契約違反の立退き請求で、立退き料家賃２０ヶ月分で和解

　調布市多摩川のアパートに住む高橋さんのところに、一度も会ったことのない家主から今年の８月に１０月末で部屋を明渡すよう通告する文書が送られてきた。「今後退室までのお打合せ及びご相談につきましては、代理人である○○に一任致しました」との内容で、家主の代理人が委任状をもって現れた。

　高橋さんは、出て行けといわれても経済的な余裕もなく困って組合をインターネットでみつけて相談に行った。高橋さんの賃貸借契約は来年の４月まで存続中で、１０月末に出て行く必要はないこと、明渡しの条件はあくまで話し合いで決まるとのアドバイスを受け、不安な気持ちが解消した。高橋さんは、家主の代理人に「今後の交渉は組合に依頼したので、組合に連絡するように」と伝えた。

　９月に入り、家主の代理人は組合を訪ねてきた。組合では「契約期間は来年４月まで存続中で、今回の請求は契約違反である」と伝え、提示された明渡し条件では応じられない旨回答した。代理人は他の入居者との交渉にメドがついてから改めて協議するといって帰っていった。その後、２ヶ月が経過した１１月に再度話し合いを行なった。代理人は５０万円の立退き補償を提示してきたが同意せず、１２月中の退去を条件に現行家賃の２０ヵ月分の立退料を条件に協議が成立した。高橋さんは、「移転先の家賃が高くなるが何とか物件をみつけることは可能」と慎重に転居先の賃貸物件を見つけ転居する予定でいる。（東京多摩借組ニュースより）



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組合への入会いつでも受け付けます。　

平成21年分の路線価図等の閲覧について(国税庁）

相続税・贈与税の土地などの評価に用いる平成21年分の路線価図等の閲覧は、7月1日(水)からを予定しています。

○ 路線価図等は、ご自宅などでインターネットにより閲覧できます。

　国税庁ホームページでは、全国の過去3年分の路線価図等がご覧になれます【http://www.rosenka.nta.go.jp】。

関西の地上げ屋が東京の借地の土地を買いまくる

東京が本社で大阪に支社がある不動産会社「東京都市開発株式会社」が、大阪の地上げ屋を使って、都内の借地やアパートの物件を買いまくっている。

　同社のホームページで、「底地買います」、「アパート買います」と宣伝している。宣伝文句は「底地とは借地権のある土地のことで、その対価として、地代が決められた土地です。このような土地は収益性も悪く資産価値もありません。資産の買い替えなど、お考えの方相続対策で底地売却をお考えの方、面積を問いません。借地権のついたまま現状で買取をいたします。無料査定させていただきます。借地、借家等でお悩みの方も無料相談させていただきます。全国からのご連絡、社員一同、心よりお待ちしています」と、メールで相談と無料査定を呼びかけている。
　この会社と組んでいるのが大阪の地上げ業者「三和住宅」で、都内の各地の組合に借地権の買上げや底地の押売、借家の明渡しの相談が寄せられている。

　武蔵野市吉祥寺南町でも、借地人の杉山さんは今年の３月に前地主が東京都市開発に売却。前地主から「ご挨拶」の手紙で「突然ではございますが、貴殿に賃借戴いておりました不動産につき、今般事情があって下記の方へ売り渡したので本書をもってご通知致します」といってきた。その後、新地主の東京都市開発は今後の交渉と地代の受取りを三和住宅に全権委任しているの一点張りで、地代の振込も拒否してきた。やむなく、杉山さんは地代を組合に預け、交渉は全て組合に任せた。

　三和住宅は、４月から杉山さんの地代を毎月組合に集金に来ている。東京都市開発は借地権の買取を主張し、条件を提示してきたが杉山さんは納得のできる提案でない限り応じるつもりはない。また、高齢で病気のお母さんの介護をしなくてはならいない状態で、移転することは不可能だ。（東京多摩借組ニュース４２５号）



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病死した父親の敷金取り戻す

　豊島区のアパートで一人暮らしをしていた杉山さんの父親が今年の５月に突然亡くなりました。電話連絡がつかないため、アパートを訪問した杉山さんは倒れて既に死亡しているお父さんを発見しました。家具を処分し、家も掃除して５月末に契約を解約しました。

　杉山さんのお父さんは、１０年以上このアパートに住み、共同部分の掃除をしたり、ゴミを出したり管理もしていたため、家主からも感謝されていました。
　ところが管理会社である不動産業者は、父親が部屋で亡くなったことを理由に「お清め代」を払えといって、敷金の返還にも応じようとしません。そこで杉山さんは、弁護士会や消費生活センターなどいろいろと相談し、最後に組合を訪ねてきました。組合のアドバイスを受け、敷金返還と火災保険の掛け金を返すよう家主と不動産業者に通告しました。

　杉山さんは、絶対泣き寝入りはしないと決意し、不動産業者と家主と交渉した結果、敷金の１４万円は全額返還されました。火災保険料については賃貸住宅共済会（不動産業が勝手に設立）の規定で解約したら戻らない規定になっていると回答してきましたが、杉山さんは納得ができないと共済会を相手に、共済会の約款は消費者契約法の「消費者の利益を一方的害する」等を理由に東京簡易裁判所に共済掛け金２万円の返還を求めて少額訴訟に訴えることにしました。杉山さんは、金額の問題ではなくインチキな共済会の不当な契約をとことん追及する決意で頑張っています。　（東京多摩借組ニュースより）


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ＮＰＯが「路上生活脱出ガイド」 食べ物・体調・仕事…

路上生活を余儀なくされている失業者たちに、少しでも早く生活を立て直してもらおうと、支援団体が「路上脱出ガイド（東京２３区編）」を作り、無料配布を始めた。編集には「年越し派遣村」の元村民も加わった。

　ホームレスの自立を支援するＮＰＯ「ビッグイシュー基金」と「自立生活サポートセンター・もやい」が中心となり、１月から準備を進めた。

　ガイドはＡ５判４０ページで、５千部印刷。「食べものがないとき」「体調がわるいとき」「仕事を探したいとき」などの項目ごとに、東京２３区内の福祉事務所やハローワーク、民間支援団体の連絡先を紹介。「生活保護」の項目では、申請に必要な条件や申請書の具体的な書き方を示している。

　編集には、生活保護を受けながら自立を目指している元派遣村村民の男性（３７）も参加。「路上生活では食事への関心が高い」と助言し、炊き出しをしている団体に「おにぎり」マークを付けた。

　ボランティアに協力してもらい配布する。ビッグイシュー基金の佐野章二理事長は「ホームレス問題の解決には、市民の理解が必要。市民とホームレスをつなぐ道具としてガイドを活用してもらいたい」と話す。２７日午後３時と午後７時、ボランティア向けの講座を「四谷ひろば」（新宿区四谷４丁目）で開く。問い合わせは基金（０３・６３８０・５０８８、火曜・水曜のみ）へ。 （朝日　４月２２日）

女性の約７割、男性の約5.5割が「収入に対して現在の家賃額が負担」 ネクスト

　住宅・不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営するネクストと、毎日コミュニケーションズは共同で、「2009年度一人暮らし社会人の意識と実態調査」の結果を発表した。
（ http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090423.php ）

　それによると、現在一人暮らしをしている社会人男女の「収入に対する現在の住まいの家賃負担感」については、女性の69.3％、男性の54.2％が「収入に対して現在の家賃額が負担になっている」ことが分かった。

　また、「現在の収入に対して家賃が負担となっている」と回答したグループの家賃の平均割合は、目安である「収入の３分の１」を超えているが、「現在の家賃でちょうど良い」と思っている人の家賃の平均割合は28％程度に留まっていることが分かった。

　同社は、「今後、住まいを探す時には『家賃目安は月々の収入の３割未満程度』を一つの目安にすべき」としている。（住宅新報　４月２３日）

地代据え置きの特約を理由に大幅な地代増額撤回させる

　武蔵野市中町で７５坪を借地しているOさんは、地主の管理人の不動産業者から今まで月額坪当り４１０円の地代を一挙に６３％アップの坪６７０円の値上げを請求された。平成１６年度の固定資産税が坪３３４円になるからと、武蔵野市の納税通知を資料として送ってきた。資料は地主が貸している土地７２１坪全体のもので、一部非住宅用地も入っている計算で平均値を取ること自体インチキなもの。

　Oさんは、８年前に契約を更新し高額な更新料を支払って更新し、他の借地人は更新料を払っていないことがその後分かり、地主と『更新契約期間満了時まで、地代を現行（坪４１０円）のままとします』という内容で契約書に付記して特約を結んでいた。管理人が変わり前の事情を知らなかったのか、地代据置の約束がしてあることを説明すると値上げは撤回した。（東京多摩借組ニュース４１９号より）


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高齢者施設の入居一時金、少額訴訟で返還させる

　昨年9月号の組合ニュースに掲載した福生市の五日市線熊川駅近くのグループリビングアイ福生を退去した桜井さんは、入居一時金の返還を求めて10月に青梅簡易裁判所に少額訴訟で訴えを起こした。12月16日午後2時から開かれた裁判で入居一時金20万円のうち半金10万円を返金してもらうことで和解が成立し、その場で家主から現金を受け取った。

　桜井さんは、昨年5月に高齢者のためのグループリビング・アイ福生に入居した。パンフレットの宣伝とは違い、部屋は幹線道路から近い上に建物内の窓が開けっ放しで騒音が酷く、おまけに電車の線路にも近く落ち着いて生活できない。また、部屋にはナースコールがあっても、家主は単身の男性で留守の時は対応できない。身寄りのいない桜井さんにとって、高齢者同士の心の触れ合いや共同生活を求めて入居したものの、家主は共同で食事を作ったりするわけでもなく、3人の高齢者は孤独な生活を余儀なくされていた。問題なのは、居室の契約が2年間の定期借家契約で再契約ができるとされているが、2年経てば家主が理由もなく契約を解除できる規定になっていて、もし介護を受ける状態になれば、契約を解除される心配もあった。

　桜井さんは、このまま住んでいたら病気になると思い、ケアハウス(老人ホーム)に申込み退去することを決意。契約書では、最初に預けた入居一時金は契約時に償却する約定になっていたが、返還が可能かどうかを９月に組合に相談した。組合では、難しいかもしれないが、平成１３年に消費者契約法ができ、借主に著しく不利益な契約を無効にすることができるので、退去する日が決まったら組合から入居一時金返還の通知を出すことにした。家主は組合から出した通知を無視し、返還を拒否したため、少額訴訟で決着をつけることになった。

　１２月１６日の少額訴訟では、裁判官が初めに原告である桜井さんに質問。続いて家主に質問した。家主は、入居一時金は桜井さんは了解した上で契約していると反論し、返還には応じられないと答弁した。　入居一時金の内訳について家主の答弁書では礼金１０万円、エレベーター修繕準備金５万円、見守り・お世話料５万円と説明。ところが、アイ福生の案内書では入居一時金２０万円の下に、「礼金・敷金はありません」と記載されていることについて裁判官から指摘され、家主は反論不能になってしまった。その後、家主が司法委員から説得され、１０万円返すことで円満に解決した。（東京多摩借組ニュース４０６号より）



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追い出し屋被害ホットラインの結果報告

総数：６３件
> 男性：４１件
> 女性：２２件
>
> 相談内容の主な区分け
> 追い出し業者からの被害事例：１１件
> 労働相談（解雇、雇い止めなど）：６件
> 生活相談（生活困窮など）：１５件
> その他：３１件
>
> 【業者による被害内容】（重複あり）
> 厳しい取り立てを受けた：４件
>
> 所有物を撤去された：２件
>
> 違約金の徴収：３件

> 立ち退きを求められている：２件

解雇や雇い止めで会社の寮を追い出され、所持金も底を野宿生活をしていたり、

１０年前から日雇いの土木工事をしているが仕事がなく、家がなく車の中で生活している等々深刻な相談が数多くありました。

保証会社や管理会社の相談が思ったほど少なかったようです。まだまだ、東京では追い出し屋という言葉が浸透していないようです。それ以上に住まいを失い生活に困窮して、助けを求めている人が多いのには驚きでした。




　

地上げ屋が今月中に明渡さないと電気・水道止めると脅迫

　小金井市でアパートを借りて１１年になるＩさんは、今年の４月貸主の代理の不動産業者から、建物を建ててから４０年以上が経過し老朽化も著しく、耐震にも問題があり建替えるので契約を解除すると通告されました。

　Ｉさんは、確かに建物の傷みもすすんでいるため条件の提示があれば移転してもいいと思い、不動産業者と数回交渉しました。不動産業者は、賃貸借契約が平成１１年より法定更新しているにもかかわらず、「過去４回の更新料をもらっていない。合計３０万円で敷金２２万５０００円を上回るので、敷金は返せない」と述べたり、「敷金全額と引越しの運送代は支払うが、９月中に出て行かなければ電気と水道を止める」と脅迫するなど話し合いになりません。

　組合の存在を知り、早速９月に相談に行きました。組合が交渉したところ、１０月３日に組合事務所で明渡し合意書を作成し、次に移転する費用を現金で受け取りました。Ｉさんより、「組合の援助を受け、こんなに早く解決ができて本当に助かりました。知り合いにも組合を知らせます」と感謝の言葉がありました。


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自然損耗等の原状回復義務を負担させる特約は消費者契約法10条により無効

大阪高裁判決　平成16年12月17日
（判例時報　1894号　19頁）

《要旨》
　賃借人に自然損耗等の原状回復義務を負担させる特約は消費者契約法10条により無効であるとされた事例


(１)　事案の概要
　Ｘは、平成10年7月、貸主Ｙとの間で、建物の一室を月額5万5千円、１年契約で賃借し、敷金20万円を預託した。本件賃貸借契約には、自然損耗及び通常の使用による損耗について賃借人に原状回復義務を負担させる特約があり、また、「原状回復費用は家賃に含まないものとする。」と定められていた。
　本件賃貸借契約は平成14年6月9日終了し、Ｘは、本件建物をＹに明け渡した。Ｙは、本件建物の原状回復費用として20万円を要したとして敷金全額の返還を拒否した。
　そこでＸは、本件原状回復特約は無効であるなどとして訴訟に及んだ。

(２)　判決の要旨
　①消費者契約法の施行後である平成13年7月7日に締結された本件更新合意によって、改めて本件建物の賃貸借契約が成立し、Ｘ及びＹは、同法を前提にして賃貸借契約をするか否かを含め、その内容をどうするか等を判断し得たのであるから、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用がある。
　②民法は目的物返還時に原状回復義務を負わないと規定しており、判例も同旨である。本件原状回復特約は、民法の任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重している。さらに、本件原状回復特約は賃借人の二重負担の問題が生じ、また賃貸人が一方的に必要性を認めることができるなど、賃借人に一方的に不利益であり、信義則にも反する。自然損耗についての原状回復義務負担の合意は、賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされたものであって、一方的に不利益であり、信義則にも反する。また、民法の任意規定の適用による場合に比して、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法10条に該当し、無効である。


(３)　まとめ
　本判決は、京都地判平成16年3月16日の上級審判決であり注目された判決である。本控訴審も第一審と同様、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用があるとしたうえで、自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは、賃借人の利益を一方的に害するものとして無効を判示している。事業者と消費者の情報量や交渉力の差に着目した判断をしている。(不動産適正取引機構）

借地権の地上権と賃借権とどう違うのですか

　借地借家法と旧借地法では、借地権について地上権と賃借権と２つの言葉で呼ばれていますが、この地上権と賃借権とどう違うのか。借地借家法では何も書かれていません。

　民法では、地上権は２６５条、賃借権は６０１条に規定がありますので六法全書で調べてください。地上権は民法の物権、賃借権は債権に分かれます。債権である賃借権については、民法６０１条では「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」と規定しています。

　これに対して、物権である地上権は家屋等の所有を目的として、他人の土地について、地上権者の自由の意思により直接的に支配することができ、土地の所有者の意思によって左右されることのない権利といわれ、地上権は地主に承諾を得ないでも自由に売買できる権利となります。
　私たちが借地権と呼ぶ権利は、ほとんどが賃借権で、地主に賃料を支払って土地の使用収益を可能にする権利ですので、「地主が所有者としてもつ処分権限、すなわち、その土地を他に売却する意思までも賃借権によって制限できない」（平凡社『ゼロからわかる民法』川田昇著）ことになります。すなわち、地主は借地で貸してある土地でも、誰に何時売ろうが自由ということになります。

　そこで借地人は、地主が土地を第三者に売ってしまっても大丈夫なように建物の保存登記をしておくことが必要となります。賃借権である借地権の場合には、借地権者の名前で建物に保存登記をしておかないと、逆に借地権を売買されたと瞬間に借地権を主張できなくなってしまうのです。借地権は借地借家法などで守られている権利ですが、一方で様々な制約のある権利であることを認識する必要があります。


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「追い出し屋」を一斉提訴 大阪など３府県の６人

　家賃滞納を理由に強引に退去を迫られ、居住権を侵害されたとして、大阪など３府県の借り主が１６日、家賃保証会社などに１人あたり１１０万～１４０万円の損害賠償を求め、大阪簡裁など４簡裁に提訴した。

　弁護団は「ハウジングプア（住まいの貧困）の温床となっている追い出し行為の違法性を追及するとともに、不明な点が多い賃貸住宅の管理・保証業務の実態を明らかにしたい」としている。

　訴えたのは大阪市、大阪府東大阪市、同府茨木市、兵庫県西宮市、宮崎市の３０～５０歳代の男女６人。被告は不動産管理会社、家賃保証会社など計８社と家主ら。

　訴状によると、原告は雇い止めや採用の内定取り消しで収入が断たれるなどし、家賃を滞納。その後、業者側から無断侵入や鍵交換、家財撤去などの追い出し行為を受けたという。

　同様の訴訟を、東京の２０代と６０代の男性が１５日に起こし、大阪市、奈良県の借り主も訴訟準備を進めている。（室矢英樹） (朝日　４月１６日）

預かった礼金・敷金を貸主に払わなかった仲介業者が業務停止処分

《要旨》
　礼金、敷金等の金員を賃借人から預かりながら、その一部を賃貸人に支払っていない等として、媒介業者が１か月間の業務停止処分とされた。


（１）事実関係
　Ｘは、賃貸アパートを経営しており、そのアパートの管理を業者Ｙに委託していた。しかし、次第に集金代行した家賃がＹから送られてこないようになり、その額が多額になったため、家賃の支払をＹに催告するとともに、借主にも直接会って家賃滞納の調査を行った。
　その結果、Ｙが集金済みの未納付家賃が170万円余りあるとともに、空室であるはずの２室に入居者がいることがわかった。この２室の入居者に確認したところ、Ｙは2年前に賃借人Ａと、8か月前に賃借人Ｂと、Ｘの了解を得ずに無断で賃貸借契約書を作成し、各物件に賃借人を入居させていたことが判明した。これらの取引について、Ｙは礼金、敷金等を受領しながらＸに渡しておらず、Ｘは行政庁に相談のため来庁した。

（２）事情聴取
　行政庁で、Ｙに事情を聴いたところ、Ｙは、「申し訳ない。特に弁明することはない。Ｘには、30万円を支払ったが、そのお金は集金代行した家賃等の一部でもあり、賃借人Ａ及びＢの礼金、敷金等とは特定できない。半年後にはすべての債務を支払うつもりである。」と述べた。


（３）処　分　
　行政庁は、Ｙは、礼金、敷金等の金員を賃借人から預かりながら、その一部は賃貸人に支払っているものの、残金について支払の履行をしていない、また、媒介業者であるにもかかわらず、賃貸人の了解を得ずに無断で賃貸借契約書を作成し、当該物件に賃借人を入居させた等として、Ｙを１か月間の業務停止処分とした。

(不動産適正取引推進機構）

『追い出し屋』を一斉提訴 スマイルサービスは和解

家賃滞納を理由に荷物を撤去されて精神的損害を受けたとして、都内の男性ら二人が十五日、不動産業者や管理会社を相手取り、慰謝料など計約四百七十万円の支払いを求め、東京地裁に提訴した。十六日には大阪、神戸、宮崎でも計七人が地元簡裁に提訴する。

　原告代理人弁護士によると、二人は翌月分の家賃振り込みが遅れただけで、勝手に玄関ドアの固定やカギ交換をされ、室内の荷物も撤去される「追い出し屋」の被害に遭った。

　一方、敷金礼金なしに入居できる「ゼロゼロ物件」の居住者ら九人が不動産業者「スマイルサービス」（東京都新宿区）に損害賠償を求めていた訴訟は十五日、東京地裁（松並重雄裁判長）で和解が成立。和解内容は明らかにされていない。

　同社に対しては昨年、居住者が計三千四百万円の損害賠償を求め提訴。今年三月には都内の男性が、不動産侵奪などの疑いで東京地検に刑事告訴。被害対策弁護団は「双方にとって満足できる内容で和解した」とした。
（東京新聞　４月１５日）