生活保護世帯が過去最多 １カ月平均１０７万５千世帯

2007年09月28日21時50分(アサヒコム）

　０６年度の１カ月平均の生活保護世帯数は１０７万５８２０世帯で、前年度より３万４３１２世帯増え、過去最多を更新したことが２８日、厚生労働省の社会福祉行政業務報告で分かった。児童相談所が対応した児童虐待の件数も前年度比２８５１件増の３万７３２３件で、過去最多となった。

　生活保護世帯数は９２年度（１カ月平均５８万５９７２世帯）以降、増え続け、０５年度に１００万世帯を突破。０６年度の内訳を見ると、夫婦ともに６５歳以上の高齢者世帯が前年度比４．８％増の４７万３８３８世帯で最も多く、障害者・傷病者３９万７３５７世帯などが続いている。

　児童相談所が対応した虐待の種類は、身体的虐待４１％、ネグレクト３８％、心理的虐待１７％、性的虐待３％だった。

賃貸住宅の保証会社とのトラブル事例を収集

東借連常任弁護団会議が、９月２６日午後７時から豊島区西池袋の城北法律事務所で開催された。


弁護団会議では、東借連の夏季研修会の相談事例の建物賃貸借契約の連帯保証会社の保証委託契約について論議された。保証会社による賃借人の解除権行使の同意条項は消費者契約法違反であり、保証会社による被害事例を収集し、悪質な契約を差し止めるために「ＮＰＯ法人消費者機構日本」に対する協力を要請する等の運動を行なっていくことを確認した。





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賃料を増額請求され、従前賃料を持参したら受領を拒否された

Ｑ　①賃料の増額請求がありましたが、納得がいかなかったので従来と同額を持参しましたところ、増額請求どおりでなければ受け取れないといわれました。どうしたらよいでしょうか。
　②従来の額で受け取ってくれたのですが、帰ってから領収証をよく見ると、「内金として」と書いてありました。このままにしてかまいませんか。
　③供託をはじめてもう５年になります。供託額ははじめのままでかまいませんか。

Ａ　①の場合、必ず供託をしましょう。そのままほっておくと、あとで賃料滞納を理由に契約を解除される危険があります。その場合の供託額ですが、増額請求額にとらわれることなく、借主が妥当と考える額でかまいません。話し合いか調停又は裁判で決まったときに清算すればよいことになっています。
　②の場合もそのままにしておくのはよくありません。すぐ内容証明郵便で「支払ったのは内金でなく全額である」旨を通知しておく必要があります。そうしませんとあとで増額を認めたものと取られることになりかねません。
　③についてですが、供託が長引く場合には供託額が妥当かどうか検討が必要です。固定資産税、都市計画税を下回った低額の供託は、賃料の一部滞納とされる危険があります。３年から５年に１回は固定資産税等を調査し、供託額を検討した方がよいでしょう。調査の仕方は組合にご相談下さい。



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多摩借組が定例学習会 相談事例を学習

東京多摩借組では、３年前から年３回～４回程度、定例の学習会を開催しています。

　９月２２日も午後１時３０分から午後４時まで立川市内の組合事務所で組合員・役員９名の参加で第１０回目の学習会を行いました。　　
　講師の細谷事務局長より、最近の相談事例から相談の特徴や組合員の頑張っている経験や問題の解決できた教訓と解決が困難な事例まで様々なケースが報告されました。

続いて、今年の９月１日に行なわれた「東借連夏季研修会」の相談事例の回答編について報告され、東借連の夏季研修会参加者からも参加した感想が述べられました。

　学習会の後は、参加者の自己紹介と経験交流がありました。日頃の貸主との交渉や今後の契約更新に当ってどのように対応したらようか、活発に意見交流しました。多摩借組でこの間に、消費者契約法、契約更新の仕組みと更新料、民法と借地借家法、戦後の住宅政策の歴史、住生活基本法と借地借家法の改悪、借地権の相続と売却、増改築等借地の活用法、借地借家の相談事例と実務等様々なテーマで学習会を行っています。参加者は毎回１０名前後で、学習会を楽しみにして参加する組合員もいます。

　学習会の参加者の中で組合役員に育った人もいて、多摩借組の学習会は組合運動の活力の源になっています。

組合では「知を力」にする運動を実践しています。

貸店舗の退去時の保証金の償却

店舗の賃貸借契約で借主の都合で解約する場合には、預けてある保証金（家賃の１０か月分）のうち３か月分を退去時に償却する約定を締結しているが、更新料を更新の度に支払っているので不当ではないか。返してもらえるか。


返してもらえない

・・・更新の都度，更新料を受け取りながら，さらに加えて「借主の都合で解約する場合に，保証金の３０パーセントを償却する約定」は，借家人に不利な約定として無効にならないか（民法９０条：公序良俗違反・暴利行為）。
　　　借家期間の中途で借主都合で解約されると，残期間，家賃が入ると思っていた家主側の期待がやぶられることから，保証金の一定割合を控除するという約定も有効とされます。



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店舗の明渡しに組合が交渉し、明渡し撤回させる

大田区南蒲田２丁目木造モルタル２階建店舗兼共同住宅の内、南側階下店舗約24平方メートルを賃借して「はるこ」という飲食店を営んでいる持丸さんが、知人とともに深刻な顔で組合事務所を訪ねられた。

　取り壊し予定の建物を７年の期限限定で賃借したが、家主は建替えを取止めたので、引き続き借りてほしいと云われて、引き続き今後もお店をできると思ったのに、数ヶ月後に再び明渡しを求められての相談だった。

　契約書には期間限定でなく、更新料の記載はあっても金額は不記載であるが通常の内容。組合役員は契約書作成の不動産業者に連絡する。組合からの明渡しには無理があること、今後の交渉は組合が対応するとの通告を業者は家主に伝えたのか。早速組合に家主から電話で「よろしくお願いします」との挨拶後。交渉が進み更新料不払い家賃据え置き等、持丸さんの希望内容で期間満了の３月30日更新契約を締結した。

　気配りの店「はるこ」は今日も繁盛している。


東京借地借家人新聞より



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新たな貧困層―知恵を出せば救える (朝日社説９月２５日）

その日の糧を得るのは、主に短期のアルバイトや日雇いの仕事だ。住む家はなく、インターネットカフェや漫画喫茶の狭い個室に寝泊まりする――。

　そんな「ネットカフェ難民」とも呼ばれる人たちが全国で約５４００人に上ることが、厚生労働省の調査でわかった。これまでのホームレスとは違う新たな貧困層が、じわりと広がっている。

　「仕事を辞めて家賃を払えなくなった」「寮や住み込み先を出ざるを得なくなった」。住まいを失い、都会を漂流するような暮らしを始めたのは、たいていはそんなきっかけからだ。

　もともとネットカフェは、パソコンで遊んだり仕事をしたりできる施設だ。それを寝場所にする人が現れたのは、２４時間営業し、ひと晩１５００円ぐらいまでの低価格で過ごせる店があるからだ。

　生活は綱渡りだ。仕事が途絶えると、所持金はすぐ底をつく。より安く過ごせるファストフード店へ移ったり、時には野宿をしたりする人もいる。

　驚いたことに、こうした暮らしを続けているのは若者だけではない。厚労省の調査によると、２０代に続いて多いのは５０代の人たちで、全体の２割を超えていた。幅広い年齢層の問題なのだ。

　このまま何の対策もとらずにいれば、貧困層はますます広がっていく。それは本人のためにならないだけでなく、社会を不安定にする要因にもなる。

　厚労省も事態を重くみたのだろう。来年度から専門の相談窓口をつくり、仕事の紹介などに乗り出す。

　それは大いに歓迎だが、職探しを支援するだけでは足りない。

　ネットカフェなどで寝泊まりする人が相談窓口やハローワークへ行く場合、たいていは仕事を休まなければならない。すると、たちまちその日の生活費に困ってしまう。求人を見つけても履歴書に書く住所がない。だからといって、先に住まいを探そうとしても、アパートを借りる敷金がない。

　大切なのは、生活を安定させる手だてを全体として考えることだ。家賃の安い住宅を用意したり、住み込みの仕事を紹介したりするなど、住まいの確保を手助けするのもその一つだ。一時的に必要な金を工面できるよう、低利の貸付制度もほしい。仕事が見つかるまで、生活保護制度を活用することも考えられる。

　国や自治体だけでなく、民間の手や知恵も差し伸べられれば、さらに目配りのきいた支援になるかもしれない。もちろん本人の努力が欠かせないが、少しの手助けで生活の基盤さえ整えば、安定した生活や自立につなげられるはずだ。

　見過ごせない問題はまだある。厚労省の調査では、こうした暮らしをする人たちの多くが、年金や健康保険に入っていなかった。このままでは、厳しい生活が将来にわたって続くことになる。

　格差社会を象徴する課題でもある。手遅れにならないよう対策を急ぎたい。

東借連新聞見せて更新料の支払いを拒否

足立区江北に住んでいる中込さんは、今年の６月が借地の更新時期だった。

　ご多分にもれず更新料の支払いを求められ、最初は自分で交渉していたが、なかなか詳しい地主で、負けそうになってしまい組合に飛び込んできた。

　組合と一緒になって交渉してきたが「払ってもらう」の一点張り。仕方がないので、東借連の新聞の判例紹介（借地法定更新で更新料支払いの慣習は認められない）の部分を見せたらあっさりと諦め、契約書を持ってきた。

　契約書には次回の更新時には更新料を支払う旨の特約があったので、現契約書と同じ内容にするよう申し入れたら「この次もまた払わない気だな」と言って地代の受領を拒否されてしまった。中込さんは「仕方ないので供託して頑張ります」と言っている。


東京借地借家人新聞より



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Ｑ 公正証書を作成するにはどんな資料を準備しておく必要がありますか?

Ａ 　証書の内容にしようとする契約文書のほかに、その当事者を確認する資料が必要です。その資料は、当事者本人が手続きする場合と代理人が手続きする場合、当事者が個人の場合と当事者が法人の場合で異なりますので、それぞれの場合に分けてご説明します。
　印鑑証明書又は商業登記簿謄本若しくは資格証明書が必要な場合には、これらの書類の作成後３か月以内のものに限ります。
　なお、詳細は各公証役場におたずね下さい。

　○ 　当事者本人が役場に来られる場合
・当事者が個人の場合
　①運転免許証と認印
　②パスポートと認印
　③住民基本台帳カード（顔写真付き）と認印
　④印鑑証明書と実印
①②③④のうちのいずれかをお持ち下さい。
・当事者が法人の場合
　①代表者の資格証明書と代表者印及びその印鑑証明書
　②法人の登記簿謄本と代表者印及びその印鑑証明書
①②のうちのいずれかをお持ち下さい。
　○ 　代理人が役場に来られる場合
　　① 　本人作成の委任状
　委任状には本人の実印(法人の場合は代表者印)を押します。委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を添付して契印します。
　白紙委任状は認められません。

　　② 　本人の印鑑証明書
　委任状に押された印が実印であるかを示すものです。なお、法人の場合は、代表者の資格証明書か法人の登記簿謄本を添えます。
　　③ 　代理人は、代理人自身の
運転免許証と認印
パスポートと認印
住民基本台帳カード（顔写真付き）と認印
印鑑証明書と実印
　　のうちのいずれか。
　①②③のすべてをお持ち下さい。 (日本公証人連合会）

更新の度に家賃の値上げと更新料請求に我慢も限界

足立区古千谷の亀田さんは、約３０年この地でたばこ屋を営んでいる。小さい借店舗だが、子供も一人前にして今は静かに暮らしている。

　更新が来る度に家賃を値上げされ、後から借りた人より高い家賃になり、悔しい思いをしていた。今年の１月が又更新の時期になり、家賃を１万円値上げ、更新料２ヵ月分と不動産屋の手数料と合計すると頭が痛くなる程だった。

　組合に加入し、全部断ると「じゃ２年後は貸さない」との内容証明郵便がきた。亀田さんは、はっきりと返事を出し、受取らない家賃は供託する事に腹を決めて、実行寸前になって「今まで通りでいいから契約書を作って家賃を直接支払って下さい」と言ってきた。亀田さんは供託して頑張るつもりだったが相手が折れては仕方なく、家賃を支払いにいった。


東京借地借家人新聞より



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借地上の建物が地震等で滅失した場合の借地権の対抗力は

（質問）借地上の建物が地震により倒壊してしまった状態のまま放置しておいたところ、地主が土地を譲渡し所有者が代わった場合に借地権はどうなるか。

（回答）土地の譲渡により所有者が代わっても借地人は借地上の建物を借地人の名前で登記しておけば新しい所有者に対抗することができます（借地借家法第１０条第１項）。

　しかし、建物がなくなったと同時に借地人の地位はきわめて不安定なものになります。地震など大規模災害で建物が滅失した場合には、特別の保護として「罹災都市借地借家臨時処理法」により、５年間借地人はそのまま借地権の対抗力を有する状態でいられます。問題なのは、火災や自分で建物を取壊して滅失した場合にはこのような保護がありません。

そこで、借地借家法第１０条第２項では、借地上の登記された建物が滅失した場合でも、借地上の敷地内に建物登記簿に記載されている必要な事項やその滅失日、建物を再築する旨を記載した掲示をしたときは、第３者に２年間だけ借地権の対抗力を認めています。



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東京ルールって、何ですか？

Q　「東京ルール」という言葉を聞きましたが、何のことですか？　私は今度都内でアパートを借りるつもりですが、 何か影響がありますか？

A　「東京ルール」とは、本来、東京都における賃貸住宅の紛争防止のための施策全般のことをいいますが、 一般には、平成16年10月に施行された「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（賃貸住宅紛争防止条例）のことを指しています。 この条例では、宅建業者が借主に書面を交付し、退去時の原状回復と入居中の修繕について、 費用負担の伴う「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などを説明することを義務付けています。なお、この条例は、 宅建業者が媒介（仲介）・代理を行う東京都内にある居住用の賃貸住宅に適用されます。


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台風で建物が全壊したが借地権は消滅するのか

（Q）先日の台風で家が全壊してしまいました。台風で壊れなければあと２０年はもった建物でした。地主は家がないのだから借地権は消滅したというが、私としては新築して住みたいと思っています。借地権は消滅したでしょうか。

（Ａ）借地権は消滅しません。借地権は建物の所有を目的として借地する権利ですから、一見すると借地上に建物がなくなったのだから借地権は当然に消滅するといえそうです。
　しかし、建物がそのときに壊れなければあと数年、あるいはあなたの家のように２０年も使用できる建物ですと、たまたま台風で壊れたからといって借地権が消滅し、再度その借地を利用できないとするのは不合理であるといえます。
　なお、旧法では、借地権の当初の法定存続期間中や更新後の法定存続期間中に、建物が朽廃（自然に腐って無くなること）すると借地権は消滅するとしていました。しかし、新法によれば、朽廃によって建物が無くなっても、借地権は消滅しないとしました。借地権の残存期間を超える建物の新築については、残存期間が２０年より長い時は残存期間、それ以下は２０年間存続します（第７条１項）。しかし、２年以内に新築しないと、借地権は消滅します。



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東借連夏季研修会 身近な相談事例で研修

東借連は、「２００７年度夏季研修会」を９月１日午後１時３０分から豊島区生活産業プラザにおいて開催した。都内各組合と全借連・千葉県連から合計３５名の組合役員と組合員が参加した。

　研修会の司会は生駒理事（荒川借組事務局長）が担当した。開会に当り、主催者を代表して佐藤富美男東借連会長が挨拶した。

佐藤会長は「７月に行なわれた参議院選挙で自民・公明両党が参議院で過半数は失うという新しい政治情勢を迎え、借地借家法の改正問題も今後どうなるか予断を許さない状況にある。今後は国民の一つの一つの声が試金石となって政党の対応が問われていく時代となる。組合を大きくするために相談に対応できるよう、しっかりと勉強していこう」と訴えた。

研修会では、日頃組合に持ち込まれる１７の相談事例について参加者が回答を選び、講師の東借連常任弁護団の田見高秀弁護士が正解を説明する形式で行なわれた。相談事例は、➀借家人の連帯保証人の責任、➁更新手続きを仲介した業者の明渡し請求、➂貸店舗の退去時の保証金の償却、➃火災と借地上の建物の修理と増改築、➄借家の火災、➅借地の契約面積と実測面積の違い、➆立退料と正当事由、➇地主の相続人と正当事由、⑨立退料の残金の未納、⑩マンションの会社契約からの変更、⑪告知されなかった前入居者の死亡、⑫賃貸人の破産、⑬借家人の破産、⑭地主の死亡と地代の支払先、⑮店舗の定期借家契約への切替、⑯借地人の名義変更と対抗力、⑰連帯保証人に代わる賃貸保証委託契約の解除以上１７問。

　　田見弁護士が相談事例解説

相談事例は日頃各組合で相談を受けている問題で、講師の田見弁護士より、過去の裁判判例や法律が改正された点などが分かりやすく解説された。とくに、賃借人の契約と抵当権の設定の時期については「どちらが早いか」で決まってしまうこと、借地人の対抗力としての登記名義については借地人以外の名義にむやみに変更すると危険であること等が説明された。

また、地主が死亡した後の地代の支払い方法については、平成１７年の最高裁判決で「遺産分割未了の共有不動産の賃料債権は各相続人の単独債権とした」ことから相続人不確定で地代を供託することが無難となったことなどが説明された。質疑では、正当事由や更新料、耐震補強工事と増改築、貸主に落ち度のある滞納賃料の保証人への請求等について質問が出た。最後に、野内副会長の閉会の挨拶で午後４時に研修会を終了した。

明渡さなければ家賃月額５万円値上げと迫る管理会社

世田谷区で賃貸マンションを借りて住んでいたＦさんは、大手不動産管理会社から明渡すよう請求された。３年前に賃借した時には家主は大阪に転勤で、もう東京には帰ってこないので借りてほしいと言われた。住めば都で子供の教育環境にも良いところで引越しはしたくなかったが、大手不動産会社の管理会社の社員は「貴方には出て行くしかない。本来ならば１月末までに立退いてほしいが、子供のことがなので３月末まで猶予する」と威圧的に話してきた。

　何とか引き続き住み続ける事ができないか、いろいろ調べる中でインターネット検索で借地借家人組合というところがあることをしった。組合に電話したところ定期借家契約か期限付きの賃貸借契約でなければ正当な事由があるとはいえないので出て行く必要はないのではないかと言われた。その後、管理会社がしつこく電話してきたので、いま専門家に相談していると伝えると管理会社の人間の態度が豹変した。退去しか言わなかった人間が「退去せよといっても出れないならば家賃の５万円値上げを認めるよう」迫ってきた。どちらも出来ないのであらためて組合に相談しに来た。

　組合で契約書をみたところ通常の賃貸借契約で契約解除、更新拒絶には「正当な事由」がなければならなこと。本来、転勤などで又、戻ってくる予定のある場合は期限付きの賃貸借契約か定期借家契約にしなければならないことなどを説明した。そのうえで、引き続き住み続けることでがんばるようアドバイスした。


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