全借連第２回オンライン学習会「借地・借家をめぐるトラブルと対象法」 兵庫借組の田中組合長講演

　全借連は第２回オンライン学習会を１０月２３日午後２時～４時まで開催しました。今回のテーマは「借地・借家の立退きをめぐるトラブルと対処法」について、兵庫県借地借家人組合本部の田中祥晃組合長が講演しました。

　講演は、①組合の相談で初回に用意するもの、③地上げ屋の本質を見抜くこと、③組合に入会し、最後まで組合と一緒に頑張る、④集合住宅ごと地主ごとに参加者による班組織を作ること、⑤空き家が目立つ一方で、なぜ立退問題が生ずるのか、⑥借主には住み続ける権利＝借家契約を継続する権利が保障されている、⑦正当事由とは何か？どのようにして判断するのか、⑧立退料の額の算定―主たる要素としての使用の必要性との関係、⑨立退料の額の算定要素、⑩立退料の額の算定方法、⑪ブラック家主に対する規制以上について、最後に地上げ屋対策心得１０か条について説明し、組合員全員が１０か条を守って頑張ることが重要であると強調されました。

　引き続いて質疑応答が行われました。家主側から借りている建物の耐震性を問題にする事例が多くあるが、どのように対応するか。裁判になった場合には組合で１級建築士を立て、耐震性が問題ないことを立証する。身寄りのない高齢者の立退きでは転居先を探すことは困難なケースもあり、本人一代限りの終身契約を結ぶ事例もある。地上げ屋対策１０か条は大いに普及させること等が議論されました。

家賃の大幅な値上げを請求された、値上げを断ったら契約の更新を拒否すると言われたが、どうしたらよいか

Ｑ　賃貸人から地価が上がっているので、今度の契約更新で家賃を２割値上げしてほしいと言われています。そんなに値上げはできないと断ったら、値上げに応じなければ契約の更新はできないと言われました。どうしたらよいでしょうか。

Ａ　賃料（家賃）の増額は、当事者である賃貸人と賃借人の協議で決めるもので、賃貸人が一方的に決めるものではありません。確かに地価は物価が上がっていますが、賃金や所得が上がっているわけではなく、近隣の家賃の相場やこれまでの賃貸してきた事情等や長く賃貸している場合には、建物や設備も老朽化していたり、様々な要素を考慮して現在の家賃が適正なのかどうか判断します。賃借人の経済事情もあるかと思います。

　そう考えると賃貸人に２割も家賃を上げる根拠はないのではないかと思います。値上げに応じないからと言って賃貸借契約の更新を拒否したり、解除する理由はなく、契約期間が満了したら、賃借人は従前の家賃を支払い続ければよく、賃料増額と契約の解除にきっぱりと拒否する回答をしましょう。仮に、賃借人が相当と考える賃料の支払いを賃貸人が拒否してきたら、支払い先の管轄の法務局に供託しましょう。

一方、賃貸人が値上げを認めさせるために、簡易裁判所に賃料増額の調停を申立ててくることも考えられます。その時は、組合や顧問弁護士の法律相談に参加しご相談ください。

（東京多摩借組ニュースより）

借地借家人組合が立会人になり契約を更新

　小平市美園町で美容院を経営するＫさんは、２０年前に異例の２０年間の店舗賃貸借契約を締結しています。当時、家主は建物の建て替えを求め、Ｋさんに立ち退きを求めてきましたが、Ｋさんは組合に相談し、組合が家主代理の不動産業者と交渉し、Ｋさんの店舗は残して、他を建替え、組合が立会人になり異例の２０年契約を結びました。

　お陰様でＫさんは安心して美容院を続けることができました。今年１０月に契約期間が満了するため、Ｋさんは組合に交渉を依頼し、家主代理の不動産業者の方と交渉を行い、契約期間は３年とし、引き続き更新できる契約を締結する運びとなりました。家主の意向は、高齢のため３年後に店を明渡してほしいとの事でしたが、Ｋさんもまだまだ営業続ける気持ちがあり、３年後の契約の更新は組合が立会人になり話し合いを行っていくことになりました。

(多摩借組ニュースより）

賃貸トラブルのご相談は組合へ、組合への入会はいつでも受け付けます

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

リースバック契約に要注意！ 一度契約したら解約が困難

山柿さんは、長年借地を借りて生活をし、10数年前には建物も当時の地主の承諾を得て鉄骨に建て替えました。

　数年前に地主が不動産会社に変わり、借地の買い取りの話しもありましたが借地のままで住むことで話し合いが終わっていました。昨年、管理会社が変わり、今年７月に何度か接触をしてきたので話し合うことにしました。管理会社の担当者は、山柿さんに対して借地権を売って、引き続き家賃で住み続けるリースバックの話しをもってきました。しかし、山柿さんは担当者に借地を買い取ることも借地権を売ることも明け渡しもしないことを告げ、リースバックの話しを断りました。担当者は、山柿さんの断固たる態度に圧倒され、具体的な話しはせずに帰りました。この頃、リースバックのＣＭがテレビでよく放映されています。リースバックは、自宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、引き続き住み続ける仕組みです。リースバックを利用すれば、一括で資金を受け取ることができますが、自宅が自分の家でなくなるので家賃の支払いが発生し、設備の設置などを行う場合には貸主の業者の承諾が必要になるなどこれまでと同じ使い方ができるとは限らないなどの問題も起こってきます。また、家賃の金額によっては売買金額を超えてしまい、住み続けることができなく事例も発生しています。一度契約するとクーリングオフもできず、解約は極めて困難であり、十分注意が必要です。

(全国借地借家人新聞より）