東日本大震災：平岡法相、借地借家臨時処理法の適用見送り

　平岡秀夫法相は３０日の閣議後会見で、東日本大震災の被災地に対し、大規模災害時の借地・借家人の権利を定めた罹災（りさい）都市借地借家臨時処理法の適用を見送る方針を明らかにした。併せて、同法の規定が借り主に与える権利が強過ぎるなどの指摘もあることから、法改正に向けた検討を指示した。法改正が必要と判断した場合は、２年後をめどに法案を提出する。

　同法は戦災復興策の一環で１９４６年に制定。近年では阪神大震災（９５年）や新潟県中越地震（０４年）などに適用された。同法が適用されれば、震災で被災した家屋を借りていた借り主は、借地権が優先的に得られるほか、その土地に新たに建てられた家屋を優先的に借りることができる。

　これに対し日本弁護士連合会などは、借家人が借地権を得る点について「権利が過分で不合理」などと指摘。「焼け野原に林立するバラックの保護を図る目的を現代都市に適用すれば、計画的な都市整備の障害になり得る」と震災前から法改正を要望していた。

　政府は震災被災地での現況調査を実施。借地や借家が現実には少ないことから、被災自治体からも不適用の同意を得た。津波の被災地などにすぐには建物が新築できず、被災者の多くは仮設住宅に移住。高台移転も含めた新たな都市計画などを策定する動きが出ている。このため各自治体とも、同法適用の必要性は低いと判断したとみられる。【石川淳一】


(毎日　９月３０日）

基準地価 前年比3.4％下落 東日本大震災後、下落幅が拡大

　国土交通省が９月20日に発表した2011年都道府県地価調査によると、７月１日時点の地価は、前年比3.4％下落した。住宅地は同3.2％下落、商業地も同4.0％下落したものの、昨年調査（住宅地は3.4％下落、商業地は4.6％下落）に比べると、下落率はそれぞれ縮小している。

　ただし、地価公示（１月１日時点）との共通地点で半年毎の動きを見ると、東日本大震災のあった後半（１～７月）は下落率が拡大。住宅地は、前半（１～６月）が前年同期比1.2％下落だったのに対し、後半は同1.3％下落、商業地は前半が同1.7％下落だったのに対し、後半は同1.8％下落だった。

　都市圏別に見ると、東京圏、名古屋圏は震災後、弱い動き。住宅地、商業地とも下落率が拡大している。一方、大阪圏は1年間、下落率縮小の動きが続いている。住宅地は前半が1.0％下落、後半が0.7％下落、商業地は前半が1.4％下落、後半は1.1％下落だった。大阪市内では、マンション需要が高まっているほか、兵庫県でも住宅需要が旺盛だという。

　また、震災被災地の岩手県、宮城県、福島県は、住宅地で下落率が拡大。福島県は商業地でも下落率が拡大している。なお、同３県は86地点で調査を休止している。

(住宅新報　９月２０日）

東日本大震災を理由に家主と管理会社が突然の明渡請求

　足立区綾瀬で賃貸住宅に居住している佐治さん（仮名）のもとに家主と新管理会社を名乗る「アレップス」という会社から７月１６日付で「東日本大震災において建物が大変危険な状態で早急に建物の解体を行う必要が生じたので解体工事を平成２３年１０月１日から行う予定なので各入居者との契約を平成２３年９月３０日をもって終了する」、また家主から「天災不可抗力によりやむを得ない処置で理解頂きたくお願いします」という旨の通知が届く。

　区議の紹介で佐治さんは組合事務所を訪ね相談した。佐治さんは、家主の言う通りの危険な建物を４ヶ月も賃貸させたとしたら憤りを覚えるし、業者に依頼して建物診断をした様子もなく、「危険」の根拠を示すデーターもない。修繕の説明もないまま明渡しを要求する家主の態度に不信感を覚える。また、３ヶ月前の申入れで簡単に入居先を見つけるのは難しく、引越し代等の初期費用も掛かる。佐治さんは「建物診断の調査結果もないまま、簡単な通知のみで納得がいかない。契約の解除には直ちには応じられない」と通知して家主側の返事を待つことにした。（東京借地借家人新聞より）



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更新料特約を有効と判断した最高裁判例

更新料特約を有効と判断した最高裁判例（平成２３年７月１５日第２小法廷判決）
これまで裁判所の結論が分かれていた更新料条項について、最高裁判所が有効と判断した事例を紹介します。ただ、この判例の射程は限定的ですので、誤った理解をしないよう注意して下さい。

　この事件は、京都市内の共同住宅の１室についての借家契約が問題となっています。契約は、賃貸期間１年・賃料月３万８０００円となっており、更新の際は更新料として賃料の２カ月分を支払うことが契約書に記載されていました。契約は４回更新された（最後の１回は法定更新を主張して更新料を支払っていない）ところ、賃借人が３回の更新の際に支払った合計２２万８０００円の返還を求めたのに対し、賃貸人が法定更新の際にも更新料を支払うべきと主張して最後の１回の法定更新の際の更新料の支払いを求めました。この更新料条項が消費者契約法１０条に反するかが争点です。

　この事案に対し、最高裁は、更新料の性質について、「更新料は、賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する」としています。その上で、更新料は、民法等の規定に比べて、消費者である賃借人の義務を加重するものとして、消費者契約法１０条の要件の一つに該当することは認めました。しかし、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法１０条のいう「消費者の利益を一方的に害するもの」とはいえないとし、もう一つの要件は満たさないとしました。

　つまり、契約書に明確に更新料の金額まで記載されている場合、その更新料の合意は消費者契約法に反せず、法定更新を選択した場合でも更新料を支払う義務があるとしたのです。

　この判例の問題点を指摘すればきりがありませんが、最高裁判所の判断ですので、今後の借地借家の問題に強い影響を及ぼすことは明らかです。一般的に借家契約では、更新料条項として金額まで明示されている場合が多く、首都圏では２年ごとに１～１・５カ月の更新料条項というのが多いので、著しく高額とまでいえず、契約書の更新料条項を無効とするのは難しいと思います。他方、借地契約の場合、そもそも契約書に更新料条項がなかったり、あっても金額まで記載されていなかったりする事例がほとんどです。とすると、最高裁が指摘する「一義的かつ具体的」な更新料の合意がありませんから、従来どおり法律上も慣習上も支払義務のない更新料を支払う必要はありません。また、最高裁の判断だと、仮に更新料条項が明確に規定されていたとしても、更新料が著しく高額な場合は無効となる余地がありますので、この点も注意して下さい。
（弁護士　西田　穣）

（東京借地借家人新聞９月号より）

修理不十分な賃貸マンション、更新料なしで更新したのに、4年後に２ヶ月分の更新料請求された

０５年に渋谷区代々木の分譲マンションの一室を賃貸マンションとして借りて住むようになったＧさんは、住みはじめた途端に水道工事ですと言われ数週間、その後内装工事ですと言われまた数週間、まともに生活できない状態が続いた。

実はこの分譲マンションは大手不動産会社がサブリースとしてそのほとんどを賃貸していた。その結果、０７年の更新時には更新料の支払いについては迷惑をかけたので免除するという合意が出来た。しかし、その後、今年の５月入って更新料として二カ月分の請求をしてきた。０７年の当時の社員はすでに退職し、前のことを話してもらちが明かず、組合が行っていた西武百貨店の相談会に来て相談した。

組合で契約書などをみたところ０７年の更新料の支払いを免除したときに新しい契約書を締結することなく法定更新になっていることがわかり、法律上は期限の定めのない契約であり、二年ごとの更新の時期はないこと、更新料の支払いはしなくていいことがわかった。Ｇさんは「組合に相談して、安心しました」と話した。



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