マンション更新料は「無効」 京都地裁が初判断

　賃貸マンションの更新料や敷引（しきびき）の特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都府長岡京市の２０代の男性会社員が、家主に支払った保証金と更新料計約４７万円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は特約について「借り手の義務を不当に重くし、利益を一方的に害するもので無効」として、家主に全額返還を命じる判決を言い渡した。

　原告側代理人によると、消費者契約法に照らして更新料特約を無効とした判断は初めて。

　判決によると、男性は平成１８年４月、家主と２年の賃貸借契約を締結。この際、保証金３５万円のうち３０万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約と、契約延長の際は賃料（５万８千円）２カ月分の更新料を支払う条項がつけられた。原告は更新料支払い後の２０年５月、契約を解除した。

　被告側は、更新料について「賃料の補充的要素がある」と妥当性を主張したが、辻本裁判長は「更新後の使用期間の長短にかかわらず一定額を支払う契約となっており、賃料の一部とは評価できない」と判断。「趣旨が不明瞭で（全国的に）更新料が慣習化しているとも認められない」と指摘した。

　敷引特約も、「物件劣化の対価」などとする被告側の主張を「自然劣化の費用は賃料に含ませて回収すべき」などとして退けた。(産経　７月２３日）

収入半減、住宅ローンが支払えなくなりました

（Ｑ）収入半減、住宅ローンが支払えなくなりました　

　３か月前に突然会社が倒産してしまいました。転職先は意外に早く見つかりましたが、収入は半減しました。困るのは住宅ローンが払えなくなることです。銀行に月々の返済額を減らしてほしいと掛け合いましたが、もともとぎりぎりの条件で組んだローンなので無理だということです。クレジットローンの返済額も１００万円近く残っているし、借金を頼めそうな身内もいません。４年前に買ったマンションは、とっくに評価割れしていて、仮に売ってもローンの残金のほうが多いです。自分はまだ独身ですし、諦めて自己破産するしかないのかと考えています。でも、まだ試用期間中で正社員ではないので、今の会社にもいられなくなるかもしれないという不安もあります。どうすればよいでしょうか。


（東京都豊島区　男性　34歳　会社員）

（Ａ）なるべく早く自己破産の申し立てをすることをおすすめします　

　まず、「破産の申し立てをすると現在の会社を辞めなければいけないか」という質問にお答えします。まだ試用期間中で正社員ではないのですから、不利ではないかというご心配があるようです。しかし、まず辞めさせられることにはならないでしょう。なぜなら、一般に会社の就業規則などは破産の申し立てを退職事由や解雇事由にしていないからです。


　また、現実的にもあなたが口外しない限り、破産の申し立てをしたことが会社に知られることもありません。破産の申し立てをして破産者になると官報に公告されます。しかし、自己破産の申し立て件数は減少してはいるものの、まだ１年間で約１３万件もあります。一般の会社の担当者が官報をいちいちチェックしていることはまずありません。


　幸い、意外に早く転職先が見つかったとのことですが、収入が半減、住宅ローンの支払いもままならなくなったということです。そこで、「銀行に返済の条件変更を申し入れても、月々の返済額の減額の申し入れが認めてもらえなかった」というのが２つめの心配のようです。その他にも、クレジットのローンが１００万円近くあるとなると、支払い不能に至ることはよくあることです。さらに身近な人たちの支援も期待できない、極め付けは４年前の購入マンションも評価割れしていて、仮に売却してもなおかつローンがかなり残ってしまうという窮状です。結局は、まさに自己破産するしかない事態といえるでしょう。


　自己破産の申し立てをすると、あなたにローンを提供していた銀行は抵当権を有していますから、競売をして売却した代金から回収することができます。しかし、いわゆる担保割れの物件ですから、かなりの回収漏れになります。ですから、あなたの弁済すべきローンは残るということになります。その他、クレジットローンが１００万円近くある債務も同様に、あなたが弁済すべきマイナス分となります。


　あなたには、もはや弁済できる財産はありませんから、これらの債務残額は破産の申し立てによってすべて帳消しになります。破産宣告を受けると、これらの未払い債務の支払義務も、裁判所はあなたの申し立てにより免責決定を出してくれます。そうしないと、いつまでたっても破産者の再起ができなくなるからです。


　破産の申し立て費用にも事欠くときは、法テラス（日本司法支援センターという国の機関）で、審査を経てから費用を立て替え、弁護士などを紹介してくれます。


　なお、個人再生手続きのうち、住宅ローン債権を約束通りに支払うことが困難となった債務者には、住宅を保持し続けることができるように住宅ローンの支払い猶予を認める制度があります。しかし、あなたにはおすすめしません。なぜなら、この制度は住宅ローンの支払額のカットはできず、支払いを繰り延べる制度にすぎないからです。何よりも、あなたのように担保割れしたマンションよりもかなり多額のローンを支払っていくことは、経済的にもマイナスを増やすだけのことでしょう。その他に、１００万円近くのクレジットローンもあります。前述のように、破産申し立てと免責を得ることが最善といえるでしょう。（６月２９日　読売新聞　住まいの相談室）