借地借家人のための法律知識の学習会と相談会のご案内 ９月２２日（日）立川で開催

借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会 相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります。こんな問題で悩んでいませんか？

◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
　る明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
◎大規模災害が起きた場合の借地権・借家権

日時　９月２２日（日）午後１時２０分から

会場　立川市女性総合センター５階第１会議室

※組合役員が親切に相談にのります。 借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法などで守られています。

東京多摩借地借家人組合

電話　042(526)1094






















「

老朽化を理由に明渡し請求 区の法律相談で借地借家人組合紹介される

　足立区西部地域で約１０数年間に渡り建物を賃借している秋山さん（仮名）は、今年に入って、築３０数年経つ建物を家主から依頼された不動産業者から建物が老朽化しているので、解体して新しい建物を建築する計画がある。できれば賃料の１０ヶ月分の立退料を支払うので明け渡して欲しいと言われた。秋山さんは業者に簡単には引っ越しはできないと回答した。

　家主に賃料を持参すると受領を拒否され、賃料を東京法務局に供託した。すると今度は家主代理人の弁護士から内容証明郵便で再度明渡し請求を受ける。秋山さんは区の法律相談を受け、担当弁護士からは供託を続けていれば明渡しに応じる必要はない。今後は足立の借地借家人組合に相談するように勧められた。

早速、組合に相談して、借家人の義務として家賃を払い続ければ住み続けられるので、ある程度は次の引越にかかる費用は見積もっておくよう助言された。(東京借地借家人新聞より）

２０１９年 住宅研究・交流集会「借家の経営をめぐる諸課題と居住貧困の打開」

≪日時≫　２０１９年１０月１９日（土）　午後１時３０分～午後５時
≪会場≫　豊島区・雑司が谷地域文化創造館・１階　第２、３会議室　　
　　　　　豊島区雑司が谷３－１－７、東京メトロ副都心線・雑司が谷駅・２番出口上
　　　　　アクセスは、こちら。
　　　　　
　　　　　　　　　
　わが国の民間借家（民間賃貸住宅）は、全国の住宅ストック（既存住宅）の２８％、東京都では３８％を占めます。民間借家市場はなぜ良好な低家賃住宅を供給できないのでしょうか。民間借家市場が人々の居住ニーズに応え、安定して成長するためにどういう取組みや政策が必要とされるのでしょうか。

　今日、借家経営の困難、リスクが拡大する中で、居住の貧困、リスクも拡大している現状にあります。今年の住宅研究・交流集会は、この２つの問題を解決する方途はどのようなものか、賃貸市場の不安定と格差が生み出す経営の実態と居住貧困の打開について考えます。


≪プログラム≫ コーディネーター 大江紀子（宅地建物取引士、ライター）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

◆ 開会あいさつ　　坂庭国晴（住まい連代表幹事、日本住宅会議理事）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
◆ 基調報告　「借家経営をめぐる諸課題と居住貧困の打開に向けて」
　　　　大泉英次（日本住宅会議副理事長、和歌山大学名誉教授）

◆ 報告Ⅰ　「不動産業・不動産管理実務の実態と住宅要配慮者対応の現実、今後の対応」
　　　　柿本志信（宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士）

◆ 報告Ⅱ　「小規模家主の現状と苦労、経営改善など何をめざすか」
　　　　松本聡（新宿区で民間借家経営、小規模家主の会運営委員）

◆ 報告Ⅲ 「家主の会の政策と要求、その活動と今後の取り組み」
　　　　榎本武光（法学研究者、小規模家主の会代表運営委員）

〔資料代５００円・予約不要〕

〖開催団体〗国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）、小規模家主の会、住まいの貧困に取り組むネットワーク、日本住宅会議・関東会議　

〖連絡先〗ＮＰＯ住まいの改善センター　℡０３－３８３７－７６１１　ｆａｘ０３－６８０３－０７５５

借地の立退料の相場…東京地裁平成２５年３月１４日判決を題材に

　借地契約は、期間満了となっても法定更新されるのが原則であり、地主がその更新を拒否するためには、更新拒絶の申出をしなければなりません。この更新拒絶の申出によって借地契約が終了するかどうかの判断基準となるのが「正当の事由」の有無であり、この「正当の事由」の有無の判断において重視されるのが立退料です。

　もっとも、借地人が朽廃していない建物を所有し自ら土地を使用しているケースでは、地主が如何に高額の立退料を提示したとしても、「正当の事由」が認められにくい傾向にあります。借地権価格以上の立退料を提示しているケースでも、「正当の事由」が認められなかった裁判例はいくつもあります。他方、借地人自らが使用していない（建物を使用していない）ケースや、借地人が法人で、建物を営利目的で使用しているケースなどでは、借地人の経済的被害を十分にフォローできる立退料が提示されることで「正当の事由」が認められる事例がいくつかあるようです。

　今回紹介する東京地方裁判所平成２５年３月１４日判決は、借地人が建物を所有し、その建物に知人を居住させている事案です。この事案では、借地人も建物の居住者も、本件建物から転居することが可能な事案でした。また、過去には建物の無断増改築等の信頼関係が必ずしも良好とはいえない事情もありました。そのため、裁判所は「（地主が借地人に対し）借地権価格及び移転費用等を基準として算定される立退料を支払うことにより、更新拒絶の正当事由が補完され、本件土地の明渡しを求めることができると解することが、当事者間の公平の見地から相当」と判断しました。その上で、借地の価格を、時価と推定公示価格の中間程度の金額である約５５００万円と定めた上で「本件における正当事由の充足度、借地人が必要とする移転費用等諸般の事情を一切考慮すれば、本件における相当な立退料の金額は５０００万円であると認めるのが相当である」と判断しました。

　本件は、立退料が借地権価格よりやや減額された事案ですが、信頼関係の問題等が過去になければ、上記裁判例で指摘するように「借地権価格」に「移転費用等」を加算して算定するのがスタンダードだったといえるのかもしれません。裁判例の中には、借地人が「借地権価格」より多くの金を受領しているケースも複数あります。借地契約における立退料の基準は、借地権価格（時価）＋α（移転費用その他の経費等）が１つの目安になると思われます。　

（弁護士・西田穣）

（東京借地借家人新聞より）

渋谷区内の借地人のグループが借地の問題で学習交流会

８月２４日（土）渋谷区内において渋谷グループの学習交流会が行われた。参加者は講師合わせて１３名。城北借組高橋事務局長が講師を務めた。

佐藤相談役がホワイトボードを使い解説した。借地をしていて契約書が見つからないが、改築してしまってもよいかとの質問があった。しかし、契約書を紛失してしまったのか、最初に交わした契約書を更新せず法定更新しているのかわからず、地主に契約書があるのか、あるならばコピーが欲しいと伝えるよう助言した。その上で増改築承諾特約があるのか確認するようアドバイスした。面倒だから改築してしまいたいと考えているようだが、無断増改築は契約解除になるので焦らず対応するよう伝えた。

会場が２時間しか借りられないため、慌ただしい学習交流会だったが、積極的な質問と議論があり、内容が濃く、今後も定期的に開催したい。若い世代の組合員が中心になっており、これからの組合の核となるグループだと感じた。

(東京借地借家人新聞より）

東借連夏季研修会開催 「民法（相続法）の改正で相続のルールはどう変わったか」

　東借連夏季研修会が９月１日午後１時３０分から新宿区消費生活センター分館で組合員３０名が参加して開催され、東借連の高橋雅博事務局長の司会で研修会は進行されました。

　研修会のテーマは「民法（相続法）の改正で相続のルールはどう変わった」で講師の東借連常任弁護団の田見高秀弁護士により役１時間にわたって講演が行われました。

　はじめに、相続と借地のイロハについて説明がされ、法定相続分と遺産分割等について説明された。借地権の相続について借地権者である父親が死亡し長男が相続する場合の事例について説明し、借地権の相続については「地主に対して契約書の名義変更料は支払う義務がない」、「建物の登記が完了すれば地主に通知すれば済む」ことなどが強調されました。

　次に、相続法の改正で見直された７つのポイントについて、①配偶者居住権の新設、②夫婦間の居住用不動産贈与等に関する優遇措置、③自筆証書遺言の方式緩和、④自筆証書遺言の法務局保管制度の新設、⑤預貯金の払戻し制度新設、い⑥遺産分割制度の見直し、⑦特別の寄与制度の新設等について法務省のパンフレットを参照しながら説明がされました。

　配偶者居住権については配偶者が相続開始時に被相続人所有の建物に居住していた場合に、配偶者は遺産分割において配偶者居住権を取得することにより、終身又は一定期間、その建物に無償で居住することができるようになり、被相続人に預貯金などの財産があれば配偶者に法定相続分の財産も取得できるなど、より配偶者に配慮する制度となり、来年４月１日から施行されます。
　また、相続預貯金払戻し制度が新設され、他の相続人の同意がなくても預貯金の額の法定相続分の単独の払戻しができるようになりました。講演終了後、参加者から講演内容や相続以外の借地問題について質問が出され、田見弁護士より丁寧に回答がされました。
　最後に細谷紫朗会長が閉会の挨拶を行い、学習会は閉会しました。