東京多摩借地借家人組合

アパート・賃貸マンション、店舗、事務所等の賃貸のトラブルのご相談を受付けます。

全借連第4回Zoom三役会議開催 第34回定期総会の開催に向けてスケジュール確認

2022年01月25日 | 全国借地借家人組合連合会
 新型コロナウイルスのオミクロン株による感染急拡大する中で、全借連は第4回三役会議をオンラインで開催しました。

 会議には、馬場副会長、田中会長代理で大塚常任理事、上野理事(狩俣副会長代理)、細谷事務局長、綾事務局次長の5名が出席しました。討議事項は細谷事務局長が報告し、決算報告は綾事務局次長が報告しました。
 討議事項では以下の議題が討議されました。

①家賃補助創設等を求める国会請願集会は、野党4党から5名の国会議員が参加し、国会請願署名を手渡した。請願集会はマスコミでも報道され、家賃補助はNHKのクローズアップ現代+でも報道された。請願集会の成功を契機に夏の参議院選挙に向けて家賃補助制度創設の世論を大いに盛り上げていく。

②全借連第34回定期総会を今年12月に開催し、開催向けてのスケジュールを確認した。前回総会を反省し、総会議案の討議など準備を十分に行い成功させる。

③前総会時の予算案に基づき、2019年10月から2021年9月までの決算が報告され、確認された。コロナ感染の影響を考慮して、総会を1年延期したため、前総会時の予算を見直した仮予算を組み、予算の執行を行う。予算案については次回に討議を行う。

④第34回定期総会の議案の骨子が提案され、三役で議案のたたき台を2月末までに作成する。3月の次期三役会議でたたき台の討議を行う。総会議案は5月の常任理事会で討議し、8月号の全借連新聞で発表する。
⑤全借連新聞2月号の編集案が発表された。2月号と3月号は2頁立てで4月号は4頁にする。

⑥オンライン学習会を3月12日(土)午後1時半からZoomで開催する。講師は東京合同法律事務所の瀬川宏貴弁護士。全借連役員に参加を呼びかけ、相談できる役員を育成する。テーマは「よくある借家の相談事例と民法改正」。年内3回程度学習会をオンラインで開催し、関西の弁護士にも講師を依頼する。

⑦組合に集まった相談事例のアンケート調査を継続的に実施するためのアンケート案を検討する。次回の三役会議は3月25日に京借連の事務所で開催する。
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ネットで契約した賃貸物件 人が住めない事故物件だった

2022年01月24日 | 賃貸借契約
さいたま市借組に26歳の佐々木(仮名)さんが組合に加入しました。

昨年東北から就職のため上京し、都内日野市の借家を契約しました。部屋の間取りなどは写真と動画で見て契約し、就職も決まりいざカギをもらい部屋を見てびっくり。換気扇はじめトイレも建てつけもカビと汚れで人が住めない状況で、インターネットの事故物件情報にも掲載されていました。佐々木さんは入居予定日から4日後に事故物件情報と部屋の写真など証拠そろえ、組合に相談。

アドバイスを受け、「汚れと傷みがひどく解約します」と家主(法人)に告げると、「人が住めない状況と分かって貸した。あんたはそれを承知で契約したんだから違約金を請求する」と言われ2度びっくり。すでに5万数千円入金済みの上、解約違約金も請求され、保証会社からは再三家賃の請求がされ、「家主の問題、解約の通知があるまで家賃は請求する」として返金にも応じません。

佐々木さんは事故物件の告知義務にも反する(国土交通省のガイドライン)悪質な貸主に対し、弁護士の協力を受け新年早々悪質家主や保証会社に対し、解約を求め立ち向かう事になりました。

(全国借地借家人新聞より)
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契約書に「相当の更新料を支払う」と書いてあっても、更新料の支払い義務なし(東京高裁)

2022年01月20日 | 契約更新と更新料
北区内に土地を賃借している米田さん(仮名)は地主から高額な更新料を請求されました。

契約書には相当の更新料を支払うと書かれており、以前東京地方裁判所での判決で相当の更新料と書いてある特約は一義的かつ具体的な文言で明確な約束とは言えないとして支払い義務はないととされました。

そこで、米田さんは更新料の支払いを拒否しました。合意に至らなかったため地主は当然裁判に提訴しました。

東京地方裁判所での裁判例があるにもかかわらず一審では残念ながら敗訴となりました。しかし、二審控訴審の結果は一審判決を破棄し、借地人逆転勝訴となりました。

判決内容は以前の裁判例と同様の更新料を支払い義務が発生するのはやはり一義的かつ具体的な文言、少なくとも金額や誰でも計算できる算式がなければ明確な特約とは言えず、相当の更新料を支払う義務が発生しないとのことです。

地主側が上告しなかったため判決は確定しました。この判決は相談を受ける借地借家人組合にとっても大変画期的な判決で、相当な更新料を支払うと契約書に書いてあっても支払いを拒否するよう助言しています。

(全国借地借家人新聞より)

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借家の明渡しで京都地裁が借家人に勝訴判決

2022年01月18日 | 明渡しと地上げ問題
京都市のK地域で親の代から住み続けている上田さんは、家主が亡くなり相続により借家を取得した新しい家主から「ここにマンションを建てるので明け渡してほしい」と立ち退きを求められました。

年金生活の高齢者の一人暮らしのため、転居もむつかしく、明け渡しせずここに住み続ける決意をしました。

その後、家主からは、家賃の受け取りを拒否されるようになりましたが、京借連に加入し相談をして法務局に供託しました。

まもなく裁判になり、第一法律事務所の弁護士さんの支援をうけて闘い「建物は借家人の負担により手入れ、維持管理されており、居住の用に供しない程の老朽化はしていない。また、借家人は高齢者でかつ単身の年金生活者で新たに転居先の確保はむつかしく引き続き居住する必要性がある」と家主側に正当事由はないという上田さん勝訴の判決が京都地裁から出されました。

家主側は大阪高裁に控訴してきましたが、上田さんは「これからも安心してここに住み続けるために京借連の支援をうけて頑張ります」と決意しています。
(全国借地借家人新聞より)


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管理契約解除したのに、管理会社がマンション住民に頻繁に電話 警察から介入しないよう忠告

2022年01月17日 | 管理会社とのトラブル
阪神電鉄武庫川沿線で2年前にマンションに入居していた野尻麻梨亜さん24歳は、ご主人と子供さんと3人で暮らしていました。契約書に2年毎に5%の家賃値上げの約束されていたこともあり、2人目の子供が昨年に生まれて手狭になったため、もう一部屋広いマンションに移転することになり、昨年9月末日に賃貸借契約解約の文書を送り、10月末日に退去することを告げました。

 解約通知を出して直ぐに管理会社より連絡が入り退去立ち会いを10月29日に指定されました。当日は本人のみとし、立会にはハウスクリーニング代として6万8千円を現金にて持参して下さいとの通知が届きました。「そんなこと知りません」と管理会社に言ったところ、契約書第4条にそのことが書いてあり、それを貴方が認めて契約したからと一方的に言われました。契約書を見直してみるとあまりにも酷い契約書にびっくりでした。

その後、①契約書第9条ではでは、2年毎の更新に5%の賃料値上げでこれに異議を申し立てない。
②第11条では、金銭の支払いが遅れると、日歩10銭の年率36・5%の金利(出資法違反刑事罰)同条2項では、1ヶ月分以上家賃を滞納すれば入室禁止の措置を取る。
③第17条では、管理人が必要と認めたら、無断で室内に立ち入ることができる。
④退去時の立会いには6万8千円の原状回復費を持参する。
⑤更新時に事務手数料として2万円を管理人に支払う。
⑥火災保険に加入しない時は、賃貸契約を解除する。  以上の不当な契約条項が36条にわたり記入されていました。弁護士に相談に行ったところ、「こんな不当な契約は無効になります」と言われましたが、弁護士費用の方が高くなるので尼崎市の消費生活センターより兵庫県借地借家人組合を紹介されました。

 組合では、早速、家主と交渉し、管理人契約を解除しました。その後、管理人から野尻さんにひっきりなしの電話が入り、着信を拒否したら保証人である母の方に電話が入り、職場まで電話が入るようになり、尼崎警察署と転居先の伊丹警察署に相談したところ、両警察署とも身辺警護をしてくれるようになりました。

 10月26日、退去日の立会いを迎えました。現場には本人と保証人(母)、組合長が家主を迎え、室内点検を行い、原状回復箇所がないことを確認され、それを待っていた尼崎警察署の刑事係が家主に対し、「管理会社の管理契約を解除したはずなのに当人に対し、連絡しているのは何故か」、この場で家主から管理会社に電話して明確にするよう求められ、電話による確認をとり、刑事係は「これ以上野尻さんと連絡をとるなら刑事事件にせざるを得ない」と通告がありました。その結果、管理会社は通告を承諾し、この件に介入しないことの確認が取れ解決しました。野尻さんは子供が2人とも小さいので、もしもの事があればと心配しましたが、「これで一安心しました」とお礼を述べられました。

(全国借地借家人新聞より)

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大地震を口実にした明渡し請求

2021年12月28日 | 明渡しと地上げ問題
 国分寺市西元町に住む佐藤さん(仮名)は、8年前にアパートの立退きで組合に入会し、組合を窓口に交渉し、立退料をもらって現在の共同住宅に入居した。

 今年11月に家主から建物を取り壊すので退去のお願いとの文書をもらった。佐藤さんはここが終の棲家と思っていたので大変なショックでした。

手紙では「今から100年以内に首都圏直下型大地震が起こってもおかしくないない状況で、大地震は発生したときに、老朽化した建物が倒壊して居住者の皆様に死傷者が出るような事態だけは避けたいという思いから建物取り壊しを決断した」と大地震を口実に退去を請求してきた。

 佐藤さんは障害者で、車いすで生活しているため入居に当たり手すりをつけ、床にカーペットを敷き、ベランダにはリフトで昇降できるよう改造する等費用をかけている。現在と同規模のスペースがあり、同家賃で安全に入居できる物件の提供を求めて、家主の管理会社と交渉している。(東京借地借家人新聞より)

本年の組合業務は終了しました。新年は1月7日より業務を開始します。

<東京多摩借地借家人組合

電話 042(526)1094
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車上生活者の目撃相次ぐ「道の駅」…滞在しないよう指導すると「次は別の人が寝泊まり」

2021年12月02日 | 貧困と格差
https://www.yomiuri.co.jp/national/20211126-OYT1T50074/

 生活に困窮して家を失い、車上生活を余儀なくされる人がいる。道の駅や量販店の駐車場などを車で転々とするため、行政による把
握が困難で、支援の手が届きづらい。新型コロナウイルスの影響で仕事や収入を失う人が相次いでおり、新規感染者数は落ち着いてい
るものの、本格的な経済の回復は遠い。今後、追い込まれる人が増える恐れがある。(藤岡一樹、北島美穂)

仕事激減

 「そのまま死んでいたかもしれない」。高松市の男性(49)は今年8月、市内の路上で車から降りた際に意識を失い、病院に運ば
れた。39度の高熱で、検査の結果、新型コロナウイルスの感染が判明した。
 男性は昨年9月から、軽乗用車で寝泊まりする生活を送っていた。もともと運転代行の仕事をしていたが、昨春以降、飲食店の営業
自粛で仕事が激減。17万円あった月収が7万円に減った。さらに、昨年5月に同居していた母親が亡くなり、母親名義の借家を退去
させられた。新居を借りる貯金はなく、車上生活をしながら仕事をするようになったという。
 未明に仕事を終えると、道の駅の駐車場に車を止め、運転席のシートを倒し、仕事着のジャンパーを毛布代わりに眠った。客商売で
清潔にする必要があり、銭湯に通い、ガソリン代もかさんで貯金はできなかった。ハローワークで寮付きの仕事を探したが、何度も不
採用になった。
 男性は20日間ほど入院した後、支援団体の助けで生活保護の受給が決まった。車は処分することにし、市内のアパートで暮らしな
がら運送関係の仕事を目指している。男性は「家がある当たり前の暮らしを取り戻せた。仕事を探し、生活を立て直したい」と話し
た。

目撃相次ぐ

 厚生労働省の調査によると、全国のホームレスの数は今年3824人で、5年前から4割近く減った。しかし、調査は自治体の職員
らによる目視のため、移動する車上生活者は数字に含まれていない可能性が高い。
 広い駐車場やトイレがある道の駅では、車上生活者とみられる人の目撃が相次いでいる。愛媛県内の道の駅の担当者は「後部座席に
大量の荷物を積み、夕方から朝まで滞在し、日中はどこかにいなくなる。滞在しないよう指導するが、しばらくすると別の人が寝泊ま
りしている」と話す。
 高知県内のある道の駅では今年7月、従業員が車上生活をする50歳代の男性を発見し、地元の社会福祉協議会(社協)に連絡。社
協の職員がおにぎりを持って男性に会いに行き、住む場所を用意した。この男性も1年前に仕事を失い、車上生活をしていたという。
 社協の担当者は「男性は何度も『恥ずかしい』と繰り返していた。もっと早く相談に来てくれれば……」と話す。

孤立

 コロナで減収した人については、家賃の一部を支給する制度がある。家を失い、新たに家を借りる場合も利用できるが、敷金や駐車
場代は対象外だ。利用期限があり、長引くコロナ禍で、受給できなくなっている人が相次いでいる。
 困窮者が無料や低額で身を寄せられる施設も各地にあるが、車を保有したまま受け入れるところは少ない。
 静岡市のNPO法人「POPOLO」は、夜間に道の駅やパチンコ店の駐車場を巡回し、2018年度以降に約40人の車上生活者
を支援した。駐車場を併設した宿泊施設も運営している。
 法人によると、車上生活者は閉じられた空間で孤立を深め、自ら行政などに助けを求められないことが多いという。鈴木和樹事務局
長は「行政が積極的に把握し、プッシュ型の支援が必要だ」と話した。

「生活保護なら車処分」誤解

 車上生活者が生活を立て直すため、「最後の手段」になるのが生活保護だ。しかし、「車を必ず処分しなければいけない」という誤
解も根強い。
 生活保護法は、受給要件として資産の処分を求め、資産にあたる車の保有は原則認められない。一方、厚労省は通知で、公共交通機
関の利用が困難な場合や障害者は、通勤や通院などに必要であれば認めている。
 各自治体の資料を読売新聞が分析したところ、全生活保護受給世帯に対する車の保有割合(2018年度)は、新潟県(3・6%)
や秋田県(3・2%)など地方で高く、大阪府や愛知県(ともに0・1%)など都市部で低い傾向にあった。しかし、青森県(0・
4%)や和歌山県(0・3%)など地方でも低い県があった。
 生活保護制度に詳しい大阪弁護士会の小久保哲郎弁護士は「生活再建のために車が必要な人はいるが、誤解から申請をあきらめてし
まう人もいる。行政は車を持ちながらでも受給できるケースがあることを周知するべきだ」と指摘する。

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高齢者、家借りやすく 遺品処理など孤独死リスク対応

2021年11月26日 | 最新情報
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUD15A6M0V11C21A1000000

高齢者が賃貸住宅に入居しやすくする取り組みが不動産業者で広がっている。高齢者が物件を借りようとする場合、孤独死などのリス
クからオーナーに敬遠されやすい。亡くなった後の持ち物の処理を引き受けたり、こうした物件の情報を開示し納得してもらったうえ
で転貸したりすることでオーナーや高齢者の負担を軽くする。
高齢者の持ち家率は全体的には高いが、単身世帯に限ると、賃貸住宅などに暮らす割合は約3割にのぼる。総数は2018年時点で200万世
帯を超える。賃貸で長く暮らし続ける人がいる一方、持ち家があっても子どもの独立や配偶者の死亡などを機に、コンパクトで交通の
便が良い賃貸へ移ることを考える人も一定数いるとみられる。
ただ、思うように入居できない高齢者が少なくない。入居中に亡くなって「事故物件」になることなどへの警戒感がオーナーに根強い
からだ。

持ち物の処理、引き受け

不動産会社のフラット・エージェンシー(京都市)は昨年、高齢者の専用店「下鴨ひろば」(同)を開いた。平均年齢70歳のベテラン
従業員のみを配置した。「同年代の視点から、高齢者の住まい探しを支援する」(同社)ことが狙いだ。
同社はオーナーから家を借り、高齢者に転貸するのと並行し、入居後の見守りサービスも手掛けてきた。今後は専用店舗の開設を機に
事業の範囲を広げる。例えば、高齢の入居者が亡くなったとき、部屋に残された持ち物処理の事務作業を引き受ける。持ち物の扱いに
苦慮するオーナーは多く、処理を受託することで入居の拡大につなげる。
下鴨ひろばで今年末にも、この事業の相談会を始める。将来は複数の高齢者が同居するシェアハウスも転貸方式で展開する方針だ。候
補の物件は、地域の空き家などの活用を視野に入れる。

事故物件、情報開示して転貸

通常は入居をためらう事故物件を逆に活用するのが不動産会社のMARKS(横浜市)だ。オーナーから借りた事故物件を高齢者へ転貸す
る事業を昨年、始めた。入居を予定する高齢者には、自殺なども含め物件の事故情報を開示し、納得してもらったうえで、見守りサー
ビスなども加えて契約する。
「立地や部屋の広さなどの条件が良く、通常より賃料が割安な物件もある」(同社)。老後資金の節約のため事故物件を積極的に選ぶ
高齢者も増えているといい、すでに複数の契約を結んだ。

受け取れなかった家賃、保険で補償

東京海上日動火災保険は今年10月、入居者の孤独死などが原因でオーナーが受け取れなかった家賃を補償する保険を拡充する検討を始
めた。要望に応じ、従来より1年長い最大3年の損失を補償する方針だ。
15年の発売以来、保険の契約は伸び続けており、同社は「リスクヘッジをさらに厚くすれば、もう一段の高齢者の入居促進につなが
る」とみる。
単身の高齢入居者が亡くなったときの賃貸借契約の解除などを円滑にする契約のひな型を、国土交通省が今年6月に公表するなど、国
も流通促進に動き出した。入居者の死後、契約を解除できる代理権を持つ第三者「受任者」を入居時に定めるのが柱だ。受任者には部
屋に残った持ち物の処理を任せることもできる。
不動産コンサルティングのさくら事務所(東京・渋谷)の長嶋修会長は「孤独死などのリスクに対応する制度は整いつつあるが、高齢
者を積極的に受け入れる動機づけがまだ乏しい」と指摘。「物件によっては国がオーナーから借り上げ、高齢の入居者に転貸するな
ど、さらなる流通促進策も検討すべきだ」と話す。
(堀大介)
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地上げ、原状回復のトラブルの相談急増

2021年11月22日 | 明渡しと地上げ問題
神奈川県の組合員の皆さんから、次の相談が寄せられています。地上げ問題で「家主が変わったと突然見知らぬ男が来て、“土地を買いたい。地代は集金で”と言われ、地代の期日が過ぎてもう2か月も”次回に“と集金に来ていない。どうしたらいいのか」、と。「所有者を調べ期日通りに地代を振込み、地代の遅延で訴訟になる場合もあることから馬車道法律事務所に相談し、供託など至急対応すること」。

原状回復請求相談では、「借家に25年住んで退去の際、敷金を差し引かれたうえ、高額なクリーニング代を数十万円請求されました。日当たりの悪い部屋で最初からあちこち壊れていた。家主は一度も家の建てつけや畳の張替えも一切してくれなかった。家主の請求に納得がいかない」。

相談者に「個々の請求について、家主に請求の根拠を示すよう、故意過失が無く通常損耗や経年劣化の場合には支払い義務はなく、敷金返還の内容証明を送る事」などをアドバイスしました。「組合を継続してよかった」と激励が寄せられています。(全国借地借家人新聞より)


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更新料は支払い義務なし、高裁の判決に不服の地主最高裁の上告を断念

2021年11月22日 | 契約更新と更新料
借地人の国立さん(仮名)は20年前更新料100万円を支払い合意更新しました。今回の更新については法定更新を主張。地主は弁護士を通じ合意更新するよう強硬に主張し、高額な更新料支払いと大幅な賃料増額を請求。葛飾借地借家人組合を通じ、請求を拒否しました。地主は調停を申し立ててきましたが、話し合いはまとまらず不調になりました。その後、地主は東京地方裁判所に提訴。契約書に更新料特約は存在しないが、支払い合意があり慣習もあると主張してきました。

地裁での判決は更新料支払い義務を認めず、賃料増額も地価は下落しており地主の主張は認めるに足る証拠はないとして請求を棄却しました。地主は東京高等裁判所に控訴しましたが高裁の判断は控訴棄却。さらに地主は最高裁判所に上告しましたが、取り下げたため控訴審判決で確定。

本件の裁判では土地評価証明と鑑定書が提出されましたが証拠として採用されない画期的なものでした。20年前の賃料が現在に至っても相当額であるという判決は大変意義があり、80歳を超えた高齢借地人の頑張りがもたらした成果です。
(全国借地借家人新聞より)
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耐震性不足を理由とする契約解除・更新拒絶を認めなかった事例

2021年11月17日 | 最高裁と判例集
 耐震性の不足を理由とする契約解除・更新拒絶請求を認めなかった事例(東京地判平成25年12月25日)

1 事案の概要
 建物は昭和53年築の居住用マンションで、契約書には「天災、地変、その他賃貸人の責によらない事由により、賃貸借物件を通常の用に供することができなくなったと賃貸人が認めたときは、本件賃貸借契約は当然に消滅する」という終了特約があった。耐震性能調査では図面上の耐震壁が実際には存在しない、梁の鉄筋本数が耐震基準の2分の1から3分の1程度であることなどから、「震度6弱程度の地震にみまわれた場合、構造体に損傷が発生する可能性が高い」との結果が出ている。賃貸人は、この調査結果を踏まえて①終了特約に基づく契約の終了と②期間満了による更新拒絶(立退料の提供あり)を主張して、賃貸人に対し明け渡しを求める裁判を起こした。
2 裁判所の判断
(1)終了特約による契約解除の主張
 建物の状態については、先の耐震調査結果を踏まえて、「耐震構造上の問題があって、マンションの入居者のほか第三者の生命、身体へ危険を及ぼす危険性を有している」と認めた。しかし、終了特約については、「(賃貸人は)賃貸借の目的物に瑕疵がある場合には、その瑕疵を修繕する義務を負っている(民法606条1項)のであり、終了特約が直ちに賃貸借契約が終了するという賃借人にとって著しく不利益な効果をもたらすことを踏まえると、終了特約の『通常の用に供することができなくなった』状態とは、「賃貸人において通常の用に供するための修繕をすることが不可能な状態であることをも要する」と判断した。そして、賃貸人が耐震補強(修繕)工事を行うことは多額の費用を要すると主張している点について、どのような耐震補強工事が可能または不可能なのか、どれだけの費用がかかるのかなどについて「なんら具体的な主張立証をしていない」として否定し、終了特約に基づく契約終了を認めなかった。
(2)更新拒絶の主張について
 賃貸人が住居以外に、生計を維持するための事業としても使用していることから自己使用の必要性は高い。他方、建物については解体して新たな建物を建築する必要性があることは否定できないとしつつも、(1)で述べた耐震補強工事を行うことが不可能であるか否か等が明らかにされていない状態では、立退料の提示があることを考慮しても、なお更新拒絶には正当事由がないと判断し、契約解除を認めなかった。
3 コメント
 本事例から、耐震性能検査で建物に問題点が指摘されたとしても、取り壊しではなく補強工事によって対応が不可能か、可能であっても多額の費用がかかることを賃貸人側で具体的に明らかにしなければ容易には契約解除が認められないことが分かる。立退請求を受けた場合、このような観点から賃貸人側の理由を具体的に精査することが必要であるといえる。

(弁護士 松田耕平
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家賃保証会社が不法行為 法規制と公的制度を

2021年11月16日 | 追い出し屋被害 家賃保証会社
 家を借りる際、いまや8割が利用している家賃保証会社。コロナ禍の雇用危機で家賃の支払いに窮する人が増えるなか、強引な支払い督促などのトラブルが絶えません。法規制を求める動きから10年以上。業者の野放し状態がつづいています。
  連帯保証人にかわり家賃滞納時に賃料を保証するのが「家賃保証会社」です。入居者は委託料などを保証会社に支払います。
東京都の藤田美佳さんは、ツイッターで家賃保証会社とのトラブルの相談にのっています。情報を寄せた人は約1200人です。
「家賃の分割払いに応じない、支払えないと嘘つき呼ばわり。家や職場に鬼のように催促の電話をする」「法外な退去料を請求され『さっさと払え』の一点張り。子どもの奨学金で工面した」「家賃を滞納してないのに保証会社に勝手に鍵を変えられた。振り込んだ家賃を大家に渡していなかった」という〝大家も被害者〟という事例までも…。
藤田さん自身も被害者です。部屋を借りて1年、請求書が届きました。「契約時には何の説明もなかった」委託保証料でした。「納得できない」と支払いを拒んだところ弟の会社にまで電話をかけてきました。「矢の催促に耐えかねて支払う人もいるのでは」と懸念します。
 家賃保証会社について、全国の消費生活センターに寄せられた相談は2010年度が最多で741件。その後、減少しましたが、19年度は485件と高止まりしています。
 国土交通省によると、家賃保証会社は約250社。「把握できてない会社もある」といいます。そのうち同省が定めた登録会社が83社(9月現在)。家賃保証会社の利用率は年々増え、賃貸借契約の8割に上るといいます。
「生活弱者の住み続ける権利対策会議」副代表の及川智志弁護士は、貸金業法の規制強化でサラ金などが倒産したことが家賃保証会社の増加の背景にあると見ています。
かつて返済に窮した債務者に「目ん玉売れ」などと脅迫的な取り立をして社会問題となった「商工ローン」。同社の社員が家賃保証会社の社員になっていた例もあります。「貸金業の元社員が取り立てのスキルを使い、追い出し行為をくり返している」と問題視します。
家賃保証会社をめぐっては、家賃滞納を理由に勝手に鍵を替える、家財を撤去・処分するといった不法行為が横行。違法判決も相次いでいます。 
及川弁護士は「一つひとつ裁判で救済していては間に合わない。本来は居住権があるのに住まいを失う被害者も出てくる。法規制が必要です」と話します。
 東京借地借家人組合連合会の細谷紫朗会長は「国の登録制度は任意のため登録なしでも営業ができる。悪質な取り立て行為や違法な契約に対し、事実上の野放し状態が続いています」といいます。
保証会社が連帯保証人を要求する「ダブル保証」も増えています。
さらに低所得を理由に利用すらできない人も増えています。同組合の調べでは、家賃保証会社の審査に「落とされた」と答えた人が3割もいます。
「生活困窮者は保証会社から契約を拒否されると部屋を借りられない。住まいの貧困をこれ以上広げないためにも、法規制ともに公的な家賃保証制度が必要です」と訴えます。

(新聞赤旗11月16日報道記事)
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建物の老朽化により建て替えの必要性があり、相応の立退料を支払うことを前提にした契約の解除、明渡請求を認めなかった事例

2021年11月01日 | 最高裁と判例集
東京地方裁判所2019年12月12日判決を紹介します。

事案としては,賃貸人は,建物(本件建物)が,木造建物の貸与年数(22年)を優に超過し,旧耐震基準の建物であるため,倒壊の危険性があるところ,耐震補強工事には多額の費用がかかるので,建替えの必要性があり,相応の立退料を支払うことを前提に,契約の解約予告(本件解約予告)をしました。これに対し,賃借人は,一級建築士(A)の意見書を提出し,早急に耐震補強工事や建替工事を要する状況になく、比較的平易かつ安価の補強が可能であると反論しました。
判決では,「我が国の木造建物には旧耐震基準の建物が多数あると考えられ、その全てが現在直ちに建て替える必要があるといえるものではない。そして、A意見書によれば、本件建物は、①昭和34年の新築当時、建築確認及び完了検査を受けた建物で、②その基礎は、現在でも一般に採用されている鉄筋コンクリート造の布基礎で、全体として矩形のそれほど複雑でない平面をした瓦葺き平家の建物である上、③全体的に壁量が多いことから平成12年改正後の壁量に関する基準に準じている可能性が高く、④仮に適合しない場合にも、同基準に示された補強は比較的平易に行い得、⑤土台等に白蟻による被害も見当たらず、東日本大震災を含む地震等による損傷の跡は殆ど見当たらないとされ、これらのことから、現況のままで、ある程度の規模の地震には対応することができ、早急な耐震補強工事や建替工事が必要とはいえないとされている。」などと述べ,「立退料による正当事由の補完を検討するまでもなく、本件解約告知に正当事由があると認めるのは困難である。」として,賃貸人の請求を棄却しました。

建物の老朽化を理由にした更新拒絶(解約予告)の相談は多く,築後50年前後の木造建物の場合,賃貸人は,旧耐震基準で倒壊の可能性が高いと主張し,裁判所も,特に東日本大震災以降,その主張に好意的な印象を受けます。しかし,この判決は,建物の構造・現状によっては,賃借人側でも,一級建築士などが作成した意見書を提出するなどして,専門的・具体的な反論をすることにより,明渡請求を棄却した事例として,参考になります。

(弁護士、種田和敏)
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東借連常任弁護団会議を開催 オンライン学習会を提案

2021年10月22日 | 東京借地借家人組合連合会
 東借連常任弁護団会議は9月14日午後6時半からリモートで開催しました。東借連の役員3名と弁護士4名が参加しました。

 細谷会長が司会を行い、11月27日に開催する東借連秋季研修会について担当弁護士とテーマについて確認しました。来年の課題として全借連と東借連で共同したオンライン学習会について提案があり、今後検討することになりました。
 弁護団より最近の裁判事例の報告があり、借家の明渡しの裁判で耐震診断を根拠に、立退料を引き換え給付で明渡しを認める事例や地代の増額裁判で鑑定の内容等について交流しました。次回は12月9日に城北法律事務所で開催します。

 (全国借地借家人新聞10月号より)
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家賃1・5倍まで段階的に値上げを管理会社が請求

2021年10月20日 | 地代家賃の増減
京都市内に居住する伊崎さんは、管理会社から賃料の増額と更新料の請求をされました。内容を確認したところ、家賃が1・5倍で今までなかった更新料が2年ごとに家賃の1ヶ月分と記載してありました。伊崎さんは、「年金暮らしの私ではとても払える金額ではない」、「どうしたらいいか分からない」と途方にくれていました。賃料増額通知は、マンションに居住するすべての人にきていることから居住者の方に相談会開催の案内をしました。

 相談会当日は、二世帯が集まりました。そこで、賃料増額には合意が必要であり、更新料は入居時の賃貸借契約書にはなかったので払う必要はないことを話し合いました。そして、管理会社に引き続き住むために少しの値上げは仕方がないと許容できる金額を提示しました。

 後日、管理会社から、提示した賃料では受け取ることができないこと、要求賃料を当面下げるが今後は2年ごとに値上げを行い、当初予定賃料まで上げていく、更新料については設定しないという家主の意見を聞きました。更新料を設定しないことになったことは良かったのですが、賃料は段階制を取っているだけで最終金額は一緒になることから、とても応じられないと再度管理会社の担当者に話しをしました。

 今後は、家主に値上げの理由を示すこと、回答された値上げ案では応じられないことを通知し、直接交渉を行っていくことにしました。

(全国借地借家人新聞より)

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