多摩借組ニュースより）

地主家主が変わったら 賃料の支払いに注意を

　今年５月に神戸地方裁判所で、賃料不払い等を理由とした建物明渡訴訟で、家主の明渡請求が認められ、賃借人が全面敗訴する判決が下りました。

　家主の不動産会社は競売で賃借人が居住する建物と土地を取得し、競売で落札後会社の社員が賃借人宅を訪問し、いきなり建物が老朽化していることを理由に明渡しを請求してきました。

　所有権が移転した時点に新しい家主が誰なのか登記簿等を調べて、確認すべきだったが、新しい所有者かどうかわからず、賃借人は旧家主に家賃を支払っていました。新家主から所有権が移転した旨の通知が来ましたが、それも十分に確認せず、賃料を支払わないまま突然新家主から６か月分の家賃を１週間以内に支払うよう請求されましたが、旧家主にも家賃を支払っているため、請求金額の一部しか支払わなかったため、契約の解除が認められています。

　賃貸人が変わった場合には、十分に注意が必要です。まずは、賃貸人の所有する土地（建物）の所有権が移転したかどうか登記簿を提出させるか、自ら法務局に行って登記簿を調査すべきです。所有権の移転は確認出来たら、まずは賃貸人に対して賃料を支払うので賃貸人の送金先の銀行口座を教えてもらって下さい。仮に、賃料を集金に来るようでしたら日時を決めて集金に来るよう督促して下さい。もし、賃料の受け取りを拒否する場合には、直ちに法務局に供託してください。賃料の支払いを放置したり、旧地主・家主に賃料を支払ってしまったら最悪です。誰に賃料を支払っていいかわからない時も、ほっておかず組合にご相談ください。賃料不払いはよほどのことがない限り、裁判で勝ち目はありません。賃借人は十分に注意しましょう。


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二筆の借地に１筆だけ建物登記があれば、借地権の対抗があるのか

（問）借地人は二筆の土地を借地しています。１筆には登記した建物があり、一筆には物置があり、一体の土地として利用しています。地主から建物が建っていない土地を買い取った新地主が土地を明け渡すよう主張しています。明け渡さないといけませんか。

（答）借地借家法第１０条１項では、建物登記による借地権の対抗力について判例は、「登記した建物をもって土地賃借権の登記に代用する趣旨であり、当該建物の登記に代用する趣旨であり、当該建物の登記の所在地番として記載されている土地についてのみ、賃借権の対抗力を生ずる」（昭和４４年１２月２３日最高裁第三小判決）としています。

　しかし、一方で、建物の所有を目的として数個の土地につき締結された賃貸借契約の借地権者が、ある土地には登記された建物を所有していなくても、他の土地の上には登記された建物を所有しており、これらの土地が社会通念上相互に密接に関連する一体として利用されている場合には、「登記された建物の無い土地の貸主による明渡請求の可否は、双方の事情を詳細に比較考量し、権利の濫用に当たるとして許されないことがある」（最高裁三小平成９年７月１日）と、対抗力のない借地権を、権利濫用法理によって事実上保護するケースがあります。従いまして、登記された建物がない借地の明渡しには応じる必要はありません。（判例で納得不動産トラブルQ&A）

東京多摩借組ニュースより

底地の買取りを拒否 今後は組合を介して交渉を通告

　ＪＲ蒲田駅東口より徒歩１０分に借地約１０・５５坪を賃借中の高山さん（仮名）は地主（北海道に居住）の代理人不動産業者（有数の大手業者）が借地権の買取を申し入れてきた。高山さんは話し合いに組合役員が立ち会うことを伝える。

　先日、行われた交渉で業者は高山さんに対し居住している借家人を退去させた状態で坪当り約７３万円で購入すると条件を提示してきた。高山さんは「建物の裏の地主所有の広大な空き地の有効活用を考えての価格としては余りにも低額である。さらに家賃収入は生活の支えであり、駅に近いと入居された借家人を退去させてまで売却する意思はない」と伝える。今後の交渉は組合を介して行うことを通告した。
（東京借地借家人新聞より）

全国連絡会が学習交流集会 民法改正問題で西田弁護士講演

http://www.zensyakuren.jp/sinbun/2019/617/617_01.html

　借地借家法改悪反対全国連絡会は５月１１日、「第８回学習交流集会」をＵＲ赤羽台で開催しました。
　全借連事務局長・細谷紫朗氏が司会進行を務めました。
　東借連常任弁護団の西田穣弁護士が「民法改正と賃貸借契約の諸問題」と題して、民法改正とそれに併
せた国交省「賃貸住宅標準契約書」の改訂内容について講演しました。
　(1)民間借家では当たり前の保証契約は保証人保護のために「保証限度額」を決めなければ無効。(2)借
家修繕の義務は家主にあり、家主がしない場合や緊急の場合は借家人が修繕できる。(3)物件・設備の一
部滅失では当然に家賃減額。もっとも具体額は当事者間で協議することになっており、公的基準が必要。
(4)退去時の原状回復では経年劣化、物件の通常の使用よる損耗以外についてのみ借家人負担になること
が明記。
　今回の改正はこれまでの実務ルールを条文化したもので、現場の対応が変わるわけではなく、特約（契
約条項）が優先される点も同じなので、契約書にサインする前に借地借家人組合や顧問弁護士に相談する
ことです。
　参加団体から取り組みの報告がありました。
　全国公団住宅自治協石川敏宏代表幹事
　１７年住民アンケートでは、約７割が６５歳以上、年金世帯で、年収３５３万円未満、ＵＲ法の「家賃
減免制度」の適用を求めて署名１６万２千筆を提出。修繕は民法・標準契約書の改正に併せて居住者負担
の項目が大幅に減りました。高優賃制度適用住戸への家賃減額は２０年の期限後も継続が実現。引き続き
全体に適用される家賃減免の実現に向けて運動を続けてまいります。
　東京公社住宅自治協新出正治副会長
　民法改正の修繕について都公社との交渉で、これまでに実施基準・居住者負担の明確化を実現しまし
た。家賃体系が原価方式で公社が修繕をする程家賃にはね返ってくるため、修繕要求は慎重にしていまし
た。しかし民間並み家賃方式に変更になったため、修繕も「民間並み」を要望。都公社住宅では、修繕の
居住者負担がＵＲ住宅と同様の範囲に大幅に減りました。今後は居住者から要望が強い浴室のカビ対策を
重点課題と考えています。
　東京公住協・小山謙一会長
　都営住宅では月収に応じた家賃であり平均２万３千円、８割超の世帯が４万円未満です。６５歳以上が
入居者の７割弱で３か月間の室内死亡が３５０件。
　一方、子育て世帯向けには１０年定期借家のみ。高齢で自治会による共益費の集金が難しくなってきて
おり、都は高齢入居者を集めておきながら、「自治会が集金するのは大変だから」と共益費の直接徴収を
始めました。民法改正の修繕について、都の回答は、「公営住宅法で修繕義務があるのは躯体部分のみ」
「家賃を低くしてあるため修繕まで出来ない」。都営住宅を限界集落化しないために、公住協は都と都議
会への働きかけを強めてまいります。
　東借連事務局長・高橋雅博氏が相談事例などを報告しました。

住まいカフェ第６回「借地の相続対策」 ６月２３日（土）開催

東借連は春季研修会「親子で学ぶ借地の相続対策」を４月１日に開催しました。大変好評で多摩借組でも下記の日程で学習会を行います。
東借連の弁護士が講演したレジュメをもとに細谷事務局長が借地の相続問題について報告し、続いて組合員が生協に依頼した借地権の売却の実践事例について、生協消費者住宅センターの大関恵士専務理事より報告をしていただきます。

親が住んでいて空き家になった借地権をどうしたらよいかとの相談が増えています。借地人の中には地主に土地を返還する方も出てきています。珈琲やお茶を飲みながら、楽しく交流しながらこの問題をどう解決したらよいか学習します。

ぜひ、奮ってご参加ください。親子での参加も歓迎です。

●日時　６月２３日（土）午後1時半～４時
●会場　立川市柴崎会館　3階　学習室
立川市柴崎町1－16－3　☎042－529－1081
JR立川駅南口15分、ﾓﾉﾚｰﾙ柴崎体育館駅5分
●参加申込み　６月２０日までに組合事務所まで
●参加は無料です。

申込み　０４２（５２６）１０９４

東京多摩借地借家人組合まで

地代の供託中に車庫証明取れた

　私は国立市在住の者です。私の家は、土地は地主から借り、自宅建物自体は自分の物です。しかし約10年程前より、借地代について地主と折り合いがつかず、法務局に地代を供託している状態です。さて、私は現在48歳になるのですが、去年一大決心して運転免許を取得しました。何とか免許を取得した後、友人が安く車を譲ってくれることになり、今度は車庫の問題です。そこで多摩借組の細谷事務局長に相談しました。細谷事務局長によると「借地内に自分の車を駐車させることは、借地人の権利として認められている」ということでした。業者に頼んで簡単な車庫を作ってもらいました。あとは警察署に行って車庫証明を貰うだけです。

早速立川警察署に行き、車庫証明に必要な書類を貰いに行きました。そして自宅は借地で、現在地主と係争中であることを説明しました。すると署員は頭ごなしに、「係争中の土地には車庫証明は出せない」と言うのです。私も食い下がって、そんなはずはないと言いますが、埒があきません。すぐにその場で組合に電話をして直接署員と話してもらいました。すると署員は顔が急に変わり始めました。内線電話で色々確認した後に、私に言った言葉は「借地権を証明できる書類があれば、書庫照明を出せます」というものでした。
　後から知ったのですが、この件の取り扱いについては、警察庁の交通規制課が全国の警察署へ内部指示をして指導しているそうです。今回の件で本当にビックリしたことは、警察署の窓口に立つ署員が、こういった案件の処理を知らないということです。公務員ですよ。どうしようもないですね。ネットなどを見ていると、地主と係争中ではない場合でも、地主が書庫の設置を許さないこともあるようですが、決してあきらめることはないと思います。私は後日警察署に、借地契約書や自宅の登記の書類の書類などを持っていき、ようやく書庫証明を貰うことができました。

（組合ニュース５７４号）

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地主の相続発生で代理の不動産業者から底地の買取りを打診

　北千住駅はＪＲ常磐線、東武スカイツリー線、地下鉄日比谷線と千代田線つくばエクスプレス線の５路線が利用できるターミナル駅として昨今は若者の人気がある街になっている。大学誘致の結果、放送大学も入れると千住地区には５大学もある。

　そんな千住地区で宅地１５坪を賃借する三宅さん（仮名）は今年に入り地主が亡くなると代理人の不動産業者から底地の買取りを打診された。急なことで、どこに相談したらよいかわからず、ネットで組合の存在を知り電話を入れ、事務所をたずねた。組合では誰が土地を相続するかわからない時点で不動産業者と交渉することはなく、遺産分割協議が調うまではこちらから動く必要はない。買取りを検討する場合には相手の提示金額を考慮するのではなく、三宅さんの経済状況を踏まえて家族と話し合い、生活に無理のない金額を提示し、協議が調わない場合は直ちに交渉を打ち切るように助言した。組合に入会し頑張りたいと語った。

(東京借地借家人新聞11月号より）


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借地上の建物を借りていたら借地人の兄が死去

　足立区千住地区で亡くなった兄の借地上の建物に住んでいた森内さん（仮名）は、１年前に都営住宅に入居できたが、未だに兄の地代を支払っている。近所にある区議事務所に相談に行き年金生活で賃料の二重払いで暮らしが大変と訴えた。区議は組合にどうしたらよいか相談に来た。資料は借地権付建物の売買契約書と建物の登記簿謄本、昭和２９年４月１日から２０年間の土地賃貸借契約書を持参した。しかし、森内さんが兄の死後、建物にどのような経緯で住んだのか契約書類はなく、地代家賃帳で差配が集金していることは判った。とりあえず建物を借りて住んでいて地代を家賃として払っていた旨を主張することになった。

(東京借地借家人新聞より）

借地人の車庫証明 借地契約書など借地を証明する書類があれば地主の承諾書は不要

　国立市谷保で宅地６７坪を借地している大山さん（仮名）は、数年前に父親が亡くなり、借地権を相続した。

　借地契約は昭和３４年に始まり、平成元年１０月に２０年契約を更新した。平成７年に地代の取り決めを公租公課額の２・４倍とすることで地主と合意した。先代の地主が亡くなり、相続した地主は、相続税の負担を理由に平成１８年度から毎年３０％の地代増額を請求し、平成２４年度まで毎年請求を続けてきた。大山さんの父親はたまらず組合に相談し、値上げを拒否し地代を供託し、大山さんも地代の供託を継続している。

　大山さんは、この度車を購入し立川警察署に車庫証明の申請を行ったところ、立川警察署の車庫証明係の担当者から「地主の承諾書がないと申請は受け付けられない」と言われた。困った大山さんは、その場で組合事務所に電話をかけ、組合の事務局長に立川警察署の担当者に電話をしてもらった。

　事務局長は「借地人は自動車を駐車する権利がある。承諾書を提出できない場合には、借地契約書など借地権があることを証明する書類があれば、警察は車庫証明を発行する義務がある。警察庁の交通規制課に確認してほしい」と伝えたところ、車庫証明があっさり発行された。大山さんは、改めて組合の適切な対応に感謝している。